Hyra i andra hand
Uppdaterad: 12 september, 2024
Vid andrahandskontrakt hyr du bostaden av en förstahandshyresgäst som i sin tur hyr den av fastighetsägaren. Om du hyr en hyresrätt i andrahand är det hyreslagen som styr vilka regler som gäller för uthyrningen. Hyr du ett hus eller en bostadsrätt är det istället normalt lagen om uthyrning av egen bostad som styr.
Uthyrning i andrahand måste i regel godkännas av hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Vid uthyrning av en del av bostaden / rum till inneboende krävs däremot inget godkännande.
Innehåll
- 1. Bestäm dina kriterier
- 2. Lägg ut en annons i relevanta kanaler
- 3. Bevaka och ring på uthyresannonser
- 4. Skriv ett ansökningsbrev till hyresvärdar
- 5. Kontrollera att hyran är skälig
- 6. Upprätta ett andrahandskontrakt
- 7. Teckna hemförsäkring även när du hyr i andra hand
- 8. Så undviker du bedrägeri vid uthyrning
- Uppsägningstid
- Besittningsskydd
- Vanliga frågor om Hyra i andra hand
- Läs även våra artiklar
1. Bestäm dina kriterier
- Lägenhet eller hus. Vad för typ av bostad är du är ute efter? Beroende på om du ska stanna en kortare period, har familj eller har specifika önskemål rörande boendet kan det vara bra att bestämma sig för vad du är ute efter.
- Bostadens läge. Vilket läge du önskar att bostaden ska ha? Det finns många aspekter att ta hänsyn till när du ska bestämma sig för område men är tips är att tänka lite utanför din bekvämlighetszon. Dina chanser att få tag på ett andrahandskontrakt öka om du kan tänka dig att bo lite utanför city.
- Hyrans storlek. Hur mycket du kan och vill betala i hyra? Beroende på bostadens skick och läge kan uthyraren ta ut olika mycket i hyra. Om du kan tänka dig att bo i utkanten av en stad eller utanför centrum du räkna med att hyran för andrahandskontrakt kommer vara betydligt lägre än för de som ligger inne i stan.
2. Lägg ut en annons i relevanta kanaler
När du sätter igång din jakt på en bostad bör du börjar med att höra med familj, släkt och vänner om de har eller känner någon som har en bostad som de hyr ut i den stad eller område du är intresserad av. Det kan även vara bra att lägga ut en sökes annons i medier som känns relevanta för dig.
- Skriv på sociala medier. Ett tips är att lägga upp en förfrågan via sociala media och be dina närmaste att hjälpa dig sprida ditt meddelande. Genom att dina vänner delar eller retweetar får din förfrågan direkt bredare spridning och på sätt kan du nå många fler människor än genom enbart höra sig för.
- Lägg ut en annons på Blocket. Ett annat tips till dig som är i stort behov av få tag på en hyresbostad är att du själv lägger upp en egen “önskar-hyra”-annons på Blocket. Du skapar alltså en annons där du beskriver dig själv och vilken typ av bostad du är ute efter.
- Annonsera i lokaltidningen. Många lokaltidningar har vanligtvis ett eller flera uppslag för annonser. Genom att ta kontakt med lokaltidningen i den staden eller området kan du få din annons publicerad. På så sätt ökar dina chanser för att nå ut till uthyrare som kanske inte är lika aktiva på sociala medier eller flitiga på att kika igenom “önskar-hyra”-annonser på nätet.
Trots tydlig beskrivning är det många uthyrare som vill få ett ansikte på den de ska hyra ut sin bostad till. Ett tips är därför att även lägga ut en bild på dig själv, samt email-adress och telefonnummer.
Tänk på! Det kan vara bra att bifoga en bild och (om möjligt) skriva att referenser finns från tidigare hyresvärdar.
3. Bevaka och ring på uthyresannonser
Det finns många hemsidor där uthyrare själva lägger ut annonser för bostäder som de hyr ut. Om du hittar en bostad som stämmer överens med dina önskemål ska du inte tveka på att höra av dig direkt till hyresvärden eller skicka in en intresseanmälan. Du bör dock vara försiktig, på vissa sidor förekommer det bedrägerier.
4. Skriv ett ansökningsbrev till hyresvärdar
Många hyresvärdar vill veta lite mer om den personen som visar intresse för att hyra deras bostad. Det kan därför vara bra att du har förberett ett brev som du kan skicka eller maila till hyresvärden. Brevet bör innehålla en kort presentation av vem du är, din ålder om du arbetar eller om du studerar. Du bör också berätta varför du är intresserad av just deras lägenhet.
Förutom att hyresvärden vill veta lite om dig och varför du vill hyra deras bostad är de även intresserade av hur du ska betala hyran och hur du är som hyresgäst.
Inkludera följande i ditt ansökningsbrev
- Arbetsintyg från din arbetsplats – Om du inte har något kan du fråga din chef, om du har många jobb se till att få med arbetsintyg från alla arbetsplatser
- Utbetalningsplan från Centrala studiestödsnämnden – Den kan du hitta på “Mina sidor” på CSN:s hemsida.
- A-kassebrev – Om du är medlem i en a-kassa, fås genom att du kontakta din a-kassa
- Dokument som stärker att du har en borgensman – Se Konsumentverket för att hitta en mall för detta dokument
- Referenser från tidigare hyresvärdar
- Kreditupplysning – En privatperson kan göra kreditupplysning på sig själv en gång per år. Hör dig först för om hyresvärden kräver en kreditupplysning så du inte utfärdar en på dig själv i “onödan”
5. Kontrollera att hyran är skälig
När du hyr i andra hand finns det risk för ockerhyror. Dock finns det regler som reglerar hur mycket man får ta i hyra när man hyr ut sin bostad. Reglerna för skälig hyra skiljer sig något om det gäller en hyresrätt, bostadsrätt eller ett hus som hyrs ut.
Andrahandshyran för en hyresrätt
En hyresgäst som hyr ut sin hyresrätt i andrahand har vanligtvis rätt att ta ut lika stor hyra som han eller hon själv betalar för hyresrätten. Vidare kan uthyraren även införa en påslag på hyran om den inkluderar bekvämligheter knutna till bostaden. Några exempel på bekvämligheter är bredband, parkering osv. Om det är så att uthyraren hyr ut hyresrätten fullt möblerad har denne dock rätt till att ta ut 15% extra i hyra.
Andrahandshyran för en bostadsrätt eller ett hus
När man pratar om bostadsrätter och hus syftar man på villor, äganderätter och bostadsrätter som ägs av privatpersoner. Sedan år 2013 ser bestämmelserna gällande uthyrning av en bostadsrätt eller ett hus lite annorlunda ut i jämförelse med reglerna för en andrahandsuthyrning av en hyresrätt.
Tänk på! Reglerna vid uthyrning av bostadsrätt eller hus styrs normalt av lagen om uthyrning av egen bostad. Uthyrning av hyresrätt i andrahand styrs av hyreslagen.
Hyran för en bostadsrätt eller ett hus är en variant av marknadshyran, det vill säga hyresgäst och hyresvärd får fritt komma fram till hyra, men hyran får inte vara markant större än kostnaden för uthyrarens driftkostnader och kapitalkostnad för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En skälig avkastningsränta är ”ett par” procentenheter över Riksbankens referensränta.
Vad kan man göra om hyran är oskäligt hög?
Om du som som hyresgäst anser att den hyran du ska betala är orimligt hög kan du vända dig till Hyresnämnden och få din hyra prövad. Om Hyresnämnden anser att din hyra är oskäligt hög kan de tvinga fram en sänkning av din hyra.
Om det är en hyresrätt du hyr i andrahand kan de även hjälpa dig att få tillbaka den oskäliga del av hyran som du betalt i upp till två år retroaktivt, dvs i efterhand. Den möjligheten finns dock inte om du hyr en bostadsrätt eller ett hus.
Du kan även använda en smidig tjänst som gör allt jobb åt dig och kräver tillbaka överhyran åt dig:
6. Upprätta ett andrahandskontrakt
När du tackat ja till ett andrahandskontrakt är det viktigt att du och din motpart upprättar ett välgjort andrahandskontrakt för att skydda båda parterna. Detta oavsett om det är en hyresrätt eller bostadsrätt kontraktet gäller.
Det är fördelaktigt och säkrare för båda parterna om punkter såsom hyrans storlek, vad som ingår i hyran, när hyran ska betalas samt hur lång period avtalet gäller inkluderas i kontraktet. Om det boendet du hyr är möblerat bör till kontraktet även bifogas en inventarielista.
Muntliga avtal gäller precis som skriftliga. Detta är dock inte att rekommendera. Om du och din hyresvärd enbart utför ett muntligt avtal kan det vara svårt att bevisa överenskommelsen om det uppstår en konflikt eller oenighet.
7. Teckna hemförsäkring även när du hyr i andra hand
Den hemförsäkring som den första hyrestagaren har tecknat skyddar i regel inte dig som bor i bostaden i andra hand. Det är därför viktigt att du kollar upp om förstahandshyresgästens hemförsäkring täcker dig, om inte bör du skaffar en egen hemförsäkring.
Exempel: Lars ska studera en termin i Uppsala och hyr därför en lägenhet i andra hand. Eftersom att han enbart ska bo där en kort period väljer han att inte folkbokföra sig på adressen. Han tecknar därför en kompletterande hemförsäkring som är giltig även fast han inte är folkbokförd på adressen.
När du kontaktar ditt försäkringsbolag bör du vara tydlig med att du ska bo i andra hand och därför söker en hemförsäkring för ett andrahandsboende. Tänk även på att uppge om det är en hyresrätt eller bostadsrätt du hyr i andra hand då olika hemförsäkringar gäller för de olika fallen.
8. Så undviker du bedrägeri vid uthyrning
Även om uthyrningssajterna har godkänt de olika uthyrarnas annonser och du blir kontaktad av en uthyrare som låter vettig finns det några saker som är bra att du tänker på för att inte risker att du blir satt i en jobbig situation.
Undvik hyresvärdar som:
- Inte vill ge ett skriftligt hyreskontrakt. Att inte ha ett skriftligt kontrakt kan vara riskabelt för dig som hyresgäst.
- Inte kan visa intyg att personen har rätt att hyra ut. Om personen inte har godkännande från värden eller bostadsrättsföreningen om andrahandsuthyrningen är det stor risk att du blir vräkt.
- Begär betalning kontant. Du bör alltid be om att få ett kvitto om du betalar kontant. Alternativt be om att få betala direkt på ett konto.
- Tar ut orimligt hög hyra. Det finns bestämmelser om hur mycket en hyresvärd får ta ut i hyra. Dessa varierar beroende på om det är en hyresrätt eller bostadsrätt.
- Vill ha mer betalt än vad kontraktet säger. Vill ha mer betalt än den hyreskostnad som anges i det avtalade kontraktet. Alltså en hyresvärd som vill att du även betalar svart.
- Inte låter dig se bostaden innan. Om en hyresvärd inte låter dig komma på visning för att titta på bostaden kan det vara ett tecken på att något inte stämmer.
Uppsägningstid
Hyresrätt
Hyr du en hyresrätt i andrahand med ett tillsvidareavtal har både du och hyresvärden tre månaders uppsägningstid. Det innebär att om någon av er vill säga upp avtalet har hyresgästen rätt att bo kvar i tre månader efter uppsägningen. Detta står i hyreslagen.
Om uthyrningen är tidsbegränsad är det endast hyresgästen som har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid och har då 3 månaders uppsägningstid. Hyresvärden har inte rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om inte särskilda skäl föreligger.
Hus eller bostadsrätt
Är det en bostadsrätt eller ett hus du hyr gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Då är uppsägningstiden tre månader för hyresvärden och en månad för dig som hyresgäst.
Avtalets villkor får inte vara sämre för hyresgästen än lagens villkor
Man kan avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen, men inte för hyresvärden. Annars gäller lagens bestämmelser före avtalet. Omvänt kan ni bara avtala om längre uppsägningstid för hyresvärden, inte för hyresgästen. Lagen är utformad så för att skydda hyresgästen.
Kan avtalet sägas upp när som helst?
En hyresrätt som hyrs i andrahand med ett tidsbestämt avtal kan inte sägas upp i förtid av hyresvärden enligt hyreslagen om inte hyresgästen missköter sig alternativt bryter mot avtalet. Hyresgästen kan däremot säga upp avtalet när som helst. En hyresrätt som hyrs ut i andrahand med ett tillsvidarekontrakt kan sägas upp när som helst av både hyresgäst och hyresvärd.
När bostadsrätter och hus hyrs ut kan avtalet normalt sägas upp när som helst.
Besittningsskydd
I vissa fall har hyresgästen besittningsskydd. Besittningsskydd innebär att hyresvärden inte kan säga upp hyresgästen hur som helst, utan bara om det finns mycket specifika skäl till att personen inte får bo kvar i bostaden.
Om det är en bostadsrätt eller en villa som hyrs har hyresgästen i regel inget besittningsskydd.
Om du hyr en hyresrätt i andrahand kan du få besittningsskydd om uthyrningen pågått i mer än 2 år men besittningsskyddet är i det fallet väldigt svagt. Om hyresvärden vill flytta tillbaka till sin hyresrätt har denne i princip alltid rätt att säga upp hyresavtalet.
Vanliga frågor om Hyra i andra hand
Om hyresvärden vill ändra i hyresvillkoren måste båda parter komma överens om detta. Om inte hyresvärden och din kompis kommer överens kan hyresvärden kontakta hyresnämnden som då får ta ett beslut om hyran ska höjas eller inte.
Dessvärre kan kontraktet sägas upp i förtid mot en uppsägning på tre månader. Andrahandshyresgäster har inte samma skydd som förstahandshyresgäster och ett besittningsskydd träder in först efter två år.
Läs även våra artiklar
Kommentarer