Köparens undersökningsplikt
Uppdaterad: 19 september, 2022
Undersökningsplikten innebär att du som köpare måste undersöka en bostad innan köp. Den gäller vid både köp av villa, som regleras i jordabalken, och vid köp av bostadsrätt, som regleras i köplagen, men skiljer sig lite åt i de båda lagrummen. Som köpare är det viktigt att ta undersökningsplikten på allvar. Missar du ett fel som du borde upptäckt kan det bli kostsamt.
Innehåll
Köparens undersökningsplikt vid köp av villa
Köp av villa, som i lagens mening klassas som fast egendom, regleras av jordabalkens fjärde kapitel – den så kallade lagen om köp av fast egendom. I lagen finns ingen uttrycklig undersökningsplikt utan den framträder istället genom att läsa jordabalkens fjärde kapitel 19:e paragrafs andra stycke. Där står följande:
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Bestämmelsen utgör inte en skyldighet för köparen att undersöka, det står dig som köpare helt fritt att avstå en undersökning. Men det är köparen som ansvarar för sådana fel som den borde ha upptäckt vid en undersökning. Skulle du till exempel köpa en villa med en synbar fuktskada i källaren som du upptäcker först när du flyttat in i villan kan du inte få ersättning för den.
Undersökningsplikten ställer höga krav
Köparens undersökningsplikt ställer förhållandevis höga krav på köparen. Köparen förutsätts vara en kunnig person som ska utföra en noggrann undersökning. Med en kunnig person menas en normalt bevandrad och erfaren lekman. Högsta Domstolen har uttalat att en normalt bevandrad köpare till exempel bör känna till att blåbetong alstrar radon och att dålig ventilation kan ge upphov till skador.
Eftersom undersökningsplikten ställer så höga krav på köparen väljer många att anlita en fackman som kan genomföra undersökningen åt köparen.
Köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt
Köp av bostadsrätt klassas, enligt vissa paradoxalt nog, som köp av lös egendom och faller därför under köplagens regler. Precis som i lagen om köp av fast egendom innehåller inte köplagen någon uttrycklig undersökningsplikt utan plikten framgår genom köplagens 20:e paragraf. Paragrafen, som i vissa avseenden skiljer sig från den i jordabalken, lyder så här:
Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.
Vid köp av bostadsrätt har köparen alltså undersökningsplikt endast i vissa situationer. För det första har köparen undersökningsplikt om köparen väljer att undersöka bostadsrätten innan köpet. Gör köparen en undersökning ska den alltså vara grundlig. För det andra har köparen undersökningsplikt om säljaren begär att köparen ska undersöka bostadsrätten innan köpet. Om säljaren uppmanar dig att undersöka bostadsrätten innan köp ska du som köpare alltså göra det.
Kommentarer
Vid köp av bostadsrätt, vad händer inte gör undersökning innan köp och inte heller uppmanas av säljaren att göra det? Och vad händer om det i efterhand upptäcks ett fel eller en skada i tex ett badrum?