Besittningsskydd / Besittningsrätt
Uppdaterad: 31 maj, 2024
Besittningsskydd / besittningsrätt innebär att en hyresgäst i vissa fall har rätt att bo kvar i en bostad, även om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Det bidrar till att hyresgästen får en starkare ställning mot hyresvärden och kan känna sig säker i sitt boende. Det kan vara bra att diskutera om besittningsskyddet ska avtalas bort eller inte innan en hyresrätt hyrs ut i andrahand eller om en bostadsrätt eller ett hus hyrs ut.
Innehåll
- Regler för besittningsskyddet – kalkylator
- Hyresrätt
- Bostadsrätt och villa
- Avtala bort besittningsskyddet
- Vad kan göra att besittningsskyddet slutar gälla?
- Andrahandshyresgäst har inte rätt att ta över förstahandskontraktet
- Vad säger privatuthyrningslagen om besittningsskydd?
- Vad säger hyreslagen om besittningsskydd?
- Skillnaden mellan direkt- och indirekt besittningsskydd
- Vanliga frågor om Besittningsskydd / Besittningsrätt
- Läs även våra artiklar
Regler för besittningsskyddet – kalkylator
Med denna ”kalkylator” kan du snabbt se vad reglerna säger om besittningsskydd baserat på vilken bostadstyp det gäller.
Hyresrätt
Hyresrätt i första hand
Som förstahandshyresgäst har du besittningsskydd från första dagen av hyresperioden. Det besittningsskyddet innebär att hyresvärden inte kan avhysa dig hur som helst, utan du har rätt till förlängning av hyreskontraktet om hyresvärden vill säga upp avtalet innan hyresperiodens slut.
Dock finns det vissa tillfällen då besittningsskyddet kan brytas. Det är till exempel om hyresgästen inte har betalat hyran, har vanvårdat bostaden eller på annat sätt misskött sig och brutit mot avtalet.
Hyresrätt i andra hand
Vid andrahandsuthyrning är besittningsskyddet betydligt svagare. Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand får din hyresgäst besittningsskydd om hyresförhållandet varar längre än två år. Det innebär att om andrahandshyresgästen hyr lägenheten av dig i två år i följd, kan du inte säga upp kontraktet utan vidare.
Det besittningsskydd som en andrahandshyresgäst får är dock relativt svagt. Besittningsskyddet gäller nämligen inte om du som uthyrare själv vill flytta tillbaka till hyresrätten när avtalet om andrahandsuthyrning upphör. Det gäller även om hyresgästen har bott i bostaden i mer än två år. Besittningsskyddet för hyresgästen gäller alltså bara om du vill avhysa hyresgästen för att hyra ut till någon annan.
Tips! När du hyr ut en bostad i andra hand kan du alltid avtala bort besittningsskyddet.
Precis som för förstahandskontrakt gäller inte heller besittningsskyddet om hyresgästen har misskött sig grovt.
Tänk på! Besittningsskyddet gäller inte om du som har förstahandskontrakt vill flytta tillbaka till lägenheten. Då är hyresgästen skyldig att flytta.
Bostadsrätt och villa
Enligt privatuthyrningslagen, även kallad lagen om uthyrning av egen bostad, har en hyresgäst som hyr en privatbostad aldrig något besittningsskydd.
Hyr du ut din bostadsrätt måste hyresgästen alltså flytta ut på utsatt datum vid uppsägning. Detsamma gäller när du hyr ut en villa som du själv äger. Det enda undantaget till detta är när du hyr ut fler än en privatägd bostad samtidigt.
Tänk på! Hyr du ut en bostadsrätt eller villa har hyresgästen inget besittningsskydd.
Uthyrning av två privatbostäder
Om du äger två bostäder och hyr ut den ena, är det privatuthyrningslagen som reglerar den uthyrningen. Din hyresgäst har då inget besittningsskydd.
Men, om du hyr ut två st bostäder samtidigt, gäller i stället hyreslagens regleringar för den andra bostaden som hyrs ut. Därmed skyddas hyresgästen i den andra bostaden av besittningsskyddet efter att ha hyrt bostaden två år i följd.
Det här gäller alltså om du hyr ut två bostadsrätter, två hus eller både en bostadsrätt och ett hus.
Uthyrning av tre eller fler privatbostäder
Om du hyr ut fler än två privatbostäder gäller inte privatuthyrningslagen alls. Bostäderna hyrs då ut enligt hyreslagens bestämmelser för alla hyresgästerna eftersom du anses bedriva näringsverksamhet. Därför måste du själv avtala bort besittningsskyddet med var och en av dina hyresgäster för att kunna säga upp avtalet utan skälig anledning.
| Antal bostäder som hyresvärden hyr ut | Har hyresgästen besittningsskydd? |
| 1 | Nej |
| 2 | – Den som hyr den första bostaden har inte besittningsskydd eftersom den regleras av lagen om uthyrning av egen bostad. – Den som hyr den andra bostaden har besittningsskydd efter 2 år eftersom den regleras av hyreslagen. |
| 3 eller fler | I samtliga bostäder som hyrs ut får hyresgästen besittningsskydd direkt eftersom hyresvärden anses bedriva näringsverksamhet. |
Inneboende har inte besittningsskydd
Den som hyr en del av någons bostad som inneboende har aldrig något besittningsskydd. Det innebär att en inneboende inte har rätt att bo kvar om kontraktet skulle sägas upp eller uthyraren inte skulle få bo kvar i bostaden.
Avtala bort besittningsskyddet
Om du ska hyra ut din hyresrätt i andra hand är det klokt att avtala bort besittningsskyddet. Då ska du och hyresgästen upprätta en särskild överenskommelse om detta, utöver själva hyresavtalet.
Det är även vanligt att besittningsskyddet avtalas bort om du får ett tillfälligt förstahandskontrakt, till exempel för en hyresrätt som ska renoveras eller rivas. Det kan exempelvis handla om ett så kallat rivningskontrakt.
Att avtala bort besittningsskyddet innebär att hyresgästen inte längre kan överklaga om hyresvärden säger upp avtalet av de anledningar som framgår i överenskommelsen.
Tänk på! Tänk igenom konsekvenserna innan du går med på att avtala bort besittningsskyddet för ditt förstahandskontrakt.
En överenskommelse om avstående från besittningsskydd behöver oftast godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Om du och din hyresgäst ska avtala bort besittningsskyddet rekommenderar vi att ni använder hyresnämndens blankett för avstående av besittningsskydd.
I regel godkänns bara överenskommelser som gäller i högst fyra år. Om hyresgästen fortfarande bor kvar när giltighetstiden är slut börjar besittningsskyddet gälla igen. Om du vill avtala bort besittningsskyddet längre tid än fyra år måste du motivera det särskilt.
Vad kan göra att besittningsskyddet slutar gälla?
- Hyresgästen betalar inte hyran
- Hyresgästen stör grannarna
- Hyresgästen missköter sig
- Huset ska rivas eller byggas om
- Den som hyr ut ska bo i det själv eller ska sälja det (gäller endast när besittningsskyddet är svagt)
Andrahandshyresgäst har inte rätt att ta över förstahandskontraktet
Andrahandshyresgästen har aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet från den som hyr ut bostaden. Det gäller oavsett hur länge hyresgästen har bott i bostaden, eller om hyresgästen får besittningsskydd.
Tänk på! Besittningsskydd innebär inte att en andrahandshyresgäst tar över ditt förstahandskontrakt, utan att andrahandskontraktet förlängs.
Om uthyraren säger upp sitt förstahandskontrakt kan andrahandshyresgästen däremot ansöka om att teckna ett nytt förstahandskontrakt med fastighetsägaren. Fastighetsägaren är dock inte skyldig att gå med på detta, utan det är upp till var och en att bestämma. En sådan överlåtelse av förstahandskontrakt har alltså ingenting med besittningsskyddet att göra.
Vad säger privatuthyrningslagen om besittningsskydd?
Lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen ger aldrig hyresgästen besittningsskydd. I de fall där denna lag styr kan alltså hyresgästen aldrig få besittningskydd.
Vad säger hyreslagen om besittningsskydd?
Hyresgäster får besittningskydd om uthyrningen regleras av hyreslagen. Gäller det hyresgäster som hyr i första hand får de besittningsskydd direkt. Gäller det hyresgäster som hyr en hyresrätt i andra hand får de besittningsskydd om uthyrningen pågår i minst 2 år i följd.
Besittningsskyddet vid hyra i andra hand är svagare än besittningsskyddet för hyresgäster med ett första hands kontrakt.
Skillnaden mellan direkt- och indirekt besittningsskydd
Direkt besittningsskydd innebär att du har rätt att bo kvar i bostaden även om hyresvärden vill säga upp hyreskontraktet. Direkt besittningsskydd har man vanligtvis om man får besittningsskydd vid hyra av bostäder.
Indirekt besittningsskydd innebär att man har rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden istället för att man har rätt att bo kvar. Indirekta besittningsskydd får man vanligtvis när uthyrningen gäller en lokal.
Indirekt besittningsskydd börjar gälla när uthyrningen har pågått i mer än nio månader. Här spelar det dock in om hyresvärden har godtagbara skäl för att säga upp lokalen eller inte. Hyresnämnden väger då hyresvärdens och hyresgästens intresse mot varandra för
Vanliga frågor om Besittningsskydd / Besittningsrätt
I normalfallet är svaret nej. Det finns dock omständigheter som kan påverka. Läs mer om detta i artikeln.
I normalfallet är svaret nej. Det finns dock omständigheter som kan påverka. Läs mer om detta i artikeln.
Ja, du får ett starkt besittningsskydd direkt.
Ja, om du hyr i mer än 2 år i följd. Hyresvärden har dock rätt att säga upp hyreskontraktet om hyresvärden själv ska flytta tillbaka till hyresrätten.
Hyreslagen samt lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen.
Vid rivning har hyresvärden rätt att säga upp kontraktet om bostadshuset ska rivas, om uppsägningen inte är oskälig mot hyresgästerna. Begreppet oskälig innebär till exempel att uppsägningen inte får innebära att hyresgästen blir bostadslös. Om det råder bostadsbrist i området kan hyresgästen kräva att hyresvärden hjälper till att hitta en ny, likvärdig bostad. Om det uppstår en tvist mellan hyresgäst och hyresvärd om uppsägningen är oskälig eller inte är det hyresnämnden som ska bedöma det.
En totalrenovering eller större ombyggnation kan vara ett giltigt skäl för hyresvärden att säga upp ett hyreskontrakt.
Dock gäller det bara om det inte är så kallat ”oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör”. Enligt tolkningar jag kan hitta kan det innebära att hyresvärden bör erbjuda en annan bostad, ifall det inte är rimligt att hyresgästen kan få tag i en annan lämplig bostad på egen hand med tanke på förhållandena på bostadsmarknaden.
Hyresvärden verkar därför inte ha någon automatisk skyldighet att ordna ett likvärdigt boende eller låta hyresgästen flytta tillbaka efter renoveringen. Men finns det skäl till det kan hyresvärden ändå uppmanas att göra detta. Det är i så fall hyresnämnden som man ska vända sig till för att få saken prövad.
Läs även våra artiklar
Kommentarer