Boupplysningen
Generic selectors
Boupplysningen logotyp Gå till startsidan
  • Köpa
  • Sälja
  • Hyra
  • Hyra ut
  • Byta
  • Flytta
  • Bolån
  • Tjänster
    • Jämföra och välja mäklare
    • Kontantinsatslån
    • Bredband
    • Elavtal
    • Flytthjälp
    • Hantverkare
    • Hemförsäkring
    • Hyra förråd
    • Larm
    • Städhjälp
Start » Sälja bostad » Boarea och biarea

Boarea och biarea

Uppdaterad: 27 januari, 2023

En bostad är uppdelad i boarea och biarea. Detta eftersom bostadens olika utrymmen förväntas kunna utnyttjas i olika stor omfattning. 

Kortfattat är boarea den del av bostaden som används till boende. Detta medan biarea är de delar som används mer begränsat, exempelvis källare, garage och oinredd vind. Men det finns en hel del undantag…

Innehåll

  • Total- bo- och biarea
  • Så mäts boarea och biarea
    • Undantag 1 – Tjocka väggar m.m.
    • Undantag 2 – Begränsande ytor
    • Undantag 3 – Våningsplan med snedtak
    • Undantag 4 – Souterängvåning.
    • Undantag 5 – Ej avsett för boende
    • Trappa
    • Källare
    • Gäststuga, Attefallshus eller Friggebod
  • Varken bo- eller biarea
  • Ombyggnation – Biarea blir boarea
  • Vad påverkas av bo- och biarea?
    • Värdering
    • Taxeringsvärde
  •  Skillnad mot andra begrepp
    • Byggyta
    • Golvyta
  • Vanliga frågor om Boarea och biarea

Total- bo- och biarea

Här förklaras först kortfattat skillnaden mellan de olika begreppen. Därefter beskrivs mer utförligt vilka regler som gäller kring hur boarea och biarea ska mätas upp samt vilka undantag som finns. 

Totalarea är boarea plus biarean. För att ytan ska inkluderas krävs att:

  • Taknivnån är på minst 190 cm
  • Utrymmet kan nås inifrån bostaden

Boarea är generellt den yta där bostaden kan utnyttjas till fullo. Det kan exempelvis vara den totala ytan av kök, badrum, sovrum, hall och allrum. 

Biarea är generellt den yta som innebär vissa begränsningar. Det kan exempelvis vara källare, pannrum, inglasad altan och garage. 

Boyta / Biyta – Felaktigt begrepp som ibland används för boarea och biarea. Definitionsmässigt är det däremot inte samma sak eftersom ”yta” och ”area” har olika betydelse. 

Bo area och biarea
(Bildkälla: Skatteverket.se)

Exempel:
På bilden ovan visas en souterängvilla med flera våningar. Detta för att illustrera hur de olika våningsplanen mäts och värderas gällande bo- eller biarea.

Våning med snedtak – Om våningen har snedtak är ytan som har minst 190 cm takhöjd boarea. Utöver detta får 60 cm mätas åt de håll där taket är lägre. Resterande är biarea. Läs mer vid rubriken ”Våningsplan med snedtak”. 

Ovan Mark / Boarea – Om våningen är ovan mark, och alla rum nås inifrån, klassas hela våningen som boarea. 

Sluttningsvåning  – Golvytan som är 6 meter från en yttervägg som inte ligger under mark är boarea. Resterande är biarea. Läs mer vid rubriken ”Souterrängvåning”. 

Källarvåning – Hela källarvåningen är biarea. Detta utifrån att merparten av våningsplanet ligger under mark. Läs mer vid rubriken ”Källare”.

Hitta lägsta bolåneräntan

Hitta lägsta bolåneräntan
  • Hjälper dig hitta lägsta möjliga ränta
  • Jämför flera banker samtidigt
  • Ansökan är kostnadsfri och ej bindande
Till Lånekoll.se

Så mäts boarea och biarea

Uppmätning sker genom att samtliga våningsplan mäts individuellt. Detta utifrån ytterväggarnas innermått, strax ovanför golvsockeln. En bostad som har måtten 12 x 7 meter har därmed en boarea på 84 kvm. Som visas på bilden nedan tar man inte hänsyn till innerväggar, diskbänkar eller annan fast inredning. 

Mäta boare och biarea
Bildkälla: Skatteverket.se

Undantag 1 – Tjocka väggar m.m.

Vid mycket tjocka innerväggar, eller fast inredning, beräknas boarean till 15 cm in på detta. På bilden nedan är det en murad öppen spis som är tjockare än 15 cm. Därmed beräknas boarean 15 cm in i muren från samtliga håll.  

mur och öppen spis boarea
(Bildkälla: Skatteverket.se)

Undantag 2 – Begränsande ytor

Det finns två faktorer som begränsar vad som ska mätas:

  • Takhöjd

Det krävs att takhöjden är på minst 190 cm för att det ska räknas in i totalarean. Om våning har snedtak gäller speciella regler – se rubrik ”Våningsplan med snedtak”. 

  • Nåbar inifrån

Ytan ska även vara åtkomlig inifrån bostaden. Det kan exempelvis vara genom en dörr, trappa eller en via en fastmonterad stege. Behöver däremot stegen hämtas ska det inte klassas som tillgängligt inifrån. Därmed kommer denna yta varken klassas som bo- eller biarea. 

Om personen behöver gå ut för att nå utrymmet kan det inte heller räknas in i totalarean. Detta så som garage, friggebod, pannrum osv. 

Eventuella trapphus mellan två, eller flera, lägenheter ska inte heller räknas med. Detta utifrån att trapphuset inte tillhör någon av de specifika lägenheterna. 

Undantag 3 – Våningsplan med snedtak

Om ett våningsplan har snedtak finns ett par regler som anger vad som ska klassas som boarea och biarea. 

För det första krävs det att utrymmet är på minst 190cm x 60 cm för att det ska kunna klassas som totalarea, dvs ska mätas och räknas med. Förutsatt att detta är uppfyllt räknas den del av våningsplanet som är 190 cm högt som boarea (se bild nedan). Dessutom får 60 cm åt bägge hållen läggas till. På bilden nedan är detta uppmarkerat som ”ytterligare boarea”. Blir det därefter golvyta kvar ska det beräknas som biarea. 

Boare och biarea vid snedtak

Undantag 4 – Souterängvåning.

Med souterängvåning menas ett våningsplan som både ligger ovanpå och under marken. Detta utifrån att bostaden är byggd i en sluttning. I detta fall räknas boarean till 6 meter in från den yttervägg som inte ligger under marken. Resterande är därmed biyta. 

boare och biarea soutteräng
(Bildkälla: Skatteverket.se)

Undantag 5 – Ej avsett för boende

Förutsatt att dessa ytor kan nås inifrån klassas de alltid som biarea. Detta utifrån att de inte är avsedda för boende. 

  • Soprum
  • Garage
  • Pannrum
  • Utrymme med begränsad användning (se kommande rubrik) 

Begränsad användning – Veranda, altan, vind

När Skatteverket anger ”utrymme med begränsad användning” menas utrymme som inte förväntas kunna användas året runt. Dessa ytor är därmed alltid biarea:

  • Inglasad altan – Förutsatt att det inte är värmeisolerat.
  • Inglasad balkong – Förutsatt att det inte är värmeisolerat.
  • Oinredd vind

Trappa

Om det finns en trappa i bostaden beräknas ytan utifrån att det inte funnits någon trappa där. Detta genom att beräkna förväntad golvytan över det område där trappan är. Det ska ske på alla våningsplan som trappan når. 

Källare

Källare räknas som biarea. Detta förutsatt att källaren helt, eller huvudsakligen, ligger under marknivå. Även källaren behöver kunna nås inifrån för att den ska tillgodoräknas. Om det exempelvis är en matkällare, eller källare på externt garage, utanför bostaden ska ytan inte räknas med. 

Gäststuga, Attefallshus eller Friggebod

Denna typ av byggnader som står separat, dvs de går inte att nå direkt från bostadshuset räknas inte in i varken boarea eller biarea.

Varken bo- eller biarea

Det kan även finnas andra byggnader på tomten vilka varken är bo- eller biarea. Det är byggnader som inte går att nås invändigt från huvudbyggnaden. 

  • Garage
  • Förråd
  • Soprum
  • Pannrum
  • Attefallshus
  • Frigggebod

Ombyggnation – Biarea blir boarea

Utifrån reglerna att takhöjden måste vara 190 cm, samt att arean ska nås från byggnaden, kan en ombyggnation innebära att biarea byggs om till boarea. Ett alternativ är att yta som tidigare inte nåddes inifrån blir tillgängliga och därmed utökar totalarean. 

Ett par exempel är:

  • Höjd takhöjd – Så att takhöjden blir minst 190 cm. Utrymmet som tidigare inte fick mätas kan nu antingen vara boarea eller biarea. 
  • Dörr som ger tillgång till kallförråd – Genom att det nås inifrån kan det nu klassas som biarea. 
  • Trapp till pannrum – Genom att det nås inifrån kan det nu klassas som biarea.
  • Garagedörr byts ut till förrådsdörr – Förråd som nås inifrån är boyta. Detta förutsatt att det kan förväntas användas till boende. Därmed kan garaget förändras till förråd och därmed gå från bi- till boarea. 
  • Inglasning av altan – En altan utan inglasning ska inte mätas. Vid inglasning är det istället biarea. 

Vad påverkas av bo- och biarea?

En bostads bo- och biarea påverkar primärt dess marknadsvärde. Det i sin tur påverkar taxeringsvärdet och därmed nivån på skatter och avgifter. 

Värdering

Fördelningen mellan en bostads boarea och biarea påverkar dess värde. Om två likvärdiga bostäder har samma totalarea kommer till största sannolikhet den bostaden med störst andel boarea att värderas högre. Detta utifrån att biarean har begränsande faktorer för att kunna utnyttjas till fullo.

Det kan däremot vara mycket stor skillnad på hur olika biytor värderas. En källare kan exempelvis upplevas betydligt mer tillgängligt än ett pannrum. På en souterränglägenhet kan till och med biarean värderas lika högt som boarean. Detta utifrån att de som bor där inte förväntas uppleva någon större nackdel med denna del av bostaden. 

Betala inte onödigt mycket för mäklaren när du säljer

Betala inte onödigt mycket för mäklaren när du säljer
  • Jämför mäklarna & deras offerter
  • Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
  • Använd offerterna vid förhandling om arvodet
  • Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Till Hittamäklare.se

Vid bostadsförsäljning

Vid en bostadsförsäljning ska boarea anges i köpekontraktet. Skulle det sedan visa sig att felaktiga siffror har angetts kan köparen ha rätt till ersättning från säljaren. 

(Konsumentkollen – Vad gäller om bostadens area är felaktig?)

Taxeringsvärde

Taxeringsvärdet beräknas av Skatteverket och påverkas av ”hur mycket fastigheter säljs för i närområdet (eller likartade områden) samt om det skett några förändringar på din fastighet, till exempel en tillbyggnad eller arealförändring” / Skatteverket.se

Taxeringsvärdet ligger sedan till grund för fastighetsskatt och fastighetsavgift. Efter en större ombyggnation, som exempelvis ökar boarean, kommer marknadsvärdet att öka. Eftersom taxeringsvärdet förväntas vara ca 75 % av marknadsvärdet kommer därmed även taxeringsvärdet att öka. 

  • Läs mer om taxeringsvärde

 Skillnad mot andra begrepp

Total-, bo- och biarea förväxlas ibland med följande begrepp. 

Byggyta

Byggyta kallas även för byggnadsarea och är ytan som bostaden upptar på en fastighet/tomt. Det är både den yta som grunden är belägen på samt eventuella utbuktande byggnadsdelar. Exempel på ytterligare byggnationer som omfattas är carport, ytterligare byggnader samt skärmtak. 

Golvyta

Golvyta är ytan av samtliga golv. Detta oavsett om de är inom boarea, biarea eller inte beräknas in i totalytan. Det finns ingen exakt definition av begreppet och det ska inte heller inte användas vid beskrivning av bostäder. 

Vanliga frågor om Boarea och biarea

Är boyta och boarea samma sak?

Begreppen används generellt för samma betydelse. Det är däremot skillnad på area och yta. I dokument anges alltid boarea. 

Vad är skillnaden på boarea och biarea?

Förenklat är boarea den del av bostaden som till fullo kan utnyttjas till boende. Biarea är därmed exempelvis förråd, garage, vind och källare. 

Hur gör man om biarea till boarea?

Om biarea byggs om så att ytan uppfyller samtliga kriterier för boarea ska det även klassas som detta. Det kan exempelvis innebära att ett garage, som nås inifrån, byggs om till extrarum eller förråd. 

Är bastu biarea?

Om en bastu är biarea, eller inte, beror på var den är belägen. Är den exempelvis i ett garage, eller i en källare, är det biarea. Men detta har alltså inget med själva bastun att göra. 

Hitta lägsta bolåneräntan

Hitta lägsta bolåneräntan
  • Hjälper dig hitta lägsta möjliga ränta
  • Jämför flera banker samtidigt
  • Ansökan är kostnadsfri och ej bindande
Till Lånekoll.se

Relaterade sidor

  • Beskattning vid försäljning
  • Bostadsbubbla & bostadskrasch 2023
  • Bostadspriser
  • Budgivning på bostad
  • Egen köpare till bostaden – har mäklaren rätt till provision?
  • Får ej sålt bostaden – vad kan jag göra?
  • Hemnet
  • Homestyling
  • Hur lång tid det tar att sälja hus eller lägenhet
  • Köpa eller sälja först?
  • Marknadsvärde – bostad
  • När är bästa tiden att sälja bostad?
  • Skriva kontrakt vid köp/sälj av bostad
  • Slutpriser på bostäder
  • Sälja utan mäklare
  • Uppskov
  • Utgångspris
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson Boendeskribent [email protected]
Boupplysningen
Boupplysningen
  • Hojjo Sverige AB
  • Ytterbyvägen 5
  • 442 30 Kungälv
  • Org nr: 559122-2780
Sidor
  • Partners
  • Tjänster
  • Om Boupplysningen
  • Press och media
  • Kontakta oss
Följ oss
  • Facebook
  • Twitter
  • Användarvillkor
  • Cookies
  • Integritetspolicy
Vi använder cookies för en bättre användarupplevelse

Vi använder cookies för att kunna se hur sajten används, göra det lättare för besökare att använda sajten och för att hålla sajten säker. Cookies gör även att besökare får mer relevant innehåll och reklam. Du kan själv ändra dina inställningar och läsa mer om vår cookiepolicy här.
AnpassaGodkänn
Manage consent

Sekretessöversikt

Denna webbplats använder cookies för att förbättra din upplevelse när du navigerar genom webbplatsen. Av dessa cookies lagras de cookies som kategoriseras som nödvändiga i din webbläsare eftersom de är väsentliga för att de grundläggande funktionerna på webbplatsen ska fungera. Vi använder också cookies från tredje part som hjälper oss att analysera och förstå hur du använder denna webbplats. Dessa cookies lagras endast i din webbläsare med ditt samtycke. Du har också möjlighet att välja bort dessa cookies. Men om du väljer bort vissa av dessa cookies kan det påverka din surfupplevelse.
Nödvändiga
Alltid aktiverad
Cookies som är absolut nödvändiga för att webbplatsen ska fungera korrekt. Denna kategori innehåller endast cookies som garanterar grundläggande funktioner och säkerhetsfunktioner på webbplatsen. Dessa cookies lagrar ingen personlig information.
Prestanda
Cookies som används för att leverera en bättre användarupplevelse för besökarna. Dessa cookies hjälper även till att förstå och analysera de viktigaste delarna på webbplatsen.
Analysverktyg
Cookies som används för att förstå hur besökare använder webbplatsen. Dessa cookies hjälper till att ge information om antal besökare, avvisningsfrekvens, trafikkälla m.m.
Marknadsföring
Cookies som används för att visa mer relevanta annonser och marknadsföringskampanjer. Dessa cookies samlar in information om besökare över webbplatser för att kunna visa anpassade annonser.
Övriga
Okategoriserade cookies som ännu inte har klassificerats i en kategori.
Spara & Acceptera