Trappningsregeln – hyra bostad

Uppdaterad: 20 september, 2024

Trappningsregeln, vid uthyrning av bostad, kan användas när hyreshöjningen är väsentligt hög, oftast över 10%. Hyresnämnden kan då avgöra, på hyresgästens begäran, att höjningen ska delas upp på flera år.  

Så fungerar trappningsregeln

Trappningsregeln innebär att en större hyreshöjning delas upp på flera år. På detta sätt blir den lättare att hantera för hyresgästerna. Regeln infördes, 2011, för att skydda hyresgäster mot så höga hyreshöjningar att de blir tvungna att flytta. 

Trappningsregeln regleras av 12 kap. 55 § sjätte stycket i Jordabalken. Där anges att om hyran är:

”…väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid”.

Väsentlig högre – Vad som är ”väsentligt högre” beror på flera faktorer. Det är därmed upp till Hyresnämnden att, i fall till fall, avgöra om den nya hyran är ”väsentligt högre” eller inte. På Domstol.se anges däremot att höjningen normalt sett ska vara på ”cirka 10 % eller mer”. 

Särskilda skäl – Om det föreligger särskilda skäl kan Hyresnämnden avgöra att trappningsregeln inte får användas. Det framgår inte i lagen vad som klassas som särskilda skäl men i förarbetet (Prop 2009/10:185 )anges exempelvis hyreshöjningar efter standardhöjande åtgärder som hyresgästerna alternativt hyresnämnden godkänt i förväg. 

Skälig tid – Även antalet år som höjningen ska fördelas på avgörs av flera ekonomiska faktorer. På Domstol.se anges att det i regel inte bör vara mer än ”några år” men att det i vissa undantagsfall kan förekomma upp till tio år. 

”Trappningsregel” – Ordet ”trappningsregel” nämns aldrig i lagen och den uppdelning av beloppet som regeln syftar till beskrivs med orden ”betalas med lägre belopp under en skälig tid”. I både hyresnämndsmål och domstolsprotokoll nämns däremot ”trappning” samt ”trappningsregeln”. 

Delas upp över flera år

Om trappningsregeln används kan exempelvis en hyreshöjning på 1500 kronor delas upp på tre år där höjningen varje år blir 500 kronor. Det blir därmed både mer förutsägbart och ekonomiskt hanterbart för hyresgästerna. 

Exempel:
En hyresgäst har en hyra på 7000 kronor och hyresvärden vill höja hyran till 9000 kronor. Detta motsätter sig hyresgästen och begär att hyresnämnden ska avgöra i frågan och att trappningsregeln ska tillämpas. 

Höjningen är ca 28 % och därmed betydligt högre än de 10% som oftast anges som gräns för en väsentlig höjning. Hyresnämnden jämför nivån mot liknande hyresrätter och anger att den är skälig. Däremot anger de att höjningen ska ske trappvis över två år med 1000 kronor per år. 

Kan tillkomma höjningar

Under tiden för trappning av hyran kan ytterligare hyreshöjningar uppstå. Detta exempelvis om det sker genom årliga hyresjusteringar som sker via kollektiva avtal. Sker en trappning över 10 år är alltså inte hyresvärden låst till att inte kunna begära ytterligare höjningar under denna tid. Trappningsregeln används alltså enbart för att fördela en större årlig höjning under en skälig tid. 

Begäras av hyresgäst

Trappningsregeln kan enbart användas på begäran av en hyresgäst. Detta genom att ansökan om prövning av hyran sker hos hyresnämnden samtidigt som det nämns att trappningsregeln önskas tillämpas. Detta kan även ske av de parter som representerar hyresgästerna, exempelvis Hyresgästföreningen. 

Då kan inte trappningsregeln användas

Trappningsregeln kan inte användas vid samtliga tillfällen då hyreshöjningen är ”väsentligt hög”. Det finns ett par undantag då regeln inte får tillämpas. 

• Inte på grund av tillval

Har hyresgästen gjort tillval, som exempelvis diskmaskin eller inglasad balkong, kan inte den höjda hyreskostnaden delas upp på flera år. Trappning kan alltså enbart ske av ordinarie hyreshöjningar.  

• Särskild låg hyra höjs

Om den tidigare hyran kan anses varit ”särskilt låg” kan inte trappningsregeln används även om höjningen är över 10%. Detta eftersom höjningen snarare bör ses som en anpassning till gällande hyresmarknad än en reell höjning. 

• Presumtionshyran höjs

Presumtionshyra får, men måste inte, tas ut vid uthyrning av nybyggda hyresrätter. Nivån är något högre än vad som är lagligt vid övrig uthyrning av hyresrätter och infördes för att premiera byggandet av just dessa. Hyresnivån sätts enligt bruksvärdesprincipen och skulle en höjning ske enligt denna princip kan inte trappningsregeln tillämpas. 

• Rimlig godkänd höjning vid renovering

I förarbetet för denna lagtext anges att ett särskilt skäl, för att trappningsregeln inte ska kunna användas, är standardhöjande åtgärder som hyresgästerna har godkänt i förväg. Alternativt har Hyresnämnden gett detta godkännande. Däremot har Hovrätten i rättsfall angett att det inte föreligger något ”absolut undantag” vid dessa åtgärder.  

• Ny hyresgäst

Om hyresgästen flyttar avbryts alla gällande avtal. Det innebär därmed att hyresvärden har rätt att frångå trappningsregeln och höja hyran med hela beloppet inför att uthyrning sker till en ny hyresgäst. Däremot kvarstår skyddsregeln vid följande tillfällen:

• Bodelning som sker via makar eller inom ett samboförhållande
• Överlåtelse som sker via makar eller inom ett samboförhållande
• Överlåtelse som sker till en närstående
• Lägenhetsbyte enligt hyresvärdens regler kring dessa byten

Beslut kring trappning av hyra

Nedan beskrivs två exempel då hyresgästen begärt trappning av hyran och där hyresnämnden tagit olika beslut beroende på de olika förutsättningarna. 

Ny hyresvärd höjde hyran med 50 %

Ett av de första fallen där trappningsregeln applicerades var när två hyresgäster i Skåne fick hyreshöjningar på cirka 50 % efter att de fått ny fastighetsägare. Innan höjningen hade de boende en relativt låg hyresnivå eftersom de bland annat hjälpt till med snöskottning och trädgårdsskötsel. 

Det betydligt högre beloppet ansågs skäligt när Hyresnämnden granskade fallet. Detta exempelvis genom att jämföra mot liknande bostäder i området. Men eftersom det handlade om en så stor höjning ansåg de att familjerna skulle få stegvis höjning under två, respektive tre, år. 

Ingen trappning på grund av renovering

År 2012 kom Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Stockholm överens kring en hyreshöjning efter en större renovering av ett par fastigheter i Stockholm. Fyra hyresgäster motsatte sig höjningen och ville, om deras krav inte fick bifall, utnyttja trappningsregeln. 

Hyresnämnden nekade rätten till trappning och hänvisade bland annat till att det fanns ett avtal mellan parterna kring renoveringen.  

Läs även

• Hyra lägenhet
• Skälig hyra