Besiktning vid hyra & uthyrning av bostad
Uppdaterad: 17 september, 2024
Med besiktning före, och efter, uthyrning av en bostad blir det tydligt vilka skador som uppkommit under hyresperioden. Dessa förväntas hyresgästen antingen åtgärda eller ersätta ekonomiskt.
Denna artikel beskriver hur och när en besiktning sker, när hyresvärden kan kräva skadestånd och hur hyresgästen kan agera om skadeståndet upplevs felaktigt.
Innehåll
Vad är besiktning?
Besiktning innebär att hyresvärden kontrollerar bostadens skick när hyresgästen flyttar ut. Om det upptäcks skador, utöver normalt slitage, kan hyresgästen behöva åtgärda dessa alternativt betala ersättning till hyresvärden.
Det vanligaste är att detta sker vid utflyttning varpå bostaden även blir kontrollerad inför att nästa hyresgäst ska flytta in. I vissa fall behöver däremot besiktning ske inför inflyttning. Det gäller exempelvis vid nybyggnation eller vid tillfällig andrahandsuthyrning.
Frivillig och avtalad
Det finns ingen lagtext i vare sig Hyreslagen eller Lagen om uthyrning av egen bostad som anger att besiktning måste ske. Om det inte framgår i hyresavtalet att det ska ske kan alltså hyresvärden neka hyresgästen denna kontroll.
Det är däremot mycket vanligt att hyresvärden gör besiktning då bevisbördan hamnar på hyresvärden i det fall som ett skadeståndskrav senare skulle riktas mot hyresgästen.
(Lägenhetsbesiktning – Hur går det till?”
Besiktning före uthyrning
Det vanligaste är att besiktning sker när hyresgästen flyttar ut. Detta protokoll ligger både till grund för eventuellt ersättningskrav mot förgående hyresgäst samt dokumenterar bostadens skick inför inflyttning av ny hyresgäst.
Av denna anledning är det inte alltid som den nya hyresgästen får något protokoll. Det går däremot att kontakta hyresvärden och fråga om kopia på protokollet för att vara säker på att samtliga skador verkligen är noterade. Hyresvärden har däremot inte något juridiskt krav att lämna ut det.
Utan protokoll – Dokumentera själv
Får du inte något protokoll, från när tidigare hyresgäst flyttade ut, eller om hyresvärden vägrar att göra besiktning, bör du själv dokumentera bostaden efter egen förmåga. Filma och fota väggar, tak, golv, vitvaror och badrum. Du kan även meddela din hyresvärd att du gjort detta.
Vid ett eventuellt skadeståndskrav är det visserligen hyresvärden som har bevisbördan men som hyresgäst kan det vara en trygghet att ha dokumentation tillhanda om en tvist skulle uppstå.
Viktigt vid andrahandsuthyrning
Vid andrahandsuthyrning bör hyresgästen alltid önska besiktning och kopia på besiktningsprotokollet. Risken att en tvist uppstår kan nämligen anses vara större än när ett förstahandskontrakt finns med ett stort fastighetsbolag.
Många privatpersoner vet inte hur de ska tolka ”normalt slitage” och vid vilka tillfällen som hyresvärden har rätt att begära ersättning. Att ha dokumenterat hur bostaden såg ut inför inflyttning minskar i alla fall risken för denna tvist.
Besiktning efter uthyrning
Efter att uthyrningsperioden är slut sker i regel en besiktning. Det kan även föregås av en förbesiktning vilket gör det enklare för hyresgästen att åtgärda eventuella fel.
Förbesiktning
Flera stora fastighetsbolag tillämpar förbesiktning. Det innebär att de besiktar bostaden några veckor innan uppsägningstiden löpt ut. De kan därefter underrätta hyresgästen, skriftligen, vilka skador som behöver åtgärdas.
På detta sätt kan hyresgästen åtgärda detta på egen hand för att undvika den extrakostnad som annars kan uppstå om hyresvärden åtgärdar felen efter utflytt.
(Förbesiktning – Bostadsstiftelsen Platen)
Slutbesiktning
Den slutgiltiga besiktningen sker i regel i samband med, eller kort efter, att avtalet löpt ut och hyresgästen lämnat in nycklarna. Det sker på ett liknande sätt som vid en eventuell förbesiktning (se rubrik ovan). Skillnaden är att hyresgästen inte har någon möjlighet att på egen hand åtgärda eventuella skador utan är tvungen att betala för eventuella åtgärder via en slutfaktura från hyresvärden.
Checklista eller bindande avtal?
Hur besiktningsprotokollet upprättas och är utformat avgör dess juridiska betydelse. Det går förenklat att dela in dem i ”checklistor” eller avtal.
Checklista
En del hyresvärdar använder protokollet som en enkel checklista. De noterar skicket på bostaden utifrån en färdig mall där bostad, vitvaror, element och annat kontrolleras. Checklistan kan upprättas utan att hyresgästen är med då det inte är ett bindande avtal.
Finns det skador som hyresgästen förväntas betala för sammanställer hyresvärden detta i ett krav och skickar en separat faktura alternativt lägger kostnaden på kommande hyresavi.
Om hyresgästen inte håller med
Om hyresgästen anser att kravet är orimligt behöver fakturan bestridas. Det sker genom att skriftligen meddela hyresvärden att fakturan bestrids, orsak till detta, datum och underskrift. Hyresvärden kan i detta fall dra vidare ärendet till Kronofogden och om hyresgästen fortfarande bestrider kravet kan det gå till domstol.
Avtal
Det förekommer även att besiktningsprotokoll är utformade som avtal. Efter att hyresvärden har noterat eventuella skador förväntas bägge parter signera avtalet vilket innebär att hyresgästen juridiskt godkänt protokollets information.
I detta fall är det mycket viktigt att hyresgästen har förstått all information på protokollet och håller med om detta. Står det exempelvis inte något belopp kan det bli betydligt dyrare än vad hyresgästen förväntar sig när väl betalning ska ske.
Problemet med otydliga avtal är något som Hem & Hyra påtalat och de rekommenderar att påskrift aldrig sker om inte hyresgästen är helt säker på vad avtalet innebär.
Se upp om värden sen ber dig att underteckna ett protokoll. Det finns tillfällen du inte ska göra det alls /Hemhyra.se
Om hyresgästen inte håller med
Har hyresgästen skrivit under protokollet anses det juridiskt bindande. När sedan hyresvärden skickar faktura på ersättningsbelopp är det mycket svårt att bestrida detta. Dras tvisten till domstol har hyresvärden protokollet som ett bevis på att hyresgästen accepterat villkoren.
(Vilka skador i lägenheten måste jag betala för? – Hyresgästföreningen)
Så får du hjälp
- Hyresgästföreningen – Om du var medlem hos Hyresgästföreningen innan tvisten uppstod kan de bistå med rådgivning.
- ARN – Allmänna reklamationsnämnden kan utreda vem som har rätt i en tvist mellan hyresgäst och hyresvärd. Normalt är handläggningstiden cirka 6 månader. Många hyresvärdar följer rekommendation från ARN men det är inte juridiskt bindande.
Viktiga punkter att tänka på
- Skriv inte på om du inte förstår
Skriv inte på ett protokoll om du inte förstår de juridiska termerna och vad det kan innebära för dig. Hyresvärden kan inte kräva att du signerar avtalet och kan ändå skicka skadeståndskrav efter besiktning. Ett underskrivet avtal innebär däremot att du godkänner allt som avtalet reglerar.
- Förbered inför besiktning
Kontrollera att alla vitvaror är kompletta (fruktlådor, hyllor m.m) samt att dörrar och skåp är på plats. Se även till att golvet är möjligt att inspektera så det inte ligger stora mattor som täcker ytan. Många fastighetsägare har checklistor som kan användas för att förbereda lägenheten inför kontrollen.
- Komplettera med bild och video
Vill du säkerställa dig om att protokollet blir korrekt och enkelt kan tolkas i efterhand bör foton eller video sparas på de skador som nämns i protokollet. Det gör det betydligt tydligare än en kort notering om att ”åtgärd krävs på skåpslucka”.
- Säkrare via uthyrningsplattform
Sker uthyrning via exempelvis Airbnb eller Samtrygg kan det ingå en försäkring för hyresvärden. En försäkring som innebär att ersättning går att få vid skador på egendom eller bostaden vilka inte hyresgästen väljer att ersätta.
Generellt är det säkrare att hyra ut, samt hyra, via uthyrningsplattformar då dessa bland annat kan ta kreditupplysning, ID-kontroll samt har korrekta avtal. I vissa fall kan till och med besiktning köpas som tillval.
Vanliga frågor om Besiktning vid hyra & uthyrning av bostad
Nej, det är hyresvärden som avgör om du får ta del av protokollet eller inte. Om det däremot är upprättat som ett avtal som hyresgästen förväntas skriva på ska hyresgästen få tillgång att läsa igenom och förstå avtalet innan påskrift sker.
Förutsatt att en godkänd besiktning genomfördes i samband med överlämning av nycklar kan inte hyresvärden längre begära skadestånd. Generellt gäller att hyresgästen har ansvar fram till hyresavtalets slut.
Det är upp till hyresvärden att avgöra vad som behöver åtgärdas inför en utflyttning. Borrhål i väggarna behöver oftast återställas.
Det finns ingen exakt definition på ”normalt slitage”. Men generellt kan det exempelvis vara mindre repor på golv, små hål på väggar och att ytor blivit nötta.
Det finns ingen tidsgräns som reglerar när det måste ske. Däremot måste hyresvärden göra anspråk på skadestånd senast två år efter att hyresgästen flyttat. Detta enligt Jordabalk 12 kap 61 §. Så i praktiken måste besiktning ske senast två år efter utflyttning.
