Omvärdering av bostad

Hur du omvärderar din bostad och vad du bör tänka på

Utskriftsvänlig PDF

En omvärdering av en bostad gör man oftast för att förbättra villkoren på sitt bolån. Många omvärderar sin bostad efter en renovering eller om priserna på bostadsmarknaden har stigit. Har bostaden stigit i värde blir belåningsgraden relativt sett lägre vilket kan minska amorteringen. Det kan även finnas möjlighet att få lägre räntekostnad på bolånet eller utöka bolånet för att exempelvis finansiera en renovering.

1. Anlita en mäklare för värdering

Att ta hjälp av en mäklare är det absolut vanligaste sättet att göra en omvärdering av en bostad. Mäklare är experter på omvärderingar av bostäder och vi rekommendera därför att anlita en mäklare som hjälper dig att värdera bostaden.

Tjänster som hjälper dig hitta en mäklare

HittaMäklare.se
  • Anlita mäklare för omvärdering
  • Kostnadsfri jämförelse
  • Se tidigare kunders omdömen
Anlita mäklare

2. Värdera bostaden

Man kan göra två olika typer av värderingar; en generell värdering och en mer omfattande. En generell värdering passar dig som vill ha ett uttalande om vad din bostad uppskattas vara värd, utan skriftligt intyg. En generell värdering räknas inte som en omvärdering och kan därför inte användas för att ändra villkoren i ditt bolån.

Tänk på! Du får endast genomföra en omvärdering av bostaden vart 5:e år eller om det skett en ”avsevärd värdeförändring” efter en renovering.

För att en bank ska godkänna en omvärdering krävs en så kallad omfattande värdering. Det innebär att mäklaren analyserar bland annat bostadens läge, skick, m.m. och ger ett uppskattat pris på bostadens marknadsvärde. För att omvärderingen ska kunna användas som grund för att lägga om ditt bolån krävs det oftast att den görs av en enligt banken godkänd värderingsman. I regel kan vilken mäklare som helst göra detta men vissa banker har krav på särskilda mäklarbyråer eller värderingsmän.

Förbered dig inför omvärderingen

För att omvärderingen ska gå så enkelt som möjligt är det bra att förbereda de papper som har betydelse för bostadens värde. Det kan vara följande dokument:

  • Köpekontraktet du skrev på vid köp av bostaden
  • Planritning över bostaden inkl. boendeyta
  • Dokument som påvisar din aktuella månadsavgift
  • Intyg på boendets driftkostnader
  • Dina nuvarande lånehandlingar
  • Kvitton på eventuella upprustningar av bostaden

I regel kan du endast påverka bostadens värde genom att renovera. Dock har det uppmärksammats tidigare att vissa bostäder är felmätta gällande boendeyta. Att bostaden är några kvadratmeter större än du vad som tidigare angetts kan ha stor påverkan på omvärderingen.

Att mäta bostaden kan du göra själv genom Fastighetsmäklarinspektionens omfattande broschyr så mäter du din bostad. Det kan vara värt att anlita ett företag som hjälper dig mäta bostaden om du misstänker att uppgifter om bostadens yta inte överensstämmer med den faktiska ytan, dock kostar det en slant.

3. Lägg om bolånet efter omvärderingen

När mäklaren har genomfört omvärderingen får du ett intyg på bostadens nya värde. Detta intyg kan du sedan använda för att försöka lägga om ditt bolån. Omvärderingen används oftast för något av dessa alternativ:

Omvärdera för att minska amorteringen

Om en bostad har stigit i värde blir belåningsgraden relativt sett mindre. Enligt amorteringskravet måste du amortera en viss procent beroende på hur stor belåningsgrad du har. Har du en belåningsgrad över 70 % måste du amortera 2 % av det totala lånet per år, för en belåningsgrad mellan 50 % – 70 % måste du amortera 1 % och om belåningsgraden är under 50 % finns det inget lagstadgat krav på amortering.

Ifall omvärderingen visar att bostadens värde ökat tillräckligt mycket kan din belåningsgrad vi relativt sett mindre och du kan gå från att exempelvis behöva amortera 2 % till att i framtiden amortera 1 % av lånet per år. För att beräkna din belåningsgrad tar du ditt lånebelopp / marknadsvärdet. Efter en omvärdering använder du mäklarens uttalande om bostadens värde som marknadsvärde.

Exempel: Sofia köpte sin lägenhet för 2 000 000. Hon finansierade 300 000 med kontantinsats resterande med ett bolån. Vid köpet av bostaden såg därför hennes lånesituation ut på följande sätt:

Innan omvärderingen

Bostadens värde 2 000 000 kr
Bolån 1 700 000 kr
Kontantinsats 300 000 kr
Belåningsgrad 85 %
Amorteringskrav 2 %

 

Två år efter köpet av bostaden gjorde hon omfattande renoveringar i bostaden och bestämde sig därför för att ta hjälp av en mäklare och genomföra en omvärdering. Enligt mäklarens bedömning hade bostadens värde stigit med 500 000 kr. Eftersom hennes bolån var detsamma minskade hennes belåningsgrad:

Efter omvärderingen

Bostadens värde 2 500 000 kr
Bolån 1 700 000 kr
Kontantinsats 300 000 kr
Belåningsgrad 68 %
Amorteringskrav 1 %

Efter omvärderingen kunde Sofia lägga om sitt bolån och endast amortera 1 % av lånebeloppet.

Omvärdera för att utöka bolånet

Eftersom bostaden används som säkerhet vid ett bolån kan det vara möjligt att utöka bolånet ifall bostaden ökat i värde. Det kan exempelvis vara om du vill utöka ditt bolån för att kunna finansiera en renovering. Banken får maximalt låna ut 85 % av bostadens värde. Har din belåningsgrad minskat finns det därför chans att banken låter dig låna upp till 85 %.

Om bostaden har ökat i värde kan det även finnas låneutrymme att lägga in andra mindre lån under ditt bolån. Detta kallas att konsolidera lån vilket du kan läsa mer om i vår guide om att samla flera dyra lån till ett billigt.

Omvärdera för att omförhandla ränta på bolån

Om din belåning av bostaden minskat kraftigt kan du inte bara spara pengar genom att konsolidera dina lån. Om du går från en belåningsgrad på tex 85 % till 75 % genom din omvärdering innebär detta en mindre risk för banken. På samma sätt som hög risk = hög kostnad så innebär lägre risk = lägre kostnad. Detta kan du utnyttja i ditt samtal med banken.

Du kan återigen pruta på din ränta eftersom du hamnar i en annan riskgrupp. Din nya belåningsgrad gör också att du kanske har fler banker att välja mellan. Högre konkurrens om dina pengar innebär att det blir lättare för dig att omförhandla dina räntor.

Du får i regel endast göra omvärdering var 5:e år

Du kan inte genomföra hur många omvärderingar av din bostad som helst. Det finns nämligen en 5-årsregel som säger att du tidigast kan omvärdera din bostad 5 år efter du köpt den, och därefter löpande vart 5:e år.

Undantag kan göras från 5-årsregeln om du gjort omfattande renoveringar så som om- eller tillbyggnader. Det räcker inte att bygga till en balkong eller renovera ett kök eller badrum utan det måste ha skett en ”avsevärd värdeändring” genom renoveringen.

Tänk på! Enligt Finansinspektionen ska en ”avsevärd värdeförändring” vara av annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder.

Köpte du din bostad innan 1 juni 2016 och vill utöka ditt lån kan du omvärdera din bostad trots att du inte renoverat eller att det inte gått 5 år sedan köpet. Detta beror på att de nya reglerna infördes den 1 juni 2016 och gäller därför endast för bostäder köpta efter reglernas införande. Skulle du genomföra en omvärdering börjar dock 5-årsregeln att gälla efter det.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

72 Relaterade frågor & svar

Esther skriver:

Hej! Jag har ett fritidshus som jag har byggt ut. Huset var från början 26 kvm och nu är det 66 kvm. Ytskikten invändigt är inte färdiga, men badrum och tvättstuga är klart så när som på att pumpen skall kopplas in. Jag har låtit en mäklare värdera huset och han säger 800000kr och efter att väggar och tak är på plats invändigt 1,2 mkr. Men just nu alltså 800000. Banken säger enligt deras försäljningsstatistik att huset är värt 600000kr. Om jag använder värderingen på 800000kr från mäklaren, ligger den då kvar i 5 år, trots att huset kommer att ha ett avsevärt högre marknadsvärde efter att hela utbyggnaden är klar? Jag vill belåna huset med 500000 och det jag är intresserad av att påverka är belåningsgraden. Det jag funderar över är om det rent taktiskt är bättre att gå på bankens 600′ och låna pengarna nu och sedan värdera om det, eftersom jag har gjort en avsevärd förändring både vad gäller yta och standard.
Vad händer om jag använder min värdering och lånar pengarna i en bank och sedan byter efter att huset är klart och jag då värderar det till en högre summa och skickar in till den banken? Finns det ett gemensamt register mellan bankerna eller är en värdering som skickas in till banken specifik för just den banken? Mvh Esther

Filip Svensson skriver:

Hej Esther,
Till att börja med är det inte säkert att du kan använda dig av mäklarens värdering på 800 000 kr, det beror helt på vad banken säger. Vanligtvis krävs det att du använder dig av en värderingsman som är godkänd av banken. Oavsett vad bostaden värderas till så får du inte göra en ny omvärdering förrän om fem år. Undantaget är om det sker en avsevärd värdeökning vilket det verkar göra i ditt fall.

Vad gäller din sista fråga kan du byta bank och få bostaden högre värderad när huset är klart. Det förutsätter dock att banken anser att det skett en avsevärd värdeökning från den tidigare värderingen du gjorde.

Julius skriver:

Hej!
Jag har en fråga angående Sofia i räkneexemplet, då jag befinner mig i en liknande situation.
Ni skriver att omvärdering får göras först efter 5 år. Vad är omfattade renoveringar i hennes exempel? Själv är det strax 2 år sedan jag köpte min lägenhet och har i princip renoverat hela lägenheten (nya ytskikt etc), räknas det som omfattande?
Kan tilläggas att min lägenhet är köpt i dec 2016. Skulle jag kunna göra som Sofia i exemplet och göra en omvärdering för att ev få ner belåningsgraden under 70%?
MVH Julius

Filip Svensson skriver:

Hej Julius,

Det är jättesvårt att svara på om din renovering är tillräcklig då det inte finns någon tydlig definition av vad som menas med omfattande renovering. Finansinspektionen skriver dock att det är möjligt att göra en omvärdering efter en omfattande om- eller tillbyggnad.
Min rekommendation är att du kontaktar banken och pratar med dem. En omvärdering måste oavsett göras av en mäklare eller värderingsman som är godkänd av banken. Lycka till!

Mattias skriver:

Hej! När vi ansökte om utökning av bolånet för renovering värderade banken av någon konstig anledning ner vår bostadsrätt. De erbjöd istället oss ett dyrare blanco-lån eller att bekosta en mäklarvärdering. Vi köpte lägenheten i april 2017. Gäller femårsregeln inte banken? Och gäller den inte om omvärderingen görs på bankens begäran vid omskrivning av ett lån?

Filip Svensson skriver:

Hej Mattias,
Den typ av omvärdering som endast får ske var femte år, eller då det skett en avsevärd värdeförändring, är en sådan värdering som kan ligga till grund för att du ska kunna beräkna om din belåningsgrad. Värderingen måste då utföras av en för banken godkänd värderingsman. Den gäller med andra ord bara dig som bostadsägare och inte banken.
Sen är det ju så att banken själva bestämmer till vem och hur mycket de vill låna ut till. Så har man gjort bedömningen att bostaden sjunkit i värde och därmed inte vill utöka ert bolån så tror jag tyvärr inte det finns mycket ni kan göra i dagsläget.

Ted skriver:

Hej! Vi fick vårat hus värderat för att kunna göra om byggkreditivet till bolån. Huset va halvfärdigt och inget va gjort utvändigt som garage, trädgård m.m. Nu har vi fått det värderat av en annan mäklare som Swedbank inte har som samarbetspartner. Dom värderade huset till 1milj. mer än va Swedbanks utsände mäklare gjorde. Nu hävdar Swedbank att det inte har skett någon avsevärd förändring. Alla hus i området är värderat till det sist nämnda värdet. Vart kan man vända sig om man vill ha hjälp med detta?

Lovisa Biwall Sandberg skriver:

Hej Ted!
I regel gäller olika regler beroende på vilken bank man använder sig av i omvärderingen av en bostad. Ofta använder sig respektive bank av olika specifika mäklarbyråer som de ställer olika krav på och är det Swedbank som ni väljer att använda er av i värderingen av er bostad är det dessvärre deras regler kring värdering och mäklare som gäller.
Lycka till!

Claus skriver:

Hej
jag skrev kontrakt på en lägenhet (ny produktion) för 2 år sedan och ska flytta in ny till sommaren. Det jag undrar över är om jag kan göra en omvärdering av lägenheten för att se hur den nu ligger mot marknaden och ev lägga om lån

Peter skriver:

Hej Claus,
Om du köpte lägenheten innan 1 juni 2016 omfattas du inte av de nya reglerna och kan därmed göra en omvärdering. Lycka till!

Claus skriver:

Hej
Tack för svaret.
Jag har en följdfråga till, gäller det även om jag inte har slutbetalat lägenheten och inte flyttat in. Jag tecknade avtalet före men flyttar in nu i juli 2018 och slutbetalar innan inflyttningen .
mvh
Claus

Peter skriver:

Hej igen,

Det är upp till banken och kan bero på hur stor del av köpesumman du betalar nu när du ska slutbetala. Finansinspektionen skriver på sin hemsida att ”Det är banken som avgör om ett avtal är bindande och om undantag kan medges.”
Det är med andra ord upp till banken att bedöma huruvida köpet gjordes innan de nya reglerna eller inte, och därefter fatta beslut kring en eventuell omvärdering.

Carl skriver:

Hej,

Vi köpte vår lägenhet i september 2016. Vi funderar på att flytta vårt lån till en annan bank för att få ner räntan.

Banken som vi tog kontakt med omvärderade vår borstad till ett lägre pris, och hänvisade till de aktuella prisnivåerna i området på bostäder som nyligen sålts. De uppmanade oss även att ta kontakt med en mäklare för att omvärdera vår bostad mer exakt.

Om vi har förstått Finansinspektionens nya femårsregel korrekt så får vi inte omvärdera vår bostad förrän tidigast 2021. Borde inte vår ursprungliga värdering, som står i amoteringsunderlaget, kvarstå om vi flyttar våra lån till en ny bank?

Sammanfattningsvis: Är det korrekt/tillåtet att värdera om bostaden om man flyttar sitt bostadslån till en annan bank?

Peter skriver:

Hej Carl,
När det gäller omvärdering av bostad gäller vanligtvis 5-årsregeln, med undantag om ni genomfört en omfattande renovering. Med det sagt är det tveksamt om ni har rätt att göra en omvärdering överhuvudtaget. Om det råder några andra regler om man ska flytta bolånet till en annan bank vågar jag inte svara på.
Skulle inte banken låta er flytta över ert befintliga lån, då de anser att den inte är värd så mycket som i den ursprungliga värderingen, är det nog tyvärr inget ni kan göra. Lycka till!

Calle skriver:

Hej!
Vi köpte ett hus i somras som vi nu renoverat, vi har gjort precis allt utom en gästtoa som är ett kommande projekt.
Det vi gjort är alla golv, väggar, stora badrummet, kök etc.
Nästa steg blir gästtoan, men i nuläget vill vi vänta till i höst med det.
Är det värt att göra en omvärdering i nuläget för att sänka sina lånekostnader, eller tycker ni att man ska hålla ut tills även gästtoan är klar?
MVH
Calle

Peter skriver:

Hej Calle,
Att svara på om ni ska hålla ut eller göra omvärderingen nu är svårt att svara på. Det beror ju till stor del på hur mycket den nya gästtoan kommer bidra med till den totala värdeökningen. Det ni skulle kunna göra nu är en generell värdering, en sådan räknas nämligen inte som en omvärdering. Då kan ni få ett uttalande om vad bostaden är värd och samtidigt fråga om en renovering av gästtoan skulle innebära någon större värdeökning. Lycka till!

maariaeklund@gmail.com skriver:

Hej,
Jag har nyligen köpt ett hus och vi har planer på att renovera det ganska mycket. Kök och alla ytskikt.
Enligt vår bank får vi inte lov att värdera om vår bostad efter dessa renoveringar? Det känns underligt. Skulle gärna vilja veta lite mer om vad som gäller.
Mvh Maria

Peter skriver:

Hej Maria,
En omvärdering av bostad får vanligtvis bara göras en gång var femte år. Det finns dock undantag och det är om det gjorts omfattande renoveringar eller tillbyggnader som inneburit en avsevärd värdeökning. Renovering av kök brukar dock i normalfall inte anses ge en avsevärd värdeförändring. Det är troligtvis så banken resonerat när ni inte tillåtits genomföra en omvärdering.

Gabriella Andersson skriver:

Hej !
Jag köpte hus I November förra året, dvs 2017 för 475 000 SEK, har nu renoverat för 200 000 SEK genom att byta golv, innertak, lister, socklar, tapetserat, nya kökslukor & bänkar, nya vitvaror, bytt ut den gamla elen mot ny samt ny toalettstol & handfat. Betalade kontantinsatsen själv men tog ett renoveringslån på 200 000 SEK. Är det en god ide att omvärdera huset nu då renoveringslånet har högre ränta än själva huslånet? Och försöka få renoveringslånet på huslånet ? Eller vad rekommenderar ni?

Peter skriver:

Hej Gabriella,
Vi brukar inte ge rekommendationer i enskilda fall då det är många faktorer som kan avgöra om det är bättre eller inte. Men rent generellt är det ju mer förmånligt med ett bolån jämfört med ett renoveringslån. Det du kan göra är att göra en omvärdering av bostaden och därefter räkna på vad som blir billigast för dig, ett utökat bolån eller att behålla renoveringslånet. Lycka till!

Karin skriver:

Hej,
Jag gjorde en omvärdering av mitt hus för lite drygt 1,5 år sedan, innan de nya reglerna trädde i kraft. Kan jag göra en omvärdering nu igen efter reglerna börjat gälla eller kan jag åberopa att jag gjort omfattande renovering? Jag har ex byggt ut två bilplatser, byggt ett extra badrum m relax + lite annat att det höjt värdet markant och ser jag vad ”samma” hus säljs för på gatan så är det +700.000 mot min förra värdering.
Tack på förhand.

Peter skriver:

Hej Karin,
Du kan inte göra någon ny omvärdering enbart för att nya amorteringsregler träder i kraft. Däremot får en omvärdering göras om det skett en avsevärd värdeförändring, men med det räknas inte den allmänna prisutvecklingen. Det kan handla om en omfattande om- eller tillbyggnad. Om det du beskriver med bilplats och extra badrum klassas som omfattande om- eller tillbyggnad kan jag tyvärr inte svara på. Det du skulle kunna göra är att kontakta en mäklare och berätta om den renovering som genomförts. En mäklare har bättre koll på vad dessa förändringar innebär rent värdemässigt. Lycka till!

Jennifer skriver:

Hej!
Jag funderar på att höja mitt befintliga bolån och skulle behöva omvärdera min nuvarande bostadsrätt. Dock är marknadsvärdet i mitt område något lägre än vanligt idag. Kommer jag att efter omvärderingen behöva vänta i 5 år till nästa omvärdering, eller kommer det inte att räknas eftersom att det gjorts innan de nya amorteringakraven träder i kraft i mars 2018?

Ex.
Omvärderar min bostadsrätt i februari 2018. Får jag omvärdera igen i 2019?

Tack på förhand!

Peter skriver:

Hej Jennifer,
Gör du en omvärdering i februari 2018 får du inte omvärdera bostaden nästa år igen. Från att du gör en omvärdering gäller 5-årsregeln. Förutsatt att du inte gjort någon omfattande renovering.

Linda Zwamp skriver:

Hej, jag köpte huset vi bor i november 2014 och har sedan dess bland annat bytt hela taket samt dragit ny el till pumphuset. Är detta en omfattade renovering? Vi vill bo kvar men sänka kostnaderna. Är det bäst att kontakta en mäklarfirma då? Vad ska vi tänka på och vad ligger priset på för att göra en omvärdering?

Peter skriver:

Hej Linda,
En omfattande renovering är då det skett en avsevärd värdehöjning till följd av renoveringen och det är bolåneföretagen som gör den bedömningen. Det kan vara bra att kontakta en mäklare för att göra omvärderingen, de har bra kännedom om bostadsmarknaden. Kostnaden för detta kan variera. Ibland kan en värdering genomföras gratis, ibland kan det kosta ett par tusen. Kontakta din mäklare för att få veta vad kostnaden skulle landa på i ditt fall. Lycka till!

Jennifer skriver:

Hej!
1 okt 2016 köpte jag en nyproduktion för 1,3 mkr som står färdigt nu 1 april 2018. Jag vet att marknadspriserna har stigit i området (liknande lägenheter säljs för 1,6mkr). Gör man en ny värdering av bostaden när man tar lånet?(alltså april 2018.) eller kommer banken värdera den till 1,3 eftersom det var de jag köpte den för och sen måste jag vänta 5 år innan jag kan göra en ny värdering? Jag hade nämligen planer på att utöka mitt bostadslån för ett bilköp.

Tack på förhand!

Peter skriver:

Hej Jennifer,

Normalt sett görs värderingen med utgångspunkt i köpeskillingen. Dock verkar det som att det går att få en mer marknadsmässig värdering om du ber din bank om det. Jag skulle råda dig att kontakta din bank och se vad de har att säga om det. Lycka till!

Bjorgvin skriver:

Hej, säg jag skulle köpa en lägenhet idag med 80% lån (amortera minst 2%) och sen om ett år göra en extra amortering för att hamna under 70% (amortera minst 1%). Enligt min bankkontakt då kommer banken göra en ny värdering när jag amorterar extra endast om bostadspriserna har sjunkit. Kan detta stämma?

Exempel:
– bostad köpt för 5milj. och lån är 4 milj. (belåning 80%)
– 1 år senare står lånet i 3.920.000 (2% amortering) och belåningen ligger då på 78.4%
– jag väljer att göra en extra amortering på lånet för att belåningen ska ligga under 70%

a) om bostadspriserna har inte ändrats då är bostaden fortfarande värd 5milj. och jag behöver amortera minst 420.000 för att hamna under 70%

b) om bostadspriserna har gått upp 5% då skulle bostaden vara värd 5.250.000 men banken använder fortf. 5milj pga 5-års regeln. Jag behöver amortera minst 420.000 för att hamna under 70%

c) om bostadspriserna har gått ner 5% då skulle bostaden vara värd 4.750.000 och banken använder den värderingen när jag gör en extra amortering. Jag behöver amortera minst 595.000 (3.9200.000-4.750.000*0.7) för att hamna under 70%

Kan det här verkligen stämma? Står detta i reglerna om amorteringskraven?

Mvh,
Bjorgvin

Peter skriver:

Hej Bjorgvin,

Enligt reglerna görs omvärdering, utöver omvärderingen som får göras vart femte år, aldrig på grund av ändringar i marknadspriset. Att banken skulle göra en omvärdering på grund av sjunkande marknadspriser låter därför märkligt. Förklaringen kan ligga i att banken vill skydda sig mot att låntagare inte kan betala sitt bolån om värdet på bostaden sjunker. Men att banken skulle göra det för att du har amorterat extra låter då ännu mer omvänt.

Jag kan tyvärr inte förklara bankens resonemang men utifrån mina tolkningar av amorteringsreglerna låter det inte helt rätt. Jag skulle rekommendera att du ber om någon slags förklaring/motivering från banken för att förstå varför de vill göra en omvärdering. Utifrån den förklaringen kanske ni kan diskutera fram en lösning som fungerar för dig.

Hoppas mitt svar gav någon slags klarhet i frågan och lycka till med ett eventuellt bostadsköp!

Håkan skriver:

Hej! Jag och min sambo köpte en lägenhet 2014, dvs innan de nuvarande amorteringsreglerna infördes. Då var kravet från Swedbank att amortera på den del som översteg 70% av köpeskillingen. Med en ny värdering idag skulle lånet hamna under 70%, men då hävdar banken att lånet läggs om enligt de nya amorteringsreglerna. Det skulle i vårt fall betyda att amorteringen skulle öka istället för att försvinna (som vi hade hoppats). Kan detta verkligen vara rätt?
/Håkan

Peter skriver:

Hej Håkan,

Det låter märkligt. Enligt Finansinspektionen ska amorteringskraven som infördes 2016 endast gälla helt nya bolån eller när låntagaren utökar ett befintligt bolån. Kanske var det så att banken missförstått er och förstått det som att ni vill utöka ert befintliga bolån. Notera också att amorteringskraven endast utgör ett minimikrav – banken har all rätt att ställa hårdare krav än gällande amorteringskrav för att bevilja bolån. Lycka till!

Håkan skriver:

Jag framförde detta som argument flera gånger och var tydlig med att vi inte skulle utöka lånet. Bankkontakten hävdade ändå att en ändring skulle innebära att lånet läggs om med de nya amorteringsreglerna. De får väl göra som de vill och jag tänker nu undersöka vilka möjligheter som finns hos andra banker. Om de också hanterar det som ett nytt lån blir ju vi låntagare helt låsta och förlorar ju förhandlingsmöjligheten.

Peter skriver:

Hej igen,

Jag förstår, det låter som sagt märkligt i mina öron. Hoppas allt ordnar sig för er!

Malte skriver:

Hej!

Jag har i början av året köpt en nyproduktion för 1,5 Mkr. Identiska lägenheter har sålts i huset under det gångna året med slutpriser på över 2,5 Mkr.

Är detta att betrakta som avsevärd värdeförändring trots att inga ingrepp har skett i lägenheten? Värdökningen är ju mer än 50%.

Frågan ställes med anledning av att jag skulle vilja göra en ny värdering för lånens skull.

Peter skriver:

Hej Malte,

I Finansinspektionens utlåtande om ”avsevärd värdeförändring” står det att denna värdeförändring ska vara av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder. Jag tror att din situation tolkas som en allmän prisutveckling och därför inte kommer tillåtas som ett undantag från 5-årsregeln.

Du kan dock prata med din långivare för fråga om en omvärdering kan vara aktuell. Förmodligen kommer de hänvisa till reglerna om omvärdering, men det är värt ett försök.

Peter skriver:

Hej!

Vi har köpt ett hus som hade ett utgångspris på 3,2 milj kr. Vi hade tur på budgivningen och säljaren accepterade vårt bud på 2,8 milj, d.v.s. 400 000 kr lägre än utgångspriset.

När vi nu ska förhandla om räntor med banken, så undrar jag om det är möjligt att använda oss av den ursprungliga värderingen på 3,2 för att på så sätt få ner belåningsgraden? Till saken hör också att mäklaren är knuten till den bank där vi ska ta bolånet.

Peter skriver:

Hej Peter!

Med allra största sannolikhet så kommer banken utgå från 2,8 miljoner – det är ju trots allt försäljningspriset som är det tydligaste beviset på ett hus marknadsvärde, inte mäklarens tidigare värdering.

Nick skriver:

Hej,
I våras köpte jag en lägenhet i Stockholm som hade stort renoveringsbehov och var under marknadsvärde. Renoverade hela lägenheten och fick en värdering som är 22% högre än priset jag köpte för. Allt är renoverat och nytt från golv, väggar, tak och kök osv. Nu tycker banken att min renovering inte är tillräckligt omfattande och vill behålla mitt ”låga” inköpspris under marknadsvärde som ”amorteringsgrundande” utan att ens sett objektet. Med den nya värderingen är jag under 70% och skulle få en ok månadskostnad.

Jag läste att Finansinspektionen skriver;
”Undantag kan göras från 5-årsregeln om du gjort omfattande renoveringar alternativt om- eller tillbyggnader. Det räcker inte att bygga till en balkong eller renovera ett kök eller badrum utan det måste ha skett en ”avsevärd värdeändring” genom renoveringen.”

Vad kan man göra? Fråga runt blad de andra aktörerna på lånemarknaden? Jag vill inte låna mer pengar. Bara få en vettig långsiktig kostnad.

Peter skriver:

Hej Nick!

Det är upp till banken om de är beredda att göra undantag från 5-årsregeln eller inte. I ditt fall låter det som att ”avsevärd värdeändring” kan ha skett (det finns inga exakta gränser för när detta skett eller inte), men bedömer banken motsatsen så är det tyvärr inte mycket du kan göra. Precis som du själv är inne på så skulle vi rekommendera att du frågar runt bland andra banker/långivare och ser vad de kan ge för erbjudanden. Om du får förslag från andra banker/långivare så kan det vara värt att nämna detta för din nuvarande bank; det kanske kan få dem på andra tankar.

Hoppas mitt svar var till hjälp och lycka till!

Christer skriver:

Kan man se värderingen som är gjord någonstans ? Vi gjorde nämligen en enkel värdering för ca 1 år när vi skrev om lånen för att få bort topplånen. Vi gjorde nu en ny värdering då en mäklarfirma kom ut och värderade huset. Vi tänkte i samband med det slå ihop lån och belåna lite till. Skulle då enligt den nya värderingen hamna mellan 50-70% men enligt den som gjordes för 1 år sedan hamnar vi över 70%. Jag har nu funderat på att byta bank till en som har bättre ränta men vilken värdering går de på, min nuvarnade går på den som gjordes för 1år sedan ( i deras datasystem ) pga 5års regeln men kommer ev ny bank gå på den nya som finns skriftlig intyg på från en mäklare eller gäller den som är 1år gammal som bara finns hos min nuvurande bank ?

Peter skriver:

Hej Christer!

Femårsregeln som Finansinspektionen infört gäller även vid byte av bank. Det innebär att en ny bank bör gå på den senaste värderingen som följer denna femårscykel, i ert fall den ”gamla” värderingen.

Michaela skriver:

Hejsan, jag har en villa som enligt skatteverkets papper är 105kvm boarea. Dock vet jag att detta inte stämmer och mina egenhändiga mätningar visar 129,6 kvm. Hur går jag tillväga om jag vill få boarean ändrad hos Skatteverket?

Tack på förhand!

Ebba skriver:

Hej Michaela,

Ändring av boarean hos Skatteverket görs på din deklaration. Du kan läsa mer om detta i Skatteverkets broschyr. Har du frågor om hur du ska fylla i detta på deklarationen rekommenderar jag att du kontaktar Skatteverket.

Linn skriver:

Hej,

Vi har en bostadsrätt som vi köpte för två år sedan (innan amorteringskravet) med en belåning enligt nedan:

75% bottenlån
10% topplån
1% blancolån

Nu har vi gjort en större renovering med bla ny planlösning och fått den uppvärderad, med den nya värderingen ligger våra befintliga lån på 68% totalt.

Banken var nöjd och godkände värderingen och sa att nu kan vi baka ihop våra lån till ett för att sänka räntan, har haft 40 punkter högre ränta på topplånet.
Vi blev meddelade att vi då kommer omfattas av amorteringskravet då vi utökar vårt befintliga lån.

Min fråga är om det är enbart blancolånet (ca 40′ kvar på det) som gör att bolånet utökas och då omfattas av nya reglerna eller gäller det även för topplånet?
Alltså om vi enbart väljer att lägga om lånen så att vi bakar in topplånet i bottenlånet, omfattas vi inte av amorteringskravet då?

Detta handlar egentligen inte om krav på amortering, vi amorterar mer idag än vad vi behöver med nya amorteringskravet, men jag vill inte låsa in mig i det om jag inte behöver.

Tack för en mycket bra sida!

Vänligen,
Linn

Johan skriver:

Hej Linn!

Blancolån och topplån är i grunden samma sak – ett lån utan bostaden som säkerhet – så vilket av dessa ni väljer att baka in i bolånet påverkar inte vilka regler som gäller för det ”nya” bolånet. Alla lån, oavsett namn, som innebär en utökning av bolånet (bottenlånet) bidrar i lika stor grad till att ni kommer att omfattas av det nya amorteringskravet.

Madelene skriver:

Hej!
Går det att göra fler omfattande värderingar och sedan välja den högsta när man skriver om lånet?
Hälsningar Madelene

Daniel skriver:

Hej Madelene,

Jag har kikat runt lite men inte hittat något definitivt svar på din fråga. Rimligtvis borde en kunna göra hur många omvärderingar som helst så länge de inte används för att påverka amorteringskravet. Jag råder dig dock att höra dig för med din bank innan du bestämmer dig för att göra omvärderingar för att vara säker på vad som gäller. Återkom gärna om du får något svar! Lycka till!

Jonas skriver:

Vi gjorde exakt så. Tog in tre stycken värderingar och gick vidare med den högsta till banken.

Kim skriver:

Vi har skrivit ett bokningsavtal innan den 1 juni 2016 på vår lägenhet som vi precis flyttat in i (nybyggnation), har även betalat in handpenning och bokningsavgiften innan 1 juni 2016. Räknas det som kontrakt och kan därmed om ett år exempelvis värdera om lägenheten eller måste vi vänta till april 2022 (från april 2017)?

Ebba skriver:

Hej Kim!

När man betalat en handpenning räknas det normalt sett inte som ett köpekontrakt utan snarare en säkerhet för att köpet ska genomföras. Eftersom reglerna för omvärdering säger att du får genomföra en omvärdering tidigast 5 år efter du förvärvat bostaden borde detta gälla från den dagen köpekontraktet är påskrivet, alternativt den dagen du får lagfart för bostaden.

Däremot kan banker göra undantag från själva amorteringskravet för de första köparna av en helt ny bostad. Det är dock upp till banken att avgöra detta. Vår rekommendation är att du kontaktar den bank ni har lånelöfte hos och förklarar situationen samt vad dom anser om en omvärdering.

dave skriver:

Hej,

Har tecknat förhandsavtal i sept – 15 på brf radhus med inflytt juli -17. Priserna i området har stigit med ca 500 000 kr. Om jag väljer att omvärdera radhuset för att förhandla om mina bolån, måste jag då vänta fem år innan jag kan omvärdera på nytt även om jag väljer att sälja radhuset innan fem år har gått?

Ebba skriver:

Hej,

För att få göra en omvärdering krävs det att det skett en avsevärd värdeförändring. Även fast priserna i området stigit är det inte säkert att det räknas till avsevärd värdeförändring. Ofta krävs en omfattande renovering eller ombyggnation.

Dessa regler finns för att prisförändringar inte ska få för stort genomslag på hushålls amorteringar. Du borde därför kunna göra en värdering hur ofta du vill. Däremot får du inte använda omvärdera för att lägga om ditt bolån (för att minska amorteringen) oftare än vart 5:e år. Vill du sälja bostaden tidigare än så kan mäklaren alltså göra en omvärdering som ligger till grund för försäljningen.

Det är den bank du har bolån hos som gör en bedömning gällande värdeökning och omvärdering. Vi rekommenderar därför att du kontaktar dom och frågar om det är möjligt att göra en omvärdering i ditt fall.

dave skriver:

Tack för svar Ebba. Gäller detta även då jag tecknat förhandsavtal i september 2015 – vilket räknas som köpavtal innan de nya anorteringskraven började gälla. Har pratat med banken om bolån som hänvisar till mäklaren som sålt nyproduktionsobjektet.

Ebba skriver:

Reglerna om omvärdering gäller endast nya köpeavtal, dvs. avtal som träffats efter den 1 juni 2016. Om ditt förhandsavtal räknas som ett köpeavtal borde det alltså räknas till ett befintligt bolån. Det innebär att du får göra en omvärdering när du vill. Använder du omvärderingen för att lägga om ditt bolån börjar de nya reglerna gälla.

Eftersom reglerna om amortering och omvärdering är relativt nyligen införda är det svårt att ge ett mer konkret svar än så. Däremot borde banken eller mäklaren kunna svara på dina frågor. Om inte kan du prova att kontakta Finansinspektionen som har utfärdat reglerna.

Joni skriver:

Hej.
Vi har köpt en boklokvilla/bostadsrätt som under byggnationen ökat ca:700000kr i värde. Enligt min bank (SBAB) så kan man inte värdera om huset förrän efter 5 år. Stämmer det?
Eftersom vi har ett topplån på 150000kr så skulle vilja få ner månadskostnaden genom att skriva om vårt lån.

Daniel skriver:

Hej Joni,

Banken har rätt i att huvudprincipen är att en omvärdering av huset får ske tidigast vart femte år. Det följer av bestämmelser kring amorteringskravet som infördes i juni 2016. Det finns dock ett undantag. Om värdeförändringen av bostaden skett av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder får omvärdering ske. Exempelvis får du göra en omvärdering om det skett en omfattande om- eller tillbyggnad på bostaden. Kan du påvisa att prisutvecklingen inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder bör du ha rätt att få göra en omvärdering.

Här kan du läsa mer om amorteringskravet.
http://www.fi.se/sv/publicerat/pressmeddelanden/2016/amorteringskrav-pa-nya-bolan/

emelie skriver:

Hej!
Jag köpte min lägenhet för ca 1,5 år sedan. Bostadspriserna har nu gått upp ca 300.000kr om inte mer, samt att jag amorterar 3000kr på lånen varje månad. Har jag möjlighet att få ner räntan?

Det är svårt att svara på då jag tex inte vet utgångsläget för bostaden. Det är ju stor skillnad om den gått upp från 300.000 till 600.000 kr eller från 3.000.000 kr till 3.300.000 kr. Om du har en väsentligt lägre belåningsgrad nu så kan det förändra din ränterabatt. Jag skulle dock kolla med MittBolån.se eller liknande och se om du kan få en bättre ränta nån annanstans – och antingen använda dig av det som ”slagträ” i diskussionen med din bank, eller helt enkelt byta bank.

Jesper skriver:

Hej,

Finns det någon tidsbegränsning på hur tidigt man kan omvärdera en bostadsrätt efter köp?

Vi köpte en lägenhet i november och har ganska dyra lån (blanco, topp och botten) och eftersom vår ekonomiska situation har ändrats något vill vi omvärdera för att kunna justera lånen och på så sätt få lägre månadskostnader. Vi bor i centrala Stockholm och liknande lägenheter i samma hus har nu sålts för upp till 25% mer än vad vi betalade i november. Frågan är om banken tycker det är för tidigt att justera lånen? Finns det någon tidsbegränsning?

Tack för svar.

Mvh,
Jesper

Två månader efter en försäljning så är nog det faktiska marknadsvärdet (det ni köpte bostaden för) en mer realistisk siffra på vad bostaden är värd, oavsett vad andra sålts för. Det kan ju skilja mycket i bostädernas skick etc. Om inte bostadspriserna i området gått upp med 25% (vilket jag betvivlar) så lär ni inte få någon justering av era lån, än.

Niklas skriver:

Hej Christoffer!

Tack för en jättebra sida.

Vi går i funderingar på att binda räntan på ett par år. Jag läste att det kan vara bra att behålla en del av lånet rörligt för att ha möjlighet att lägga om lånet, just på grund av eventuell värdeökning.

Vi har planer på att renovera köket och efter detta kanske det kan finnas möjlighet till en ny värdering.

Som det ser ut nu har vi en del som privatlån som vi kanske kan få ner räntan på genom att stuva om i lånen.

Bottelån: 1500000
Topplån: 200000
Privatlån: 150000

Så min stora fråga är:
Hur stor del måste vara rörlig för att kunna ha möjligheten att lägga om lånen?

En annan möjlighet är att vänta med renoveringen och försöka amortera av privatlånet så fort som möjligt innan.

Vad tror du?

Hälsningar
Niklas

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej,

Jag brukar oftast förorda den säkraste vägen och i det här fallet skulle jag nog rekommendera att ni amorterar av privatlånet innan ni renoverar köket. Det finns inga garantier att bostaden värderas högre efter renoveringen och då har ni fortfarande två dyra lån kvar.

Att renovera för säg 100.000 kr i dagsläget istället för att amortera 100.000 kr på ert privatlån är i princip detsamma som att ta ett privatlån för att renovera köket, bara att det sker i omvänd ordning. Skulle ni ta ett privatlån för att renovera köket?

Även om jag skriver här på sidan om att det finns möjlighet att renovera och sedan lägga om lånen så tror jag att man kommer att se mindre av det i framtiden. Om ni ändå vill göra det kan ni ju beskriva i detalj för en mäklare innan och låta honom eller henne göra en bedömning på vad det skulle göra för påverkan på priset av bostaden. Räkna med att detta kan kosta någon tusenlapp för denna bedömning.

Vad ni väljer som rörlig respektive bundet lån ska inte spela någon roll. Om ni får en högre värdering av lägenheten är det ju den överskjutande delen (som täcker topplånet och eventuellt privatlånet) som kan tas med bostaden som säkerhet. Detta lån, kan ni då välja att det ska bli rörligt eller bundet. Då spelar det ingen roll vad ni har för bottenlån i dagsläget. Kolla detta med banken också och hör hur de ser på det, för säkerhets skull!

mikael lindquist skriver:

hej!

jag undrar hur länge en värdering är giltig?

mvh micke

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Det beror nog på vad mäklaren anger i värderingspappret men sex månader var inte ovanligt för ett par år sedan. Tänk på att banken kanske inte godtar samma tidsperiod, även om mäklaren angivit att värderingen har en viss giltighetstid.

Emmelina skriver:

Hej!

Vi skrev kontrakt på vår lägenhet under oktober 2011 och flyttade in och fick nya bolån från banken januari/februari 2012.

Den är en fyra (biarea 10kvm = femma) på 78 kvm och i behov av renovering. Vi har renoverat tre sovrum (och ett litet extrarum som räknas som biarea) för egna sparade pengar.

De lägenheter som nyligen sålts hos våra grannar, har legat betydligt högre, ena såldes för 125 000 kr mer än vår lägenhet och den andre för 475 000 kr mer än vår. (Samma bostadsförening)

Då skall det tilläggas att dessa lägenheter var 3 rumslägenheter (den ena var omgjord till 4:a) och 5 kvm mindre än vår.

Vi funderar på att omvärdera lägenheten och lägga om lånet, samt se vilka möjligheter det finns att få låna upp för att renovera kök och vardagsrum.

De sålda lägenheterna är överlag i bättre skick än vår, men det spelar väl ingen roll då vi inte ska sälja, utan bara investera mer pengar i vårt eget hem?

Mina frågor är;

1. Är det för tidigt att omvärdera lägenheten redan nu?

2.Och kan man omvärdera lägenheten samtidigt som man ber om att få låna ytterligare pengar till renovering?

3.Vi har hela lånet rörligt i dagsläget och är inte bundna, ska vi ha som argument att vi även funderat på att se vilka möjligheter vi har hos andra banker då vi förhandlar med dem?

Mvh Emmelina.

Och tack för en fantastisk sida. Ni har hjälpt mig mycket genom mitt första bostadsköp! ::)

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Hej Emmelina,

Tack för berömmet och för en välformulerad fråga. Jag har två motfrågor:

a. Behöver ni det extra lånet för att kunna renovera köket och vardagsrummet?
b. Kommer ni behöva använda en eventuell omvärdering EFTER renovering av köket och vardagsrummet?

1. Det verkar som att ni behöver pengarna från omvärderingen för att kunna renovera köket och vardagsrummet. I såna fall skulle jag inte säga att det är för tidigt. Det är ju vad som behöver göras för att det ska kunna genomföras. Om ni inte behöver göra en omvärdering efter renoveringen av köket och vardagsrummet så kan ni ju faktiskt lika gärna göra omvärderingen nu.

2. Ja, det ska man kunna göra. Sen är det förstås upp till banken om de vill höja belåningen på er bostad. De kanske inte anser att bostadens värde ökar lika mycket som kostnaderna för renoveringen. De kanske också anser att ni inte har råd att betala dessa ökade boendekostnader. Men svaret är ändå Ja. Rent tekniskt kan man göra så.

3. Detta är ett ständigt aktuellt argument. Om ni inte har en mycket långtgående relation med banken och bankmannen som gör att ni får fördelar av denna relation lönar det sig ofta att låta bankerna känna att de är konkurrensutsatta för att uppnå sina resultat.

Emmelina skriver:

Tack för ett mycket bra svar!! ::) Då ska vi nog våga oss iväg och kolla med banken i januari.

Jo vi är ju i behov av pengarna för att kunna fortsätta med renoveringen. Läste på Er sida om renoveringslån också, vilket låter intressant… men det känns lite osäkert ifall vi inte får till en omvärdering efteråt, då det inte gått så lång tid sedan vi köpte lägenheten.

Ha nu en god jul. Tack igen för svar och många bra tips!

Ola skriver:

Hej

Efter renovering med sparpengar så vill jag få mitt hus omvärderat för att baka in topplånet i bottenlånet. Min bank har en fastighetsbyrå som de vill att jag ska anlita, måste jag välja deras? Jag ställde frågan till min bank och gav förslaget på att de väljer en och jag väljer två så vi får en oberoende värdering av mitt hus. Detta svarade banken inte ens på. Är bankens ord lag?

Vänligen Ola

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Att banken pushar för en specifik mäklare kan ha två anledningar. De har förmodligen ett samarbete med mäklarbyrån som gör att de gör så gott de kan för att få sina kunder att använda dem, på samma sätt som mäklarbyrån förmodligen pushar för sina kunder att ta sina bolån hos banken. Detta samarbete gör också att banken vet att man gör värderingen hos en mäklarbyrå de känner och litar på, vilket kanske inte hade varit fallet om det varit en mindre okänd byrå. Denna anledning är förmodligen av högre vikt än speciella ”deals” banken har med mäklarbyrån.

Man kan väl säga som så att banken kan göra som de vill och ställa de krav de vill för att gå med på att låna ut. Ditt motdrag mot detta är helt enkelt att byta bank till någon som är lite mer kundorienterad än din nuvarande, eller åtminstone att säga till banken att det är vad du kommer göra. Att de inte ens svarar dig på din fullt relevanta fråga är riktigt dålig service!

Daniel skriver:

Hej!

Jag och min sambo har hittat (obs) ett hus som vi är intresserade av och vill ev. vara med och lämna bud. Jag vet inte om det är gjord en värdering på huset. Kan man gå in som köpare och göra en värdering? För att se vad man kan tänkas bjuda? Vi vill ju inte gå in och bjuda en viss summa och sen visar det sig att huset är värt hälften. Det ända pris vi har att gå efter är utgångspriset.

Några tips på hur man kan göra? Vända sig? Det enda jag hittar när jag söker runt det är att man kan göra en värdering när man skall sälja.

MvH Daniel

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Daniel: Jag har aldrig hört talas om det men det ska inte vara några problem, det låter till och med ganska vettigt om det är extremt få som bjuder på bostaden.

Kontakta någon fastighetsförmedling och räkna med en kostnad på cirka 2 000 kr för värderingen. Ni behöver med andra ord vara ganska säkra på att ni vill ha huset innan ni gör detta.

Kommentera gärna här efteråt och berätta hur det gick.

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen