Skälig hyra för bostadsrätt, villa & hyresrätt
Uppdaterad: 21 april, 2023
Bostäder som hyrs ut måste hyras ut med en så kallad skälig hyra. Reglerna kring skälig hyra skiljer sig åt beroende på om det är en hyresrätt, bostadsrätt eller ett hus som hyrs ut samt om bostaden hyrs ut i första eller andra hand. För att avgöra vad som är en skälig hyra för en bostad finns en del regler och riktlinjer att följa.
Räkna ut skälig hyra
Med denna kalkylator kan du räkna ut en skälig hyra för din bostadsrätt eller ditt hus.
Längre ner på sidan kan du även räkna ut en skälig hyra för en hyresrätt.
🔗 Gå direkt ner till: kalkylatorn som beräknar skälig hyra för hyresrätt
Skälig hyra för bostadsrätt och villa
När man pratar om privatägda bostäder syftar man på bostadsrätter och villor som ägs av privatpersoner. Sedan år 2013 ser bestämmelserna i privatuthyrningslagen gällande skälig hyra för uthyrning av bostadsrätter och villor lite annorlunda ut i jämförelse med reglerna för andrahandsuthyrning av en hyresrätt.
Du får räkna med följande i en skälig hyra
- Driftkostnader. I driftkostnaderna ingår exempelvis avgiften till bostadsrättsföreningen, hushållsel, vatten och bredband. Driftkostnaderna kan även inkludera ett påslag om uthyraren hyr ut bostaden möblerad. I vissa fall har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en uthyrningsavgift, vilket också räknas in i driftkostnaderna.
- Kapitalkostnader. Bostadens kapitalkostnad ska beräknas som en rimlig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan anses rimlig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Till skillnad från driftkostnaderna, som relaterar till uthyrarens faktiska kostnader, är kapitalkostnaden den uppskattade kostnaden för att ha kapitalet bundet i bostaden.
Formel för uträkning:
Driftkostnader + övriga kostnader + eventuell månadsavgift till bostadsrättsföreningen + (bostadens marknadsvärde * avkastningsräntan)
Om du hyr ut bostaden fullt möblerad får du göra ett påslag på 15 % på hyran. Då multiplicerar du alltså hyran du räknat fram med 1,15.
Vad gäller vid oskälig hyra i bostadsrätt och hus?
- För hyresgäst: Om du som hyresgäst upplever att din hyra inte är skälig kan du skicka in en överklagan till Hyresnämnden. Hyresnämnden granskar då din anklagan och gör en bedömning. Hyresnämndens beslut är situationsbaserat och kan därför skilja sig från fall till fall. Om du som hyresgäst får din anklagan godkänd tvingar hyresnämnden igenom en sänkning av din hyra. Du kan dock inte få tillbaka pengar retroaktivt för tidigare betald överhyra när du hyr ett hus eller en bostadsrätt. Tänk på att du riskerar att ditt hyreskontrakt blir uppsagt om du väljer att gå till Hyresnämnden. Den som hyr en bostadsrätt eller ett hus har nämligen sällan besittningsrätt.
- För hyresvärd: Om du som hyresvärd tar ut en icke-skälig hyra och hyresgäster anmäler detta till Hyresnämnden kan Hyresnämnden tvinga igenom en sänkning av hyran.
Skälig hyra för en hyresrätt
Reglerna kring skälig hyra skiljer sig åt om hyresrätten hyrs i förstahand eller andrahand.
Innehåll
1. Hyresrätt som hyrs i första hand
Den hyra som en hyresgäst betalar för sin hyresrätt förhandlas vanligtvis fram mellan hyresvärden och den lokala hyresgästföreningen. Enligt hyreslagens huvudregel ska hyran vara skälig, vilket betyder att den inte får vara betydligt högre än hyran för likvärdiga bostäder. Det vill säga bostäder som hyrs ut i första hand vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser.
Tips! Om du är osäker på hyran för ett förstahandskontrakt kan du kolla upp hur hög hyran är för lägenheter i samma storlekskategori som ligger i samma område.
Tänk även på att bruksvärdet stiger om det finns förmåner som hiss, tvättstuga, källarförråd och god fastighetsservice. Räkna ut skälig hyra för din hyresrätt med hjälp av vår kalkylator.
2. Hyresrätt som hyrs i andra hand
Vad som anses som en skälig hyra för att hyra en hyresrätt i andra hand beror på hur hög hyra uthyraren själv betalar. Den som hyr ut får endast ta ut samma hyra som han/hon själv betalar plus eventuella påslag.
Påslag för möbler
Om någon hyr ut sin hyresrätt i andra hand har den personen rätt att göra ett påslag på hyran om bostaden hyrs ut möblerad eller delvis möblerad. Det finns inga regleringar för hur mycket extra uthyraren får ta ut i hyra för möblemang, men vanligtvis brukar inte Hyresnämnden godkänna ett påslag som är större än 10–15 procent för en lägenhet som är fullt möblerad. Det här måttet är dock inte skrivet i sten utan Hyresnämnden bedömer detta från fall till fall.
Vad som kan vara bra för dig som är uthyrare att veta är att det inte räcker med en nedsutten soffa, en säng och ett fåtal köksstolar för att uthyraren kan hyra ut bostaden som möblerad. En bostad anses möblerad när hyresgästen kan bo där utan att behöva ta med sig egna möbler.
Andra skäliga påslag
Uthyraren har även rätt att lägga på ett påslag på hyran om till exempel en parkeringsplats eller fri hushållsel ingår. I så fall har uthyraren rätt att lägga på en summa som motsvarar den faktiska kostnaden för dessa bekvämligheter.
Vad gör man vid oskälig hyra när man hyr en hyresrätt i andra hand?
Om hyresgästen som hyr hyresrätten i andra hand anser att hyran är orimligt hög kan han eller hon vända sig till Hyresnämnden och be om att få hyran sänkt samt retroaktivt få tillbaka den del av hyran som överstiger en skälig hyra. Med Hyresnämndens hjälp kan hyresgästen få tillbaka den del av hyran som överstiger en skälig hyra retroaktivt i upp till 2 år.
Skälig hyra för ett rum eller inneboende
Vid uthyrning av ett rum eller en del av en bostad till en inneboende görs i princip samma avvägning som när hela bostaden hyrs ut. Vad som är skälig hyra att kräva av en inneboende beror alltså på om det är ett rum i en hyresrätt eller i en privatägd bostad som hyrs ut.
Du kan använda vår kalkylator för att räkna ut en skälig hyra för rummet du vill hyra ut.
Uthyrning av rum till inneboende i bostadsrätt eller villa
När man hyr ut ett rum i en bostadsrätt eller villa är det lagen om uthyrning av egen bostad som gäller för att avgöra vad som är en skälig hyra. Enligt lagen anses en skälig hyra för en hel bostad vara den totala summan för bostadens driftskostnader och kapitalkostnad.
Om man bara hyr ut ett rum eller en del i en privatägd bostad tycker inte Hyresnämnden det är rimligt att hyresgästen betalar lika stor hyra som om han eller hon hade hyrt hela bostaden. En skälig hyra för en inneboende bör bestämmas utifrån hur stor procentuell del av bostaden hyresgästen bor på eller använder.
Exempel: Om hyresgästen ska hyra ett rum av fyra rum i en bostad vars marknadsvärde är 2 Mkr, uthyrarens driftskostnader per månad är 4 500 kr och avkastningsräntan ligger på 4 % kan du räkna ut den skäliga hyran för bostadsrätten på följande vis:
((2 000 0000 kr/4) x 0,04) /12 + 4 500 kr/4 = 2 791 kr
Hyresgästen som hyr in sig som inneboende bör alltså inte betala mer än en fjärdedel av den skäliga hyran för hela bostaden.
Det är inte alltid det lättaste att få bostadens totala marknadsvärde bekräftat eller veta vad som anses som en skälig årlig avkastningsränta. Om man som hyresgäst känner sig osäker på om ens hyresvärd tar ut för mycket i hyra eller om man som hyresvärd inte vet hur mycket man ska ta ut i hyra av hyresgästen är ett tips att hitta andra som hyr ut rum i samma område och jämföra med vad de tar i hyra.
Uthyrning av rum till inneboende i en hyresrätt
När man hyr ut ett rum i en hyresrätt gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad. I stället är det hyreslagen som reglerar vilken hyra hyresvärden får kräva. Hyran ska beräknas på vad hyresvärden själv betalar i hyra. Då blir det också rimligt att den inneboendes hyra bestäms utifrån hur stor del av bostaden hyresgästen nyttjar.
Är man två personer som delar bostaden lika är det skäligt att den inneboende också betalar hälften av hyran. Om hyresvärden tillhandahåller möbler är det skäligt att göra ett visst påslag för slitage.
Kommentarer
I hyreskalkylatorn får jag upp ett resultat med spannet 9710-12850. Hur tolkar jag det? Är det kallhyra eller varmhyra som avses? Eller omfattar spannet båda?
Jag hyr ett hus med kallhyra sedan 30 år där hyresvärden hänvisar till allmännyttans procentsats som han höjer hyran med varje år. Denna procentsats avser varmhyra, upptäckte vi nyligen. Allmännyttan har en lägre procentsats för kallhyra. Men enligt vår hyresvärd gäller kallhyres-procenten endast vid direkt-el. Vi har en värmepump med vv-beredare kopplad till ett luftvärmrsystem för huset. Hyresvärdens motivering till den årliga hyreshöjnings-procenten är att han har kostnader för reparationer och/eller utbyte av uppvärmningssystemet! Men håller det resonemanget? Liksom kyl, frys, tvättmaskin och spis fanns från början, fanns ju även värmepumpen. Blir det något fel på de fyra förstnämnda repareras/byts de på hyresvärdens bekostnad. Då borde väl samma gälla värmeanläggningen?
Det fanns t ex ingen diskmaskin när vi flyttade in men installerades 5 år senare. Då det var en standardhöjning höjdes hyran med 500 kr/månad. Helt ok! Men värmeanläggningen fanns ju redan från början och då borde väl ev kommande kostnader för den ha beräknats när man satte den ursprungliga grundhyran? Eller tänker jag fel där?
Det är vi som hyresgäster som står för hela elkostnaden (hushållsel + uppvärmingskostnad om tot 15-17000 kWh per år) samt filter till värmepumpen och ventilationssystemet. Och det är vi själva som byter filtren och utför rengöring och regelbundna kontroller av anläggningen.
Lite utanför tråden, men tacksam för svar eller hänvisning till någon som kan hjälpa oss reda i frågan. Hyresgästföreningen hänvisade till hyresnämnden då ”vårt” hus inte ingår i förhandlingsordningen som hyresvärden har med Hyresgästföreningen.
Hej
Min dotter hyr ett rum 35 kvadrat 4900kr månad utan wifi och det finns ingen fibernät så tv kanaler finns inte i huset samt elementet funkar inte på vinter utan få ha extra elementet på som drar el. Har hyresvärden rätt höjda hyran 10-15%
Hej, jag är idag inneboende och betalar räntekostnader för bolånet i en bostadsrätt. Ingår räntekostnader som en del av skälig hyra?
Hej,
Jag har ett aktiebolag där det just nu inte sker någon verksamhet, men det finns tillgångar på ca 3,5 miljoner. Jag funderar på att investera i ett småhus som jag sedan kan hyra ut till mig själv.
För att bolaget skall ha råd med fastigheten + uppdatera vissa saker som t.ex värmepump etc så tänker jag lån ut 800 tusen.
Med skäliga utlåningsränta på 4% samt en återbetalningstakt på 10 år så blir det ca 8100 kr som bolaget skall betala tillbaka till mig varje månad. En skälig marknadshyra skall på området och storleken ligga på ca 12-15 tusen. Jag tänkte mig 13 tusen.
Så jag betalar in 13, varpå bolaget betalar amorterar + ränta ca 8100 kr.
Jag undrar. Är det mest fördelaktigt att jag tar ut en kallhyra och tecknar elavtal privat, eller är det bättre att bolaget betalar uppvärmningen? Jag vet inte riktigt hur jag skall kunna skilja på el för uppvärmning samt el för hushåll.
Hej!
jag bor som inneboende och har lite frågor gällande hyra.
Min hyresvärd har en hyreslägenhet och betalar 11000 kr i månaden.
Vi bor sammanlagt tre stycken i lägenheten. ( Jag, en till inneboende och hyresvärden)
Alla har tillgång till samtliga utrymmen. (förutom varandras sovrum.)
Jag betalar 6000 kr i månaden.
Den andra som hyr rum betalar 6500 kr i månaden.
Hyresvärden betalar då inget utan går plus 1500 kr i månaden.
Min fråga är om det är okej?
Jag trodde att vi skulle dela ungefär lika på kostnaden.
För övrigt är jag väldigt nöjd med mitt boende. Ha det fint, vänligen Tommy
När bolåneräntorna nu skjuter i höjden risker många av oss att plötsligt få dubbel eller trippel kostnad för våra bostadsrätter. Om jag förstår er rätt ska inte räntorna räknas in i uträkningen av skälig andrahandshyra. Det ger i mitt fall konsekvensen att jag kommer gå ca 7500kr minus varje månad på att hyra ut. Hur kan det ses som rimligt att en bostad som rent praktiskt kostar mig 22500kr varje månad max får hyras ut för 15000kr?
Många tar minst 1000kr/natt när de hyr ut sina stugor via Airbnb. Vad räknas som skälig hyra när man hyr ut sin stuga/fritidsboende eller finns det ingen gräns då det räknas som hotellverksamhet/företagande?
Hej jag bor på en 5 R&K och har en klädkammare . På en 103 kvm.
Med ett avtal från 2015 den första hyresvärden. 2017 hyresvärden sålde till en annan hyresvärd.
Den nya hyresvärden har höjd 89kr fär klädkammaren i år 2022 från 1maj.
Har de rätt att höja hyra för klädkammare.
Eftersom jag bor fortfarande på den gamal avtal.
Hej, Undrar hur bestämmer jag hyra på en villa som ägs av mitt företag? finns det någon tak och vad ska utgå ifrån?
Tack
Jag hyr en lägenhet i en villa med två lägenheter och en liten etta längst upp. I vårat hus fungerar värmen sisådär, ingen renovering är gjort alls. Dåligt tätat runt fönster (såpass att man känner vinden i håret när man ligger i sängen), dåligt isolerat. Gräset klipps sällan och de egentligen fina fiskbensmönstrade ekgolven är så slitna att man knappt vågar skura. Det finns fiber grävt fram till huset men är ej påkopplat, så internet har man via telejacket. Jag har dessutom en trasig ruta på min balkong med tvåglas-fönster (som varit trasig i 2,5 år), vilket medför att det är kallare inne än om det hade blivit åtgärdat. Jag har en hyra på 7350:- / mån och nu vill min hyresvärd höja hyran med 1650:- i mån! Då ingenting blir gjort eller lagat så kan jag tycka att det känns orimligt, men hur fungerar det om man redan bor i lägenheten & har gjort det i 5 år? Vi har heller inte fått någon skriftlig information om hyreshöjningen.
Hej! Jag har en lägenhet inne i stan som kostar mig 12.000kr i månaden (ink. hyra, el, gas, försäkring, internet, amortering och räntor). Får jag då, med godkännande från min förening, hyra ut för 13.000kr. Eller hur funkar det?
Hej!
På vår fastighet har vi en villa som vi bor i men även ett gårdshus som vi använt själva men nu avser att hyra ut, jag antar att det faller under ”lag om uthyrning av egen bostad” (”privatuthyrningslagen”).
Frågan är vad som gäller skattemässigt ifall vi skulle montera dit separata mätare för el, vatten och värme för detta gårdshus och låta de kommande hyresgästerna betala den faktiska kostnaden för vad deras förbrukning av el, vatten och värme är, till oss. Detta skulle ju skapa incitament för hyresgästerna att hushålla med dessa saker är tanken. Något krångligt möjligen…
Men kan vi då fortfarande göra schablonavdraget på 40000 kr då det ju enligt skatteverket är tänkt att ”täcka kostnader som du har för uthyrningen, till exempel ökade driftskostnader”?
Hej! Jag är lite fundersam över detta med ”skälig hyra”
Vi håller på att titta på hus och försöker hitta ett hus med uthyrningslägenhet för att få ner våra bostadskostnader.
Tittar man på hus som hyr ut lägenhetsdelar i våran stad så tar dom upp mot 6-8000kr för en del av huset, men enligt eran beräkning är det långt över ”skälig hyra”.
Är det de som hyr ut som medvetet skiter i det med skälig hyra, eller som inte vet bättre?
Det gäller nästan varenda lägenhetsdel jag har tittat på.
Det är en stor fråga för oss som planerar vårat första husköp.
Hej! Vill hyra ut min stuga den kommande sommaren och undrar hur reglerna kring skälig hyra fungerar för fritidshus? Då det är ett semesterboende och inte permanentboende, så antar jag man kan hyra ut för en valfri hyra?
Hej alla! 🙂
Jag har investerat i en fastighet med 4 lägenheter som ligger centralt, hyran är väldigt låg och ligger under marknadsvärdet. (runt 62kr per m2)
Det är 4 personer som bor där och det är 1 i varje lägenhet, ifall hyran är såpass låg att den är under marknadsvärdet och om jag är ute i god tid (hör av mig i veckan och hyran höjs 1 Februari 2022). Finns det något som kan gå fel?
Hej.
Jag ska teckna ett hyresavtal med min mor för ett hus som jag fått som gåva i förskott på arv av henne. Hur kan ett sådant se ut?
När det gäller schablonavdrag upp till 40 000:- per år, är det då utöver avgifter/utgifter för hushållet?
Hej!
Tack för en jättebra hemsida.
Jag hyr sedan tidigare ut 2 rum till studenter i mitt hus där jag samtidigt bor själv. Nu har jag byggt ett komplementbostadshus på tomten (Attefallshus) och funderar på att hyra ut sammanlagt 3 rum i mitt hus och komplementbostadshuset. Alla som hyr bor vanligtvis minst ett år.
Jag vet dock inte hur detta påverkar vilken skatt jag ska betala – dvs om det skulle räknas som affärsverksamhet, moms, om man fortfarande får göra schablonavdragen på 40 000kr (och är det en eller två avdrag i så fall). Kanske är det bättre för mig att bara hyra ut två rum både ekonomiskt och för att undvika krångel?
Kan ni berätta vad som gäller eller kanske tipsa mig om någon jag kan kontakta för att bolla och få hjälp?
Hej! Jag har ett förstahandskontrakt på en lägenhet hos en privat hyresvärd. Lägenheten ligger i ett hus på 9 lägenheter, och har en tillhörande tomt och uppfart i ett villaområde. Själva tomten sköts dock inte om, gräset klipps sällan, sopor på uppfart och allmänt skräp på diverse ställen, även gamla hyresgäster har lämnat kvar kattlådor och cyklar som bara står på tomten. Själva huset är inte heller i super bra skick och är gammalt. Jag betalar för städ av trappuppgång, men vad mer kan man förvänta sig av hyresvärden när det kommer till att hålla själva tomten ren? Jag bor på 30 kvm och betalar 4600kr i månaden. Är det en rimlig hyra? Använde kalkylatorn och hyran för mitt område och area skall ligga på 3500-4700 i månaden.
Med vänlig hälsning, Matilda
Hej,
Skiljer sig reglerna för skälig hyra om det är en ägarlägenhet istället för bostadsrätt?
Mvh, Simon
Skälig hyra, räknas det per inneboende och inneboende tillsammans?
Hur är reglerna om en hyr ut två eller tre rum?
Ex: Hyresrätt 1a hand, bor kvar i lägenhet, skaffar tre inneboende. Om jag hyr ut tre rum till tre personer, får dessa tre inneboendes totala hyra inte överstiga hyresrättens grund hyra?
Siffror: Säg 8,000 i total utgift per månad; 7000 hyra, el 500, bredband 500. Om vi bor en ägare och tre inneboende, måste avgiften vara under 2000/ person då (förenklat sagt)? Om vi skulle vara två, får inneboendes hyra då inte överstiga 4000?