Kallhyra och varmhyra

Kallhyra innebär att värme, vatten och el betalas av hyresgästen. Det kan anses vara rättvist eftersom alla betalar för egen förbrukning. Det finns däremot flera negativa faktorer med kallhyra vilket är orsaken till att bara en liten del av hyreslägenheterna i Sverige har det. 

I denna artikel skriver vi om skillnaden mellan kall- och varmhyra samt fördelar och nackdelar med dessa alternativ. 

Kallhyra eller varmhyra?

Det absolut vanligaste är att värme och varmvatten ingår i hyran medan el betalas individuellt. Det kallas för ”varmhyra” även om det i avtalet bara anges med ”hyra” eftersom det anses som standard. 

Om värme, varmvatten och el, eller bara värme och el, inte ingår kallas det för kallhyra. Den summa som betalas per månad är därmed för en kall bostad. Det är sedan upp till hyresgästen att betala för eventuell uppvärmning. 

Vanligast med varmhyra

Majoriteten av alla svenska bostäder hyrs ut med kallhyra. Det är enbart via privata bostadsföretag eller vid hyra av privatpersoner. På årsstämman 2023 valde Hyresgästföreningen att ”aktivt verka för att fasa ut lägenheter med kallhyra”. Detta utifrån de negativa konsekvenser som dessa avtalsvillkor resulterar i, vilka beskrivs utförligare längre ner i artikeln. 

Alternativ – individuell mätning (IMD)

Ett alternativ till kallhyra är hyresrätter med individuell mätning (IMD). I detta fall mäts varje bostads förbrukning av värme vilket debiteras automatiskt på månadshyran. Denna tekniska lösning brukar kallas för varmhyra även om värmen betalas individuellt. Detta utifrån att personen varken tecknar eget avtal med värmeleverantör eller kan påverka värmekälla. Däremot betalas enbart den egna förbrukningen. 

Olika kostnad – inom flerfamiljshus

Kallhyra och IMD kan uppfattas som mest rättvist utifrån att alla betalar för den värme som de förbrukar. Men inom ett flerfamiljshus är det inte hela bilden. Värme går uppåt vilket kommer att missgynna de som bor på bottenplan. Detsamma gäller att lägenheter i hörn kan kräva mer värme än de som ligger ”mitt i” fastigheten.  

Kallhyra enligt Jordabalken

I Hyreslagen (Jordabalken kap 12) anges varken varmhyra eller kallhyra. Villkoren regleras däremot i paragraf 19. Där anges att ett fast hyresbelopp måste framgå i hyresavtalet. Däremot finns undantag för ersättningar för ”uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgift för vatten och avlopp” om:

• Avtalet anger beräkningsgrunder för dessa kostnader
• Lägenheten finns i ett en- eller tvåfamiljshus, exempelvis en villa. 
• Avgiften påförs efter individuell mätning

Om dessa kostnader ska betalas av hyresgästen måste det framgå i hyresavtalet. Det måste även framgå hur beloppet i så fall ska beräknas.  

Att enbart ange ”kallhyra” i hyresavtalet kan alltså ligga till grund för juridiska problem då begreppet inte nämns i Jordabalken och kan tolkas på något olika sätt. 

Fördelar med kallhyra

Fördelarna med kallhyra är nackdelarna med varmhyra.

• Möjlighet att påverka månadskostnaden

Om hyresgästerna debiteras individuellt för värme kan de själva påverka sin månadskostnad för boendet. Detta genom att exempelvis sänka temperaturen i bostaden, hålla dörrar och fönster stängda osv. 

• Mer rättvist

Vid kallhyra betalar varje hyresgäst för dess eget behov av värme vilket kan anses vara rättvist. Vid varmhyra kommer en del av hyran gå till den totala kostnad som hyresvärden betalar för värme för boendet. Alla betalar därmed lika mycket oavsett hur mycket värme de varit i behov av. 

Nackdelar med kallhyra

Nackdelarna med kallhyra är fördelarna med varmhyra.

• Inget incitament för hyresvärden att förbättra

Eftersom hyresvärden inte betalar för värmen finns inget ekonomiskt incitament till att byta fönster, renovera element och värmeisolera bostaden. Risken finns därmed att dessa renoveringar inte prioriteras vilket gör att hyresgästen får betala onödigt mycket för värme. 

Detta är även en vanlig kritik som brukar framföras inom branschen gällande varför bostadsföretag bör prioritera varmhyra. 

• Svårt att påverka värmeförbrukning

Boende i hyresrätter har ofta svårt att påverka värmeförbrukningen. Detta utifrån att det är hyresvärden som har ansvar för, och bekostar, exempelvis fönsterbyte och renoveringar. Som hyresgäst får man inte utföra dessa åtgärder utan godkännande av hyresvärden. Det blir därmed svårt att påverka värmekostnaden. 

• Varierande kostnad över året

En bostads värmekostnad varierar självklart över årets månader. Under kalla vintermånader kan därmed totala månadskostnaden bli betydligt högre än under de varmare sommarmånaderna. Det blir alltså svårare att planera sin egen ekonomi med kallhyra då värmekostnaden kan variera kraftigt. 

Kall- eller varmhyra vid beräkning av skälig hyra

När en skälig hyra beräknas inför uthyrning av bostadsrätt, hus eller hyresrätt i andrahand gäller följande:

• Bostadsrätt: Månadsavgift och eventuella driftkostnader räknas in i beräkningen av skälig hyra.
• Hus: Driftkostnader räknas in i beräkningen av skälig hyra.
• Hyresrätt som hyrs ut i andra hand: Andrahandshyresgästen ska betala samma hyra som föstahandshyresgästen. Om Förstahandshyresgästen betalar en varmhyra ska alltså även andrahandshyresgästen göra det, och vice versa.