Boupplysningen
Generic selectors
Boupplysningen logotyp Gå till startsidan
  • Köpa
  • Sälja
  • Hyra
  • Hyra ut
  • Byta
  • Flytta
  • Tjänster
    • Jämföra och välja mäklare
    • Kontantinsatslån
    • Bolån
    • Bredband
    • Elavtal
    • Flytthjälp
    • Hantverkare
    • Hemförsäkring
    • Hyra förråd
    • Larm
    • Städhjälp
Start » Skatter och juridik » Dolda fel

Dolda fel

Dolda fel är fel i en bostad som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning. Det gäller både för hus och bostadsrätter. Vad som är ett dolt fel kan ofta bli en tolkningsfråga av vad som är möjligt för köparen att upptäcka och vad som kan förväntas utifrån bostadens skick.

Innehåll

  • Vad är ett dolt fel?
    • Kriterier för att klassificera vad som är ett dolt fel
    • Olika regler vid dolda fel i hus och bostadsrätt
  • Vad gäller för dolda fel vid husköp?
    • Hur länge gäller dolda fel för hus? 
  • Vad gäller för dolda fel i bostadsrätt?
    • Hur länge gäller dolda fel i bostadsrätt? 
  • Vem ansvarar för ett dolt fel?
    • Det går att skriva en friskrivningsklausul i köpekontraktet
  • Bör säljaren teckna en dolda fel-försäkring?
  • Kan jag häva ett köp på grund av ett dolt fel?
  • Vad ska jag göra om jag upptäcker ett dolt fel?
    • 1. Reklamera till säljaren
    • 2. Kontakta mäklaren
    • 3. Ta hjälp av en jurist
  • Vanliga frågor om Dolda fel

Vad är ett dolt fel?

Dolda fel är sådana fel som en aktsam köpare inte hade kunnat upptäcka, även om köparen gjort en noggrann undersökning av bostaden innan köpet. Det kan till exempel gälla fel med avlopp, ventilation och elinstallationer, som inte säkert syns på ytan eller vid ett test.

Exempel på vanliga dolda fel

  • Vattenskador i kök eller badrum
  • Mögel
  • Felaktig dränering
  • Bristande avlopp
  • Felaktiga elinstallationer

Inte alla brister som du upptäcker efter köpet räknas som dolda fel. Det finns ganska strikta kriterier för det som definieras i lagen. Felet måste uppfylla alla kriterier för att räknas som ett dolt fel.

Få hjälp att hitta bästa bolåneräntan

Få hjälp att hitta bästa bolåneräntan
  • Hjälper dig hitta bästa möjliga ränta
  • Jämför flera banker samtidigt
  • Ansökan är kostnadsfri och ej bindande
Till Compricer

Kriterier för att klassificera vad som är ett dolt fel

  • Felet fanns i bostaden redan vid köptillfället. Felet ska ha funnits där när köpet genomfördes.
  • Felet hade inte gått att upptäcka vid noggrann besiktning. En köpare kan inte kräva ersättning för fel som de borde kunnat upptäcka vid en noggrannare besiktning. Som köpare bör du därför genomföra en besiktning innan köpet.
  • Felet är inte förväntat utifrån bostadens skick, ålder och pris. Har du köpt ett nybyggt hus ska du kunna förvänta dig att huset är i bra skick, jämfört med om du köper ett hus med renoveringsbehov. Bostadens förväntade skick bör stå tydligt i köpeavtalet.
  • Felet har påverkat marknadsvärdet. Om uppgifterna du fått om bostaden inte stämmer kan det ha påverkat priset du köpte bostaden för. Kanske hade du inte gått med på samma köpesumma om du hade känt till felet.

Stämmer felet in på alla kriterierna ovan? Då är det sannolikt ett dolt fel du kan gå vidare med. Är det någon punkt som inte stämmer är det inte ett dolt fel.

Olika regler vid dolda fel i hus och bostadsrätt

Även om kriterierna ovan alltid avgör, så tillämpas de lite olika på bostadsrätt respektive hus. Det är nämligen olika lagar som gäller i de olika fallen. Vid köp av bostadsrätt är det köplagen som gäller, medan jordabalken gäller vid husköp.

Skillnaden mellan lagarna handlar mycket om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt om dolda fel som kan finnas. Vid husköp är köparens undersökningsplikt aningen strängare än vid köp av bostadsrätt. En bostadsrätt säljs ofta i “befintligt skick”, vilket gör att det ställs lite högre krav på vad som klassas som dolt fel eller inte.

Vad gäller för dolda fel vid husköp?

När du köper hus krävs det att du är extra noga med att undersöka huset. Det allra bästa är om du tar hjälp av en besiktningsman, som har yrkesmässig kunskap om vad som bör undersökas och vilka fel som kan uppstå.

Be besiktningsmannen om ett dokument som visar att besiktningen genomförts. Ifall säljaren redan har gjort en egen besiktning kan köparen köpa in sig på den besiktningen, och på så sätt ta del av besiktningsprotokollet.

Exempel: Frida undersöker en villa som hon vill köpa. Hon tar en snabb titt i källaren, men går inte runt och undersöker väggarna och golvet. När hon väl köpt huset och flyttat in upptäcker hon en fuktskada bakom en hylla nere i källaren. Frida kan inte få ersättning för det felet, eftersom hon lätt kunnat upptäcka fuktskadan genom att flytta på hyllan.

Hur länge gäller dolda fel för hus? 

För hus kan du anmäla dolda fel upp till 10 år efter tillträdet. Det kan alltså ha gått ganska lång tid från försäljningen till att säljaren får ett klagomål från köparen.

Vad gäller för dolda fel i bostadsrätt?

En bostadsrätt säljes vanligtvis i ”befintligt skick”. Det står i så fall med i kontraktet. Utöver det som räknas som dolda fel i ett hus skall även följande tas i beaktning när det gäller en bostadsrätt:

Extra kriterier för dolda fel i bostadsrätt

  • Bostadsrätten stämmer inte överens med uppgifterna som säljaren lämnade innan köpet.
  • Säljaren har låtit bli att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antagligen kände till och som köparen borde kunnat räkna med att få information om.
  • Bostadsrättens faktiska skick är väsentligt sämre än köparen borde kunnat räkna med i förhållande till bostadens ålder, pris och skick.

Om en köpare hittar fel som uppfyller grundkriterierna för dolt fel och de tre kriterierna ovan, kan de alltså påpeka felet till säljaren. Säljaren kan då behöva göra något åt felet eller sänka priset på bostadsrätten i efterhand. I sällsynta fall kan köpet till och med hävas om det handlar om ett stort fel.

Exempel: Petra köper en bostadsrätt av Linda. Innan köpet påpekar Linda att stammarna i lägenheten byttes nyligen. Efter inflytt visar det sig dock att stammarna inte alls är bytta på många år, vilket gör att bostadsrätten är i sämre skick än Petra hade förväntat sig. Här räknas felet som dolt eftersom det Linda har sagt inte stämmer.

Hur länge gäller dolda fel i bostadsrätt? 

Köparen kan anmäla dolt fel i bostadsrätt senast 2 år efter tillträdet till bostaden. Efter det har köparen inte rätt till ersättning vid dolt fel.

Vem ansvarar för ett dolt fel?

Ansvaret är fördelat mellan köparen och säljaren när det gäller bostadsförsäljning. Dock är det i regel köparens undersökningsplikt som väger allra tyngst. Även mäklaren och besiktningsmannen kan i vissa fall ställas till svars om de inte uppfyllt sina skyldigheter.

Ansvarsfördelning för fel vid bostadsförsäljning

  • Köparens ansvar. Köparen ska göra en ordentlig besiktning av hela bostaden innan köpet. Vrid på alla kranar, titta bakom möbler och tänd alla lampor. De fel som du hade kunnat upptäcka men inte tänkte på att kolla gäller inte som dolt fel i efterhand.
  • Säljarens ansvar. Säljaren har upplysningsplikt, vilket innebär att svara uppriktigt på köparens frågor och inte undanhålla information. Känner du till några fel som köparen inte kan upptäcka själv är det bättre att nämna dem i förväg. Då kan köparen inte kräva något skadestånd när felet väl upptäcks.
  • Mäklarens ansvar. Mäklaren ska se till både köparens och säljarens intressen vid försäljningen. Där ingår att informera köparen om kända fel som mäklaren känner till. Har mäklaren medvetet undanhållit information har fel begåtts.
  • Besiktningsmannens ansvar. Besiktningsmannen ska påpeka alla fel som går att hitta, vad de beror på och vilka konsekvenser de kan få. Förslag på åtgärder och att varna för risker som finns ingår också i besiktningsmannens skyldigheter.

Det går att skriva en friskrivningsklausul i köpekontraktet

En säljare kan till viss del friskriva sig från dolda fel vid försäljning av en fastighet. Det innebär ofta att köpet blir billigare och att köparen inte kan kräva ersättning om de upptäcker ett dolt fel.

En friskrivning gäller dock bara dolda fel som inte var kända sedan tidigare. Din upplysningsplikt som säljare gäller fortfarande. Kommer det fram ett dolt fel som du kände till men inte berättade kan du fortfarande krävas på skadestånd.

Tänk på! Det är viktigt att du som köpare förstår vad friskrivningsklausulen innebär. Det är bättre att fråga en gång för mycket. Se också till att få sänkt pris på grund av friskrivningen.

En friskrivningsklausul ska i så fall skrivas in i köpeavtalet. För att friskrivningsklausulen ska gälla måste den formuleras tydligt utan några oklarheter. Det är även viktigt att specificera vad säljaren faktiskt friskrivs från.

En mäklare kan hjälpa till med att skriva friskrivningsklausulen. Mäklaren måste då hålla sig opartisk för att inte bryta mot god mäklarsed.

Betala inte onödigt mycket för mäklaren

Betala inte onödigt mycket för mäklaren
  • Jämför mäklarna & deras offerter
  • Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
  • Använd offerterna vid förhandling om arvodet
  • Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Till Hittamäklare.se

Bör säljaren teckna en dolda fel-försäkring?

Ett dolt fel kan bli väldigt dyrt för säljaren om köparen får rätt i sin sak. Säljare som vill gardera sig mot eventuella dolda fel vid husförsäljning kan därför teckna en dolda fel-försäkring. Det kan ibland även kallas för överlåtelseförsäkring.

Försäkringen gäller om ett dolt fel skulle upptäckas efter försäljningen. I så fall betalar dolda fel-försäkringen ersättning till köparen av huset. Det kan vara väl värt för dig som slipper betala ur egen ficka. Dessutom är det en garanti för köparen att eventuella dolda fel blir betalda.

Tänk på! En dolda fel-försäkring ersätter varken köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt. Däremot kan det vara en trygghet om något dolt fel skulle visa sig i efterhand.

Kolla dock noga upp vad som egentligen täcks av dolda fel-försäkringen. Oftast ingår nämligen bara dolda fel som rör själva konstruktionen på bostaden. Fel på till exempel elinstallationer, vitvaror eller fristående byggnader på tomten är ofta undantagna från försäkringen.

Dessutom är det försäkringsbolaget som beräknar ersättningen för dolda fel. De tar inte alltid hänsyn till samma faktorer som en domstol skulle ha gjort. Som säljare får du också betala en viss självrisk.

Fördelar med dolda fel-försäkring

  • Säljaren slipper betala hela ersättningen
  • Köparen vet att ersättningen betalas
  • Säljaren kan få hjälp att driva domstolsprocessen

Nackdelar med dolda fel-försäkring

  • Undantar vissa typer av fel
  • Tak för hur stor ersättning som betalas ut

För att kunna teckna en dolda fel-försäkring krävs först en omfattande besiktning av bostaden. Den kan antingen köparen eller säljaren göra.

Vad dolda fel-försäkringen kostar beror på hur omfattande skydd du vill ha och hos vilket försäkringsbolag du tecknar försäkringen. Var noga med att kolla med försäkringsbolaget vilka fel som ingår och inte.

Kan jag häva ett köp på grund av ett dolt fel?

Ja, i vissa, allvarliga fall kan det gå att häva ett köp på grund av ett dolt fel.

Är det ett fel av väsentlig betydelse kan du häva köpet, så länge du har anmält felet inom ett år från inflytt. Visar det sig att säljaren medvetet har lurat dig går det även att häva kontraktet efter längre tid än ett år.

I de flesta fall handlar det dock inte om så allvarliga fel. Då är det i stället avdrag på köpesumman eller skadestånd som du som köpare kan få rätt till.

Vad ska jag göra om jag upptäcker ett dolt fel?

Det finns tre steg för hur du kan gå till väga om du upptäcker ett dolt fel.

1. Reklamera till säljaren

Du kan vända dig direkt till säljaren och förklara vad du har hittat för fel. Dokumentera också vilka fel du har hittat, så att du tydligt kan visa på vad som gäller.

Gäller det dolda felet en bostadsrätt finns det en klausul i köplagen som innebär att säljaren har avhjälpande rätt. Det betyder att säljaren får åtgärda ett fel som upptäckts i bostadsrätten, förutsatt att det inte orsakar någon oskälig störning i boendet.

Det här gäller dock bara om parterna inte har avtalat något annat. Avtalet mellan köparen och säljaren gäller nämligen först och köplagen i andra hand.

2. Kontakta mäklaren

Om du som köpare upptäcker fel i din köpta bostad kan du även kontakta mäklaren. Dock får inte mäklaren själv utreda om köparen har rätt eller inte, eftersom en mäklare alltid ska vara opartisk. I stället kan mäklaren hjälpa dig och säljaren med hur ni ska gå till väga.

3. Ta hjälp av en jurist

Dolda fel i fastigheter är en komplicerad fråga. Är det svårt att lösa det på egen hand rekommenderar vi att ta hjälp av en jurist. Det gäller både köpare som upptäckt ett dolt fel och en säljare som fått ett krav riktat mot sig.

Om du känner dig osäker på vilken hjälp som behövs kan du alltid börja med rådgivning. Anser juristen att du kan driva ärendet vidare till domstol kan du antingen göra det själv eller ta fortsatt juridisk hjälp.

Tänk på! Vi på Boupplysningen kan inte bedöma om ett specifikt fall räknas som ett dolt fel eller inte. Är du osäker är det bäst att vända dig till mäklaren eller en jurist. Du får dock gärna berätta i kommentarsfältet nedan om erfarenheter som kan vara till hjälp för våra läsare!

Betala inte onödigt mycket för mäklaren

Betala inte onödigt mycket för mäklaren
  • Jämför mäklarna & deras offerter
  • Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
  • Använd offerterna vid förhandling om arvodet
  • Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Till Hittamäklare.se

Vanliga frågor om Dolda fel

Vad räknas som ett dolt fel i villa?

Ett dolt fel i villa är sådant som köparen inte kunde ha upptäckt under sin besiktning av huset, trots en noggrann undersökning. Till exempel kan det vara konstruktionsfel eller vattenskador som inte syns på ytan och upptäcks först långt efter köpet.

Vad räknas som ett dolt fel i lägenhet?

I lägenhet med bostadsrätt är det högre krav på vad som räknas som ett dolt fel. Felet ska i så fall inte stämma med de uppgifter som säljaren gett, trots att säljaren bör ha känt till problemet. Är bostadsrätten i mycket sämre skick än vad som är rimligt är det också ett dolt fel.

Gäller dolda fel när bostaden säljs privat utan mäklare?

Ja, reglerna om dolda fel gäller oavsett om köpet har skett via mäklare eller inte.

Vad gäller för dolda fel i fritidshus?

För fritidshus gäller samma regler som för övriga hus, det vill säga jordabalkens bestämmelser om dolda fel.

Vad kostar en dolda fel-försäkring?

Priset på en dolda fel-försäkring beror helt på var du tecknar den och vad du vill ska ingå. 

Kan säljaren friskriva sig från dolda fel?

Ja, det går att lägga till en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det gäller i så fall dolda fel som visar sig senare och som inte säljaren kände till vid köptillfället.

Vem ska jag kontakta om jag upptäcker ett dolt fel?

I första hand ska du reklamera köpet till säljaren. Du kan även kontakta mäklaren för att få hjälp med hur du ska göra. För att kräva skadestånd eller sänkt pris på bostaden rekommenderas att kontakta en jurist.

Relaterade sidor

  • Arvskifte
  • Bodelning
  • Bostadsrättslagen
  • Bouppteckning
  • Dubbelt boende
  • Fullmakt
  • Gåvobrev
  • Handpenningavtal
  • Hyresavtal för bostadsrätt
  • Hyresavtal för hyresrätt
  • Hyreslagen
  • Köparens undersökningsplikt
  • Köplagen
  • Lagen om köp av fastighet
  • Lagen om uthyrning av egen bostad
  • Regressavtal
  • ROT-avdraget
  • Sambolagen
  • Skattereduktion
  • Skuldebrev
  • Stämpelskatt
  • Så fungerar rutavdraget
  • Säljarens upplysningsplikt
  • Underhållsplikten
  • Vårdplikten
  • Ärva bostad – Hus och bostadsrätt
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson Boendeskribent [email protected]

Kommentarer

Följ diskussion
Meddela mig om
guest
Integritetspolicy
guest
Integritetspolicy
78 Kommentarer
Nyast
Äldst Populärast
Inline Feedbacks
Visa alla kommentarer
Malin
Malin
1 månad sedan

Hej!
Vi har bott i vår bostadsrätt i lite mer än 3 år. Ingen OVK-kontroll har gjorts under vår tid i lägenheten och det har inte heller gjorts någon kontroll från upplysning av tidigare ägare under de 4 åren de bodde i huset. Nu påstår bostadsrättsföreningen att vi står skyldiga till fel i ventilationen pga ombyggnad i kök och badrum som inte har gjorts av oss. Renovering av kök och badrum ska ha gjorts av en tidigare ägare av lägenheten hela 10 år innan vi köpte den och flyttade in.
Nedslag enligt ventilationskontroll:
• Kök Frånluftsdon är ej ansluten mot skorstensanalen. Kanalen frisuger bakom vägg
• Badrum frånluftsdon är inte helt ansluten mot kanal. Kanalen frisuger ovan sänkt undertak

Inget av detta går inte att se. Föreningen påstår att vi måste åtgärda dessa fel omgående då det inte är fullgod ventilation i fastigheten pga oss, påstår de. Vi har som sagt inte gjort någon renovering eller ombyggnation och såvida inte brutit mot någon lagbestämmelse.
Vi anser att vi inte ska hållas ansvarig för eventuellt felaktigt montage som tidigare bostadsrättsägare gjort 10 år innan vi köpte och flyttade in i lägenheten, detta är ju något som inte mäklaren nämnde vid visning och under en visning hade vi inte möjlighet att se hur det ser ut bakom väggar och under tak så detta måste väl ändå gå under dolt fel? En fråga som inställer sig är om inte ombyggnaden som tidigare ägare gjorde blev besiktigad, och godkänd? I så fall blev det ju godkänt, och kan väl inte nu klassas som byggfel. Och om ingen besiktning, så har dåvarande styrelse brustit i sin tillsyn.

Hälsningar
Malin

0
Svara
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson
Svar till  Malin
1 månad sedan

Hej Malin.

Ni är ansvariga tyvärr.

– Om felen inte klassas som dolda fel = ni är ansvariga eftersom ni borde kunna ha upptäckt det vid en besiktning.
– Om felen hade klassats som dolda fel hade ni kunnat kräva ersättning av säljaren inom 2 år från köpet.
Nu har det gått 3 år så det är försent att påkalla dolda fel.

Mvh admin på boupplysningen

0
Svara
Nina
Nina
4 månader sedan

Hej
Jag har köpt en bostadsrätt för 4 månader sedan, nu har jag upptäckt att bänkskivan vid diskmaskinen har lyft ca 1cm. Jag kontaktar mäklaren och skickar även ett kort för att visa hur det ser ut även hon konstaterar att det stämmer. Kontaktar därefter säljaren som uppger att hon inte sett det, men hon säger också att hon inte använt diskmaskinen så mycket.
När jag tittar noggrant så ser jag att dom har limmat fast skivan som är i massivt trä samt att ångskyddet ligger löst ovanpå diskmaskinen. Detta kunde jag inte se vid visningen av lägenheten, Man har alltså gjort helt fel eftersom en massiv skiva aldrig ska limmas utan skruvas, information från försäljare av bänkskivor.

Om ni inte kan svara på om det går som dolda fel vart kan jag vända mig?

Hälsning
Nina

0
Svara
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson
Svar till  Nina
4 månader sedan

Hej Nina.

Jag kan tyvärr inte avgöra om det är ett dolt fel eller inte i detta fall men du kan ringa till mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
Telefon: 08-83 22 66

Mvh admin på boupplysningen

0
Svara
Victor
Victor
5 månader sedan

God afton.
Vi köpte vår villa förra sommaren och i våras så noterade vi att golvet i gillestugan började bångna och svikta på en stor punkt.

Efter några turer med försäkringsbolaget så kom en besiktningsman ut och undersökte (okulärt och med mätinstrument för fukt), han gissade på att det var pga det som Anticimex hade skrivit i sitt besiktningsprotokoll innan husköpet, att viss förhöjd fuktnivå var under trapp och vid badrum/dusch i källaren.
Detta visste vi sedan tidigare och har pga detta aldrig använt det badrummet eftersom vi hade planer på att renovera om det. Då detta redan var anmält i besiktningsprotokoll så lades ärendet ner.

Då vi ej var övertygade om att det var på grund av ev rör från ett badrum som vi aldrig använt under året som gått sedan vi köpte huset så tog vi hit en annan firma som bröt upp golvet och de kunde konstatera att fuktproblemet som vi hade drabbat av berodde på att platonmattan var monterad upp mot vägg och fixerade med spackel mot vägg och vävtapet. Det fanns även gott om vatten ovanpå platonmattan vilket gått upp i cellplasten samt golvspånskiva och parkett golvet.

Värt att nämna är att fastigheten har haft flertalet översvämningar i källaren/gillestugan pga felaktig lutning på avloppsrören. Detta visste inte mäklaren om då säljaren ej informerat om detta. Enl. utsago från grannar så efter senaste översvämningen så hade några lokala ”stjärnor” gjort arbetet i gillestugan, dvs ej fackmannamässigt utfört vilket visat sig nu.

Är detta ett dolt fel eller är det ett rent försäkringsärende?

0
Svara
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson
Svar till  Victor
5 månader sedan

Hej Victor.

Det vågar jag inte riktigt svara på. Du kan ringa mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
Telefon: 08-83 22 66

Mvh admin på Boupplysningen

0
Svara
Janne
Janne
5 månader sedan

Hej!

Jag köpte en bostadsrätt för 4 månader sedan. I energideklarationen som är gjord 2018 står det att radonmätning ej utförd. När jag nu ringer kommunen visar det sig att det finns en radonmätning gjord 2012 och byggnanden innehåller blåbetong med ganska höga värden som de försökt åtgärda med ventiler i fönster. Detta visste säljaren om som bott där länge men undanhöll det i deklarationern och sa inget om det heller. Är inte detta ett dolt fel med tanke på att det står fel i energideklarationen. Hade jag vetat detta hade jag inte köpt lgh. Hur går man tillväga? Kontaktar säljaren med avdrag på priset? Eller kontakta en jurist?

0
Svara
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson
Svar till  Janne
5 månader sedan

Hej Janne.

Det kan eventuellt vara något du kan ha rätt till ersättning för.
Mitt tips är att du ringer mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning.
Telefon: 08-83 22 66

Mvh admin på Boupplysningen

1
Svara
Bes
Bes
6 månader sedan

Hej, jag köpte radhus äganderätt och efter ett år räddning tjenst upptäckte att tak har inte godkänt brand tätt melan taket och vi måste göra lite förändringar som från början borde kostar oss 30000kr men när bygg firma började göra det dom upptäckte att är extremt mycket svartmögel på vinden och stor shans att ska hela taket måste göra om. I sånt fall 15 husägare i våran samfällighet måste betala runt 120000 tusen var . Kan man klassas de som dolda fel, brist på brandsäkerhet och svartmögel. Tack.

0
Svara
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson
Svar till  Bes
6 månader sedan

Hej Bes.

Jag vågar inte svara på om det klassas som ett dolt fel. Ring mäklarsamfundets kundombudsman så får du kostnadsfri rådgivning:
Telefon: 08-83 22 66

Mvh admin på Boupplysningen

0
Svara
Jesper
Jesper
7 månader sedan

Hej!
En bekant till mig köpte en bostadsrätt för ett år sedan. Bostaden hade klinker i hallen och köksgolvet som de boende nyligen hade lagt själva. De pekade på att lite fog hade släppt på ett ställe på golvet men att det ska gå att fylla i.
Jag som jobbar som plattsättare åkte förbi och kollade på golvet efter att de berättat att mer fog släpper till och med när de dammsuger golvet. Jag går över och kollar och knackar på golvet och märket att det är bom (plattorna har luft under) över i princip hela golvet.
Detta lär innebära att plattorna förmodligen kommer släppa helt inom tid och att det inte är fackmässigt utfört. Går det att få kompensation för?

0
Svara
Linnéa Skogh
Linnéa Skogh
Svar till  Jesper
7 månader sedan

Hej Jesper!
Tack för din fråga. Om man som köpare misstänker att säljaren brustit i sin upplysningsplikt kan man vända dig till mäklaren, alternativt en jurist, för att få rådgivning om hur man ska gå vidare. Du kan också läsa mer här https://www.boupplysningen.se/skatt-juridik/saljarens-upplysningsplikt och här https://www.boupplysningen.se/skatt-juridik/koparens-undersokningsplikt
Lycka till!
Vänliga hälsningar,
Linnéa

0
Svara
Annika
Annika
8 månader sedan

Hej!
Har nyligen sålt vårt hus. Köparen vill nu efteråt ha ekonomisk kompensation för att de anser att carporten inte lodar rätt, att altanen är underdimensionerad och att poolen är skev. Detta är inget vi har dolt eller undanhållit utan hade lätt kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, således utrymmen som du lätt kan komma åt och undersöka. Inget är något heller som vi anser är brister utan har fungerat optimalt under tidigare 14 år. Vi utförde en besiktning innan försäljning och de brister köparen nu anmält till försäkringsbolaget är bedömda och inget som försäkringen täcker. Kan altan, carport och pool ses som ett dolt fel? Kan vi som säljare bli ersättningsskyldiga för något köparen anser som brister och som de hade kunnat upptäcka innan köpet genomfördes?
Tacksam för svar

0
Svara
Alexandra Stenvall
Alexandra Stenvall
Svar till  Annika
8 månader sedan

Hej Annika,
Precis som du skriver så har köparen undersökningsplikt. Det finns reglerat i Jordabalken 4:19. Säljaren svarar inte för avvikelser eller brister som är upptäckbara vid köpet utan bara dolda fel. Fel och brister som hade kunnat upptäckas vid en omsorgsfullt genomförd undersökning får inte åberopas mot säljaren. Du kan läsa mer om vad som gäller för köpare på Konsumentverkets hemsida Hallå konsument under Bra att veta inför köp av hus och Du har undersökningsplikt. Allt gott och trevlig helg!/Alexandra

0
Svara
Paméla
Paméla
1 år sedan

Hej, Köpte 2013 ett nybyggt radhus (villa), byggår 2011 (jag är första ägare). Redan från början påpekade jag en trög förrådsdörr i en utbyggnad från huset, även omnämnt i slutbesiktningen ett par år senare. Jag har genom året påpekat detta vid flera tillfällen då dörren tillslut inte gick att stänga. Jag föreslog att anledningen var att marken och därmed förrådet och verandan sjönk pga dåligt markarbete. Nu har byggherren tillslut insett att jag hade rätt och har påbörjat åtgärder på hela radhuslängan, dvs på fler hus. När man nu skruvar bort delar av verandan hittas fler felaktigheter i form av felaktig bäring på altankonstruktionen mm. Felaktigheterna åtgärdas (delvis) men min fråga är vad jag har rätt att ställa för krav på återställandet av altangolvet. Flera golvbrädor har gått sönder när man tagit bort dem och byggherren menar att man bara ersätter dessa vilket kommer att skapa en ”mosaik” av gamla och nya brädor. Jag anser att man ska byta ut alla brädor för att skapa ett enhetligt golv. Hade man åtgärdat problemet redan när jag började påpeka det hade säkert planken gått att ta bort och skruva tillbaka utan större skada men nu har man envist förhalat ärendet. Tack på förhand!

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Paméla
1 år sedan

Hej Paméla,

Vi på Boupplysningen kan tyvärr inte göra en bedömning här. Jag får hänvisa till vad vi skriver ovan om dolda fel, eller till en expert som kan göra bedömningen på plats.

0
Svara
Erika
Erika
1 år sedan

Hej,
Vi sålde en nyrenoverad bostadsrätt i januari 2020. Nu har köparen återkommit då det uppkommit några sprickor på väggarna. Det ska tilläggas att dessa inte fanns vid överlåtelsen av lägenheten och inget som vi som säljare kunnat veta ska uppstå. Huset som lägenheten ligger i är ett betonghus från 50-talet och kan därför beror på sättningar i huset osv.

Vilka skyldigheter har vi som säljare?

Hälsningar
Erika

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Erika
1 år sedan

Hej Erika,

Om problemet inte stämmer in på kriterierna för dolt fel vi tar upp ovan har ni som säljare inga särskilda skyldigheter. Om de däremot stämmer in på kriterierna har ni de skyldigheter som vi tar upp här på sidan.

Om felet inte fanns vid köpet och kan vara förväntat utifrån bostadens skick, ålder och pris låter det inte som att det handlar om ett dolt fel, även om jag inte kan säga säkert om det är fallet.

0
Svara
Robert
Robert
1 år sedan

Hej.
Har nyligen köpt en bostadsrätt med ett inbyggt badkar i badrummet.
Först efter inflytt inser jag att det inte finns någon servicelucka för att nå avloppet. Vet inte hur pass tydligt en sådan lycka ska vara utmärkt eller om den kan döljas bakom en lös kakelplatta för att smälta in men det var inget jag tänkte på under visning och undrar därför om det är att betrakta som ett dolt fel eller helt enkelt min skyldighet att påvisa innan köp?

//robert

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Robert
1 år sedan

Hej Robert,

Det låter som något som skulle gå att upptäcka vid visning, så spontant tror jag inte att det rör sig om ett dolt fel. Titta dock på kriterierna vi listar ovan för att avgöra om felet stämmer in eller inte.

0
Svara
Ashti
Ashti
1 år sedan

hej har nyligen skrivit på ett kontrakt för bostadsrätt och efter en vecka mejlar föreningen mig och det visar sig att det finns vattenskador i lägenheten som säljaren både dolt för mig och mäklaren! efter att jag pratat med mäklaren så visar det sig att säljaren och föreningen har en tvist och båda skyller på varann, föreningen säger att badrummet inte är renoverat rätt medans säljaren säger att föreningen gjort skadan då det ändrat på något rör i köket! min inflyttning skulle vara 1maj 2021 men det behövs minst 6-8veckor för torkning och nytt badrum samt nytt golv i ett sovrum. mäklaren vill att jag ska ta hjälp av en jurist som kommer kosta mig en massa pengar för att dom inte kan komma överens.

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Ashti
1 år sedan

Hej Ashti,

Jag beklagar att deras tvist har drabbat dig. Dessvärre kan det krävas en juridisk bedömning för att avgöra om du kan åberopa dolt fel eller inte och vilka rättigheter du har i den situationen. Vi på Boupplysningen kan tyvärr inte hjälpa dig här.

-1
Svara
Patricia
Patricia
1 år sedan

Hej!
Vi beställde ett nybyggt hus (totalentreprenad, nyckelfärdigt) och flyttade in för 14 månader sedan. Rätt fort upptäckte vi att parkettgolvet hade sprickor mitt i brädorna och fler sprickor blev det, på en del ställen släpper även det översta lagret. Gliporna mellan brädorna är dessutom väldigt stora och störande. Alla som besöker oss undrar vad som har hänt med golvet.
Det anmäldes för över ett år sedan, byggentreprenören håller med och tycker inte heller att det ser fint ut, men vill vänta på en besiktning av golvtillverkaren. Hur länge ska vi vänta på en lösning och sitta och skämmas över vårt nya hus med fult golv i.st.f. att njuta av ett fint hus? Ska vi verkligen vänta hur länge som helst till byggentreprenören har redan ut ansvaret med golvtillverkaren?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Patricia
1 år sedan

Hej Patricia,

Det låter underligt att ni ska behöva vänta så länge. Det enda rådet jag kan ge är att fortsätta påminna på byggentreprenören om att det behöver bli gjort så snart som möjligt.

0
Svara
Dennis
Dennis
1 år sedan

Hej jag köpte en bostad 2017 och upptäckte nyligen ett som jag tycker är ett självklart dolt fel.

Väggarna i badrummet saknade helt tätskikt, och upptäckte först när jag rev badrumstaket.

Väggarna är klädda med fixat kakel direkt på masonitskvior som är spikade direkt i väggbrädorna.

Badrummet kan aldrig varit godkänt då någon form av tätskikt (folie på primer på gips) alltid krävts, särskilt i duschutrymmet.

Detta var helt omöjligt att upptäcka utan att förstöra kakelväggen eller taket vid en besikting.

Varken jag eller besiktningsmannen upptäckte detta.

Är detta ett dolt fel som jag borde få ersättning för?

Jag har fått vattenskada

Vidare har jag även en annan fråga:

Vid besiktningen av badrummet uppgav besiktingsmannen aldrig att det finns två rörgenomföringar till duschblandaren i duschutrymmet något som inte var godkänt år 2001 då badrummet gjordes.

Detta var dock synligt även för mig men kan det krävas att jag som ”normalkunnig” husköpare skall vara insatt i 20 år gamla branschregler för våtrum?
Det är ju lite därför jag anlitade en besiktingsman?

Detta kan även ha bidragit till vattenskadan.

Säljaren har doldfelförsäkring och försäkringsbolaget är Anticimex som för övrigt gjorde besiktningen.

Borde jag få rätt till ersättning från Anticimex?

0
Svara
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson
Admin
Svar till  Dennis
1 år sedan

Hej Dennis,

Om felet var omöjligt att upptäcka vid noggrann besiktning låter det som att du bör kunna få ersättning. Kolla på listan i texten ovan för att avgöra om felet stämmer in på kriterierna för dolt fel.

Det senare får du ta med Anticimex. I mina öron låter det som något en besiktningsman bör kunna upptäcka, men jag kan tyvärr inte uttala mig om vad som gäller juridiskt i just det här fallet.

0
Svara
Emma
Emma
1 år sedan

Hej! den siste januari 2019 köpte vi en bostadsrätt. Bostadsrätten byggdes 2008. I hallen ligger klinkergolv och fogen har släppt runt vissa av plattorna. När vi knackar på andra plattor låter det ihåligt vilket gör att vi tror att de aldrig suttit fast ordentligt. Felet har inte uppstått där blöta skor kan stå utan på en yta som inte borde kunna fuktskadas eller liknande. Det känns orimligt med den typen av slitage på två år.
VI är nu påväg att sälja lägenheten och funderar över om vi ska åberopa dolt fel till förra ägare eller bara meddela köpare om läget med hallgolvet men det skulle kunna leda till förlust när det kommer till budgivning.
Vad är rekommenderat att göra?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Emma
1 år sedan

Hej Emma,

Säljaren är bara ansvarig för dolda fel i två år efter köpet när det gäller en bostadsrätt. Om det skulle räknas som dolt fel kan ni alltså bara åberopa det inom två år från att ni köpte lägenheten.

Jag kan däremot inte säga säkert om det rör sig om ett dolt fel i det här fallet eller inte. Om felet fanns redan vid köptillfället och hade gått att upptäcka vid besiktning är det inte ett dolt fel, och därmed inte säljarens ansvar.

0
Svara
Sven B
Sven B
1 år sedan

Hej Boupplysningen!

Våren 2019 tillträdde vi en lägenhet i vilken det i försäljningsprospekt och -avtal angavs att det fanns ”eldningsbar kakelugn”.

Då vi följande vinter eldade blev vi, efter att grannar klagat på rökutveckling, upplysta av styrelsen att samtliga kakelugnar i fastigheten var belagda med eldningförbud sedan flera år innan köpet.

Säljaren motsätter sig att åtgärda felet, då hen anser att de inte visste om detta beslut från styrelsen (som fattats innan deras tillträde).

Vad ska vi göra – vända oss mot säljare eller mäklare?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Sven B
1 år sedan

Hej Sven,

Ta kontakt med mäklaren så bör ni få hjälp med hur ni ska göra. Behövs en närmare utredning om saken kan mäklaren hänvisa er till en jurist.

0
Svara
Adrian
Adrian
1 år sedan

Hej!

Jag har precis köpt en lägenhet och flyttade in för drygt 1 vecka sedan. Jag har nu upptäckt att ett eluttag i det rummet som säljaren använt som kontor inte fungerar. Om säljaren nu har använt utrymmet som kontor så bör hen ha varit medveten om att uttaget inte fungerade och borde berättat detta fört mig. Kan detta klassas som dolt fel?

Sen har jag också insett att säljaren inte gjort en ordentlig flyttstädning som var sagt. Ventilation i köket, duschen, bakom kyl/frys och spisen är inte rengjord. Kan jag kräva att säljaren står för kostnaderna för städningen?

Mvh
Adrian

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Adrian
1 år sedan

Hej Adrian,

Tyvärr tror jag inte att eluttag som inte fungerar klassas som dolt fel, utan ingår i köparens undersökningsplikt.

Säljaren är skyldig att flyttstäda om ni har avtalat om det. Följer städningen inte godtagbar standard kan du begära att säljaren står för kostnaden för detta. Dock finns det inga lagregler eller liknande för vad som ska ingå i flyttstädningen, utan det är upp till dig och säljaren att komma överens om. Därför kan det bli svårt att få rätt om säljaren skulle vägra betala och ni inte har kommit överens om vad som gäller för städningen sedan tidigare. Det du kan göra är att hänvisa till Mäklarsamfundets riktlinjer för vad som bör vara en godtagbar standard för flyttstädning.

0
Svara
Simon
Simon
1 år sedan

Hej!

Ska sälja min lägenhet som jag tillträdde i slutet på december 2018. Det har nu visat sig att kvadraten är 45,4 och inte 54,7 som står i köpekontraktet. Lägenheten är alltså 9,3 kvadrat mindre än vad som utlovades av mäklaren vid köpet. Har kontaktat mäklaren som jag köpte lägenheten av och inväntar svar. Finns det något jag kan göra i denna situation?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Simon
1 år sedan

Hej Simon,

Du gör rätt i att kontakta mäklaren. Jag tror inte att det finns så mycket mer att göra förrän du fått svar därifrån.

Skulle det visa sig att mäklaren har gjort sitt uppdrag på fel sätt kan du anmäla det hos Fastighetsmäklarinspektionen.

0
Svara
Felix
Felix
1 år sedan

Hej!
Vi har köpt en bostadsrätt och när vi flyttade in stod vi och diskade och fyllde diskhon med vatten. Det visade sig sedan då börja läcka precis under själva diskhon, det var glapp mellan ventinel och själva diskohon. Vi har sedan uppmärksammat att tidigare ägarna har köpt gummiringar som förmodligen ska placeras i just diskhon (verkar vara en tillfällig fix?). Efter noggrannare titt på vattenlås och slangar så bytte vi ut hela anordningen varpå vi såg att längst ned i själva anordningen – ned i själva avloppet så sitter det en frigolitbit som håller uppe nedre delen av anordningen som stöd. Utan frigolitbiten faller hela vattenlåset och allt vatten åker rakt ut på golvet. Ett riktigt hemmabygge eller en tillfällig lösning?

Vad kan vi kräva och räknas det här som ett dolt fel?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Felix
1 år sedan

Hej Felix,

Vi på Boupplysningen kan tyvärr inte bedöma i specifika fall om det rör sig om dolt fel eller inte. Det brukar röra sig om dolt fel om fallet stämmer in på kriterierna vi tar upp ovan, men det är inte alltid lätt att avgöra. Jag skulle råda er att prata med mäklaren eller de förra ägarna, och vid behov någon med juridisk expertis.

0
Svara
Johan
Johan
1 år sedan

Hej!
Vi köpte ett hus för 7 år sedan. Och för ett par månader sen så rasade golvet i badrummet, vi kontaktade byggare för renovering av badrummet, när de sedan river badrummet så visar det sig att förre ägaren har flyttat golvbrunnen i badrummet från höger till vänstersida själv, och lagt på samma våtrumsmatta igen och bara svetsat fogen, det visar sig att golvbrunnen har stått och läckt vid skarven mellan golvbrunnen och avloppsröret. När vi kontaktar säljaren så hänvisar de till besiktningen där det står att ytsiktet är gammalt och man kan tänka sig att det kan komma fukt och luktskador i framtiden. Men problemet är ju att det har läckt under ytskiktet. Och säljaren avsäger sig allt ansvar. Jag frågade dock säljaren vid försäljningen om det är gjort några större renoveringar innan vi skrev på. Han sa att det inte var gjort. Han är den ende ägaren sedan huset byggdes. Finns det chans att vi kan få rätt mot honom med tanke på upplysningsplikten?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Johan
1 år sedan

Hej Johan,

Tyvärr kan inte vi på Boupplysningen bedöma detta, utan det är upp till juridisk expertis.

0
Svara
Kalle
Kalle
1 år sedan

Hej,

Vid köp av nyrenoverad bostadsrätt har vi i samband med tillträdesdagen upptäckt en skada på parketten mitt på golvet. Skadan har under visningen legat under matta och således dolts.
Inför visning och köp fick vi en frågelista som säljaren fyllt i där frågan om det finns fel eller dylikt i lghten som köparen borde veta. På detta svarades Nej och signerades under kontraktskrivning. Jag förstår att jag har undersökningsplikt men frågelista måste väl ändå bära någon form av juridisk grund? Vi gav en summa för lägenheten som vi inte hade varit beredda att lägga om vi hade vetat om skadan.
Det är en gammal fuktskada som troligtvis fanns där innan säljaren bodde där. Skadan är inte anmäld till föreningen av vare sig säljaren eller ägaren dessförinnan.
Säljaren har också ersatt köksblandare från en väldigt dyr till en basic blandare. Dessutom har man bytt toasits.. (?) utan att informera mig som köpare.

Vad är er åsikt i ärendet?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Kalle
1 år sedan

Hej Kalle,

Jag råder er att prata med mäklaren eller annan juridisk expertis om detta. Vi på Boupplysningen kan tyvärr inte bedöma enskilda fall.

0
Svara
A
A
1 år sedan

Hej,
Jag köpte en bostadsrätt i mars 2019 med inflytt i maj samma år. Efter några månader kände jag en avloppsdoft och kontaktade min bostadsrättsförening angående detta. De tog de dit en besiktningsman som konstaterade att någon tidigare ägare lagt ett nytt kakel ovanför det gamla samt att de inte tätat kring ledningar och avlopp korrekt. Jag blev (och är) förtvivlad då detta är min första bostadsrätt och att det är otroligt stora kostnader kopplade till ett badrum. Det finns inga papper på när renoveringen gjordes men det var inte ägaren som sålde till mig som utfört ”renoveringen”. Däremot så måste säljaren jag köpte av ha vetat om att det är ett fuskbygge då hon satt dit både skåp och hyllor och därmed behövt borra i kaklet. Finns det någon möjlighet att driva något mot säljaren? Dvs var går gränsen mellan min undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt?
Med vänlig hälsning,
A

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  A
1 år sedan

Hej,

Tyvärr är det svårt att säga var gränsen går, och jag kan tyvärr inte ge närmare svar än vi har skrivit ovan. Även dessa sidor kan kanske vara till hjälp:
Köparens undersökningsplikt
Säljarens upplysningsplikt

Kontakta mäklaren eller en jurist för att se vad du kan göra i det här läget.

0
Svara
Reine Dahlberg
Reine Dahlberg
1 år sedan

Hej!

Vi köpte nyligen en villa som inte är det minsta flyttstädad. Endast lita avtork på köksbänken och sopning av golvet verkar vara gjort.

Eftersom jag var tvungen att flytta in 2 dagar efter tillträdesdagen så såg vi detta efter att vi gjort klar allt med säljaren hos mäklaren och jag började flytta in.

Vi litade såklart på att säljaren skulle följa det kontrakt han och vi skrivit under.

Jag har prata med säljaren i efterhand och påtalat detta.
Städningen gjordes, enligt honom själv, av anlitade vänner, som ska ha städat mot en ersättning, han vill inte betala mer än han redan gjort.
Han var själv inte med vid städtillfället och kollade inte heller vännernas städresultat.

Det har redan tagit oss många timmar att bara få toalett och köksskåp i någorlunda rent skick.
Vi testade att rengöra 1 fönster, vilket tog 1 timme.
då är det ytterligare 9 fönster kvar, vilket betyder minst 9h till.

Har tagit massor av foton om bevisar hur ostädat det var och fortfarande är.

Hjälp!
Hur går jag vidare och vad ska jag skriva in den skrivelse jag börjat på?

Vänligen
Reine Dahlberg

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Reine Dahlberg
1 år sedan

Hej Reine,

Det är som du säger säljaren som ska stå för kostnaden för att villan städas ordentligt, om det ingått i köpekontraktet. Det är bra att du har dokumenterat den dåliga städningen.

För att ta det vidare juridiskt skulle jag tro att du får vända dig till mäklaren eller till en jurist. Om säljaren vägrar stå för kostnaden för en ordentlig flyttstädning trots sin skyldighet kan du även vända er till Kronofogden för att ansöka om betalningsföreläggande, men då kan det hända att ni först måste ha en faktura eller liknande att visa upp.

0
Svara
Sofia
Sofia
Svar till  Evelina
1 år sedan

Hej!
Jag har precis sålt en bostadsrätt. Jag har uppgett att el och vvs är fackmannamässigt gjort.
Inför köpet avsade de sig undersökningsplikten. Nu efter tillträde frågar de om kvitton för vitvaror, namn på vem som gjort kök och faktura över arbete med el/vvs.
Vad av detta är jag vid denna tidpunkt skyldig att delge dem?
Tack snälla på förhand!

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Sofia
1 år sedan

Hej Sofia,

Det beror på om det står i avtalet att köparen har rätt till originalkvitton kopplade till bostadsrätten. Står det inte det tror jag inte att du är skyldig att delge detta. Står det med i avtalet måste du dock göra det.

0
Svara
Jonas
Jonas
1 år sedan

Hej

Jag ska sälja min bostad och har sprickor i väggen .
Om jag inte åtgärdar dom men tar upp det som ett fel för en ev köpare kan dom då i efterhand komma och säga att det är ett dolt fel och kostnaden hamnar på mig ?

Alt 2 .
Om jag åtgärdar sprickorna men att det spricker igen senare är det då ett dolt fel ?

mvh Jonas

0
Svara
Daniel
Daniel
Admin
Svar till  Jonas
1 år sedan

Hej Jonas!

Om du upplyser köparen om felet kan köparen inte hävda att felen är dolda. Det ligger alltså i ditt intresse att upplysa köparen om felet. Du kan läsa mer om detta i vår text om säljarens upplysningsplikt.

Om du åtgärdar sprickorna, men gör det på ett bristfälligt vis kan det kvalificeras som ett dolt fel. Felet räknas då inte som sprickorna i sig, utan det är den bristfälliga väggen som kvalificeras som dolt fel. Jag rekommenderar att du diskuterar detta närmare med din mäklare som kan ge dig bra råd.

Har du inte valt mäklare än kan jag rekommendera vår partner Hitta mäklare. Här kan du läsa mer om varför vi rekommenderar Hitta mäklare.

Jag länkar också vår guide om vad man ska tänka på när man väljer mäklare.

Lycka till med försäljningen!

0
Svara
Nadj
Nadj
1 år sedan

Hej
Jag köpte ett hus från 30-talet som är i renoveringsbehov i augusti 2020, jag som köpare har accepterat att köpa huset på befintliga skicka och säljaren kommer inte ta ansvar för dolda fel men nu efter 10dagar när vi började renovering och öppnade taket då upptäckte vi att huset hade brunnit och flera antal balk är helt förstörda och även flera balk inte anslutning till bärande väggar på grund av kraftig brand. Säljaren har inte upplyst felet. Mäklaren vill att jag tar det direkt med säljaren. Vad kan man göra med det?

0
Svara
Daniel
Daniel
Admin
Svar till  Nadj
1 år sedan

Hej Nadj! Min uppfattning är att en friskrivningsklausul är svår att ”ta sig runt” för att kräva ansvar av säljaren. Det är ju just dolda fel som ni kommit överens om att säljaren inte ska behöva ansvara för. Rimligtvis har också detta avspeglats i köpesumman. Jag rekommenderar dig att söka vägledning hos en jurist som kan titta både på avtalet och på felet. Kanske kan en mer rutinerad jurist nå en annan slutsats än jag. Lycka till!

0
Svara
Markus
Markus
1 år sedan

Hej,
Ärendet gäller felaktig boarea.
Boyta som säljaren har angivit är 17kvm mindre än det verkliga boytan.
I prospektet/objektsbeskrivningen har säljaren försökt friskriva sig från mätningen.
”Areakälla: Areauppgifter enligt mätning”
”Kommentar area: Areauppgiften kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse för köpet bör därför vidta en uppmätning före köpet”

Så min fråga är, går det att friskriva sig så enkelt? Är det lönt att driva en reklamation?

Vh Markus

0
Svara
Daniel
Daniel
Admin
Svar till  Markus
1 år sedan

Hej Markus!

Jag vågar inte uttala mig om huruvida skrivelsen i objektbeskrivningen är tillräckligt, men det är inte omöjligt att mäklaren uppfyllt sin upplysningsplikt genom att upplysa om att areauppgiften kan vara felaktig. Det hade varit en annan fråga om mäklaren inte nämnt eventuella felaktigheter överhuvudtaget. Jag råder dig i vilket fall som helst att kontakta en jurist som kan göra en bedömning av vad som kan tänkas gälla i ditt enskilda fall. Lycka till!

0
Svara
Petra Karlsson
Petra Karlsson
1 år sedan

Hej!
Vi köpte huset december 2014. Nu har vi fått problem med avloppet och då berättar slamspolaren att vå trekammarbrunn (som fanns när vi köpte huset) är felmonterad. Avloppsvattnet rinner ner i en av de mindre kamrarna och inte i den större som det ska vara. Vi hade en besiktningsman här innan köpet och varken han eller vi hittade att brunnen var felinstalerad.

Kan detta går som dolt fel?

Tack för er tid.
Petra

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Petra Karlsson
1 år sedan

Hej Petra,

Ifall säljaren kände till felet utan att meddela er kan det räknas som ett dolt fel. Vi på Boupplysningen kan dock inte ge någon närmare bedömning än så, utan jag råder er att kolla med en jurist om saken.

0
Svara
Tay
Tay
1 år sedan

Hejsan,
Jag har precis köpt en lägenhet, ett dödsbo med lite renoveringsbehov. Efter tillträdet så visar det sig att tvättmaskinen inte fungerar som den ska. Själva trumman roterar ej vid programkörning (fungerar att snurra för hand). Jag kontaktade genast säljaren och förklarade problemet.
Tvättmaskinen är av en äldre modell (lanserades 2001), jag sökte upp manualen på nätet och testade att köra olika tvättprogram med samma resultat; att trumman inte snurrar. Efter att ha kontaktat säljaren fick jag ett telefonsamtal av mäklaren som menade på (efter att han har kontaktat en jurist) att tvättmaskinen är så gammal att ingen garanti gäller och att säljaren inte har något ansvar i detta fallet. Det finns ingen tvättstuga i föreningen så man blir beroende av att tvättmaskinen i lägenheten fungerar.
Jag har, med hjälp av en granne, försökt felsöka tvättmaskinen och mest troligt verkar det vara fel i programvaran/kretskortet då själva motorn verkar gå och drivremmen är intakt. Kontaktade då tillverkaren som per telefon också trodde på vår teori. Att ta hit en reparatör skulle kosta drygt 2000 och då var det inte ens säkert att de kunde tillhandahålla reservdelar. Tillverkaren verkade förespråka att köpa ny tvättmaskin.
Min fråga gäller om det stämmer att säljaren inte har något ansvar i detta? Trots att tvättmaskin står med i objektbeskrivningen och att det i den utökade frågelistan inte framgår att det ska vara något fel på vitvarorna (står en notis om frysen bara). Jag frågade även muntligt vid kontraktskrivning att det inte var något fel på vitvarorna. Säljaren svarade att det inte var det vad de visste om. Nu är detta ett dödsbo så det är svårt för säljaren att veta om tvättmaskinen fungerat på sista tiden. Jag vet att man har undersökningsplikt vid visning, men det är svårt att undersöka om trumman snurrar vid programkörning. Kan detta räknas som dolda fel då?

Stort tack på förhand!
Mvh,
Tay

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Tay
1 år sedan

Hej Tay,

Om både mäklaren och en jurist menar att säljaren inte har något ansvar för detta bör det vara det som gäller. Det är deras bedömning jag måste hänvisa till eftersom vi på Boupplysningen inte kan bedöma specifika fall. Vill du ha en utomstående part som tittar närmare på ärendet rekommenderar jag att du själv kontaktar en jurist och förklarar situationen.

Om det skulle räknas som dolt fel är säljaren bara ansvarig om dödsboet fortfarande finns kvar. Om dödsboet är upplöst sedan fastigheten såldes ansvarar inte längre dödsbodelägarna för dolda fel.

0
Svara
Bea
Bea
1 år sedan

Hej!
Har köpt en fastighet och vid kommande bygglovsärende har det uppkommit att allt vi gör med fastigheten behöver göras med hjälp av en certifierad sakkunnig i byggprocessen i avseende kulturvärden. Denna person berättade att han anser att säljare borde uppgett att vid köp av fastigheten tillkommer ansvar för en byggnad av kulturminnesvärde, något vi inte har förstått förrän nu vad det innebär. Denna byggnad är tyvärr illa åtgången pga tidigare förvaltning och nu bär vi helt plötsligt en enorm ekonomisk börda att åtgärda då man inte få lov att låta dem förfalla (risk att den rasar men enligt mäklaren så hade det sett ut så i 30år så de var en stabil byggnad tyckte han). Ytterligare har man nu valt att se samtliga byggnader på vår fastighet som ett kulturhistoriskt intresse där vi få ta in sakkunniga (stora pengar) för avgöra vad vi får och inte får, stor risk nu är att det vill vill får vi inte. Sen uppe på det så har vi troligtvis 160kvm svartbygge (tillbyggt år 2000 och finns inga dokumentation på detta hos byggnadsnämnden, samt ytterligare byggnationer så som källare(okänt då byggåret är 1929 men delar av stommen är troligtvis äldre), vi saknar information om avlopp (mäklaren tyckte inte att man skriver i annonsen att avloppet var icke godkänt och det står ingen annanstans utan gavs muntligt efter förfrågan), vattnet var beskrivet som kommunalt i besiktning och som borrad i annons (mäklaren uppgav att annonsen hade juridisk förtur dock finns inget brunnsprotokoll eller dokumentation eller en person som kan berätta om vattnen) och diverse annat…
Vi tillträdde 24 april och idag är det 15 juli, kan vi häva köpet? byggnadsnämnden har formulerat skriftligt ”vikten av att involvera en certifierad sakkunnig inom byggprocessen för kulturvärden” inför bygglovsärende. Behöver jag få den sakkunniga att beskriva min begränsning för att kunna hävda att rådighetsinskränkning? har inte tagits upp vid avtal som gör att jag får häva? (tror att kompensation inte kommer lösa de enorma summorna som vi nu upptäck kommer att krävas av den kulturminnes märkta byggnaden, å då är de övriga byggnaderna i dåligt skick också (ja de finns bidrag att söka för kulturminnesbyggnader men de täcker inte på långa vägar kostnaderna)).

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Bea
1 år sedan

Hej Bea,

Tyvärr är detta en för komplex fråga för att vi på Boupplysningen ska kunna svara. Du behöver ta kontakt med en jurist som kan hjälpa dig att reda ut om du kan häva köpet på den grunden och vilka rättigheter restpektive skyldigheter du har i situationen.

0
Svara
Robert B
Robert B
1 år sedan

Hej!

Vi köpte en bostadsrätt sommaren 2019 och upptäckte efter flera månader att det är ett mild, men ihärdigt lukt problem i hallen. Lab undersökning visade till sist att en gammal vattenskada hade orsakat bakteriehärd i sanden under parketten. Skadan härstammar troligtvis från innan vår säljaren bodde där. Men betyder det att hen slipper ansvar för dolda fel?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Robert B
1 år sedan

Hej Robert,

Jag måste hänvisa till mäklaren eller jurist för att avgöra om det här är ett dolt fel eller inte, och vem som i så fall ansvarar. Det beror bland annat på vad ni har avtalat i kontraktet.

0
Svara
Karin
Karin
2 år sedan

Hej!
Jag köpte en bostadsrätt 2018 via mäklare.
Jag har för avsikt att söka bygglov för en altan och då visar det sig att det byggts till takfönster utan bygglov.
Vad har jag för rättigheter? Mäklaren har inte informerat mig om detta och jag har köpt bostadsrätten utan att veta att bygglov inte funnits.
Vad gäller juridiskt?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Karin
2 år sedan

Hej Karin,

Att fråga upp om det funnits bygglov för ändringar på bostaden ingår i undersökningsplikten när du köper en bostad. Tyvärr finns därför en risk att du behöver åtgärda saken eller betala en sanktionsavgift, om kommunen får reda på att takfönstrena saknade bygglov och att den bygglovsansökan inte skulle ha godkänts. Om bygglovsansökan däremot skulle ha godkänts om den hade skickats in, bör det bara vara den förra ägaren som behöver betala sanktionsavgift.

Det är dock möjligt att konsekvenserna kan lätta för dig om du själv vänder dig till kommunen och berättar om saken, så att de inte upptäcker det i samband med din egen bygglovsansökan.

Skulle takfönstrena vara över tio år gamla kan du dock enligt lag inte bli skyldig att betala eller rätta till felet.

0
Svara
PO
PO
2 år sedan

Min make och jag gjorde en bodelning när vi skilde oss. Kan den av oss som behöll villan återkomma senare och begära ersättning för eventuella dolda fel av den andre? Eller kan man bara få ersättning för dolda fel vid en normalt köp av en bostad?

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  PO
2 år sedan

Hej PO,

Bodelningen räknas inte som en vanlig försäljning, så du kan inte få någon ersättning för dolda fel.

0
Svara
Amanda
Amanda
2 år sedan

Hej!
Vi köpte hus i januari. En besiktning är gjord och besiktningsmannen har skrivit att det inte varit några skador i krypgrunden. Nu i veckan hade vi en kille från Anticimex hemma då det ingick en ny besiktning när vi tecknade villaförsäkring. Han säger nu att det finns mögel i krypgrunden och att detta måste åtgärdas. Räknas detta som ett dolt fel? Med tanke på att den första besiktningsmannen inte anmärkt någon skada litar vi ju på det. Vi har varit nere och tittat i grunden men det är svårt för oss som privatpersoner att avgöra om det finns mögel eller inte. Tacksam för hjälp

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Amanda
2 år sedan

Hej Amanda,

För att det ska räknas som dolt fel måste felet ha funnits där redan när ni köpte huset. Om inte besiktningsmannen upptäckte felet vid köptillfället kan det vara svårare för er att bevisa detta, och därmed svårare att få igenom som ett dolt fel. Det är i så fall om en fackman på något sätt kan intyga att skadan måste ha funnits där redan vid köptillfället.

Någon närmare bedömning än så kan jag tyvärr inte göra, utan ni behöver ta hjälp av en fackman eller jurist om ni vill försöka få igenom skadan som ett dolt fel.

0
Svara
natalja Korykau
natalja Korykau
2 år sedan

Hej!
Vi köpte en bostadsrätt. Efter 2 dagar upptäckte vi att det finns inget el i köket + en dosa och elkabel går runt badkaret som är fel enligt rörmokare som varit hos oss. Man kan få en skada och även dö om vatten kommer på kabel. Jag har kontaktad mäklare och säljare, ingen av dem vill hjälpa till. Kunde inte se felet innan pge av att el saknades i hela lgh när vi kom för att kolla. Dosa var inte synlig, sitter bakom badkar.
Räcknas det som dolda fel? Säljare säger att han har köpt lgh 1 år sedan och det va så, han hunnit inte att bo i lgh själv. Köpte och sålde. Tack på förhand!

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  natalja Korykau
2 år sedan

Hej,

Som köpare har du undersökningsplikt när du köper en bostad, vilket innebär att du ska göra en noggrann undersökning av bostaden innan köpet. Fel som upptäcks i efterhand räknas bara som dolda fel om de inte hade gått att upptäcka vid en sådan noggrann undersökning. De fel du beskriver räknas alltså bara som dolda fel ifall ni inte hade kunnat se felen om ni tittat närmare, till exempel bakom badkaret.

Tyvärr kan vi på Boupplysningen inte reda ut om detta räknas som dolda fel eller inte. Mäklaren bör kunna hjälpa till i frågan, annars rekommenderar jag att ta hjälp av en besiktningsman för att avgöra. Uppstår en tvist om saken måste jag hänvisa till en jurist.

0
Svara
Lise-Lott
Lise-Lott
2 år sedan

Vi har sålt ett hus med dolda fel försäkring men har nu innan nya köparen fått tillträda upptäckt en vattenläcka. Vattenläckan har kommit från en toalett som inte har använts på flera år. Vi undrar nu om vi som säljare kan åberopa dolda fel försäkringen innan köpet går igenom eller är det den vanliga hemförsäkringen som gäller? Vi förstår att felet ska åtgärdas innan nya köparen tar över fastigheten.

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Lise-Lott
2 år sedan

Hej Lise-Lott,

En dolda fel-försäkring täcker vanligtvis dolda fel som köparen åberopar efter köpet, och ersättningen betalas därför ut till köparen. Därför tror jag inte att vattenläckan omfattas av dolda fel-försäkringen, utan snarare av er hemförsäkring.

För säkert svar skulle jag dock råda er att kontrollera villkoren i dolda fel-försäkringen, och att kontakta försäkringsbolaget i fråga. Återkom gärna till oss med svaret ni får – det är intressant för oss på Boupplysningen att veta!

0
Svara
Muhammed Abbas
Muhammed Abbas
2 år sedan

Hej!
Jag undrar om det finns någon lista på oberoende besiktningsman i Örebro eller omkring ?
Tack för svaret på förhand.

0
Svara
Evelina
Evelina
Svar till  Muhammed Abbas
2 år sedan

Hej Muhammed,

Vi på Boupplysningen har tyvärr ingen sådan lista. Jag känner dock till att Sveriges Byggingenjörers Riksförbund har en lista på godkända besiktningsmän, som kanske kan vara till hjälp.

0
Svara
Tiffany
Tiffany
Svar till  Evelina
1 år sedan

Hej,
Jag har köpt bostadsrätt den 30 april 2018. Köket var nyrenoverat innan jag köpte. Efter mer än 2, håller föreningen på att installera tvättmaskin i bostaden. I samband med detta undersöker de el – där de upptäckte att köket inte är jordad överhuvudtaget. Vilket innebär att köket inte fyller kraven för elsäkerhet. Detta innebär dold fel – förmodligen har köket installerats fel.

Enligt elektrikerna måste elen i köket göras om, vilket innebär omfattande ändringar i köket.
Har jag fortfarande rätt att åberopa dold fel?

Tack på förhand för svaret!

Hälsningar,
Tiffany

0
Svara
Daniel
Daniel
Admin
Svar till  Tiffany
1 år sedan

Hej Tiffany!

Som jag tolkar reglerna är det så att du absolut senast inom två år från tillträdet måste kontakta säljaren om felet. Har det gått längre tid än två år när du upptäcker felet har du inte möjlighet att åberopa dolt fel. Jag råder dig i vilket fall som helst att kontakta en bostadsjurist som kan göra en bedömning av din situation.

Lycka till!

0
Svara
Alan
Alan
2 år sedan

Hej,
Åtta månader efter att jag sålde huset kom köparen med ersättningskrav för att åtgärda fukt i källaren. Jag har aldrig upptäckt fukt i källaren och tempen i källaren brukade jag ha över 17 grader. Men köparen tyckte att han inte behöver ha varmare än 10 grader detta enligt vad han skriver till mig. Värmen i källaren skulle räcka med att vattenrören inte fryser tycker han.
Räknas det som dolt fel?
MVH
Alban

0
Svara
Evelina – Boupplysningen.se
Evelina – Boupplysningen.se
Admin
Svar till  Alan
2 år sedan

Hej Alan,

Det som avgör om fukten i källaren räknas som dolt fel eller inte är om felet fanns där när försäljningen gjordes. För att bedöma det behöver det fastställas om fukten beror på att köparen har sänkt temperaturen i källaren eller hade funnits där oavsett. Det kan tyvärr inte vi på Boupplysningen svara på, utan jag rekommenderar att en besiktningsman får titta på källaren och uttala sig om saken. Det kan också vara bra att kontakta en jurist för att reda ut om det räknas som ett dolt fel och vad som i så fall gäller mellan dig och köparen.

0
Svara
Zoran Milusic
Zoran Milusic
4 år sedan

Hej!
Har köpt en villa från 60- talet.Säljaren har inte upplyst om att blandare/vattenkran i köket läcker vid vridning av kranen och dessutom verkar det vara fel på toalett stolen då det börjar rinna vatten utan i den utan att man spolar… går ej att stoppa rinnande.
Enligt mäklaren är detta ”förbrukningsvaror” dvs köparen åtgärdar själv!? Felet upptäcktes dagen efter köpet och det känns att det handlar om dolda fel då det inte gick att upptäcka dessa i smb med inspektion av huset(vattnet i toastolen avstannar efter spolningen och efter en stund börjar att rinna igen dvs hade man velat upptäcka detta var man tvungen att använda toaletten och dessutom h¨ålla sig kvar på plats en stund för att upptäcka felet). Har kontaktat säljaren som kom hem till mig och försökt att åtgärda felen vilket inte gick(har ögonvittne till detta).
Kan ovanstående klassas som dolda fel ? Är det någon mening i att kontakta en jurist dvs värt att gå vidare?
MVH
Zoran

0
Svara
Peter
Peter
Admin
Svar till  Zoran Milusic
4 år sedan

Hej Zoran,

Vi på Boupplysningen besitter inte den juridiska kompetens som krävs för att reda ut ett dolt fel, vi kan heller inte ge rådgivning i specifika fall. Däremot rekommenderar jag att du pratar med mäklaren och förklarar hur du resonerar, kanske ta hjälp av en besiktningsman eftersom denne förmodligen kan svara på om det hade rört sig om ett dolt fel eller inte och eventuellt kontakta en jurist om processen inte går framåt.

Boupplysningen har en sida om dolda fel där du kan läsa mer om vad detta innebär och hur noggrann undersökning som krävs för att uppfylla köparens undersökningsplikt.

0
Svara
Boupplysningen
Boupplysningen
  • Hojjo Sverige AB
  • Ytterbyvägen 5
  • 442 30 Kungälv
  • Org nr: 559122-2780
Sidor
  • Partners
  • Tjänster
  • Om Boupplysningen
  • Press och media
  • Kontakta oss
Följ oss
  • Facebook
  • Twitter
  • Användarvillkor
  • Cookies
  • Integritetspolicy
Vi använder cookies för en bättre användarupplevelse

Vi använder cookies för att kunna se hur sajten används, göra det lättare för besökare att använda sajten och för att hålla sajten säker. Cookies gör även att besökare får mer relevant innehåll och reklam. Du kan själv ändra dina inställningar och läsa mer om vår cookiepolicy här.
AnpassaGodkänn
Manage consent

Sekretessöversikt

Denna webbplats använder cookies för att förbättra din upplevelse när du navigerar genom webbplatsen. Av dessa cookies lagras de cookies som kategoriseras som nödvändiga i din webbläsare eftersom de är väsentliga för att de grundläggande funktionerna på webbplatsen ska fungera. Vi använder också cookies från tredje part som hjälper oss att analysera och förstå hur du använder denna webbplats. Dessa cookies lagras endast i din webbläsare med ditt samtycke. Du har också möjlighet att välja bort dessa cookies. Men om du väljer bort vissa av dessa cookies kan det påverka din surfupplevelse.
Nödvändiga
Alltid aktiverad
Cookies som är absolut nödvändiga för att webbplatsen ska fungera korrekt. Denna kategori innehåller endast cookies som garanterar grundläggande funktioner och säkerhetsfunktioner på webbplatsen. Dessa cookies lagrar ingen personlig information.
Prestanda
Cookies som används för att leverera en bättre användarupplevelse för besökarna. Dessa cookies hjälper även till att förstå och analysera de viktigaste delarna på webbplatsen.
Analysverktyg
Cookies som används för att förstå hur besökare använder webbplatsen. Dessa cookies hjälper till att ge information om antal besökare, avvisningsfrekvens, trafikkälla m.m.
Marknadsföring
Cookies som används för att visa mer relevanta annonser och marknadsföringskampanjer. Dessa cookies samlar in information om besökare över webbplatser för att kunna visa anpassade annonser.
Övriga
Okategoriserade cookies som ännu inte har klassificerats i en kategori.
Spara & Acceptera