Höjning av hyran

Höjning av hyran ska föregås av hyresförhandling, skriftlig information om höjningen och möjlighet för hyresgästen att bestrida den. 

I denna artikel beskrivs processen från förhandling till att den nya hyresnivån betalas. Detta utifrån om personen bor i hyresrätt (förstahand eller andrahand) eller bostadsrätt/villa (andrahand). 

Klicka för att gå direkt ner till:

⬇️ Höjning av hyran – Hyresrätt 
⬇️ Höjning av hyran – bostadsrätt eller villa

---

Höjning av hyran – Hyresrätt (Första- & andrahand)

De som har förstahandskontrakt, eller andrahandskontrakt, på en hyresrätt omfattas av Hyreslagens regler kring uthyrningen. En hyreshöjning ska då följa den process som beskrivs nedan:

Förhandling med hyresvärd

Första steget, inför en eventuell hyreshöjning, är en förhandling mellan hyresvärden och hyresgästen. Det kan ske via kollektiv förhandling eller individuell mellan hyresgäst och hyresvärd (främst vid andrahandsuthyrning).

Förhandling via förhandlingspart

Är det ett förstahandskontrakt sker det i de flesta fall via en förhandlingspart, vilket till 90 % av de 1,5 miljoner hyresrätterna i Sverige är Hyresgästföreningen. 

Hyresgästföreningen förhandlar om den nya hyran och ska då bland annat ta hänsyn till det ekonomiska läget i landet, inflation och renoveringsbehov. Kommer parterna överens tillämpas höjningen oftast i början av kommande år. 

Förhandlingar regleras av Hyresförhandlingslag (1978:304) och så fort som parterna kommit överens ska hyresvärden meddela detta till berörda hyresgäster.  

I videon nedan, från Familjebostad Göteborg, kan du se varför höjningar sker och vad som påverkar detta. Den fakta som nämns gäller för de flesta hyresvärdar även om det i detalj kan skilja något. 

(Varför höjs min hyra? – Familjebostäder Göteborg)

Individuell förhandling – Ex. andrahandsuthyrning 

I teorin har alla rätt till individuell förhandling med hyresvärden om det inte finns en förhandlingspart. I praktiken brukar däremot hyresvärden meddela kommande höjning skriftligt varpå hyresgästen har möjlighet att acceptera eller neka budet. Om budet nekas kan hyresvärden komma med nytt bud eller gå till Hyresnämnden som får ange vad en rimlig hyra borde vara. Någon ”förhandling” brukar det alltså inte handla om. Detta är exempelvis mycket vanligt vid andrahandsuthyrning. 

OBS – En part kan aldrig ändra villkoren i ett avtal på egen hand. För att en hyreshöjning ska gälla måste antingen hyresgästen eller hyresnämnden godkänt den nya nivån. 

Om parterna inte kommer överens

Om förhandlingen strandar kan parterna vända sig till Hyresnämnden där en skiljeman kan göra en utredning och därefter komma med ett utslag. Detta alternativ infördes första januari 2023 och tillämpades efter ett flertal strandade hyresförhandlingar under 2024. 

Även vid andrahandsuthyrning finns möjlighet för parterna att gå till Hyresnämnden. De kommer då beräkna skälig hyra för bostaden vilket blir den högsta hyran som hyresvärden får ta ut. 

Direktavisering

Om parterna inte kommer överens kan det även förekomma att hyresvärdar genomför direktavisering. Avier med de högre hyresnivåerna skickas då ut till hyresgästerna trots att det inte finns någon färdig förhandling. Det är visserligen lagligt men ställer, enligt Hyresgästföreningen, hyresgästen i en ”otroligt svår situation”. Valet står nu mellan följande alternativ:

• Betala nya beloppet – Därmed godkänner du den nya hyresnivån enligt gällande avtal. Vanligtvis gör 70 – 90 % av hyresgästerna detta.
• Betala gamla beloppet – Du motsäger dig höjningen och ska även meddela detta till hyresvärden. Du ska därmed bara betala föregående hyresnivå. I vissa fall skickas då påminnelse och hot om inkassokrav men utan nytt godkänt avtal är det inte korrekt förfarande. För att juridiskt ha rätt att kräva in det högre beloppet krävs ett godkännande av hyresgästen alternativt ett beslut av hyresnämnden. 

OBS – Om hyresnämnden, efter utredning, anger att höjningen är korrekt kan du som hyresgäst bli skyldig att betala all obetald höjning retroaktivt. 

(Tobias tog strid mot värdens oförhandlade hyra – Hem & Hyra)

Hyreshöjning under pågående hyresperiod

Omförhandling kan ske även under pågående hyresperiod. Det gäller exempelvis om hyresvärden vill genomföra en hyreshöjning. 

Enda tillfället då omförhandling inte kan ske är om det tydligt framgår i avtalet att hyran är på en specifik nivå under en förutbestämd tid. Det vanligaste är däremot att det anges att hyran är ”löpande” eller ”tillsvidare”. 

Meddelande om detta ska då ske skriftligt och hyresgästen ska ha möjlighet till förhandling eller att neka till hyresvärdens förslag. I likhet med vid ordinarie hyresförhandlingar kan Hyresnämnden avgöra i frågan om parterna inte kommer överens. 

När och hur ofta kan höjning av hyran ske?

Förutsatt att hyresgästen och hyresvärden är överens kan ändring av hyresvillkoren ske hur många gånger som helst. Det gäller däremot enbart vid individuell förhandling vilket de flesta inte har. Det vanligaste är att förhandling sker via Hyresgästföreningen vilka gör detta en gång per år.  

Begränsat via hyresnämnden

Har höjning av hyran skett efter beslut av hyresnämnden eller Svea hovrätt finns däremot vissa begränsningar. För det första måste det vara minst 6 månader mellan höjningarna. För det andra börjar den nya nivån gälla tidigast månadsskiftet tre månader efter att ansökan till Hyresnämnden skett. 

Så mycket kan hyran höjas

Hur stor hyreshöjningen blir beror på flera faktorer. Bland annat påverkas det av:

• Höjda avgifter – Kostnad för el, avlopp, vatten och skatter som fastighetsägaren betalar
• Renoveringar – En vanlig orsak till hyreshöjning är standardhöjande åtgärder. Det kan exempelvis vara totalrenovering av badrum eller kök.

Vid andrahandsuthyrning får detta ske till boendekostnaden för den som har förstahandskontraktet. (Läs mer om hur hyran beräknas här). I avtalet kan det därmed exempelvis stå att hyra utgår i nivå med vad som betalas av den som har förstahandskontraktet. 

(Min hyresrätt ska renoveras – måste hyran höjas så krafigt? – Hyresrättsföreningen) 

Upp till skälig hyra

Det finns ingen övre gräns för hur hög hyreshöjningen får vara. Däremot får det aldrig gå över vad som kallas för ”skälig hyra”. I korthet innebär det en hyresnivå som är i nivå med övriga hyreslägenheter i liknande område och i liknande standard. 

Vid stora renoveringar, eller om hyran inte höjts på många år, kan alltså höjningen bli mycket stor. Det finns exempel på när fastighetsägare valt att höja med 50%. När Hyresnämnden granskade fallet ansåg de att den nya nivån var ”skälig” vilket innebar att den godkändes. I detta fall tillämpades däremot trappningsmodellen, vilket kortfattat förklaras nedan. 

Trappningsmodellen

Sker en väsentlig höjning kan hyresgästen vända sig till Hyresnämnden och begära att trappningsmodellen ska tillämpas. Det innebär i korthet att höjningen delas upp på flera år. Istället för 10% på ett år kan det ske via 2,5 % varje år i en fyraårsperiod. 

Läs mer: Se vår artikel om trappningsmodellen

Så ska hyreshöjning förmedlas

Information om hyreshöjning måste ske skriftligen. Informationen kan exempelvis lämnas i brevlådan och ska, enligt lag, innehålla:

• Höjning i kronor 
• Totala nya hyresbeloppet  
• Dag som nya beloppet börjar gälla   
• Dag för överklagan: Datum som hyresgästen senast ska ha motsatt sig den nya hyresnivån. Detta tidigast två månader efter att informationen delats ut. I annat fall anses den vara godkänd. 
• Hyresvärdens adress
• Att hyresnämnden kan avgöra vid tvist och vad hyresgästen behöver göra för att frågan ska tas upp av hyresnämnden. 

Om hyresgästen bestrider höjningen

Det är generellt svårt att bestrida sig en höjning som förhandlats fram via Hyresgästföreningen. Detta utifrån att föreningen är förhandlingspart och är väl insatt i de juridiska regler som gäller. Är det en privat hyresvärd, som inte har kollektiv förhandling, finns större förhandlingsutrymme. Följande alternativ finns:

• Hyresvärd – Börja alltid med att kontakta hyresvärden för en öppen diskussion. Att enbart klaga på höjningen ger sällan något positivt resultat. 
• Hyresgästföreningen – De som är medlemmar hos Hyresgästföreningen när en tvist uppstår med hyresvärden kan kontakta föreningen för rådgivning. 
• Hyresnämnden – Om hyran anses vara oskälig och/eller om trappningsmodellen önskas kan Hyres- och Arrendenämnden kontaktas. De avgör om det är skälig hyra och om det finns rimliga skäl till att trappningsmodellen bör användas. 
• ARN – Vid en tvist mellan hyresgäst och hyresvärd kan även ARN kontaktas. Det gäller däremot främst vid tvister kring exempelvis skadeståndskrav eller felaktig uppsägning och inte hyresnivåer. 
• Jurist – Det går även att vända sig till en jurist för att få hjälp i frågan. Risken är däremot att kostnaden blir större än den hyreshöjning som hyresvärden önskar ta ut.    

Andra begrepp

Här presenteras begrepp som ofta förekommer vid hyressättning och som är viktiga att ha kunskap om för att förstå hur hyran kan justeras och vad som ligger bakom detta. 

Systematisk hyressättning

Systematisk hyressättning innebär att hyresgästerna själva värderar lägenheterna utifrån bland annat storlek, läge och standard. Det är ett system som gör att upplevda förmåner väger tyngre än fakta såsom exempelvis byggnadsår av fastigheten. 

(Systematisk hyressättning – Så fungerar det – Hyresgästföreningen)

Retroaktiv hyreshöjning

Retroaktiv hyreshöjning innebär att skillnaden mellan gamla och nya hyresnivån betalas för flera månader i efterhand. Denna situation kan uppstå om parterna i förhandlingen inte kommit överens inför exempelvis årsskiftet. 

Hyresvärden måste då meddela de boende att retroaktiv hyreshöjning kommer att ske från 1 januari och att debitering sker när parterna kommit överens. Om de kommer överens om en höjning på 250 kronor, i mars, kommer samtliga hyresgäster behöva betala 750 kronor retroaktivt. 

---

Höjning av hyra – uthyrning av bostadsrätt eller villa

Uthyrning av privatägda bostäder, dvs bostadsrätter och villor, regleras av Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Om uthyraren hyr ut fler än 1 st bostad gäller dock andra regler. 

Om två bostäder hyrs ut privat gäller Lagen om uthyrning av egen bostad enbart för den första av dessa. Den andra regleras av Hyreslagen. 

Vid uthyrning av tre eller fler bostäder klassas det i regel som näringsverksamhet vilket innebär att samtliga bostäder regleras av Hyreslagen. 

Förhandling och avtal

Om hyresvärd, eller hyresgäst, önskar omförhandla pågående avtal ska detta meddelas skriftligen till motparten. Detta gäller exempelvis om hyresvärden önskar höja hyran. 

Det kan, i vissa fall, finnas möjlighet till förhandling av hyresnivån genom att hyresgästen exempelvis tar ansvar för städning av trappuppgång, gräsklippning eller liknande. Det vanligaste är däremot att den nya hyran enbart presenteras och att hyresgästen utifrån det får avgöra om den vill bo kvar eller inte. 

Skillnader mot hyresrätt

Den stora skillnaden mot att hyra hyresrätt är att det inte förekommer någon kollektiv förhandling. Det är därmed helt upp till hyresgästen att diskutera fram en lösning med hyresvärden. 

En annan skillnad är att hyresgästen inte har automatisk rätt till ett nytt hyresavtal när det tidigare sagts upp eller om ett tidsbegränsat avtal löpt ut. Hyresvärden kan alltså välja att inte förlänga uthyrningen och istället hyra ut till någon annan.  

Om parterna inte kommer överens

Om parterna inte kommer överens kan tvisten lösas av Hyresnämnden. Detta gäller exempelvis om hyresgästen anser att en oskäligt hög hyra behöver betalas. Skulle Hyresnämnden anse att hyresgästen har rätt i detta måste hyresnivån sänkas från och med beslutsdatum från Hyresnämnden. Däremot kan aldrig återbetalning ske retroaktivt av det högre beloppet.

Direktavisering

Direktavisering innebär att hyresgästen får en faktura med det nya hyresbeloppet utan att något nytt avtal har godkänts. Det är inte korrekt förfarande då bägge parterna måste godkänna ett nytt avtal innan det börjar att gälla. Avtalet kan alltså inte regleras av enbart ena parten. 

Vägrar hyresgästen att betala den nya hyresnivån, och istället betalar den gamla nivån, kan hyresvärden gå till Hyresnämnden som avgör frågan. Ett alternativ är att uppsägning sker vilket innebär att den tidigare hyran betalas under uppsägningstiden. 

Kan lätt sägas upp

En stor skillnad mot förstahandskontrakt är att den som hyr ut ett hus eller en bostadsrätt har rätt att säga upp kontraktet, med tre månaders uppsägningstid, oavsett orsak. Detta kan ske även om avtalet är tidsbestämt och det exempelvis anges att uthyrning ska ske i 12 månader. Skulle hyresgästen motsätta sig en höjning finns alltså risk för uppsägning. 

🔗 Läs mer om uppsägningsregler och uppsägningstider

När och hur ofta kan höjning av hyran ske?

Ett hyreskontrakt kan vara för obestämd eller bestämd tid. Gäller det över bestämd tid kan det exempelvis anges att bostaden hyrs ut fram till ett specifikt datum. Men även om det är en bestämd tid har hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid och erbjuda annat avtal. 

Med andra ord kan omförhandling av hyran ske även om det gäller ett kontrakt som anger att uthyrning ska ske under ett år. 

Så ska hyreshöjning förmedlas

Önskas nya hyresvillkor upprättas ska detta det förmedlas skriftligen (2012:978#P4S1). Det kan exempelvis ske genom SMS, mail eller brev. 

Så mycket får hyran höjas

Vid uthyrning av bostad skälig hyresnivå utifrån boendeform. Det skiljer sig alltså åt utifrån om det är hyresrätt, bostadsrätt eller villa. 

Kortfattat ska det återspegla boendekostnaden för den som äger bostaden. Det är även orsaken till att höjning av hyran ofta sker i samband med att den egna boendekostnaden ökar. Detta exempelvis på grund av högre avgifter för el, vatten eller sophämtning alternativt höjning av månadsavgiften på bostadsrätten. 

Om hyresgästen bestrider höjningen

Hyresgästen kan bestrida en hyreshöjning och därmed inte godkänna det nya avtal som hyresvärden erbjuder. Kommer inte parterna överens finns ett par alternativ:

• Hyresnämnden – Hyresgästen kan gå till hyresnämnden i det fall som hyran anses vara oskälig. Hyresvärden kan gå till hyresnämnden för att få en hyresnivå godkänd. 
•  Uppsägning – Både hyresvärden och hyresgästen har rätt att säga upp hyreskontraktet utan speciell orsak. Hyresgästen har då 1 månads uppsägningstid medan hyresvärden har 3 månader.