Besittningsskydd / Besittningsrätt
Uppdaterad: 18 juli, 2023
Besittningsskydd / besittningsrätt innebär att en hyresgäst i många fall har rätt att bo kvar i en bostad, även om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Det bidrar till att hyresgästen får en starkare ställning mot hyresvärden och kan känna sig säker i sitt boende. Vid andrahandsuthyrning kan det vara bra att diskutera om besittningsskyddet ska avtalas bort eller inte i hyresavtalet.
Innehåll
Förstahandshyresgäster har starkt besittningsskydd
Som förstahandshyresgäst har du besittningsskydd från första dagen av hyresperioden. Det besittningsskyddet innebär att hyresvärden inte kan avhysa dig hur som helst, utan du har rätt till förlängning av hyreskontraktet om hyresvärden vill säga upp avtalet innan hyresperiodens slut.
Dock finns det vissa tillfällen då besittningsskyddet kan brytas. Det är till exempel om hyresgästen inte har betalat hyran, har vanvårdat bostaden eller på annat sätt misskött sig och brutit mot avtalet.
Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning
Vid andrahandsuthyrning är besittningsskyddet betydligt svagare. Olika regler gäller beroende på om det är en hyresrätt som hyrs ut i andra hand eller om det är en bostadsrätt eller villa som hyrs ut.
Hyresrätt i andra hand
Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand får din hyresgäst besittningsskydd om hyresförhållandet varar längre än två år. Det innebär att om andrahandshyresgästen hyr lägenheten av dig i två år i följd, kan du inte säga upp kontraktet utan vidare.
Det besittningsskydd som en andrahandshyresgäst får är dock relativt svagt. Besittningsskyddet gäller nämligen inte om du som uthyrare själv vill flytta tillbaka till hyresrätten när avtalet om andrahandsuthyrning upphör. Det gäller även om hyresgästen har bott i bostaden i mer än två år. Besittningsskyddet för hyresgästen gäller alltså bara om du vill avhysa hyresgästen för att hyra ut till någon annan.
Tips! När du hyr ut en bostad i andra hand kan du alltid avtala bort besittningsskyddet.
Precis som för förstahandskontrakt gäller inte heller besittningsskyddet om hyresgästen har misskött sig grovt.
Tänk på! Besittningsskyddet gäller inte om du som har förstahandskontrakt vill flytta tillbaka till lägenheten. Då är hyresgästen skyldig att flytta.
Bostadsrätt och villa
Enligt privatuthyrningslagen, eller lagen om uthyrning av egen bostad, har en hyresgäst som hyr en privatbostad i andra hand aldrig något besittningsskydd.
Hyr du ut din bostadsrätt måste hyresgästen alltså flytta ut på utsatt datum vid uppsägning. Detsamma gäller när du hyr ut en villa som du själv äger.
Det enda undantaget till detta är när du hyr ut fler än en privatägd bostad samtidigt.
Tänk på! Hyr du ut en bostadsrätt eller villa har hyresgästen inget besittningsskydd.
Uthyrning av två privatbostäder
Om du äger två bostäder och hyr ut den ena, är det privatuthyrningslagen som gäller. Din hyresgäst har då inget besittningsskydd.
Men om du hyr ut två st bostäder samtidigt, gäller i stället hyreslagens regleringar för den senare bostaden som hyrs ut. Därmed skyddas hyresgästen i den andra bostaden av besittningsskyddet efter att ha hyrt bostaden två år i följd.
Det här gäller alltså om du hyr ut två bostadsrätter, två hus eller både en bostadsrätt och ett hus.
Uthyrning av fler än två privatbostäder
Om du hyr ut fler än två privatbostäder gäller inte privatuthyrningslagen alls. Bostäderna hyrs då ut enligt hyreslagens bestämmelser för alla hyresgästerna. Därför måste du själv avtala bort besittningsskyddet med var och en av dina hyresgäster för att kunna säga upp avtalet utan skälig anledning.
Inneboende har inte besittningsskydd
Den som hyr en del av någons bostad som inneboende har aldrig något besittningsskydd. Det innebär att en inneboende inte har rätt att bo kvar om kontraktet skulle sägas upp eller uthyraren inte skulle få bo kvar i bostaden.
Avtala bort besittningsskyddet
Om du ska hyra ut din hyresrätt i andra hand är det klokt att avtala bort besittningsskyddet. Då ska du och hyresgästen upprätta en särskild överenskommelse om detta, utöver själva hyresavtalet.
Det är även vanligt att besittningsskyddet avtalas bort om du får ett tillfälligt förstahandskontrakt, till exempel för en hyresrätt som ska renoveras eller rivas.
Att avtala bort besittningsskyddet innebär att hyresgästen inte längre kan överklaga om hyresvärden säger upp avtalet av de anledningar som framgår i överenskommelsen.
Tänk på! Tänk igenom konsekvenserna innan du går med på att avtala bort besittningsskyddet för ditt förstahandskontrakt.
En överenskommelse om avstående från besittningsskydd behöver oftast godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Om du och din hyresgäst ska avtala bort besittningsskyddet rekommenderar vi att ni använder hyresnämndens blankett för avstående av besittningsskydd.
I regel godkänns bara överenskommelser som gäller i högst fyra år. Om hyresgästen fortfarande bor kvar när giltighetstiden är slut börjar besittningsskyddet gälla igen. Om du vill avtala bort besittningsskyddet längre tid än fyra år måste du motivera det särskilt.
Andrahandshyresgäst har inte rätt att ta över förstahandskontraktet
Andrahandshyresgästen har aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet från den som hyr ut bostaden. Det gäller oavsett hur länge hyresgästen har bott i bostaden, eller om hyresgästen får besittningsskydd.
Tänk på! Besittningsskydd innebär inte att en andrahandshyresgäst tar över ditt förstahandskontrakt, utan att andrahandskontraktet förlängs.
Om uthyraren säger upp sitt förstahandskontrakt kan andrahandshyresgästen däremot ansöka om att teckna ett nytt förstahandskontrakt med fastighetsägaren. Fastighetsägaren är dock inte skyldig att gå med på detta, utan det är upp till var och en att bestämma. En sådan överlåtelse av förstahandskontrakt har alltså ingenting med besittningsskyddet att göra.
Indirekt besittningsskydd för lokaler
Den som hyr en lokal har så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, men kan få ekonomisk ersättning från hyresvärden om avtalet upphör och detta innebär förlust för den som hyr lokalen.
Indirekt besittningsskydd börjar gälla när uthyrningen har pågått i mer än nio månader. Här spelar det dock in om hyresvärden har godtagbara skäl för att säga upp lokalen eller inte. Hyresnämnden väger då hyresvärdens och hyresgästens intresse mot varandra för
Kommentarer
Hej, tack för bra info!
Jag och min fru äger en jordbruksfastighet. Det finns 2 fristående bostadshus på tomten. Vi bor i den ena och avser hyra ut den andra.
Gäller lagen om privatuthyrning (dvs ingen besittningsrätt) vid uthyrning av en av villorna? Enl skatteverkets definitioner kan inte villan i fråga (som jag tolkar det) betraktas som en privatbostad utan som en näringsfastighet. Är detta enbart en skatterättslig term eller finns någon som helst risk att uthyrningen inte skulle omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad och istället gå under hyreslagen, dvs med besittningsrätt?
HEJ!
Jag hyr ut övervåningen i mitt privata hus som en andrahandslägenhet. Hyresgästen har 3 gånger försenade betalningar. Första gången var i augusti 2022. Depositionen enligt kontraktet måste vara 2 månadershyra, men nu är den totalt förbrukat pg.a sen eller obetalda hyror.
Hyran för december månaden 2022 är obetalt eligt kontraktet skulle ha betalats senast den 28 nov 2022.
Han blev muntligt uppsagd i september recommenderades av mig att hitta en ny bostad, flyta ut. Måste han flyta ut efter en månad e 3 månader i slutet av september, dv.s flytta ut i slutet av dec. 2022. Han har bott i lägenheten nästan 10 månader nu, men vi skrev en ny kontrakt i september. Han stå själv ensamen på kontraktet. Han själv skall bor i lägenheten. Ingen annan! Men jag nyss såg att hans tjej som är inte stå på kontraktet har flyttat in. Hon är också skriven bokförd på addressen?? Men inte han!?
Har han besittningsrätt? Han har 3 barn under 16 men dem bor hos mamma heltid. Barnen skrevs inte på kontraktet. Jag skrev kontraktet med honom som ensam single! Jag kommer att vidta processen med Kronorfogden. Måste social-nämnden blandas i? Vad ska man göra? Åtgärder jag måste vidta?
mvh AI
Vi äger två småhus (220) som vi funderar på hur vi ska hyra ut.
Vi funderar på om vi ska hyra ut dem till vårt AB 11 månader per år?
(Vi använder husen själva 1 månad/år.)
Blir det andrahandsuthyrning när AB sedan hyr ut till privatperson tidsbegränsat 8 månader?
Två månader per år ska AB ha veckouthyrning till sommargäster.
Vi har också privat korttidsuthyrning på en stuga på vår egna tomt.
Hej!
Vi är en bostadsrättsförening som har köpt upp en lägenhet med befintlig tidigare andrahandshyresgäst. Den här personen har skrivit under en HN4-blankett och avskrivit sig besittningsrätten. För att göra en lång historia extremt kort, så har vi inte kommit till skott med ett förstahandskontrakt för vederbörande. Det har blivit tjafsigt helt enkelt. Nu undrar vi två saker:
Vi köpte lägenheten 6/10.
Hon skrev på HN4 9/10.
Vi har tid med en jurist 14/10
1. Finns det något som säger att ”för att hon bor kvar i bostadsrätten som vi äger, men utan kontrakt, att hon då har besittningsrätt, trots att den avsagts?”
2. Vi har kontaktat jurist och hade/har för avsikt att skriva ett förstahandskontrakt som var/är juridiskt bindande (därav förseningen), eftersom vederbörande härjar med hyresnämnder och hyresgästföreningar. Finns det någon tidsgräns som t.ex. ”för att kontraktet inte skrevs inom en vecka, så …” eller dylikt?
Om det finns ytterligare viktig information som vi missar vore vi tacksamma att få svar.
//S.
Hej.
Har frågor angående besittningsrätt i flerfamiljshus där det finns två lägenheter i fastigheten, bägge lägenheterna har hyresgäster. Fastigheten ägs av ett Aktiebolag och ägarna till AB bor ej i fastigheten.
Har hyresgästerna besittningsskydd vid försäljning av fastigheten? Kontrakt skrivet för 20 respektive 10 år sedan för de två hyresgästerna.
Mvh
Joakim
Hej!
Mitt hyreskontrakt går ut den 30/9 pga uppsägning från hyresvärden (jag har godkänt uppsägningen och vill därmed flytta).
Hyresvärden vill ha en förbesiktning en vecka innan mina 3 månader är slut för att påpeka eventuella fel och brister, och en slutbesiktning den 30/9.
Jag tänker att jag rent tekniskt sätt att rätt att bo i bostaden fram till den 30/9 sålänge det är städat och klart tills nycklarna ska lämnas tillbaka (den 1/10 enligt hyresvärden!).
Måste jag gå med på den här Förbesiktningen? Eller kan jag kräva att det enbart blir en slutbesiktning?
Jag skulle ju rent teoretiskt sätt kunna bo där, hur ska hen då kunna ha en förbesiktning om jag har alla möbler och saker kvar en vecka innan hyresavtalet löper ut…
Tack på förhand!
Hej,
jag och mina bröder ska hyra ut ett hus (fastigheten är en jordbruksfastighet)
Hyresgästen kommer få skriva på blankett HN4
(ÖVERENSKOMMELSE OM AVSTÅENDE FRÅN BESITTNINGSSKYDD – BOSTAD )
Familjen som vill hyra har betalningsanmärkningar men vi vill ändå ge dom en chans.
Det som gör det lite svårt är att dom har 3 barn.
Gäller avtalet i HN4 om dom inte betalar hyran etc.?
Eller är blanketten helt onödig egentligen, kanske inte finns några problem att avhysa hyresgäster om dom missköter hyra och övrigt åtagande som står i hyreskontraktet?
Mvh Jonte
Hej! Vi hyr en gård som nu ska säljas. Har vi något besittningsskydd vid en försäljning.
Hej
Jag kommer att hyra ut min lägenhet och jag har redan fått tillstånd för andrahandsuthyrning. Det ät jag som ska betala månadshyror direkt till hyresvärden medan Jag är utomlands och tänkte be om en hyresgaranti deposition motsvarande 1 el. 2 månaders hyra från andrahandshyresgäst. Andrahhyresgäst ändå betalar till mig. Får jag göra det? Är det lagligt? Tack.
Hej, jag kommer att hyra ett hus from den 1 September 2022. Jag bor i USA och flyttar hem. Jag har ej kunna skriva på kontraktet ännu men mitt namn och personnummer står på kontraktet. Har fått bild skickat till mig. Ska jag kräva att få kontraktet skickat i pdf och skriva under innan jag kommer till Sverige.
Hej!
Jag har några frågor, jag bor i ett hus och om jag hyr ut ex. 2 st rum med egna wc och egna ingångar. Räknas då hyresgästerna som inneboenden eller räknas det som egna lägenheter i mitt hus och en av dem får besittningsrätt? Om jag har förstått det rätt så får man hyra ut en bostad (hus), om man hyr ut fler boenden samtidigt så har de andra besittningsrätt om de hyr sammanhängande i 2 år, stämmer det?
Kan man i såna fall kringgå det ex skriva kontrakt på under 2 år och sedan förnya kontraktet på under 2 år osv ( för att skydda sig själv om man behöver säga upp ´stökiga´ hyresgäster )?
Tack på förhand!
Hej!
Jag hyr för närvarande en lägenhet i förstahand. Dock har jag gått med på att avsäga mig besittningsskyddet för en period om 4 år, och hyresvärden har därmed rätt att säga upp vårt hyresavtal med 3 månaders uppsägningstid enligt överenskommelsen. Nu har det snart gått 4 år (den 1a juni i år), och jag förstår det som att jag automatiskt får besittningsskydd om jag bor kvar efter det.
Eftersom uppsägningstiden är 3 månader så tolkar jag det som att hyresvärden måste säga upp mig senast 1 mars för att kunna avhysa mig innan besittningsskyddet åter träder i kraft den 1a juni. Gör jag rätt tolkning? Dvs. om hyresvärden av någon anledning skulle missa att säga upp mig i tid så har jag rätt att bo kvar när det har gått 4 år?
Hej Joakim!
Jag äger idag en hyresfastighet som väldigt nedgången. Dem 2 lägenheterna som är uthyrda idag är väldigt stora (150m2 vardera) . Fastigheten är inte heller så bra energi mässigt så idag kostar huset mig mer än vad jag får i intäkter. Jag vill därmed avhysa mina hyresgäster och göra om hela planlösningen till 6 mindre lägenheter. Har jag rätt att avhysa mina hyresgäster pga ekonomiska skäl ?
Hej Joakim
Jag har ett hus som hyr ut till ett företag med ett års kontrakt hyresgäst har bor där för 8 månader sedan och föremånad hyresgäst betala för en vecka för sent och i den här månader betala inte alls, jag försöker ringa och skriva meddelande till han men han svarar aldrig till idag meddelande jag uppsägning till honom och han svarar att han ska överlämnas nyckel till mig den31/januari
Vad kan jag göra
Stor tack
Varför måste min dotter som äger en lägenhet men ej bor där utan har köpt lägenhet så att döttrar som studera ska ha ett boende måste det skrivas ett andrahandskontrakt?
Hej Joakim ,
Hyrsgäst säga upp hyreskontrakt och vill inte efter lämna bostaden!
Hur ska jag göra som hus ägaren?
Hej jag har en fråga min svärmor har hyrt ett privat lägenhet och nu vill ägaren att hon ska flytta ut pga att den vill själv flyttat in, den vill att hon ska flytta ut genom den här månad och hon har kontakt på tre månader.
Hej.
Har frågor angående besittningsrätt i flerfamiljshus klass 220, där det finns två lägenheter i fastigheten med en hyresgäst just nu. Ägarna bor ej i fastigheten.
Inte har hyresgästen besittningsskydd vid försäljning av fastigheten? Kontrakt skrivet för ca 20 år sedan.
Hej!
Vår Bostadsrättsförening har en hyresgäst som vi vill få bort. Denna hyresgäst är en förmögen internationell skola (som också är en stiftelse) som hyr en lägenhet i vår Bostadsrättsförening. Denna skolan har ett avtal från 1988, med en hyresvärd som ej längre finns, men troligen är det ägare till bostadsrättsföreningen innan nuvarande förening.
Denna skolan har i sin tur ”hyrt ut” till samma hyreskostnad till ca 30 olika utländska lärare genom åren. Hyran har ej höjts så mycket genom åren och är nu 1/3 av marknadshyran enligt statistiken. Vi har dock höjt hyra lite, ca 10 % de senaste 3 åren
Avtalet som vi har nämnder inget om att hyresgästen kan eller ska hyr ut till sina lärare. Nuvarande styrelse får ej reda på någon om de som ska hyra mer än att det nämner att de kommer någon detta datum och ska vara där i x antal månader. Hyresrätten kan i bland stå tom upp till ett år. Vi i styrelsen börjar bli intresserade av att sälja bostaden då nuvarande hyra är så låg och föreningen behöver få in pengar.
Vad finns för alternativ
Tack för svar
Hej!
Kan kommuner tackla problemet med att man ”glömt”/inte vetat om att man borde ha avtalat bort besittningsskyddet? Eller har hyresgästen rätt att bo i lägenheten för resten av sitt liv om den nu inte förverkas genom hyresskulder, allvarliga störningar och/eller olovlig andrahandsuthyrning eller annat lagbrott jämte Jordabalken? Socialtjänster brukar bevilja bistånd till boende i en lägenhet (antingen hyresrätt eller bostadsrätt) genom Socialtjänstlagen, men det känns ju lite tandlöst att syssla med den beslutsvägen om hyresgästen ändå är skyddad. Eller?