Dolda fel
Uppdaterad: 5 maj, 2023
Dolda fel är fel i en bostad som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning. Det gäller både för hus och bostadsrätter. Vad som är ett dolt fel kan ofta bli en tolkningsfråga av vad som är möjligt för köparen att upptäcka och vad som kan förväntas utifrån bostadens skick.
Innehåll
Vad är ett dolt fel?
Dolda fel är sådana fel som en aktsam köpare inte hade kunnat upptäcka, även om köparen gjort en noggrann undersökning av bostaden innan köpet. Det kan till exempel gälla fel med avlopp, ventilation och elinstallationer, som inte säkert syns på ytan eller vid ett test.
Exempel på vanliga dolda fel
- Vattenskador i kök eller badrum
- Mögel
- Felaktig dränering
- Bristande avlopp
- Felaktiga elinstallationer
Inte alla brister som du upptäcker efter köpet räknas som dolda fel. Det finns ganska strikta kriterier för det som definieras i lagen. Felet måste uppfylla alla kriterier för att räknas som ett dolt fel.
Kriterier för att klassificera vad som är ett dolt fel
- Felet fanns i bostaden redan vid köptillfället. Felet ska ha funnits där när köpet genomfördes.
- Felet hade inte gått att upptäcka vid noggrann besiktning. En köpare kan inte kräva ersättning för fel som de borde kunnat upptäcka vid en noggrannare besiktning. Som köpare bör du därför genomföra en besiktning innan köpet.
- Felet är inte förväntat utifrån bostadens skick, ålder och pris. Har du köpt ett nybyggt hus ska du kunna förvänta dig att huset är i bra skick, jämfört med om du köper ett hus med renoveringsbehov. Bostadens förväntade skick bör stå tydligt i köpeavtalet.
- Felet har påverkat marknadsvärdet. Om uppgifterna du fått om bostaden inte stämmer kan det ha påverkat priset du köpte bostaden för. Kanske hade du inte gått med på samma köpesumma om du hade känt till felet.
Stämmer felet in på alla kriterierna ovan? Då är det sannolikt ett dolt fel du kan gå vidare med. Är det någon punkt som inte stämmer är det inte ett dolt fel.
Olika regler vid dolda fel i hus och bostadsrätt
Även om kriterierna ovan alltid avgör, så tillämpas de lite olika på bostadsrätt respektive hus. Det är nämligen olika lagar som gäller i de olika fallen. Vid köp av bostadsrätt är det köplagen som gäller, medan jordabalken gäller vid husköp.
Skillnaden mellan lagarna handlar mycket om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt om dolda fel som kan finnas. Vid husköp är köparens undersökningsplikt aningen strängare än vid köp av bostadsrätt. En bostadsrätt säljs ofta i “befintligt skick”, vilket gör att det ställs lite högre krav på vad som klassas som dolt fel eller inte.
Vad gäller för dolda fel vid husköp?
När du köper hus krävs det att du är extra noga med att undersöka huset. Det allra bästa är om du tar hjälp av en besiktningsman, som har yrkesmässig kunskap om vad som bör undersökas och vilka fel som kan uppstå.
Be besiktningsmannen om ett dokument som visar att besiktningen genomförts. Ifall säljaren redan har gjort en egen besiktning kan köparen köpa in sig på den besiktningen, och på så sätt ta del av besiktningsprotokollet.
Exempel: Frida undersöker en villa som hon vill köpa. Hon tar en snabb titt i källaren, men går inte runt och undersöker väggarna och golvet. När hon väl köpt huset och flyttat in upptäcker hon en fuktskada bakom en hylla nere i källaren. Frida kan inte få ersättning för det felet, eftersom hon lätt kunnat upptäcka fuktskadan genom att flytta på hyllan.
Hur länge gäller dolda fel för hus?
För hus kan du anmäla dolda fel upp till 10 år efter tillträdet. Det kan alltså ha gått ganska lång tid från försäljningen till att säljaren får ett klagomål från köparen.
Vad gäller för dolda fel i bostadsrätt?
En bostadsrätt säljes vanligtvis i ”befintligt skick”. Det står i så fall med i kontraktet. Utöver det som räknas som dolda fel i ett hus skall även följande tas i beaktning när det gäller en bostadsrätt:
Extra kriterier för dolda fel i bostadsrätt
- Bostadsrätten stämmer inte överens med uppgifterna som säljaren lämnade innan köpet.
- Säljaren har låtit bli att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antagligen kände till och som köparen borde kunnat räkna med att få information om.
- Bostadsrättens faktiska skick är väsentligt sämre än köparen borde kunnat räkna med i förhållande till bostadens ålder, pris och skick.
Om en köpare hittar fel som uppfyller grundkriterierna för dolt fel och de tre kriterierna ovan, kan de alltså påpeka felet till säljaren. Säljaren kan då behöva göra något åt felet eller sänka priset på bostadsrätten i efterhand. I sällsynta fall kan köpet till och med hävas om det handlar om ett stort fel.
Exempel: Petra köper en bostadsrätt av Linda. Innan köpet påpekar Linda att stammarna i lägenheten byttes nyligen. Efter inflytt visar det sig dock att stammarna inte alls är bytta på många år, vilket gör att bostadsrätten är i sämre skick än Petra hade förväntat sig. Här räknas felet som dolt eftersom det Linda har sagt inte stämmer.
Hur länge gäller dolda fel i bostadsrätt?
Köparen kan anmäla dolt fel i bostadsrätt senast 2 år efter tillträdet till bostaden. Efter det har köparen inte rätt till ersättning vid dolt fel.
Vem ansvarar för ett dolt fel?
Ansvaret är fördelat mellan köparen och säljaren när det gäller bostadsförsäljning. Dock är det i regel köparens undersökningsplikt som väger allra tyngst. Även mäklaren och besiktningsmannen kan i vissa fall ställas till svars om de inte uppfyllt sina skyldigheter.
Ansvarsfördelning för fel vid bostadsförsäljning
- Köparens ansvar. Köparen ska göra en ordentlig besiktning av hela bostaden innan köpet. Vrid på alla kranar, titta bakom möbler och tänd alla lampor. De fel som du hade kunnat upptäcka men inte tänkte på att kolla gäller inte som dolt fel i efterhand.
- Säljarens ansvar. Säljaren har upplysningsplikt, vilket innebär att svara uppriktigt på köparens frågor och inte undanhålla information. Känner du till några fel som köparen inte kan upptäcka själv är det bättre att nämna dem i förväg. Då kan köparen inte kräva något skadestånd när felet väl upptäcks.
- Mäklarens ansvar. Mäklaren ska se till både köparens och säljarens intressen vid försäljningen. Där ingår att informera köparen om kända fel som mäklaren känner till. Har mäklaren medvetet undanhållit information har fel begåtts. Läs mer om: Mäklarens ansvar i en affär🔗
- Besiktningsmannens ansvar. Besiktningsmannen ska påpeka alla fel som går att hitta, vad de beror på och vilka konsekvenser de kan få. Förslag på åtgärder och att varna för risker som finns ingår också i besiktningsmannens skyldigheter.
Det går att skriva en friskrivningsklausul i köpekontraktet
En säljare kan till viss del friskriva sig från dolda fel vid försäljning av en fastighet. Det innebär ofta att köpet blir billigare och att köparen inte kan kräva ersättning om de upptäcker ett dolt fel.
En friskrivning gäller dock bara dolda fel som inte var kända sedan tidigare. Din upplysningsplikt som säljare gäller fortfarande. Kommer det fram ett dolt fel som du kände till men inte berättade kan du fortfarande krävas på skadestånd.
Tänk på! Det är viktigt att du som köpare förstår vad friskrivningsklausulen innebär. Det är bättre att fråga en gång för mycket. Se också till att få sänkt pris på grund av friskrivningen.
En friskrivningsklausul ska i så fall skrivas in i köpeavtalet. För att friskrivningsklausulen ska gälla måste den formuleras tydligt utan några oklarheter. Det är även viktigt att specificera vad säljaren faktiskt friskrivs från.
En mäklare kan hjälpa till med att skriva friskrivningsklausulen. Mäklaren måste då hålla sig opartisk för att inte bryta mot god mäklarsed.
Bör säljaren teckna en dolda fel-försäkring?
Ett dolt fel kan bli väldigt dyrt för säljaren om köparen får rätt i sin sak. Säljare som vill gardera sig mot eventuella dolda fel vid husförsäljning kan därför teckna en dolda fel-försäkring. Det kan ibland även kallas för överlåtelseförsäkring.
Försäkringen gäller om ett dolt fel skulle upptäckas efter försäljningen. I så fall betalar dolda fel-försäkringen ersättning till köparen av huset. Det kan vara väl värt för dig som slipper betala ur egen ficka. Dessutom är det en garanti för köparen att eventuella dolda fel blir betalda.
Tänk på! En dolda fel-försäkring ersätter varken köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt. Däremot kan det vara en trygghet om något dolt fel skulle visa sig i efterhand.
Kolla dock noga upp vad som egentligen täcks av dolda fel-försäkringen. Oftast ingår nämligen bara dolda fel som rör själva konstruktionen på bostaden. Fel på till exempel elinstallationer, vitvaror eller fristående byggnader på tomten är ofta undantagna från försäkringen.
Dessutom är det försäkringsbolaget som beräknar ersättningen för dolda fel. De tar inte alltid hänsyn till samma faktorer som en domstol skulle ha gjort. Som säljare får du också betala en viss självrisk.
Fördelar med dolda fel-försäkring
- Säljaren slipper betala hela ersättningen
- Köparen vet att ersättningen betalas
- Säljaren kan få hjälp att driva domstolsprocessen
Nackdelar med dolda fel-försäkring
- Undantar vissa typer av fel
- Tak för hur stor ersättning som betalas ut
För att kunna teckna en dolda fel-försäkring krävs först en omfattande besiktning av bostaden. Den kan antingen köparen eller säljaren göra.
Vad dolda fel-försäkringen kostar beror på hur omfattande skydd du vill ha och hos vilket försäkringsbolag du tecknar försäkringen. Var noga med att kolla med försäkringsbolaget vilka fel som ingår och inte.
🔗 Läs mer om dolda fel försäkringar
Kan jag häva ett köp på grund av ett dolt fel?
Ja, i vissa, allvarliga fall kan det gå att häva ett köp på grund av ett dolt fel.
Är det ett fel av väsentlig betydelse kan du häva köpet, så länge du har anmält felet inom ett år från inflytt. Visar det sig att säljaren medvetet har lurat dig går det även att häva kontraktet efter längre tid än ett år.
I de flesta fall handlar det dock inte om så allvarliga fel. Då är det i stället avdrag på köpesumman eller skadestånd som du som köpare kan få rätt till.
Vad ska jag göra om jag upptäcker ett dolt fel?
Det finns tre steg för hur du kan gå till väga om du upptäcker ett dolt fel.
1. Reklamera till säljaren
Du kan vända dig direkt till säljaren och förklara vad du har hittat för fel. Dokumentera också vilka fel du har hittat, så att du tydligt kan visa på vad som gäller.
Gäller det dolda felet en bostadsrätt finns det en klausul i köplagen som innebär att säljaren har avhjälpande rätt. Det betyder att säljaren får åtgärda ett fel som upptäckts i bostadsrätten, förutsatt att det inte orsakar någon oskälig störning i boendet.
Det här gäller dock bara om parterna inte har avtalat något annat. Avtalet mellan köparen och säljaren gäller nämligen först och köplagen i andra hand.
2. Kontakta mäklaren
Om du som köpare upptäcker fel i din köpta bostad kan du även kontakta mäklaren. Dock får inte mäklaren själv utreda om köparen har rätt eller inte, eftersom en mäklare alltid ska vara opartisk. I stället kan mäklaren hjälpa dig och säljaren med hur ni ska gå till väga.
3. Ta hjälp av en jurist
Dolda fel i fastigheter är en komplicerad fråga. Är det svårt att lösa det på egen hand rekommenderar vi att ta hjälp av en jurist. Det gäller både köpare som upptäckt ett dolt fel och en säljare som fått ett krav riktat mot sig.
Om du känner dig osäker på vilken hjälp som behövs kan du alltid börja med rådgivning. Anser juristen att du kan driva ärendet vidare till domstol kan du antingen göra det själv eller ta fortsatt juridisk hjälp.
Tänk på! Vi på Boupplysningen kan inte bedöma om ett specifikt fall räknas som ett dolt fel eller inte. Är du osäker är det bäst att vända dig till mäklaren eller en jurist. Du får dock gärna berätta i kommentarsfältet nedan om erfarenheter som kan vara till hjälp för våra läsare!
Vanliga frågor om Dolda fel
Ett dolt fel i villa är sådant som köparen inte kunde ha upptäckt under sin besiktning av huset, trots en noggrann undersökning. Till exempel kan det vara konstruktionsfel eller vattenskador som inte syns på ytan och upptäcks först långt efter köpet.
I lägenhet med bostadsrätt är det högre krav på vad som räknas som ett dolt fel. Felet ska i så fall inte stämma med de uppgifter som säljaren gett, trots att säljaren bör ha känt till problemet. Är bostadsrätten i mycket sämre skick än vad som är rimligt är det också ett dolt fel.
Ja, reglerna om dolda fel gäller oavsett om köpet har skett via mäklare eller inte.
För fritidshus gäller samma regler som för övriga hus, det vill säga jordabalkens bestämmelser om dolda fel.
Priset på en dolda fel-försäkring beror helt på var du tecknar den och vad du vill ska ingå.
Ja, det går att lägga till en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det gäller i så fall dolda fel som visar sig senare och som inte säljaren kände till vid köptillfället.
I första hand ska du reklamera köpet till säljaren. Du kan även kontakta mäklaren för att få hjälp med hur du ska göra. För att kräva skadestånd eller sänkt pris på bostaden rekommenderas att kontakta en jurist.
Kommentarer
Hej
Jag köpte en bostadsrätt för två lånader sen och fick tillträde till den i början av januari
På visningen frågade jag om papper för toalett och om de var fackmässigt godkänd. Då sa de att jag skulle få alla papper och kvitton till toaletten
Innan jag skriver på slut kontraktet så upptäcker vi att fläkt och ventilation inte är godkänd och föreningen coh mäklaren kommer överens om ett tillägg i avtalet att säljaren får stå för att återställa fläkt och ventilation till senast slutet av januari
Säljare försöker vid tre tillfällen åtgärda felet men de blir bara större fel än vad de var eftersom de inte tar dit fackmässiga män för ventilation
Jag står här när nu och försöker åtgärda problemet själv
Jag har inte fått papper på toaletten förutom kvalitetsintyg för tätskikt
Inget på el installationer eller papper?
Dessutom flyttade jag in till lgh utan flyttstäd, smutsig var den. När jag påtalar detta så säger dom att det är städat och jag får stå för problemet
de har påstått att alla vitvaror är nya men inser att diskmaskin och frys kyl är begagnade
Vid avtalsskrivningen frågar jag mäklaren om säljarna förstår avtalet för de kan inte svenska då säger han att dom gör de t
Men nu k efterhand verkar det inte som det!
Misstänker att golvbrunn inte är bytt som intyget säger och att toaletten inte alls är fackligt utfört
De har spotlights i toaletten och de har sänkt taket med ca 1.5m
När jag på talar alla dessa saker så viftas allt bort. De har jag gjort sedan dag 1!
När jag skriver på avtalet får jag 1 nyckel till en bostad med tre dörrar
Frågar var alla nycklar är och säljarna säger att jag får kolla med tidigare säljare?
Hej!
Jag köpte en bostadsrätt för några månader sedan och lät göra en vanlig standardbesiktning inför köpet. Besiktningen var utan anmärkning. Badrummet var nyrenoverat med våtrumsintyg och en pax-fläkt hade installerats i utrymmet.
Nu har jag upptäckt flera fuktfläckar i en garderob där ventilationskanalen från badrummet går in vilket tyder på att ventilationskanalen inte är tät och det därför inte borde ha installerats en paxfläkt utan att först kontrollera ventilationskanalens täthet. Fuktfläckarna fanns inte där vid köpet. Huset är förvisso byggt på 40-talet och ventilationskanalerna är gamla men då installationen är ny så förväntar man sig ju att den ska fungera tillfredsställande och att lämpliga åtgärder har vidtagits vid installation. Ännu oklart om säljaren hade styrelsens tillåtelse till installationen. Är detta ett dolt fel?
Det är också så att månadsavgiften till föreningen har höjts kraftigt nästan direkt efter köpet och säljaren kände till den här höjningen med stor sannolikhet skulle ske då detta diskuterats i styrelsen. Jag informerades aldrig om detta och känner mig lurad då säljaren så uppenbart har undanhållit mig viktig information med avsikt. Är det något som säljaren borde ha upplyst mig om och som kan klassas som ett dolt fel?
Hej,
Jag köpte en bostadsrätt för tre månader sedan och jag hittade nyligen problem i den som jag tycker borde ha deklarerats vid försäljning.
Säljaren deklarerade i försäljningen att han inte kände till något fel i lägenheten i ”Frågor till köpekontraktet” och jag såg inga synliga problem vid besöket innan köpet.
Några veckor efter inflyttning hade vi ett introduktionsmöte med en medlem i föreningens styrelse och sedan fick vi ett exemplar av ett Besiktningsprotokoll som ägde rum 2015, där den tidigare ägaren (säljaren) fick besked om att reparera befintliga skador under golvet i badrummet (säljaren bodde i lägenheten sedan före 2015).
Problemen som upptäcktes var fukt under golvet runt en golvbrun, och orsakas av infiltration av vatten. I anmälan stod också att badrummet borde renoveras. Dessa skador är inte synliga från utsidan och det krävdes en inspektion från en kvalificerad tekniker för att avslöja dem.
Jag har skriftlig bekräftelse från säljaren att inga reparationer någonsin gjorts i badrummet efter Besiktningsprotokollet 2015.
Jag försökte hitta en lösning som involverade föreningens styrelse och säljaren, som nu uppger sig inte vara villig att betala för eventuella skadestånd.
Oavsett om denna situation skulle falla i fallet med dolda fel för mig (köparen), var det säkert av säljarens kännedom. Eftersom detta inte deklarerades vid försäljningen, vilka rättigheter kan jag förvänta mig att ha i detta fall, och vilka alternativ kan jag ha för att gå vidare?
Tack för alla råd.
Hej!
Jag sålde en lägenhet i mars 2020 (brf), idag får jag ett mail av köparen där denne påstår att diskmaskin är felaktigt elektriskt installerad och dem har behövt åtgärda detta genom att kontakta en elektriker som hittills gjort en kortvarig lösning som inte håller i längden. Detta påstår dem nu är ett dolt fel som jag är ansvarig för, BRF och mäklare står enligt dem på deras sida, även om jag under dem 3 åren jag bodde i lägenheten aldrig gjort några elektriska installationer eller andra renovationer i lägenheten.
Faller detta under dolt fel som jag borde ha åtgärdat?
Hej!
Jag och min sambo har köpt en villa och ska strax flytta in. I fastighetsbeskrivningen stod det att det fanns en centraldammsugare utan anmärkningar. De fanns även en frågelista som säljaren hade fyllt i där de kryssat i ”Nej” på om det fanns några ytterligare brister som köparen bör veta om.
När vi var på besök hos dem frågade vi om centraldammsugaren (efter kontrakskrivningen) och de sa att den finns men är inte använd på 15 år. Detta för att den är installerad på vinden och att om man använder den under kalla perioder på året så skickas varmluft upp i rören på vinden och det bildas kondens. Detta anser vi vara ett dolt fel.
1. De visste om bristen och felet innan försäljningen utan att påpeka det.
2. Vi kunde inte ha märkt felet då vi köpte villan under sommaren och bristen är enbart påtaglig under kalla perioder av året.
3. Det är inte uppenbart i förhållande till ålder och skick på huset (som är från 85 och upprenoverat).
4. Det användes som argument till att öka marknadsvärdet av huset.
Vi försöker hitta en lösning tillsammans med säljaren om att de tar fram en offert för vad det skulle kosta att åtgärda bristen (isolering osv). Men de har svårt att gå med på att stå för kostnaden av hela offerten. De vill inte riskera att betala mer än vad det skulle kunna kosta. Vi hävdar att vi skulle kunna ta det längre och få skadestånd, men vill helst lösa det offert-vägen, vilket är billigare för dem.
Om vi skulle behöva ta det vidare, med skadestånd osv, har vi rätt i frågan?
Mvh Martin
Har köpt ett hus för 1år sedan. Nu visar det sig att avloppsrören på toaletten är bristfälliga mycket kallk och blir lätt stopp. Kan man hävda det som dolt fel?
Hej
Sålde ett hus för 9 år sedan men huset har bytt ägare igen , gäller då det att jag
fortfarande kan bli skyldig för något dolt fel (som jag självklart inte kände till) ?
Inte för att en sådan situation har uppstått men vi har diskuterat det här på min arbetsplats
MVH Peter
Hej,
Jag sålde ett hus för ett tag sedan. Jag har inte själv bott i det, så gjorde det klart för köparen att jag inte visste vad som fungerade och inte fungerade.
Nu ett halvår senare kommer köparen och kräver mig på kostnader för diskmaskinen. Den var tydligen inte inkopplad.
Huset och dess inredning håller väldigt låg standard. Vitvaror, mm, skulle jag uppskatta är ifrån 80-90 talet.
Borde inte detta falla under undersökningsplikten?
MVH
Martin
Hej,
Jag och min sambo köpte en bostadsrätt för mindre än en månad sedan och helgen efter tillträdet märkte vi att klinkers runt en väggfasttoalett hade spruckit. Det var ingenting vi märkte på visningen eller direkt när vi flyttade in. Efter samtal med plattsättare sa det att det beror på att toaletten är felmonterad där den är fäst i armaturen och att den då sviktar lite när man sätter sig på den.
Vi är nyfikna på om detta är ett dolt fel då de spruckna kakelplattorna hade varit lätt upptäcka (om de fanns under visningen) men felmontaget är svårt att se.
Badrummet är i övrigt nyrenoverat sedan 2018 och det verkar som att det är den säljarens säljare som har utfört renoveringen själv.
Hej!
Vi har bott i vår bostadsrätt i lite mer än 3 år. Ingen OVK-kontroll har gjorts under vår tid i lägenheten och det har inte heller gjorts någon kontroll från upplysning av tidigare ägare under de 4 åren de bodde i huset. Nu påstår bostadsrättsföreningen att vi står skyldiga till fel i ventilationen pga ombyggnad i kök och badrum som inte har gjorts av oss. Renovering av kök och badrum ska ha gjorts av en tidigare ägare av lägenheten hela 10 år innan vi köpte den och flyttade in.
Nedslag enligt ventilationskontroll:
• Kök Frånluftsdon är ej ansluten mot skorstensanalen. Kanalen frisuger bakom vägg
• Badrum frånluftsdon är inte helt ansluten mot kanal. Kanalen frisuger ovan sänkt undertak
Inget av detta går inte att se. Föreningen påstår att vi måste åtgärda dessa fel omgående då det inte är fullgod ventilation i fastigheten pga oss, påstår de. Vi har som sagt inte gjort någon renovering eller ombyggnation och såvida inte brutit mot någon lagbestämmelse.
Vi anser att vi inte ska hållas ansvarig för eventuellt felaktigt montage som tidigare bostadsrättsägare gjort 10 år innan vi köpte och flyttade in i lägenheten, detta är ju något som inte mäklaren nämnde vid visning och under en visning hade vi inte möjlighet att se hur det ser ut bakom väggar och under tak så detta måste väl ändå gå under dolt fel? En fråga som inställer sig är om inte ombyggnaden som tidigare ägare gjorde blev besiktigad, och godkänd? I så fall blev det ju godkänt, och kan väl inte nu klassas som byggfel. Och om ingen besiktning, så har dåvarande styrelse brustit i sin tillsyn.
Hälsningar
Malin
Hej
Jag har köpt en bostadsrätt för 4 månader sedan, nu har jag upptäckt att bänkskivan vid diskmaskinen har lyft ca 1cm. Jag kontaktar mäklaren och skickar även ett kort för att visa hur det ser ut även hon konstaterar att det stämmer. Kontaktar därefter säljaren som uppger att hon inte sett det, men hon säger också att hon inte använt diskmaskinen så mycket.
När jag tittar noggrant så ser jag att dom har limmat fast skivan som är i massivt trä samt att ångskyddet ligger löst ovanpå diskmaskinen. Detta kunde jag inte se vid visningen av lägenheten, Man har alltså gjort helt fel eftersom en massiv skiva aldrig ska limmas utan skruvas, information från försäljare av bänkskivor.
Om ni inte kan svara på om det går som dolda fel vart kan jag vända mig?
Hälsning
Nina
God afton.
Vi köpte vår villa förra sommaren och i våras så noterade vi att golvet i gillestugan började bångna och svikta på en stor punkt.
Efter några turer med försäkringsbolaget så kom en besiktningsman ut och undersökte (okulärt och med mätinstrument för fukt), han gissade på att det var pga det som Anticimex hade skrivit i sitt besiktningsprotokoll innan husköpet, att viss förhöjd fuktnivå var under trapp och vid badrum/dusch i källaren.
Detta visste vi sedan tidigare och har pga detta aldrig använt det badrummet eftersom vi hade planer på att renovera om det. Då detta redan var anmält i besiktningsprotokoll så lades ärendet ner.
Då vi ej var övertygade om att det var på grund av ev rör från ett badrum som vi aldrig använt under året som gått sedan vi köpte huset så tog vi hit en annan firma som bröt upp golvet och de kunde konstatera att fuktproblemet som vi hade drabbat av berodde på att platonmattan var monterad upp mot vägg och fixerade med spackel mot vägg och vävtapet. Det fanns även gott om vatten ovanpå platonmattan vilket gått upp i cellplasten samt golvspånskiva och parkett golvet.
Värt att nämna är att fastigheten har haft flertalet översvämningar i källaren/gillestugan pga felaktig lutning på avloppsrören. Detta visste inte mäklaren om då säljaren ej informerat om detta. Enl. utsago från grannar så efter senaste översvämningen så hade några lokala ”stjärnor” gjort arbetet i gillestugan, dvs ej fackmannamässigt utfört vilket visat sig nu.
Är detta ett dolt fel eller är det ett rent försäkringsärende?
Hej!
Jag köpte en bostadsrätt för 4 månader sedan. I energideklarationen som är gjord 2018 står det att radonmätning ej utförd. När jag nu ringer kommunen visar det sig att det finns en radonmätning gjord 2012 och byggnanden innehåller blåbetong med ganska höga värden som de försökt åtgärda med ventiler i fönster. Detta visste säljaren om som bott där länge men undanhöll det i deklarationern och sa inget om det heller. Är inte detta ett dolt fel med tanke på att det står fel i energideklarationen. Hade jag vetat detta hade jag inte köpt lgh. Hur går man tillväga? Kontaktar säljaren med avdrag på priset? Eller kontakta en jurist?
Hej, jag köpte radhus äganderätt och efter ett år räddning tjenst upptäckte att tak har inte godkänt brand tätt melan taket och vi måste göra lite förändringar som från början borde kostar oss 30000kr men när bygg firma började göra det dom upptäckte att är extremt mycket svartmögel på vinden och stor shans att ska hela taket måste göra om. I sånt fall 15 husägare i våran samfällighet måste betala runt 120000 tusen var . Kan man klassas de som dolda fel, brist på brandsäkerhet och svartmögel. Tack.
Hej!
En bekant till mig köpte en bostadsrätt för ett år sedan. Bostaden hade klinker i hallen och köksgolvet som de boende nyligen hade lagt själva. De pekade på att lite fog hade släppt på ett ställe på golvet men att det ska gå att fylla i.
Jag som jobbar som plattsättare åkte förbi och kollade på golvet efter att de berättat att mer fog släpper till och med när de dammsuger golvet. Jag går över och kollar och knackar på golvet och märket att det är bom (plattorna har luft under) över i princip hela golvet.
Detta lär innebära att plattorna förmodligen kommer släppa helt inom tid och att det inte är fackmässigt utfört. Går det att få kompensation för?
Hej!
Har nyligen sålt vårt hus. Köparen vill nu efteråt ha ekonomisk kompensation för att de anser att carporten inte lodar rätt, att altanen är underdimensionerad och att poolen är skev. Detta är inget vi har dolt eller undanhållit utan hade lätt kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, således utrymmen som du lätt kan komma åt och undersöka. Inget är något heller som vi anser är brister utan har fungerat optimalt under tidigare 14 år. Vi utförde en besiktning innan försäljning och de brister köparen nu anmält till försäkringsbolaget är bedömda och inget som försäkringen täcker. Kan altan, carport och pool ses som ett dolt fel? Kan vi som säljare bli ersättningsskyldiga för något köparen anser som brister och som de hade kunnat upptäcka innan köpet genomfördes?
Tacksam för svar
Hej, Köpte 2013 ett nybyggt radhus (villa), byggår 2011 (jag är första ägare). Redan från början påpekade jag en trög förrådsdörr i en utbyggnad från huset, även omnämnt i slutbesiktningen ett par år senare. Jag har genom året påpekat detta vid flera tillfällen då dörren tillslut inte gick att stänga. Jag föreslog att anledningen var att marken och därmed förrådet och verandan sjönk pga dåligt markarbete. Nu har byggherren tillslut insett att jag hade rätt och har påbörjat åtgärder på hela radhuslängan, dvs på fler hus. När man nu skruvar bort delar av verandan hittas fler felaktigheter i form av felaktig bäring på altankonstruktionen mm. Felaktigheterna åtgärdas (delvis) men min fråga är vad jag har rätt att ställa för krav på återställandet av altangolvet. Flera golvbrädor har gått sönder när man tagit bort dem och byggherren menar att man bara ersätter dessa vilket kommer att skapa en ”mosaik” av gamla och nya brädor. Jag anser att man ska byta ut alla brädor för att skapa ett enhetligt golv. Hade man åtgärdat problemet redan när jag började påpeka det hade säkert planken gått att ta bort och skruva tillbaka utan större skada men nu har man envist förhalat ärendet. Tack på förhand!
Hej,
Vi sålde en nyrenoverad bostadsrätt i januari 2020. Nu har köparen återkommit då det uppkommit några sprickor på väggarna. Det ska tilläggas att dessa inte fanns vid överlåtelsen av lägenheten och inget som vi som säljare kunnat veta ska uppstå. Huset som lägenheten ligger i är ett betonghus från 50-talet och kan därför beror på sättningar i huset osv.
Vilka skyldigheter har vi som säljare?
Hälsningar
Erika
Hej.
Har nyligen köpt en bostadsrätt med ett inbyggt badkar i badrummet.
Först efter inflytt inser jag att det inte finns någon servicelucka för att nå avloppet. Vet inte hur pass tydligt en sådan lycka ska vara utmärkt eller om den kan döljas bakom en lös kakelplatta för att smälta in men det var inget jag tänkte på under visning och undrar därför om det är att betrakta som ett dolt fel eller helt enkelt min skyldighet att påvisa innan köp?
//robert
hej har nyligen skrivit på ett kontrakt för bostadsrätt och efter en vecka mejlar föreningen mig och det visar sig att det finns vattenskador i lägenheten som säljaren både dolt för mig och mäklaren! efter att jag pratat med mäklaren så visar det sig att säljaren och föreningen har en tvist och båda skyller på varann, föreningen säger att badrummet inte är renoverat rätt medans säljaren säger att föreningen gjort skadan då det ändrat på något rör i köket! min inflyttning skulle vara 1maj 2021 men det behövs minst 6-8veckor för torkning och nytt badrum samt nytt golv i ett sovrum. mäklaren vill att jag ska ta hjälp av en jurist som kommer kosta mig en massa pengar för att dom inte kan komma överens.