Amorteringskravet
Uppdaterad: 3 januari, 2023
Amorteringskravet är de regler som styr hur mycket du måste amortera varje år, det vill säga hur mycket du ska betala av på ditt bolån. Amorteringskravet infördes den 1 juni 2016, och skärptes ytterligare med nya regler den 1 mars 2018.
Hur mycket du ska amortera påverkas dels av din belåningsgrad, och dels av hur mycket du lånar i förhållande till din årsinkomst före skatt, dvs din skuldkvot.
Innehåll
- Belåningsgrad & skuldkvot styr hur mycket du ska amortera
- Räkna ut ditt amorteringskrav med vår kalkylator
- Undantag från amorteringskravet
- Tilläggslån kan du amortera på tio år
- Om du flyttar bolån till en ny bostad gäller amorteringskravet
- Sänk amorteringen med en omvärdering
- Vanliga frågor om Amorteringskravet
Belåningsgrad & skuldkvot styr hur mycket du ska amortera
Det är din belåningsgrad och din skuldkvot som styr hur mycket du måste amortera.
- Bolånet / bostadens marknadsvärde = belåningsgrad
- Bolånet / din årsinkomst = skuldkvot
Amorteringskravets regler:
| Belåningsgrad på 70% eller mer | Du måste amortera minst 2% per år |
| Belåningsgrad mellan 50 – 70% | Du måste amortera minst 1% per år |
| Belåningsgrad på mindre än 50% | Inget amorteringskrav (om ej din bank kräver det) |
| Skuldkvot på över 4,5 ggr inkomst | Du måste amortera 1% extra utöver vad som nämns ovan |
Exempel: Din belåningsgrad är 60% och din skuldkvot är 5 ggr inkomsten.
Du måste därför amortera:
+ 1% på grund av din belåningsgrad
+ 1% på grund av din skuldkvot
= Du måste minst amortera totalt 2% per år
💡 Lite längre ner i artikeln finns en kalkylator som räknar ut din skuldkvot och din belåningsgrad åt dig.
1. Belåningsgrad
Med belåningsgraden menas hur stor del av bostadens marknadsvärde som du har finansierat med bolånet. Om din bostad är värd 2 miljoner kronor och du har ett bolån på 1 500 000 kronor innebär det att din belåningsgrad är 75 procent.
Så mycket måste du amortera
- Belåningsgrad över 70 procent. Är belåningsgraden över 70 procent måste du amortera minst 2 procent av bolånet per år.
- Belåningsgrad mellan 50 och 70 procent. Är belåningsgraden mellan 50 och 70 procent måste du amortera minst 1 procent av bolånet per år.
- Belåningsgrad under 50 procent. Det finns inget lagstadgat amorteringskrav om belåningsgraden är lägre än 50 procent men bankerna kan ändå kräva att du ska amortera bland.
Det här är minimikravet för vad du måste amortera baserat på din belåningsgrad. Men exakt hur mycket du ska amortera är det upp till banken att bestämma. Det kan alltså bli så att du behöver amortera mer per år än vad amorteringskravet säger.
Tänk på! Banken kan ställa hårdare krav på din amortering än vad det allmänna amorteringskravet gör.
2. Skuldkvoten
År 2018 infördes nya regler som skärpte amorteringskravet ytterligare. De nya reglerna innebär att om du har bolån som är mer än 4,5 gånger så stort som din årliga bruttoinkomst behöver du amortera ytterligare 1 procent på bolånet varje år.
En bolånetagare som lånar mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst och har en belåningsgrad på mer än 70 procent måste därmed amortera minst 3 procent varje år.
Exempel: Bostaden du vill köpa kostar 2 000 000 kronor, och du vill låna 1 700 000 kronor för att finansiera köpet. Du lånar då 85 procent av bostadens värde och får amortera 2 procent varje år.
Din årsinkomst är 300 000 kronor före skatt. Bolånet överskrider därför 4,5 gånger din årsinkomst, och du måste amortera ytterligare 1 procent.
Totalt sett behöver du alltså amortera 3 procent av 1 700 000 kronor varje år.
Om du har flera bolån räknas alla bolån in i den här regeln. Har du till exempel bolån på både ett fritidshus och en permanentbostad och de bolånen tillsammans överskrider 4,5 gånger din årsinkomst, behöver du amortera mer.
Ifall du tar bolån tillsammans med någon annan räknas också era årsinkomster ihop. Du kan när som helst begära att banken räknar om din skuldkvot för att ändra amorteringsbeloppet om din inkomst skulle förändras.
Tips! Om ni är två personer som tar bolån tillsammans är chansen större att ni slipper amortera den extra procenten.
Räkna ut ditt amorteringskrav med vår kalkylator
Här kan du enkelt räkna ut din skuldkvot och din belåningsgrad.
Undantag från amorteringskravet
Amorteringskravet gäller för nya bolån som tas efter att amorteringskravet infördes. Men det finns vissa undantag då amorteringskravet inte gäller.
- Nyproduktion kan undantas i fem år. När du köper nyproduktion kan banken göra undantag för amorteringskravet i upp till fem års tid. Det är bara om du är den första som köper den nyproducerade bostaden som du kan slippa amorteringskravet.
- Jordbruksfastigheter och skogsbruksfastigheter omfattas inte. Både jordbruksfastigheter och skogsfastigheter är helt undantagna från amorteringskravet. Oavsett hur mycket du har lånat på fastigheterna behöver du alltså inte amortera enligt lag. Däremot kan bankerna fortfarande göra en egen amorteringsplan som säger att du ska betala av på lånet.
- Du kan slippa amortera av särskilda skäl. Om du har särskilda skäl till för varför du inte kan amortera får bankerna göra undantag. Det kan till exempel vara om du blir arbetslös och inte har råd att amortera. Även om du blir föräldraledig eller sjuk och därmed får sämre ekonomi för en tid kan du slippa amorteringskravet. I slutändan är det dock alltid banken som gör denna bedömning.
Amorteringen kan påverkas om du byter bank
Om du flyttar ditt bolån till en annan bank gäller samma amorteringskrav som hos den gamla banken. Det räknas inte som ett nytt bolån och därmed aktiveras inte några nya amorteringskrav. Därför ses bankbyte ofta som ännu ett undantag till amorteringskravet.
Tänk dock på att banken alltid gör en bedömning av om du ska amortera mer än amorteringskravet kräver eller inte. Det gör även den nya banken när du byter bank. Så det är inte säkert att din amortering blir helt oförändrad.
Tilläggslån kan du amortera på tio år
Om du utökar ditt bolån med ett tilläggslån omfattas du av amorteringskravet, oavsett när du tecknade det ursprungliga bolånet. Då beror alltså din amortering på vilken belåningsgrad du har och hur det lånade beloppet förhåller sig till din årsinkomst.
Tog du bolånet före den 1 mars 2018, då det nya amorteringskravet infördes, finns dock ett annat alternativ. Då kan du ofta välja att bara amortera på tilläggslånet som du tecknar nu, och betala av det lånet de tio närmsta åren. Då påverkas inte det ursprungliga bolånet, och du behöver alltså inte amortera på den delen enligt det nya amorteringskravet.
Tänk på! När du amorterar blir din skuld till banken mindre, och därmed blir också räntekostnaden för bolånet lägre. Amortering kan alltså ses som ett slags sparande.
Om du flyttar bolån till en ny bostad gäller amorteringskravet
Att köpa en ny bostad och behålla sitt gamla lån kallas för säkerhetsbyte. Din nya bostad blir då säkerhet för bolånet i stället för den gamla bostaden. Detta räknar ändå bankerna som ett nytt bolån, och därför gäller amorteringskravet på samma sätt som om du tecknat ett nytt bolån.
Det innebär att du måste amortera utifrån din belåningsgrad på den nya bostadens värde, oavsett om du behövde amortera tidigare eller inte.
Sänk amorteringen med en omvärdering
För att sänka belåningsgraden, och därmed amorteringen, kan du göra en omvärdering av bostaden. Om bostadens värde har blivit högre än det var när du köpte den, har din belåningsgrad blivit lägre, och därmed behöver du kanske inte betala lika mycket enligt amorteringskravet.
En omvärdering får normalt bara göras vart femte år. Men du kan göra en omvärdering tidigare än så om det har skett en avsevärd värdeförändring av bostaden, på grund av att du har renoverat, byggt ut eller byggt om bostaden. Du får inte göra en tidigare omvärdering om värdeförändringen bara beror på den allmänna prisutvecklingen.
Tips! Du får göra en omvärdering innan det har gått fem år sedan köpet om du har ökat bostadens värde genom renovering.
Att renovera köket eller badrummet räknas normalt inte som en avsevärd värdeförändring. I stället krävs oftast om- eller tillbyggnader för att få göra en omvärdering innan fem år har gått sedan köpet.
Om du köpte bostaden innan 1 juni 2016, då amorteringskravet infördes, får du dock omvärdera den trots att det inte har gått fem år. Därefter gäller de vanliga reglerna för omvärdering av bostad.
Vanliga frågor om Amorteringskravet
Amorteringskrav betyder att du måste betala tillbaka en viss procent av ditt bolån varje år, om du har lånat minst 50 procent av bostadens värde. Du behöver amortera 1–2 procent per år beroende på din belåningsgrad. Har du lånat mer än 4,5 gånger din årsinkomst behöver du amortera ytterligare en procent oavsett belåningsgrad.
Nej, nyproduktion är vanligtvis undantaget från amorteringskravet under de första fem åren. Det är dock banken som avgör om du ska amortera för lån på din nyproducerade bostad eller inte.
Nej, jordbruksfastighet omfattas inte av amorteringskravet.
Nej, bolån som togs innan den 1 juni 2016 då amorteringskravet infördes omfattas inte av de gällande reglerna. Om du däremot utökar ditt gamla lån kan du omfattas av amorteringskravet.
Ja, om du lånar mindre än 50 procent av bostadens värde samt mindre än 4,5 gånger din årslön före skatt slipper du amorteringskravet. Du behöver inte heller följa amorteringskravet om du köper jordbruksfastighet eller skogsfastighet, och vanligtvis inte när du köper nyproduktion. Under vissa omständigheter kan banken bevilja dig en periods amorteringsfrihet, till exempel om du är föräldraledig, sjuk eller arbetslös.
Om du har lånat mindre än 50 procent av bostadens värde finns inget lagkrav på att du måste amortera alls. Däremot kan banken bestämma att du ska amortera en viss summa ändå.
Amorteringen påverkas inte om du lägger om lånet, det vill säga byter bindningstid på lånet för att exempelvis sänka räntan. Däremot kan amorteringen påverkas om du byter bank för ditt bolån.
Banken kan bevilja dig amorteringsfrihet om du är föräldraledig. I så fall behöver du inte amortera under en period.
Amorteringskravet sägs ha gjort det svårare för unga förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden. En del menar också att reglerna har bidragit till att bostadspriserna sjunker. Tanken bakom amorteringskravet är att hushållen ska bli mindre skuldsatta än de har varit tidigare.
Ja, amorteringskravet är detsamma för fritidshus som för permanentbostäder.
Kommentarer
Om man tagit ett lån på 3 miljoner 2018 och värdet då var 3,7 miljoner på brf blev amorteringen 5000 kr/månaden. Byter nu bank och har amorterat av lånet ner till 1,2 miljoner,, gäller då amorteringskravet på 5000 kr trots lån under 50% ? Bank hävdar att omvärdering av amortering kan göras tidigast efter 5 år?! Låter märkligt då lånebeloppet är betydligt lägre (inte detsamma som 2018) och understiger 50% av värdet på bostaden. Någon ny värdering av bostaden ska inte göras. FIs regler handlar väl om att amortera ner till under 50%?
Hej,
Har en fråga om säkerhetsbyte bolån.
Om jag skulle flytta över mitt bolån som idag är utan amorteringskrav till en ny bostadsrätt med en belåningsgrad under 50% blir det inget amorteringskrav. Däremot blir lånet jag flyttar högre än inkomsten x 4,5. Gäller inkomstkravet även vid ett säkerhetsbyte? Har sökt runt lite men kan bara hitta att amorteringskravet gäller belångingsgraden vid säkerhetsbyte.
Mvh Marcus
Om jag har ett gammalt lån utan amorteringskrav och byter bank som tvingar mig att amortera. Blir mitt bolån då ”smittat” med amorteringskrav för alltid trots att lånet ursprungligen är taget innan 2016?
Jag har köpt en nyproduktion och jag är den första köparen. Enligt er så kan jag få amoteringsfritt då.
Vem är det som beslutar det?
Fråga min bank, får betala enligt gällande amorteringsräntan.
hej jag är halvtid pension hur funkar mina amortering och lånet kan vara med frugan jag har låg inkomst måste vara med henen att ta lån
Hej
Jag planerar att köpa ett nyproducerat fritidshus som jag själv är första ägaren av. Vad är förutsättningarna för att få amorteringsfritt hos banken? Gäller den möjligheten bara bostadshus där man är folkbokförd? Jag har sedan tidigare även ett lån på min villa.
//Helene
Jag har en lantbruksfastighet med 39 ha skog och jag har lån i Landshypotek. Hörde idag av en kollega att man inte behöver amortera lån på en sådan fastighet. Jag har vid flera tillfällen begärt amorteringsfrihet för att få upp min likviditet, men de vägrar mig amorteringsfrihet. Jag har köpt kringliggande fastigheter och slagit ihop dem till skogsfastigheten. På anläggningen bedriver jag ett småskaligt hotell. Skogen är viktig i verksamheten och jag sköter den efter konstens alla regler. I min skog har jag byggt utsiktstorn, grillplatser och vandringsleder. Tillbaka till min fråga om amorteringsfrihet, nog borde väl Landshypotek känna till amorteringsreglerna? Eller är det banken som bestämmer hur och när man ska amortera.
Hej! Filip
Om man hyr ut en stuga på tomten räknar hyran in på min inkomst?
När banken ska sätta amorteringskrav?
Hej
Vi värderade huset aug 2016 och har därefter byggt in vår kallfarstu på 8 kvm, så det blev en ”riktig” hall med värme. Vi har gjort ett pooldäck på 50 kvm med uppvärmd pool (dim 5,5 m) och målat om huset. Med en omvärdering kommer vi högst troligen att med marginal komma under 70% nivån (även sett till andra försäljningar i området). Banken säger att det inte är tillräckligt och hänvisar till 5-årsgränsen. Vad säger ni?
När jag köpte min bostad så gjorde jag det i samband med första amorteringskravet, med det så fick jag ett lång och det delades upp på 2 delar. Jag amorterar för bägge delarna, går det att amortera för endast ena?
Som jag förstår så tillåts man göra det genom SBAB, hur ser det ut hos andra banker?
En fråga har banken rätt att neka en flytt av amortering från ett lån till ett annat.