Amorteringskravet
Amorteringskravet är de regler som styr hur mycket du måste amortera varje år, det vill säga hur mycket du ska betala av på ditt bolån. Amorteringskravet infördes den 1 juni 2016, och skärptes ytterligare med nya regler den 1 mars 2018.
Hur mycket du ska amortera påverkas dels av din belåningsgrad, och dels av hur mycket du lånar i förhållande till din årsinkomst före skatt, dvs din skuldkvot.
Innehåll
- Belåningsgrad & skuldkvot styr hur mycket du ska amortera
- Räkna ut ditt amorteringskrav med vår kalkylator
- Undantag från amorteringskravet
- Tilläggslån kan du amortera på tio år
- Om du flyttar bolån till en ny bostad gäller amorteringskravet
- Sänk amorteringen med en omvärdering
- Vanliga frågor om Amorteringskravet
Belåningsgrad & skuldkvot styr hur mycket du ska amortera
Det är din belåningsgrad och din skuldkvot som styr hur mycket du måste amortera.
- Bolånet / bostadens marknadsvärde = belåningsgrad
- Bolånet / din årsinkomst = skuldkvot
Amorteringskravets regler:
| Belåningsgrad på 70% eller mer | Du måste amortera minst 2% per år |
| Belåningsgrad mellan 50 – 70% | Du måste amortera minst 1% per år |
| Belåningsgrad på mindre än 50% | Inget amorteringskrav (om ej din bank kräver det) |
| Skuldkvot på över 4,5 ggr inkomst | Du måste amortera 1% extra utöver vad som nämns ovan |
Exempel: Din belåningsgrad är 60% och din skuldkvot är 5 ggr inkomsten.
Du måste därför amortera:
+ 1% på grund av din belåningsgrad
+ 1% på grund av din skuldkvot
= Du måste minst amortera totalt 2% per år
💡 Lite längre ner i artikeln finns en kalkylator som räknar ut din skuldkvot och din belåningsgrad åt dig.
1. Belåningsgrad
Med belåningsgraden menas hur stor del av bostadens marknadsvärde som du har finansierat med bolånet. Om din bostad är värd 2 miljoner kronor och du har ett bolån på 1 500 000 kronor innebär det att din belåningsgrad är 75 procent.
Så mycket måste du amortera
- Belåningsgrad över 70 procent. Är belåningsgraden över 70 procent måste du amortera minst 2 procent av bolånet per år.
- Belåningsgrad mellan 50 och 70 procent. Är belåningsgraden mellan 50 och 70 procent måste du amortera minst 1 procent av bolånet per år.
- Belåningsgrad under 50 procent. Det finns inget lagstadgat amorteringskrav om belåningsgraden är lägre än 50 procent men bankerna kan ändå kräva att du ska amortera bland.
Det här är minimikravet för vad du måste amortera baserat på din belåningsgrad. Men exakt hur mycket du ska amortera är det upp till banken att bestämma. Det kan alltså bli så att du behöver amortera mer per år än vad amorteringskravet säger.
Tänk på! Banken kan ställa hårdare krav på din amortering än vad det allmänna amorteringskravet gör.
2. Skuldkvoten
År 2018 infördes nya regler som skärpte amorteringskravet ytterligare. De nya reglerna innebär att om du har bolån som är mer än 4,5 gånger så stort som din årliga bruttoinkomst behöver du amortera ytterligare 1 procent på bolånet varje år.
En bolånetagare som lånar mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst och har en belåningsgrad på mer än 70 procent måste därmed amortera minst 3 procent varje år.
Exempel: Bostaden du vill köpa kostar 2 000 000 kronor, och du vill låna 1 700 000 kronor för att finansiera köpet. Du lånar då 85 procent av bostadens värde och får amortera 2 procent varje år.
Din årsinkomst är 300 000 kronor före skatt. Bolånet överskrider därför 4,5 gånger din årsinkomst, och du måste amortera ytterligare 1 procent.
Totalt sett behöver du alltså amortera 3 procent av 1 700 000 kronor varje år.
Om du har flera bolån räknas alla bolån in i den här regeln. Har du till exempel bolån på både ett fritidshus och en permanentbostad och de bolånen tillsammans överskrider 4,5 gånger din årsinkomst, behöver du amortera mer.
Ifall du tar bolån tillsammans med någon annan räknas också era årsinkomster ihop. Du kan när som helst begära att banken räknar om din skuldkvot för att ändra amorteringsbeloppet om din inkomst skulle förändras.
Tips! Om ni är två personer som tar bolån tillsammans är chansen större att ni slipper amortera den extra procenten.
Räkna ut ditt amorteringskrav med vår kalkylator
Här kan du enkelt räkna ut din skuldkvot och din belåningsgrad.
Undantag från amorteringskravet
Amorteringskravet gäller för nya bolån som tas efter att amorteringskravet infördes. Men det finns vissa undantag då amorteringskravet inte gäller.
- Nyproduktion kan undantas i fem år. När du köper nyproduktion kan banken göra undantag för amorteringskravet i upp till fem års tid. Det är bara om du är den första som köper den nyproducerade bostaden som du kan slippa amorteringskravet.
- Jordbruksfastigheter och skogsbruksfastigheter omfattas inte. Både jordbruksfastigheter och skogsfastigheter är helt undantagna från amorteringskravet. Oavsett hur mycket du har lånat på fastigheterna behöver du alltså inte amortera enligt lag. Däremot kan bankerna fortfarande göra en egen amorteringsplan som säger att du ska betala av på lånet.
- Du kan slippa amortera av särskilda skäl. Om du har särskilda skäl till för varför du inte kan amortera får bankerna göra undantag. Det kan till exempel vara om du blir arbetslös och inte har råd att amortera. Även om du blir föräldraledig eller sjuk och därmed får sämre ekonomi för en tid kan du slippa amorteringskravet. I slutändan är det dock alltid banken som gör denna bedömning.
Amorteringen kan påverkas om du byter bank
Om du flyttar ditt bolån till en annan bank gäller samma amorteringskrav som hos den gamla banken. Det räknas inte som ett nytt bolån och därmed aktiveras inte några nya amorteringskrav. Därför ses bankbyte ofta som ännu ett undantag till amorteringskravet.
Tänk dock på att banken alltid gör en bedömning av om du ska amortera mer än amorteringskravet kräver eller inte. Det gör även den nya banken när du byter bank. Så det är inte säkert att din amortering blir helt oförändrad.
Tilläggslån kan du amortera på tio år
Om du utökar ditt bolån med ett tilläggslån omfattas du av amorteringskravet, oavsett när du tecknade det ursprungliga bolånet. Då beror alltså din amortering på vilken belåningsgrad du har och hur det lånade beloppet förhåller sig till din årsinkomst.
Tog du bolånet före den 1 mars 2018, då det nya amorteringskravet infördes, finns dock ett annat alternativ. Då kan du ofta välja att bara amortera på tilläggslånet som du tecknar nu, och betala av det lånet de tio närmsta åren. Då påverkas inte det ursprungliga bolånet, och du behöver alltså inte amortera på den delen enligt det nya amorteringskravet.
Tänk på! När du amorterar blir din skuld till banken mindre, och därmed blir också räntekostnaden för bolånet lägre. Amortering kan alltså ses som ett slags sparande.
Om du flyttar bolån till en ny bostad gäller amorteringskravet
Att köpa en ny bostad och behålla sitt gamla lån kallas för säkerhetsbyte. Din nya bostad blir då säkerhet för bolånet i stället för den gamla bostaden. Detta räknar ändå bankerna som ett nytt bolån, och därför gäller amorteringskravet på samma sätt som om du tecknat ett nytt bolån.
Det innebär att du måste amortera utifrån din belåningsgrad på den nya bostadens värde, oavsett om du behövde amortera tidigare eller inte.
Sänk amorteringen med en omvärdering
För att sänka belåningsgraden, och därmed amorteringen, kan du göra en omvärdering av bostaden. Om bostadens värde har blivit högre än det var när du köpte den, har din belåningsgrad blivit lägre, och därmed behöver du kanske inte betala lika mycket enligt amorteringskravet.
En omvärdering får normalt bara göras vart femte år. Men du kan göra en omvärdering tidigare än så om det har skett en avsevärd värdeförändring av bostaden, på grund av att du har renoverat, byggt ut eller byggt om bostaden. Du får inte göra en tidigare omvärdering om värdeförändringen bara beror på den allmänna prisutvecklingen.
Tips! Du får göra en omvärdering innan det har gått fem år sedan köpet om du har ökat bostadens värde genom renovering.
Att renovera köket eller badrummet räknas normalt inte som en avsevärd värdeförändring. I stället krävs oftast om- eller tillbyggnader för att få göra en omvärdering innan fem år har gått sedan köpet.
Om du köpte bostaden innan 1 juni 2016, då amorteringskravet infördes, får du dock omvärdera den trots att det inte har gått fem år. Därefter gäller de vanliga reglerna för omvärdering av bostad.
Vanliga frågor om Amorteringskravet
Amorteringskrav betyder att du måste betala tillbaka en viss procent av ditt bolån varje år, om du har lånat minst 50 procent av bostadens värde. Du behöver amortera 1–2 procent per år beroende på din belåningsgrad. Har du lånat mer än 4,5 gånger din årsinkomst behöver du amortera ytterligare en procent oavsett belåningsgrad.
Nej, nyproduktion är vanligtvis undantaget från amorteringskravet under de första fem åren. Det är dock banken som avgör om du ska amortera för lån på din nyproducerade bostad eller inte.
Nej, jordbruksfastighet omfattas inte av amorteringskravet.
Nej, bolån som togs innan den 1 juni 2016 då amorteringskravet infördes omfattas inte av de gällande reglerna. Om du däremot utökar ditt gamla lån kan du omfattas av amorteringskravet.
Ja, om du lånar mindre än 50 procent av bostadens värde samt mindre än 4,5 gånger din årslön före skatt slipper du amorteringskravet. Du behöver inte heller följa amorteringskravet om du köper jordbruksfastighet eller skogsfastighet, och vanligtvis inte när du köper nyproduktion. Under vissa omständigheter kan banken bevilja dig en periods amorteringsfrihet, till exempel om du är föräldraledig, sjuk eller arbetslös.
Om du har lånat mindre än 50 procent av bostadens värde finns inget lagkrav på att du måste amortera alls. Däremot kan banken bestämma att du ska amortera en viss summa ändå.
Amorteringen påverkas inte om du lägger om lånet, det vill säga byter bindningstid på lånet för att exempelvis sänka räntan. Däremot kan amorteringen påverkas om du byter bank för ditt bolån.
Banken kan bevilja dig amorteringsfrihet om du är föräldraledig. I så fall behöver du inte amortera under en period.
Amorteringskravet sägs ha gjort det svårare för unga förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden. En del menar också att reglerna har bidragit till att bostadspriserna sjunker. Tanken bakom amorteringskravet är att hushållen ska bli mindre skuldsatta än de har varit tidigare.
Ja, amorteringskravet är detsamma för fritidshus som för permanentbostäder.
Kommentarer
Om man tagit ett lån på 3 miljoner 2018 och värdet då var 3,7 miljoner på brf blev amorteringen 5000 kr/månaden. Byter nu bank och har amorterat av lånet ner till 1,2 miljoner,, gäller då amorteringskravet på 5000 kr trots lån under 50% ? Bank hävdar att omvärdering av amortering kan göras tidigast efter 5 år?! Låter märkligt då lånebeloppet är betydligt lägre (inte detsamma som 2018) och understiger 50% av värdet på bostaden. Någon ny värdering av bostaden ska inte göras. FIs regler handlar väl om att amortera ner till under 50%?
Hej Annelie,
Tack för din fråga!
Det är upp till varje enskild bank att bestämma kraven för amortering under 50 procent. Banken kan alltså kräva att du ska amortera trots att belåningsgraden ligger under 50 procent.
Om jag tolkar det du skriver rätt tror jag att banken menar att en omvärdering av bostaden kan göras tidigast efter fem år. Det är nämligen genom en omvärdering av bostaden som amorteringskravet kan komma att sänkas. Anledningen är att om bostaden efter en omvärdering anses vara värd mer och din belåningsgrad därmed blivit lägre, då kan amorteringskravet sänkas.
Hoppas att det besvarade din fråga!
Vänliga hälsningar,
Linnéa
Hej,
Har en fråga om säkerhetsbyte bolån.
Om jag skulle flytta över mitt bolån som idag är utan amorteringskrav till en ny bostadsrätt med en belåningsgrad under 50% blir det inget amorteringskrav. Däremot blir lånet jag flyttar högre än inkomsten x 4,5. Gäller inkomstkravet även vid ett säkerhetsbyte? Har sökt runt lite men kan bara hitta att amorteringskravet gäller belångingsgraden vid säkerhetsbyte.
Mvh Marcus
Hej Marcus,
Tack för din fråga.
När du gör ett säkerhetsbyte räknas det som att ett nytt lån tecknas. Precis som amorteringskravet gäller vid ett säkerhetsbyte (vilket i ditt fall inte gör någon skillnad) finns det därför risk att även inkomstkravet gäller och att du behöver börja amortera.
Vi råder dig att kontakta berörd bank för vidare information.
Lycka till!
Vänliga hälsningar,
Linnéa
Om jag har ett gammalt lån utan amorteringskrav och byter bank som tvingar mig att amortera. Blir mitt bolån då ”smittat” med amorteringskrav för alltid trots att lånet ursprungligen är taget innan 2016?
Hej,
Tack för din fråga.
När du flyttar ett bolån från en bank till en annan behöver du alltid hämta ut och fylla i en blankett för amorteringsunderlag. Amorteringsunderlaget är vad som berättar för din nya bank hur din nuvarande bank har beräknat din amortering. Ofta innebär det att den nya banken erbjuder samma villkor för amortering som din nuvarande bank.
För att få blanketten för amorteringsunderlag behöver du kontakta din nuvarande bank.
Lycka till!
Vänliga hälsningar,
Linnéa
Hej Linnéa,
Inte riktigt vad jag menade. Jag köpte min bostad innan 2016. Om jag inte har amorteringskrav på mitt bolån (pga tecknat innan 2016) och byter bank till en som kräver amortering. ”Smittas” mitt bolån för alltid med amoteringskrav i så fall? Även om jag flyttar bolånet till en tredje bank.
Jag misstänker att svaret är att det är oviktigt när jag köpte bostaden utan ett nytt bolån är att betrakta som ett nytt ”köp” med ett helt nytt bolån.
Hej igen,
Jag är inte helt säker på att jag förstår vad du menar.
Om du väljer att flytta ditt bolån till en annan bank än den du har nu finns det en chans att den nya banken kommer att kunna ge samma villkor (alltså i det här fallet inget amorteringskrav) så länge som du lämnar in ett amorteringsunderlag. Ditt bolån behöver alltså inte bli “smittat” av ett amorteringskrav bara för att du byter bank till ditt bolån.
Om du väljer att teckna ett nytt bolån, frikopplat från det bolån du redan har, gäller amorteringen som ni avtalar endast för det nya lånet.
Lycka till!
Vänliga hälsningar,
Linnéa
Så här:
Jag har ett bolån taget innan 2016 utan amorteringkrav. Jag byter bank under 2021 och flyttar bolånet till ny bank som tvingar mig att amortera trots att jag inte har något amorteringskrav enligt lagen. Detta gör banken för att det är deras policy. Jag tecknar alltså ett nytt bolån med amorteringskrav från banken.
Om jag efter ett tag flyttar bolånet igen till en bank som inte har amorteringskrav på gamla lån tecknade innan 2016, kan jag då slippa amorteringskravet i och med att bostaden är köpt innan 2016?
Hej igen,
Tack för din fråga.
Om jag tolkar dig rätt har du alltså tecknat ett nytt avtal för ditt bolån på din andra bank. Då skulle jag tro att det räknas som ett “nytt” lån och att det inte gäller som om det tecknats innan 2016 när du byter bank igen.
Eftersom att amorteringsunderlaget dessutom är en blankett som fylls i gällande den nuvarande bank som du har till ditt bolån är det också antagligen vad den nya (tredje) banken kommer att gå på. Det vill säga: Den tredje banken kommer antagligen inte att ta hänsyn till amorteringsunderlaget från din första bank eftersom du tecknade ett nytt bolån hos den andra banken.
Du kan alltså sannolikt inte “backa” till amorteringskravet från den första banken. Det är däremot möjligt att du kan förhandla villkoren för ditt bolån hos den nya banken (alltså den tredje) när du flyttar bolånet till dem.
Det är också möjligt att det skiljer sig mellan olika banker, så vi råder dig att kontakta berörd bank direkt för vidare information.
Stort lycka till!
Vänliga hälsningar,
Linnéa
Jag har köpt en nyproduktion och jag är den första köparen. Enligt er så kan jag få amoteringsfritt då.
Vem är det som beslutar det?
Fråga min bank, får betala enligt gällande amorteringsräntan.
Hej Marina,
Tack för ditt mejl. Det är banken som fattar det beslutet. Det går att få amorteringsfritt på nyproducerade bostäder i upp till fem år. Men det är banken som gör bedömningen och tar beslut kring det. /Allt gott! Alexandra
hej jag är halvtid pension hur funkar mina amortering och lånet kan vara med frugan jag har låg inkomst måste vara med henen att ta lån
Hej Kemal,
Du måste kolla med banken vad som gäller för din amortering och ditt lån. Vi på Boupplysningen kan tyvärr inte hjälpa till där.
Hej
Jag planerar att köpa ett nyproducerat fritidshus som jag själv är första ägaren av. Vad är förutsättningarna för att få amorteringsfritt hos banken? Gäller den möjligheten bara bostadshus där man är folkbokförd? Jag har sedan tidigare även ett lån på min villa.
//Helene
Hej Helene! Det är tyvärr svårt att sia kring hur bankerna kommer att bedöma din situation. Bara för att möjligheten till amorteringsfrihet finns betyder det ju inte att banken kommer att gå med på det. Mitt råd är att du kontaktar den bank du har bolån hos sedan tidigare för rådgivning. Lycka till!
Jag har en lantbruksfastighet med 39 ha skog och jag har lån i Landshypotek. Hörde idag av en kollega att man inte behöver amortera lån på en sådan fastighet. Jag har vid flera tillfällen begärt amorteringsfrihet för att få upp min likviditet, men de vägrar mig amorteringsfrihet. Jag har köpt kringliggande fastigheter och slagit ihop dem till skogsfastigheten. På anläggningen bedriver jag ett småskaligt hotell. Skogen är viktig i verksamheten och jag sköter den efter konstens alla regler. I min skog har jag byggt utsiktstorn, grillplatser och vandringsleder. Tillbaka till min fråga om amorteringsfrihet, nog borde väl Landshypotek känna till amorteringsreglerna? Eller är det banken som bestämmer hur och när man ska amortera.
Hej,
Det stämmer att det är banken som bestämmer hur du ska amortera på din fastighet.
Amorteringskravet som vi skriver om ovan gäller inte för lantbruks- och skogsfastigheter. Det innebär att du inte måste amortera 1–2 procent årligen om din belåningsgrad är över 50 procent. Dock behöver du fortfarande amortera på lånet, även om du inte måste uppfylla de kraven som står i lagen. Den specifika amorteringsplanen för ditt lån är det banken själva som bestämmer.
För att bli beviljad amorteringsfrihet behöver du i regel ha särskilda skäl, till exempel att du har lägre inkomst under en period eller har en större engångskostnad som du behöver ha råd med. Amorteringsfrihet gäller då bara tillfälligt tills din betalningsförmåga är bättre.
Hej! Filip
Om man hyr ut en stuga på tomten räknar hyran in på min inkomst?
När banken ska sätta amorteringskrav?
Hej Hasse,
Jag tror inte att intäkten från uthyrningen gör någon skillnad för vilka amorteringskrav som gäller för dig. Men den enda som kan svara säkert på den saken är banken själva.
När banken bedömer hur mycket du får låna till en bostad utgår de framför allt ifrån din förvärvsinkomst, till exempel från din anställning. Bankerna kan i vissa fall ta hänsyn till andra inkomster, men det gäller i så fall varaktiga och säkerställda inkomster. Jag är tveksam till om banken skulle räkna hyresintäkter som en tillräckligt säker inkomst, men det är upp till banken att avgöra.
Hej
Vi värderade huset aug 2016 och har därefter byggt in vår kallfarstu på 8 kvm, så det blev en ”riktig” hall med värme. Vi har gjort ett pooldäck på 50 kvm med uppvärmd pool (dim 5,5 m) och målat om huset. Med en omvärdering kommer vi högst troligen att med marginal komma under 70% nivån (även sett till andra försäljningar i området). Banken säger att det inte är tillräckligt och hänvisar till 5-årsgränsen. Vad säger ni?
Hej Kenny,
Omvärdering brukar få göras innan fem år har gått sedan den senaste värderingen, ifall ni har gjort om- och tillbyggnader som avsevärt påverkar bostadens värde. Tyvärr kan inte vi på Boupplysningen bedöma om era förändringar är tillräckligt omfattande för att ni ska få värdera om huset, utan det är upp till banken att avgöra. Det ni kan göra är att tydligt visa för banken vilka förändringar ni har gjort och hur det har påverkat värdet på bostaden.
När jag köpte min bostad så gjorde jag det i samband med första amorteringskravet, med det så fick jag ett lång och det delades upp på 2 delar. Jag amorterar för bägge delarna, går det att amortera för endast ena?
Som jag förstår så tillåts man göra det genom SBAB, hur ser det ut hos andra banker?
Hej Matte,
Jag gissar att de två delarna av lånet innebär att du har fast ränta på den ena delen och rörlig ränta på den andra delen?
Som jag förstår SBAB:s information om denna uppdelning görs den för att sprida risken på lånet, men du behöver fortfarande amortera i den takt som du och din bank har avtalat. Oavsett om du har fast eller rörlig ränta behöver du betala tillbaka en viss summa varje månad, eller med vilket tidspann som nu står i avtalet. Därför bör det inte gå att det går att amortera bara för den ena delen.
En fråga har banken rätt att neka en flytt av amortering från ett lån till ett annat.
Hej Leif,
Jag förstår inte riktigt din fråga. Vad menar du med flytt av amortering från ett lån till ett annat?