SkÀlig hyra för bostadsrÀtt, villa & hyresrÀtt
Uppdaterad: 13 februari, 2025
BostÀder som hyrs ut mÄste hyras ut med en sÄ kallad skÀlig hyra. Detta regleras i hyreslagen och i lagen om uthyrning av egen bostad. Reglerna kring skÀlig hyra skiljer sig Ät beroende pÄ om det Àr en bostadsrÀtt eller ett hus som hyrs ut samt om det Àr en hyresrÀtt som hyrs ut i första eller andra hand. I denna artikel gÄr vi igenom vilka riktlinjer man ska följa för att rÀkna ut en skÀlig hyra för en bostad.
Innehåll
RÀkna ut skÀlig hyra
Med denna kalkylator kan du rÀkna ut en skÀlig hyra för din bostadsrÀtt eller ditt hus.
LÀngre ner pÄ sidan kan du Àven rÀkna ut en skÀlig hyra för en hyresrÀtt.
đ GĂ„ direkt ner till: kalkylatorn som berĂ€knar skĂ€lig hyra för hyresrĂ€tt
SkÀlig hyra för bostadsrÀtt och villa
Enligt lagen om uthyrning av egen bostad, 4§, 2 st Àr en skÀlig hyra för en bostadsrÀtt eller en villa den totala summan av bostadens driftkostnader och kapitalkostnad plus eventuellt pÄslag för möblemang. Kapitalkostnaden berÀknas som skÀlig avkastningsrÀnta pÄ bostadens marknadsvÀrde.
NÀr man pratar om privatÀgda bostÀder syftar man pÄ bostadsrÀtter och villor som Àgs av privatpersoner. Sedan Är 2013 ser bestÀmmelserna i lagen om uthyrning av egen bostad gÀllande skÀlig hyra för uthyrning av bostadsrÀtter och villor lite annorlunda ut i jÀmförelse med reglerna för andrahandsuthyrning av en hyresrÀtt, som alltsÄ istÀllet regleras i hyreslagen.
SÄ rÀknar man ut en skÀlig hyra för hus och bostadsrÀtt
För att rÀkna ut en skÀlig hyra för ett hus eller en bostadsrÀtt skall man plussa ihop bostadens kapitalkostnad med driftkostnaderna och övriga kostnader.
- Kapitalkostnader. Bostadens kapitalkostnad ska berÀknas som en rimlig Ärlig avkastningsrÀnta pÄ bostadens marknadsvÀrde. AvkastningsrÀntan anses rimlig om den ligger ett par procent över riksbankens referensrÀnta. Till skillnad frÄn driftkostnaderna, som relaterar till uthyrarens faktiska kostnader, Àr kapitalkostnaden den uppskattade kostnaden för att ha kapitalet bundet i bostaden.
- Driftkostnader & övriga kostnader. I driftkostnaderna och övriga kostnader ingÄr exempelvis avgiften till bostadsrÀttsföreningen, hushÄllsel, parkering, vatten och bredband. Ett pÄslag pÄ hyran fÄr göras om uthyraren hyr ut bostaden möblerad. I vissa fall har bostadsrÀttsföreningen rÀtt att ta ut en uthyrningsavgift, vilket ocksÄ rÀknas in i driftkostnaderna.
Formel för utrÀkning:
Driftkostnader + övriga kostnader + eventuell mÄnadsavgift till bostadsrÀttsföreningen + (bostadens marknadsvÀrde * avkastningsrÀntan) = SkÀlig hyra
Om du hyr ut bostaden fullt möblerad fÄr du göra ett pÄslag pÄ 15 % pÄ hyran. DÄ multiplicerar du alltsÄ hyran du rÀknat fram med 1,15.
Vad gÀller vid oskÀlig hyra i bostadsrÀtt och hus?
- För hyresgÀst: Om du som hyresgÀst upplever att din hyra inte Àr skÀlig kan du skicka in en överklagan till HyresnÀmnden. HyresnÀmnden granskar dÄ din anklagan och gör en bedömning. HyresnÀmndens beslut Àr situationsbaserat och kan dÀrför skilja sig frÄn fall till fall. Om du som hyresgÀst fÄr din anklagan godkÀnd tvingar hyresnÀmnden igenom en sÀnkning av din hyra. Du kan dock inte fÄ tillbaka pengar retroaktivt för tidigare betald överhyra nÀr du hyr ett hus eller en bostadsrÀtt. TÀnk pÄ att du riskerar att ditt hyreskontrakt blir uppsagt om du vÀljer att gÄ till HyresnÀmnden. Den som hyr en bostadsrÀtt eller ett hus har nÀmligen sÀllan besittningsrÀtt.
- För hyresvÀrd: Om du som hyresvÀrd tar ut en icke-skÀlig hyra och hyresgÀster anmÀler detta till HyresnÀmnden kan HyresnÀmnden tvinga igenom en sÀnkning av hyran.
SkÀlig hyra för en hyresrÀtt
Reglerna kring skÀlig hyra skiljer sig Ät om hyresrÀtten hyrs i förstahand eller andrahand.
1. HyresrÀtt som hyrs i första hand
Enligt hyreslagen, 12 kap, Jordabalken, 55§ styrs hyran vid en uthyrning av en hyresrÀtt av bostadens bruksvÀrde och av hyrorna för likvÀrdiga hyresrÀtter i samma omrÄde.
Hyran förhandlas vanligtvis fram mellan hyresvÀrden och den lokala hyresgÀstföreningen. Enligt hyreslagens huvudregel ska hyran vara skÀlig, vilket betyder att den inte fÄr vara betydligt högre Àn hyran för likvÀrdiga bostÀder som hyrs ut i första hand i samma omrÄde och vars hyra har bestÀmts genom förhandlingsöverenskommelser.
Tips! Om du Àr osÀker pÄ hyran för ett förstahandskontrakt kan du kolla upp hur hög hyran Àr för lÀgenheter i samma storlekskategori som ligger i samma omrÄde.
Bostadens bruksvÀrde stiger om det finns förmÄner som hiss, tvÀttstuga, kÀllarförrÄd och god fastighetsservice.
- Med en likvÀrdig lÀgenhet menas en lÀgenhet i ungefÀr samma storlek, antal rum, planlösning, standard, avstÄnd till centrum, liknande boendemiljö i omrÄdet osv.
- BruksvÀrdet baseras bland annat pÄ storlek, planlösning, lÀge inom huset, standard och ljudisolering.
- Hyran fĂ„r avvika med cirka 4â5 procent jĂ€mfört med en likvĂ€rdig lĂ€genhet.
- Om du anser att din hyra Àr för hög kan du först och frÀmst informera hyresvÀrden. Om ni inte kommer överens kan du vÀnda dig till HyresnÀmnden för att fÄ en prövning av ditt Àrende.
2. HyresrÀtt som hyrs i andra hand
Hyreslagen, 12 kap, Jordabalken, 55§, 4 st styr vad som rÀknas som en skÀlig hyra vid uthyrning av en hyresrÀtt i andra hand. Hyran anses skÀlig om den Àr pÄ samma nivÄ som uthyraren sjÀlv betalar plus eventuella tillÀgg för driftkostnader och möblemang. Den som hyr ut fÄr alltsÄ endast ta ut samma hyra som han/hon sjÀlv betalar plus eventuella pÄslag.
PÄslag för möbler
Om nĂ„gon hyr ut sin hyresrĂ€tt i andra hand har den personen rĂ€tt att göra ett pĂ„slag pĂ„ hyran om bostaden hyrs ut helt eller delvis möblerad. Det finns inga regleringar för hur mycket extra uthyraren fĂ„r ta ut i hyra för möblemang, men vanligtvis brukar inte HyresnĂ€mnden godkĂ€nna ett pĂ„slag som Ă€r större Ă€n 10â15 procent för en lĂ€genhet som Ă€r fullt möblerad. Det hĂ€r mĂ„ttet Ă€r dock inte hugget i sten utan HyresnĂ€mnden bedömer detta frĂ„n fall till fall.
Vad som kan vara bra för dig som Àr uthyrare att veta Àr att det inte rÀcker med en nedsutten soffa, en sÀng och ett fÄtal köksstolar för att uthyraren kan hyra ut bostaden som fullt möblerad. En bostad anses fullt möblerad nÀr hyresgÀsten kan bo dÀr utan att behöva ta med sig egna möbler.
Andra skÀliga pÄslag
Uthyraren har Àven rÀtt att lÀgga pÄ ett pÄslag pÄ hyran om till exempel en parkeringsplats eller fri hushÄllsel ingÄr. I sÄ fall har uthyraren rÀtt att lÀgga pÄ en summa som motsvarar den faktiska kostnaden för dessa bekvÀmligheter.
Vad gör man vid oskÀlig hyra nÀr man hyr en hyresrÀtt i andra hand?
Om hyresgÀsten som hyr hyresrÀtten i andra hand anser att hyran Àr orimligt hög kan han eller hon vÀnda sig till HyresnÀmnden och be om att fÄ hyran sÀnkt samt retroaktivt fÄ tillbaka den del av hyran som överstiger en skÀlig hyra. Med HyresnÀmndens hjÀlp kan hyresgÀsten fÄ tillbaka den del av hyran som överstiger en skÀlig hyra retroaktivt i upp till 2 Är.
Den som hyr ut riskerar att bli av med sitt hyreskontrakt vid oskÀlig andrahandshyra.
SkÀlig hyra för ett rum eller inneboende
Vid uthyrning av ett rum eller en del av en bostad till en inneboende rÀknar man ut den skÀliga hyran i tre steg:
1. RÀkna ut en skÀlig hyra för hela bostaden, dvs om hela bostaden hade hyrts ut.
2. Gör en bedömning av hur stor del av bostaden som hyrs ut.
3. Multiplicera den skÀliga hyran för hela bostaden med andelen som hyrs ut.
OBS, Endast de delar av bostaden som hyresgÀsten har ensam tillgÄng till rÀknas som uthyrd del.
Exempel:
Den skÀliga hyran för en bostad pÄ 100 kvm berÀknas till 10 000 kr/mÄn (om hela bostaden hade hyrts ut). Det Àr 1 sovrum av bostadens 4 sovrum som skall hyras ut. Bedömningen Àr att hyresgÀsten hyr 35 % av bostaden.BerÀkningen av den skÀliga hyran för den uthyrda delen av bostaden blir dÄ:
10 000 * 35% = 3 500 kr/mÄn
Uthyrning av rum till inneboende i bostadsrÀtt eller villa
NÀr man hyr ut ett rum i en bostadsrÀtt eller villa Àr det lagen om uthyrning av egen bostad som gÀller för att avgöra vad som Àr en skÀlig hyra. Enligt lagen anses en skÀlig hyra för en hel bostad vara den totala summan för bostadens driftkostnader och kapitalkostnad.
Om man bara hyr ut ett rum eller en del i en privatÀgd bostad tycker inte HyresnÀmnden det Àr rimligt att hyresgÀsten betalar lika stor hyra som om han eller hon hade hyrt hela bostaden. En skÀlig hyra för en inneboende bör bestÀmmas utifrÄn hur stor procentuell del av bostaden hyresgÀsten bor pÄ eller anvÀnder.
Exempel: Om hyresgÀsten ska hyra ett rum av fyra rum i en bostad vars marknadsvÀrde Àr 2 Mkr, uthyrarens driftskostnader per mÄnad Àr 4 500 kr och avkastningsrÀntan ligger pÄ 4 % kan du rÀkna ut den skÀliga hyran för bostadsrÀtten pÄ följande vis:
((2 000 0000 kr/4) x 0,04) /12 + 4 500 kr/4 = 2 791 kr
HyresgÀsten som hyr in sig som inneboende bör alltsÄ inte betala mer Àn en fjÀrdedel av den skÀliga hyran för hela bostaden.
Det Àr inte alltid det lÀttaste att fÄ bostadens totala marknadsvÀrde bekrÀftat eller veta vad som anses som en skÀlig Ärlig avkastningsrÀnta. Om man som hyresgÀst kÀnner sig osÀker pÄ om ens hyresvÀrd tar ut för mycket i hyra eller om man som hyresvÀrd inte vet hur mycket man ska ta ut i hyra av hyresgÀsten Àr ett tips att hitta andra som hyr ut rum i samma omrÄde och jÀmföra med vad de tar i hyra.
Du kan anvÀnda vÄr kalkylator för att rÀkna ut en skÀlig hyra för hela bostaden.
Uthyrning av rum till inneboende i en hyresrÀtt
NÀr man hyr ut ett rum i en hyresrÀtt gÀller inte lagen om uthyrning av egen bostad. I stÀllet Àr det hyreslagen som reglerar vilken hyra hyresvÀrden fÄr krÀva. Hyran ska berÀknas pÄ vad den som hyr ut sjÀlv betalar i hyra. DÄ blir det ocksÄ rimligt att den inneboendes hyra bestÀms utifrÄn hur stor del av bostaden hyresgÀsten nyttjar.
Ăr man tvĂ„ personer som delar bostaden lika Ă€r det skĂ€ligt att den inneboende ocksĂ„ betalar hĂ€lften av hyran. Om hyresvĂ€rden tillhandahĂ„ller möbler Ă€r det skĂ€ligt att göra ett visst pĂ„slag för slitage.
Vanliga frÄgor om SkÀlig hyra för bostadsrÀtt, villa & hyresrÀtt
Ja, ÀgarlÀgenheter rÀknas som fastigheter (3d-fastigheter) och skÀlig hyra berÀknas dÀrmed pÄ samma sÀtt som för ett hus.
LÀs Àven vÄra artiklar
Kommentarer