Boarea och biarea
Uppdaterad: 13 september, 2024
En bostad är uppdelad i boarea och biarea. Detta eftersom bostadens olika utrymmen förväntas kunna utnyttjas i olika stor omfattning.
Kortfattat är boarea den del av bostaden som används till boende. Detta medan biarea är de delar som används mer begränsat, exempelvis källare, garage och oinredd vind. Men det finns en hel del undantag…
Innehåll
Total- bo- och biarea
Här förklaras först kortfattat skillnaden mellan de olika begreppen. Därefter beskrivs mer utförligt vilka regler som gäller kring hur boarea och biarea ska mätas upp samt vilka undantag som finns.
Totalarea är boarea plus biarean. För att ytan ska inkluderas krävs att:
- Taknivnån är på minst 190 cm
- Utrymmet kan nås inifrån bostaden
Boarea är generellt den yta där bostaden kan utnyttjas till fullo. Det kan exempelvis vara den totala ytan av kök, badrum, sovrum, hall och allrum.
Biarea är generellt den yta som innebär vissa begränsningar. Det kan exempelvis vara källare, pannrum, inglasad altan och garage.
Boyta / Biyta – Felaktigt begrepp som ibland används för boarea och biarea. Definitionsmässigt är det däremot inte samma sak eftersom ”yta” och ”area” har olika betydelse.
Exempel:
På bilden ovan visas en souterängvilla med flera våningar. Detta för att illustrera hur de olika våningsplanen mäts och värderas gällande bo- eller biarea.
Våning med snedtak – Om våningen har snedtak är ytan som har minst 190 cm takhöjd boarea. Utöver detta får 60 cm mätas åt de håll där taket är lägre. Resterande räknas varken som bi- eller boarea. Läs mer vid rubriken ”Våningsplan med snedtak”.
Ovan Mark / Boarea – Om våningen är ovan mark, och alla rum nås inifrån, klassas hela våningen som boarea.
Sluttningsvåning – Golvytan som är 6 meter från en yttervägg som inte ligger under mark är boarea. Resterande är biarea. Läs mer vid rubriken ”Souterrängvåning”.
Källarvåning – Hela källarvåningen är biarea. Detta utifrån att merparten av våningsplanet ligger under mark. Läs mer vid rubriken ”Källare”.
Så mäts boarea och biarea
Uppmätning sker genom att samtliga våningsplan mäts individuellt. Detta utifrån ytterväggarnas innermått, strax ovanför golvsockeln. En bostad som har måtten 12 x 7 meter har därmed en boarea på 84 kvm. Som visas på bilden nedan tar man inte hänsyn till innerväggar, diskbänkar eller annan fast inredning.
Undantag 1 – Tjocka väggar m.m.
Vid mycket tjocka innerväggar, eller fast inredning, beräknas boarean till 15 cm in på detta. På bilden nedan är det en murad öppen spis som är tjockare än 15 cm. Därmed beräknas boarean 15 cm in i muren från samtliga håll.
Undantag 2 – Begränsande ytor
Det finns två faktorer som begränsar vad som ska mätas:
- Takhöjd
Det krävs att takhöjden är på minst 190 cm för att det ska räknas in i totalarean. Om våning har snedtak gäller speciella regler – se rubrik ”Våningsplan med snedtak”.
- Nåbar inifrån
Ytan ska även vara åtkomlig inifrån bostaden. Det kan exempelvis vara genom en dörr, trappa eller en via en fastmonterad stege. Behöver däremot stegen hämtas ska det inte klassas som tillgängligt inifrån. Därmed kommer denna yta varken klassas som bo- eller biarea.
Om personen behöver gå ut för att nå utrymmet kan det inte heller räknas in i totalarean. Detta så som garage, friggebod, pannrum osv.
Eventuella trapphus mellan två, eller flera, lägenheter ska inte heller räknas med. Detta utifrån att trapphuset inte tillhör någon av de specifika lägenheterna.
Undantag 3 – Våningsplan med snedtak
Om ett våningsplan har snedtak finns ett par regler som anger vad som ska klassas som boarea och biarea.
För det första krävs det att utrymmet är på minst 190cm x 60 cm för att det ska kunna klassas som totalarea, dvs ska mätas och räknas med. Förutsatt att detta är uppfyllt räknas den del av våningsplanet som är 190 cm högt som boarea (se bild nedan). Dessutom får 60 cm åt bägge hållen läggas till. På bilden nedan är detta uppmarkerat som ”ytterligare boarea”. Blir det därefter golvyta kvar ska det inte mätas alls, dvs det får inte räknas varken som bi- eller boarea.
Undantag 4 – Souterängvåning.
Med souterängvåning menas ett våningsplan som både ligger ovanpå och under marken. Detta utifrån att bostaden är byggd i en sluttning. I detta fall räknas boarean till 6 meter in från den yttervägg som inte ligger under marken. Resterande är därmed biyta.
Undantag 5 – Ej avsett för boende
Förutsatt att dessa ytor kan nås inifrån klassas de alltid som biarea. Detta utifrån att de inte är avsedda för boende.
- Soprum
- Garage
- Pannrum
- Utrymme med begränsad användning (se kommande rubrik)
Begränsad användning – Veranda, altan, vind
När Skatteverket anger ”utrymme med begränsad användning” menas utrymme som inte förväntas kunna användas året runt. Dessa ytor är därmed alltid biarea:
- Inglasad altan – Förutsatt att det inte är värmeisolerat.
- Inglasad balkong – Förutsatt att det inte är värmeisolerat.
- Oinredd vind
Trappa
Om det finns en trappa i bostaden beräknas ytan utifrån att det inte funnits någon trappa där. Detta genom att beräkna förväntad golvytan över det område där trappan är. Det ska ske på alla våningsplan som trappan når.
Källare
Källare räknas som biarea. Detta förutsatt att källaren helt, eller huvudsakligen, ligger under marknivå. Även källaren behöver kunna nås inifrån för att den ska tillgodoräknas. Om det exempelvis är en matkällare, eller källare på externt garage, utanför bostaden ska ytan inte räknas med.
Gäststuga, Attefallshus eller Friggebod
Denna typ av byggnader som står separat, dvs de går inte att nå direkt från bostadshuset räknas inte in i varken boarea eller biarea.
Varken bo- eller biarea
Det kan även finnas andra byggnader på tomten vilka varken är bo- eller biarea. Det är byggnader som inte går att nås invändigt från huvudbyggnaden.
- Garage
- Förråd
- Soprum
- Pannrum
- Attefallshus
- Frigggebod
Ombyggnation – Biarea blir boarea
Utifrån reglerna att takhöjden måste vara 190 cm, samt att arean ska nås från byggnaden, kan en ombyggnation innebära att biarea byggs om till boarea. Ett alternativ är att yta som tidigare inte nåddes inifrån blir tillgängliga och därmed utökar totalarean.
Ett par exempel är:
- Höjd takhöjd – Så att takhöjden blir minst 190 cm. Utrymmet som tidigare inte fick mätas kan nu antingen vara boarea eller biarea.
- Dörr som ger tillgång till kallförråd – Genom att det nås inifrån kan det nu klassas som biarea.
- Trapp till pannrum – Genom att det nås inifrån kan det nu klassas som biarea.
- Garagedörr byts ut till förrådsdörr – Förråd som nås inifrån är boyta. Detta förutsatt att det kan förväntas användas till boende. Därmed kan garaget förändras till förråd och därmed gå från bi- till boarea.
- Inglasning av altan – En altan utan inglasning ska inte mätas. Vid inglasning är det istället biarea.
Vad påverkas av bo- och biarea?
En bostads bo- och biarea påverkar primärt dess marknadsvärde. Det i sin tur påverkar taxeringsvärdet och därmed nivån på skatter och avgifter.
Värdering
Fördelningen mellan en bostads boarea och biarea påverkar dess värde. Om två likvärdiga bostäder har samma totalarea kommer till största sannolikhet den bostaden med störst andel boarea att värderas högre. Detta utifrån att biarean har begränsande faktorer för att kunna utnyttjas till fullo.
Det kan däremot vara mycket stor skillnad på hur olika biytor värderas. En källare kan exempelvis upplevas betydligt mer tillgängligt än ett pannrum. På en souterränglägenhet kan till och med biarean värderas lika högt som boarean. Detta utifrån att de som bor där inte förväntas uppleva någon större nackdel med denna del av bostaden.
Vid bostadsförsäljning
Vid en bostadsförsäljning ska boarea anges i köpekontraktet. Skulle det sedan visa sig att felaktiga siffror har angetts kan köparen ha rätt till ersättning från säljaren.
(Konsumentkollen – Vad gäller om bostadens area är felaktig?)
Taxeringsvärde
Taxeringsvärdet beräknas av Skatteverket och påverkas av ”hur mycket fastigheter säljs för i närområdet (eller likartade områden) samt om det skett några förändringar på din fastighet, till exempel en tillbyggnad eller arealförändring” / Skatteverket.se
Taxeringsvärdet ligger sedan till grund för fastighetsskatt och fastighetsavgift. Efter en större ombyggnation, som exempelvis ökar boarean, kommer marknadsvärdet att öka. Eftersom taxeringsvärdet förväntas vara ca 75 % av marknadsvärdet kommer därmed även taxeringsvärdet att öka.
Skillnad mot andra begrepp
Total-, bo- och biarea förväxlas ibland med följande begrepp.
Byggyta
Byggyta kallas även för byggnadsarea och är ytan som bostaden upptar på en fastighet/tomt. Det är både den yta som grunden är belägen på samt eventuella utbuktande byggnadsdelar. Exempel på ytterligare byggnationer som omfattas är carport, ytterligare byggnader samt skärmtak.
Golvyta
Golvyta är ytan av samtliga golv. Detta oavsett om de är inom boarea, biarea eller inte beräknas in i totalytan. Det finns ingen exakt definition av begreppet och det ska inte heller inte användas vid beskrivning av bostäder.
Vanliga frågor om Boarea och biarea
Begreppen används generellt för samma betydelse. Det är däremot skillnad på area och yta. I dokument anges alltid boarea.
Förenklat är boarea den del av bostaden som till fullo kan utnyttjas till boende. Biarea är därmed exempelvis förråd, garage, vind och källare.
Om biarea byggs om så att ytan uppfyller samtliga kriterier för boarea ska det även klassas som detta. Det kan exempelvis innebära att ett garage, som nås inifrån, byggs om till extrarum eller förråd.
Om en bastu är biarea, eller inte, beror på var den är belägen. Är den exempelvis i ett garage, eller i en källare, är det biarea. Men detta har alltså inget med själva bastun att göra.
Om boarean visat sig vara mindre än vad som står i kontraktet kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig mot dig som hyresgäst. En viss avvikelse kan dock vara godtagbar, hur stor är dock svårt att svara på.
Min rekommendation är att prata med hyresvärden och försöka lösa detta. Går inte det kan du vända dig till Hyresnämnden som medlar i tvister gällande bostäder. Tvister som inte Hyresnämnden kan avgöra prövas istället av allmän domstol.
Ja
Ja, förråd som är åtkomligt inne i lägenheten räknas in i boarean.
