Dolda fel

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Dolda fel är fel i en bostad som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning. Det gäller både för hus och bostadsrätter. Vad som är ett dolt fel kan ofta bli en tolkningsfråga av vad som är möjligt för köparen att upptäcka och vad som kan förväntas utifrån bostadens skick.

Vad är ett dolt fel?

Dolda fel är sådana fel som en aktsam köpare inte hade kunnat upptäcka, även om köparen gjort en noggrann undersökning av bostaden innan köpet. Det kan till exempel gälla fel med avlopp, ventilation och elinstallationer, som inte säkert syns på ytan eller vid ett test.

Exempel på vanliga dolda fel

• Vattenskador i kök eller badrum
• Mögel
• Felaktig dränering
• Bristande avlopp
• Felaktiga elinstallationer

Inte alla brister som du upptäcker efter köpet räknas som dolda fel. Det finns ganska strikta kriterier för det som definieras i lagen. Felet måste uppfylla alla kriterier för att räknas som ett dolt fel.

Kriterier för att klassificera vad som är ett dolt fel

• Felet fanns i bostaden redan vid köptillfället. Felet ska ha funnits där när köpet genomfördes.
• Felet hade inte gått att upptäcka vid noggrann besiktning. En köpare kan inte kräva ersättning för fel som de borde kunnat upptäcka vid en noggrannare besiktning. Som köpare bör du därför genomföra en besiktning innan köpet.
• Felet är inte förväntat utifrån bostadens skick, ålder och pris. Har du köpt ett nybyggt hus ska du kunna förvänta dig att huset är i bra skick, jämfört med om du köper ett hus med renoveringsbehov. Bostadens förväntade skick bör stå tydligt i köpeavtalet.
• Felet har påverkat marknadsvärdet. Om uppgifterna du fått om bostaden inte stämmer kan det ha påverkat priset du köpte bostaden för. Kanske hade du inte gått med på samma köpesumma om du hade känt till felet.

Stämmer felet in på alla kriterierna ovan? Då är det sannolikt ett dolt fel du kan gå vidare med. Är det någon punkt som inte stämmer är det inte ett dolt fel.

Olika regler vid dolda fel i hus och bostadsrätt

Även om kriterierna ovan alltid avgör, så tillämpas de lite olika på bostadsrätt respektive hus. Det är nämligen olika lagar som gäller i de olika fallen. Vid köp av bostadsrätt är det köplagen som gäller, medan jordabalken gäller vid husköp.

Skillnaden mellan lagarna handlar mycket om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt om dolda fel som kan finnas. Vid husköp är köparens undersökningsplikt aningen strängare än vid köp av bostadsrätt. En bostadsrätt säljs ofta i “befintligt skick”, vilket gör att det ställs lite högre krav på vad som klassas som dolt fel eller inte.

Vad gäller för dolda fel vid husköp?

När du köper hus krävs det att du är extra noga med att undersöka huset. Det allra bästa är om du tar hjälp av en besiktningsman, som har yrkesmässig kunskap om vad som bör undersökas och vilka fel som kan uppstå.

Be besiktningsmannen om ett dokument som visar att besiktningen genomförts. Ifall säljaren redan har gjort en egen besiktning kan köparen köpa in sig på den besiktningen, och på så sätt ta del av besiktningsprotokollet.

Exempel: Frida undersöker en villa som hon vill köpa. Hon tar en snabb titt i källaren, men går inte runt och undersöker väggarna och golvet. När hon väl köpt huset och flyttat in upptäcker hon en fuktskada bakom en hylla nere i källaren. Frida kan inte få ersättning för det felet, eftersom hon lätt kunnat upptäcka fuktskadan genom att flytta på hyllan.

Hur länge gäller dolda fel för hus? 

För hus kan du anmäla dolda fel upp till 10 år efter tillträdet. Det kan alltså ha gått ganska lång tid från försäljningen till att säljaren får ett klagomål från köparen.

Vad gäller för dolda fel i bostadsrätt?

En bostadsrätt säljes vanligtvis i ”befintligt skick”. Det står i så fall med i kontraktet. Utöver det som räknas som dolda fel i ett hus skall även följande tas i beaktning när det gäller en bostadsrätt:

Extra kriterier för dolda fel i bostadsrätt

• Bostadsrätten stämmer inte överens med uppgifterna som säljaren lämnade innan köpet.
• Säljaren har låtit bli att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antagligen kände till och som köparen borde kunnat räkna med att få information om.
• Bostadsrättens faktiska skick är väsentligt sämre än köparen borde kunnat räkna med i förhållande till bostadens ålder, pris och skick.

Om en köpare hittar fel som uppfyller grundkriterierna för dolt fel och de tre kriterierna ovan, kan de alltså påpeka felet till säljaren. Säljaren kan då behöva göra något åt felet eller sänka priset på bostadsrätten i efterhand. I sällsynta fall kan köpet till och med hävas om det handlar om ett stort fel.

Exempel: Petra köper en bostadsrätt av Linda. Innan köpet påpekar Linda att stammarna i lägenheten byttes nyligen. Efter inflytt visar det sig dock att stammarna inte alls är bytta på många år, vilket gör att bostadsrätten är i sämre skick än Petra hade förväntat sig. Här räknas felet som dolt eftersom det Linda har sagt inte stämmer.

Hur länge gäller dolda fel i bostadsrätt? 

Köparen kan anmäla dolt fel i bostadsrätt senast 2 år efter tillträdet till bostaden. Efter det har köparen inte rätt till ersättning vid dolt fel.

Vem ansvarar för ett dolt fel?

Ansvaret är fördelat mellan köparen och säljaren när det gäller bostadsförsäljning. Dock är det i regel köparens undersökningsplikt som väger allra tyngst. Även mäklaren och besiktningsmannen kan i vissa fall ställas till svars om de inte uppfyllt sina skyldigheter.

Ansvarsfördelning för fel vid bostadsförsäljning

• Köparens ansvar. Köparen ska göra en ordentlig besiktning av hela bostaden innan köpet. Vrid på alla kranar, titta bakom möbler och tänd alla lampor. De fel som du hade kunnat upptäcka men inte tänkte på att kolla gäller inte som dolt fel i efterhand.
• Säljarens ansvar. Säljaren har upplysningsplikt, vilket innebär att svara uppriktigt på köparens frågor och inte undanhålla information. Känner du till några fel som köparen inte kan upptäcka själv är det bättre att nämna dem i förväg. Då kan köparen inte kräva något skadestånd när felet väl upptäcks.
• Mäklarens ansvar. Mäklaren ska se till både köparens och säljarens intressen vid försäljningen. Där ingår att informera köparen om kända fel som mäklaren känner till. Har mäklaren medvetet undanhållit information har fel begåtts. Läs mer om: Mäklarens ansvar i en affär🔗
• Besiktningsmannens ansvar. Besiktningsmannen ska påpeka alla fel som går att hitta, vad de beror på och vilka konsekvenser de kan få. Förslag på åtgärder och att varna för risker som finns ingår också i besiktningsmannens skyldigheter.

Det går att skriva en friskrivningsklausul i köpekontraktet

En säljare kan till viss del friskriva sig från dolda fel vid försäljning av en fastighet. Det innebär ofta att köpet blir billigare och att köparen inte kan kräva ersättning om de upptäcker ett dolt fel.

En friskrivning gäller dock bara dolda fel som inte var kända sedan tidigare. Din upplysningsplikt som säljare gäller fortfarande. Kommer det fram ett dolt fel som du kände till men inte berättade kan du fortfarande krävas på skadestånd.

Tänk på! Det är viktigt att du som köpare förstår vad friskrivningsklausulen innebär. Det är bättre att fråga en gång för mycket. Se också till att få sänkt pris på grund av friskrivningen.

En friskrivningsklausul ska i så fall skrivas in i köpeavtalet. För att friskrivningsklausulen ska gälla måste den formuleras tydligt utan några oklarheter. Det är även viktigt att specificera vad säljaren faktiskt friskrivs från.

En mäklare kan hjälpa till med att skriva friskrivningsklausulen. Mäklaren måste då hålla sig opartisk för att inte bryta mot god mäklarsed.

Bör säljaren teckna en dolda fel-försäkring?

Ett dolt fel kan bli väldigt dyrt för säljaren om köparen får rätt i sin sak. Säljare som vill gardera sig mot eventuella dolda fel vid husförsäljning kan därför teckna en dolda fel-försäkring. Det kan ibland även kallas för överlåtelseförsäkring.

Försäkringen gäller om ett dolt fel skulle upptäckas efter försäljningen. I så fall betalar dolda fel-försäkringen ersättning till köparen av huset. Det kan vara väl värt för dig som slipper betala ur egen ficka. Dessutom är det en garanti för köparen att eventuella dolda fel blir betalda.

Tänk på! En dolda fel-försäkring ersätter varken köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt. Däremot kan det vara en trygghet om något dolt fel skulle visa sig i efterhand.

Kolla dock noga upp vad som egentligen täcks av dolda fel-försäkringen. Oftast ingår nämligen bara dolda fel som rör själva konstruktionen på bostaden. Fel på till exempel elinstallationer, vitvaror eller fristående byggnader på tomten är ofta undantagna från försäkringen.

Dessutom är det försäkringsbolaget som beräknar ersättningen för dolda fel. De tar inte alltid hänsyn till samma faktorer som en domstol skulle ha gjort. Som säljare får du också betala en viss självrisk.

Fördelar med dolda fel-försäkring

• Säljaren slipper betala hela ersättningen
• Köparen vet att ersättningen betalas
• Säljaren kan få hjälp att driva domstolsprocessen

Nackdelar med dolda fel-försäkring

• Undantar vissa typer av fel
• Tak för hur stor ersättning som betalas ut

För att kunna teckna en dolda fel-försäkring krävs först en omfattande besiktning av bostaden. Den kan antingen köparen eller säljaren göra.

Vad dolda fel-försäkringen kostar beror på hur omfattande skydd du vill ha och hos vilket försäkringsbolag du tecknar försäkringen. Var noga med att kolla med försäkringsbolaget vilka fel som ingår och inte.

🔗 Läs mer om dolda fel försäkringar

Kan jag häva ett köp på grund av ett dolt fel?

Ja, i vissa, allvarliga fall kan det gå att häva ett köp på grund av ett dolt fel.

Är det ett fel av väsentlig betydelse kan du häva köpet, så länge du har anmält felet inom ett år från inflytt. Visar det sig att säljaren medvetet har lurat dig går det även att häva kontraktet efter längre tid än ett år.

I de flesta fall handlar det dock inte om så allvarliga fel. Då är det i stället avdrag på köpesumman eller skadestånd som du som köpare kan få rätt till.

Vad ska jag göra om jag upptäcker ett dolt fel?

Det finns tre steg för hur du kan gå till väga om du upptäcker ett dolt fel.

1. Reklamera till säljaren

Du kan vända dig direkt till säljaren och förklara vad du har hittat för fel. Dokumentera också vilka fel du har hittat, så att du tydligt kan visa på vad som gäller.

Gäller det dolda felet en bostadsrätt finns det en klausul i köplagen som innebär att säljaren har avhjälpande rätt. Det betyder att säljaren får åtgärda ett fel som upptäckts i bostadsrätten, förutsatt att det inte orsakar någon oskälig störning i boendet.

Det här gäller dock bara om parterna inte har avtalat något annat. Avtalet mellan köparen och säljaren gäller nämligen först och köplagen i andra hand.

2. Kontakta mäklaren

Om du som köpare upptäcker fel i din köpta bostad kan du även kontakta mäklaren. Dock får inte mäklaren själv utreda om köparen har rätt eller inte, eftersom en mäklare alltid ska vara opartisk. I stället kan mäklaren hjälpa dig och säljaren med hur ni ska gå till väga.

3. Ta hjälp av en jurist

Dolda fel i fastigheter är en komplicerad fråga. Är det svårt att lösa det på egen hand rekommenderar vi att ta hjälp av en jurist. Det gäller både köpare som upptäckt ett dolt fel och en säljare som fått ett krav riktat mot sig.

Om du känner dig osäker på vilken hjälp som behövs kan du alltid börja med rådgivning. Anser juristen att du kan driva ärendet vidare till domstol kan du antingen göra det själv eller ta fortsatt juridisk hjälp.

Tänk på! Vi på Boupplysningen kan inte bedöma om ett specifikt fall räknas som ett dolt fel eller inte. Är du osäker är det bäst att vända dig till mäklaren eller en jurist. Du får dock gärna berätta i kommentarsfältet nedan om erfarenheter som kan vara till hjälp för våra läsare!