Dolda fel försäkring

Uppdaterad: 2 maj, 2023

En dolda fel försäkring tecknas vanligtvis av säljaren till en bostad. Skulle köparen upptäcka dolda fel, och kräva ersättning för detta, kan försäkringsbolaget bistå med utredning i frågan och betala köparens ersättningskrav. Försäkringen ersätter även för eventuella domstolskostnader om ärendet skulle gå så långt. 

Dolda fel försäkringar tecknas främst vid försäljning av villor och fritidshus men kan även tecknas vid försäljning av bostadsrätter. Det skiljer däremot i villkoren beroende på boendeform. 

Vad är dolda fel?

Vid en försäljning har säljaren skyldigheter att uppge all information som finns om bostaden. Det innebär därmed att eventuella felaktigheter ska påpekas så att mäklaren kan vidarebefordra denna information till eventuella spekulanter. 

Köparen har även skyldighet att genomföra en noggrann undersökning av bostaden. Detta för att upptäcka eventuella fel. Många väljer även att köpa in denna hjälp av en besiktningsman. 

Läs mer: Köparens undersökningsplikt🔗

Det kan ändå uppkomma situationer då fel upptäcks flera år efter att köpet genomfördes. Det är dessa fel som kallas för dolda fel. De behöver uppfylla följande kriterier. 

1. Säljaren visste inte om det vid överlåtelse

Att undanhålla, eller ge missvisande, information kan innebära skadeståndskrav. 

2. Köpare borde rimligtvis inte upptäckt det vid undersökning

Om köparen rimligtvis borde ha upptäckt felet ingår det i köparens undersökningsplikt. 

3. Felet ska ha funnits vid överlåtelsen

När det upptäcks ska det gå att bevisa att felet rimligtvis har funnits när överlåtelsen av bostaden genomfördes. Har det troligtvis uppstått efter denna tidpunkt är det enbart köparens egen försäkring som kan ge ersättning. 

4. Felet är inte rimligtvis förväntat 

Det är självklart stor skillnad på vad man kan förvänta sig av en bostad byggd 2021 i förhållande mot en bostad som är byggd 1921. Felet behöver alltså sättas i proportion till byggnadens ålder och skick.  

5. Felet måste vara av större karaktär

Med ”större karaktär” menas att ”felet kan antas ha påverkat fastighetens marknadsvärde om det hade varit känt innan köpet” (Fastighetsbyrån.se).

4. Anmälan ska ske skyndsamt

Anmälan om dolda fel ska ske skyndsamt efter att det har upptäckts eller borde ha upptäckts. Det går alltså inte att kräva ersättning om ett fel upptäcks och ersättningskrav ställs mot säljaren flera år senare. 

Läs mer: Vad är dolda fel?🔗

Dolt fel kräver ersättning

Vid en husförsäljning är säljaren ansvarig för eventuella ”dolda fel” under de kommande tio åren. För en bostadsrätt gäller däremot enbart två år. Skulle köparen upptäcka ett sådant fel kan alltså ersättningskrav ställas mot säljaren inom ovan nämnda tidsperioder. 

För att undvika dessa ersättningskrav tecknar många en dolda fel försäkring. Om säljaren inte har någon sådan försäkring finns valet att antingen betala enligt köparens krav eller bestrida kravet. Om kravet bestrids kan köparen ta frågan till domstol vilket kan innebära mycket höga kostnader för den som förlorar målet.  

(Fastighetsbyrån Dalarna – Vad är en dolda fel-försäkring?)

Dolda fel försäkring – 3 delar

En dolda fel försäkring kan delas upp i tre delar, besiktning, utredning och ersättning. Här beskrivs dessa delar och vad de innebär för köpare och säljare. 

Besiktning

Det vanligaste är att en besiktning först sker av bostaden. Det är sedan denna besiktning som delvis ligger till grund för premien för försäkringen. 

Besiktningsprotokollet kan visas för både mäklare och eventuella köpare. Detta för att påvisa att en besiktning har skett. Flera mäklare samarbetar även med besiktningsföretag och väljer att markera upp bostadsannonserna med ”besiktad” om en sådan undersökning har skett. 

OBS – Att köparen tar del av undersökningsprotokollet innebär inte att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt. Det kan enbart ske om det är köparen som är beställare av en besiktning. 

Utredning

I det fall som köparen upptäcker ett dolt fel och kräver ersättning för detta utreder försäkringsbolaget om köparen har rätt till ersättning. Det kan exempelvis vara ett fel som köparen anser vara dolt fel men där skadan kan hänvisas till normalt slitage eller liknande. 

Ersättning

Sista steget är att försäkringsbolaget drar slutsatsen att det handlar om ett dolt fel och att ersättning därmed ska betalas till köparen. Anser de däremot att ersättningsbeloppet är för högt kan en förhandling med köparen påbörjas. 

Det absolut vanligaste är att parterna kommer överens men i det fall de inte kommer överens kan ärendet dras till domstol eller skiljeförfarande. Även i detta fall företräder försäkringsbolaget sin försäkringstagare samt ersätter eventuella domstolskostnader eller liknande. Ersättning kan alltså ske för:

• Ersättningsbelopp till köparen
• Kostnad för domstols- eller skiljeförfarande
• Ersättning för det fel som ligger till grund för att köparen kan häva köpet

Att jämföra / tänka på 

Som med alla försäkringar skiljer det sig i omfattning, villkor och begränsningar hos de olika dolda fel försäkringarna som kan tecknas i Sverige. Några punkter som skiljer dem åt presenteras nedan och vid osäkerhet rekommenderas att frågan lyfts med aktuell mäklare. 

Lägsta krav för ersättning

Försäkringen kan ha ett lägsta ersättningskrav som måste vara uppfyllt för att den ska kunna utnyttjas. Om köparen kommer med ett krav på exempelvis 5 000 kronor, och hänvisar till dolda fel, kommer försäkringen inte kunna användas om lägsta ersättningskrav är 10 000 kronor. 

Högsta ersättningsbelopp

Det förekommer olika ersättningsmodeller. Detta med exempelvis självrisk, fasta ersättningsnivåer och liknande. En del ger ersättning för hur mycket priset hade sjunkit i värde på bostaden vid försäljning medan andra ersätter för åtgärden. Alla försäkringar har dessutom ett högsta ersättningsbelopp på exempelvis en eller två miljoner.  

Självrisk

Självrisk är den del av köparens krav som säljaren behöver betala själv. Är kravet på 100 000 kronor och självrisken på 10 % måste säljaren alltså betala 10 000 kronor. 

Undantag

Det finns alltid undantag då försäkringen inte gäller. Läs därför alltid igenom försäkringsvillkoren noga så att du är väl insatt i vad som gäller. Exempel på vanliga undantag är:

• För fel som säljaren vetat om men som inte berättat om till besiktningsmannen. 
• För eventuella fel på byggnaden som uppstått efter att besiktningen har genomförts. 
• Felaktigheter på SPA-bad 
• Elsystem som installerats av en person som inte är behörig fackman
• Tomtmark
• Skorsten, eldstad
• Vattenkvalité & vattenkvantitet

Exempel – Försäkringsnivåer

För att visa på att dolda fel försäkringen kan tecknas på olika nivåer presenteras ett exempel från försäkringsbolaget Gar-Bo nedan. De erbjuder försäkringen på tre valbara nivåer:

Enkel

Försäkringen kan tecknas utan besiktning och omfattar ersättning på maximalt 1 miljon kronor. Gäller enbart huvudbyggnad och ”vidbyggt garage eller carport”.

Standard

Försäkringen kräver deras ”överlåtelsebesiktning Standard” eller liknande och kan tecknas på 1, 1,5 eller 2 miljoner som totalt ersättningsbelopp. Gäller även komplementbyggnader så som attefallshus och gästhus. 

Plus

Försäkringen kräver deras ”Överlåtelsebesiktning Plus” eller liknande och kan tecknas på 1, 1,5 eller 2 miljoner som totalt ersättningsbelopp. Ersätter även vid ”fel på riskkonstruktion som föranlett följdskada”. Dessutom även ”fel som besiktningsmannen uppenbarligen borde ha upptäckt vid besiktningstillfället” 

(De försäkringspaket som presenteras ovan ska enbart ses som exempel på att försäkringsbolagen kan erbjuda denna försäkring på olika nivåer. Ersättningar och annan information kan ha ändrats sedan 2023 då denna artikel publicerades)

Försäkringstid

En dolda fel försäkring gäller i tio från att bindande kontrakt har skrivits under av köpare och säljare. För bostadsrätt gäller två år. Något erbjudande om förlängning, som sker med de flesta andra försäkringar, kommer inte att skickas ut. Detta utifrån att köparen inte kan kräva ersättning efter denna tidsperiod. 

Kostnad

Kostnaden för en dolda fel försäkring beror primärt på resultatet av den besiktning som genomförs. Därmed påverkar bland annat eventuella brister som upptäckts, husets ålder och storlek. 

En vanlig prisnivå är på mellan 10 000 kronor och 30 000 kronor. Erbjuder försäkringsbolaget en premie som är väsentligt högre bör de kunna förklara vad som ligger bakom den högre premien. 

Ger inte 100 % skydd

Det är lätt att uppfatta en dolda fel försäkring som ett 100 % skydd mot ersättningskrav vid dolda fel. Men så är inte fallet.  

I likhet med alla andra försäkringar ger de ersättning enbart utifrån gällande försäkringsvillkor. Det kan alltså förekomma en situation där köparen kräver ersättning och försäkringsbolagets utredning kommer fram till att någon ersättning inte bör betalas ut. Men det är inte alltid samma sak som att köparen har fel i sitt krav. Detta utifrån att försäkringsbolaget utgår från försäkringsvillkoren – inte Jordabalken (som reglerar dessa avtal vid fastighetsköp). 

Skulle köparen driva ärendet vidare till domstol kan det alltså innebära att köparen får rätt. I det fall som försäkringsbolaget nekar ersättning är det alltså viktigt att kontrollera vad som är orsaken till detta. Hänvisar de enbart till försäkringsvillkoret eller har de belägg från Jordabalken?

Om en säljare har en dolda fel-försäkring eller inte påverkar i sig inte din rätt att få ersättning för dolda fel med stöd av lag./Bostadsjuristerna.se

Köpa dolda fel försäkring 

Det är mycket vanligt att mäklare erbjuder dolda fel försäkring i samband med att de hjälper till vid en bostadsförsäljning. De har i regel samarbete med företag som erbjuder besiktning, juridisk hjälp och liknande service. 

Det är även möjligt att teckna försäkring direkt hos företag som erbjuder denna tjänst så som Anticimex & Gar-Bo exempelvis. Även om det finns olika namn på försäkringen så innehåller generellt liknande delar. Exempel på namn är:

• Säljarförsäkring
• Dolda fel försäkring
• Säljaransvarsförsäkring
• Skyddat Köp
• Varudeklarerat
• Överlåtelseförsäkringar

Vid osäkerhet vilka tjänster som ingår bör försäkringsbolaget kontaktas så att de kan förtydliga vilket ekonomiskt skydd som försäkringen ger. Mäklaren kan i regel även ge svar på de flesta frågor.  

Är friskrivningsklausul ett alternativ?

En friskrivningsklausul i köpekontraktet innebär att säljaren friskriver sig från ansvar för eventuella dolda fel. Med en sådan klausul har alltså inte köparen någon rätt att kräva ersättning. Är det ett alternativ till dolda fel försäkring – både ja och nej.

Friskrivningsklausul är ett alternativ om målet för säljaren enbart är att känna sig trygg i att köpare inte ska kunna ställa ersättningskrav i framtiden. Däremot innebär det även en större risk för köparen vilket tydligt kan påverka priset på bostaden. 

Friskrivningsklausul är inte ett alternativ om målet är att skapa trygghet för köpare och säljare och på detta sätt även påverka slutpriset positivt. Visserligen kan kostnaden vara 5 – 10 000 kronor men det ska ställas i förhållande till hela försäljningssumman. Skillnaden är troligtvis bara ett enda bud i budgivningen.