Hyra eller hyra ut möblerad bostad
Uppdaterad: 16 september, 2024
Om du väljer att hyra, eller hyra ut, en möblerad bostad gäller till viss del andra regler än vid uthyrning av omöblerat. Exempelvis får hyresvärden ta ut upp till 15 % högre hyra och en inventarielista bör upprättas. Läs om vad som gäller och få konkreta tips i denna kompletta guide.
Först förklaras vad ”möblerad bostad” innebär, vilka regler som gäller kring hyra samt hur en inventarielista fungerar. Allmänna råd som gäller för både dig som hyr och hyr ut.
Sen presenteras konkreta tips för hyresvärdar och hyresgäster. Viktiga saker att tänka på för att göra uthyrningen så säker och smidig som möjlig.
Innehåll
Vad räknas som möblerad bostad?
En möblerad bostad förväntas ha möbler, inredning och köksutrustning så att hyresgästen kan bo där utan att behöva köpa in något. Det kan därmed innefatta exempelvis:
- Säng, soffa, köksbord, köksstolar
- Glas, bestick, tallrikar, kastruller, stekpanna
- Kyl, frys, ugn, dammsugare
Det finns däremot ingen exakt definition vilket gör att det kan variera mellan olika bostäder och hyresvärdar. För vissa är det exempelvis självklart att det ska finnas kaffekokare medan andra anser att det räcker med vattenkokare osv.
Delvis möblerad
Det går även att välja att ”delvis möblera” vilket exempelvis skulle kunna innebära att det finns möbler såsom soffa, matbord och säng men inte någon köksutrustning. Begreppet är mycket flexibelt och det är därför viktigt att fråga hyresvärden vad som ingår och helst få detta skriftligt på en inventarielista (läs mer om inventarielista längre ner i artikeln)
Påslag på hyran
Vid uthyrning av möblerad bostad får hyran vara 15 % högre än om den inte varit möblerad. Hyresvärden ska alltså först beräkna en skälig hyra beroende på boendeform och kan därefter addera 15% som ersättning för slitage på inventarier.
Är bostaden delvis möblerad får höjningen ske i förhållande till detta. Självklart blir det en svår beräkning men regeln innebär exempelvis att om ungefär hälften av allt som krävs finns i bostaden får ett hyrespåslag ske med 7,5%.
Är det lönsamt att möblera?
Beroende på vad möblering kostar, och längd på uthyrningen, kan det vara värt att möblera för att lagligt kunna höja hyran med 15%. Detta inte minst om inköp kan ske på secondhand eller lånas av vänner.
Räkneexempel:
En familj önskar hyra ut sin bostadsrätt på tre rum och kök i 12 månader. De väljer att magasinera sina egna möbler då de inte vill riskera skador på dem. Hyran beräknas till 11 000 kronor per månad omöblerat. Väljer de att möblera kommer totala hyran, under ett år, bli ca 20 000 kronor högre. Det räcker för att familjen både ska kunna möblera och tjäna på detta.
Inventarielista
Utöver ett hyreskontrakt bör en inventarielista upprättas, och signeras av parterna, vid uthyrning av möblerade bostäder. Dessutom finns en fördel att använda besiktningsprotokoll.
Gratis mall för inventarielistan
Inventarielista är en lista över vilka möbler och andra inventarier som fanns i bostaden vid inflyttning. Vid utflyttning används listan för att kontrollera att allt finns kvar. På avtalet bör det även framgå om hyresgästen förväntas ersätta egendom som går sönder ekonomiskt eller om det räcker med att köpa in liknande egendom och ersätta.
Tips! Vi har skapat en gratis-mall för inventarielistan som du kan ladda ner i PDF-form. Om du känner dig osäker på hur den ska fyllas i kan du köpa en inventarielista på Juridiskadokument.nu för ca 100 kr, då ingår hjälp med att fylla i listan korrekt samt juridisk rådgivning i priset.
– Ladda ner vår gratis mall (PDF)🔗
– Besök Juridiskadokument.nu🔗
Besiktningsprotokoll
Besiktningsprotokoll kan användas oavsett om bostaden är möblerad eller inte. Detta för att dokumentera befintliga skador på bostaden inför inflyttning. Det är däremot extra viktigt i det fall som det finns möbler och annat som kan ”dölja” skadorna.
Om något går sönder
Om något går sönder under hyresperioden ska hyresgästen ersätta detta. Det regleras av Skadeståndslagen (1972:207) som anger att skadestånd (ersättning för skadan) ska betalas av den som är orsak till skadan. Men detta enbart om skadan har uppkommit på grund av personens agerande. En TV som plötsligt inte längre fungerar innebär därmed inte att ersättning ska betalas.
Avtal mellan hyresgäst och hyresvärd står över skadeståndslagen. Därmed går det exempelvis att avtala att ersättning även ska ske av ”elektronik som oavsett orsak slutar fungera”.
Hyra ut möblerad bostad – 5 Tips
Som hyresvärd finns det mycket att tänka på inför uthyrningen. Under följande rubriker listar vi några av de viktigaste punkterna.
1. ID-kontroll och kreditupplysning
Ta en kopia på ID-kort eller körkort för att säkerställa dig om vem det är som hyr din bostad. En säkerhetsåtgärd som gäller vid all uthyrning och som blir extra viktig vid uthyrning av möblerade bostäder i det fall det finns inredning av högre värde.
Att ta kreditupplysning som privatperson är däremot inte möjligt. För ökad säkerhet kan referenser önskas från tidigare hyresvärdar.
Säkrare via uthyrningsplattformar
Sker uthyrning via uthyrningsplattformar, som exempelvis Samtrygg, ökar säkerheten för både hyresgäst och hyresvärd. Bland annat tar Samtrygg kreditupplysning på hyresgästen, ger hyresgaranti samt gör ID-kontroll via BankID.
2. Erbjud flexibel möblering
Att erbjuda ”flexibel möblering” innebär att hyresgästen kan välja det ena eller andra alternativet och betala hyra utifrån det valet. Har du som hyresvärd möjlighet att erbjuda denna flexibilitet har du ett bredare utbud av intressenter och kan lättare hyra ut.
Framförallt på mindre orter
I Stockholm och andra storstäder är efterfrågan på bostäder så stark att du som hyresvärd kan välja möblerat eller omöblerat. Du kommer sannolikt få bostaden uthyrd oavsett. Bor du på en mindre ort kan hyresgästerna vara mera selektiva och då kan det vara extra fördelaktigt att välja flexibel möblering.
3. Lägg undan det du är rädd om
Ta bort möbler du är extra rädd om, foton, kläder och annat som hyresgästen inte bör ha tillgång till. Visserligen ska hyresgästen ersätta skador som uppstår men det är onödigt att öka risken för konflikter kring dessa ersättningar.
4. Har du försäkring för möblerad lägenhet?
Kontakta ditt försäkringsbolag och berätta att du kommer att hyra ut din lägenhet tillsammans med möbler och inventarier. De kan då se om din hemförsäkring täcker eventuella skador och stölder eller om en tilläggsförsäkring behöver tecknas. En del bolag erbjuder så kallad andrahandsförsäkring för dessa tillfällen.
5. Deposition – för att täcka skador
Deposition kan förekomma oavsett om hyresvärden hyr ut möblerat eller omöblerat. Ett belopp som hyresgästen betalar till hyresvärden inför inflyttning och som sedan återbetalas vid utflytt. Detta förutsatt att hyresgästen har betalat alla hyror och eventuella skador som uppkommit under hyresperioden.
Depositionen blir därmed en säkerhet för hyresvärden att skador på möbler och bostaden verkligen ersätts. I annat fall kan delar av depositionen behållas för att ersätta dessa skador.
Allmänna tips & regler kring uthyrning
För allmänna tips kring uthyrning rekommenderar vi även artiklarna:
- Hyra ut hus
- Hyra ut bostadsrätt
- Hyra ut hyresrätt i andrahand
- Hyra ut Attefallshus
- Hyra ut rum (inneboende)
Hyra möblerad bostad – 5 tips
Nedan listar vi fem viktiga tips att tänka på vid hyra av möblerad bostad. Dessa tips är allmänna och tar inte hänsyn till boendeform.
1. Kontrollera inventarielistan
Gå igenom inventarielistan tillsammans med hyresvärden inför att du flyttar in. Många väljer enbart att skriva under den och utgår från att allt finns på plats.
Kontrollera även vad som gäller vid en eventuell skada. Ska du exempelvis ersätta en trasig kaffekopp eller klassas detta som normalt slitage? Hur beräknas ersättning om möbler går sönder?
2. Besikta bostaden vid inflytt
Det är extra viktigt att besikta hyresbostaden noggrant vid inflyttning och jämföra skicket mot vad som anges på upprättat besiktningsprotokoll.
Upptäcks skador, eller om skador uppstår, ska hyresvärden direkt kontaktas så att problemet kan åtgärdas. Väntar du med att kontakta hyresvärden, under längre tid, kan skadan bli värre och du bli skadeståndsskyldig.
3. Ha en hemförsäkring
Oavsett boendeform bör du alltid ha en hemförsäkring. En försäkring som ger ett ekonomiskt skydd både för boende, egendom och personen. Det ger även ett visst skydd mot stora skadeståndskrav om hyresvärden anser att hyresgästen skapat stor ekonomisk skada.
4. Räkna på det…
Erbjuder din hyresvärd flexibel möblering? Med andra ord att du som hyresgäst själv kan välja hur du vill ha det inför inflyttning. Det kan vara bekvämt att komma till en ny stad med allt från säng till matbord på plats men räkna på hur mycket mer du betalar per år för detta. Vad hade det kostat att köpa in samma saker via second hand?
5. Begär tredjepartslösning
För att minimera risken för tvister kring eventuella skador på möblemang och lägenhet kan en tredjepartslösning användas. Det innebär att uthyrningen sker via en uthyrningsplattform. Dessa kan bistå med tjänster som besiktning, nyckelkvittering, inventarielista och liknande. I vissa fall finns även färdiga inventarielistor som hyresvärdarna förväntas följa.
Ofta hamnar kostnaden för att anlita uthyrningsplattformar på hyresgästen men det kan vara värt exempelvis 10 % tillägg på hyran för den extra säkerheten.
Allmänna tips och regler kring att hyra en bostad
Läs även fördjupade artiklar kring hyra av olika boendeformer i följande artiklar:
Fördelar & nackdelar med möblerad bostad
Som med alla uthyrningsalternativ finns både fördelar och nackdelar med att hyra, eller hyra ut, möblerat. Nedan presenteras några av dessa och vilken av parterna som påverkas mest av dessa faktorer.
Fördelar
- Högre hyra (Hyresvärd) – Få möjlighet att höja hyran med 15%.
- Undvik förvaring (Hyresvärd) – Du behöver inte magasinera egna inventarier under uthyrningsperioden.
- Slipper köpa (Hyresgäst) – Kom till en bostad som det bara är att flytta in i. Det är inte minst en smidig lösning vid hyra under enbart ett par månader.
Nackdelar
- Ökad risk för tvister (Bägge) – Risken ökas för tvister kring ersättning för skador som uppkommit under hyresperioden. Detta till skillnad mot om uthyrningen sker omöblerat.
- Högre hyra (Hyresgäst) – Hyresgästen kan behöva betala upp till 15% mer i hyra. Detta som ersättning för slitage.
- Inte inreda sitt eget (Hyresgäst) – Hyresgästen har inte möjlighet att inreda utifrån egna önskemål. Risken är att det inte känns tillräckligt ”hemma”.
Uthyrningsportaler för möblerade bostäder
Några av de största uthyrningsportalerna där hyresvärdar kan publicera annonser om att hyra ut möblerade, och till viss del omöblerade, bostäder är:
Forenom – Boendetjänster för företag
Forenom erbjuder ”skräddarsydda boendetjänster för företag” och har tusentals boendealternativ till sitt förfogande. Tjänsten används exempelvis av företagare vid projekt, besök eller jobbresor.
Samtrygg – Långtidsuthyrning
Samtrygg är en av Sveriges största boendeplattformar för andrahandsuthyrning. Den kortaste tiden är en månad vilket innebär att det främst handlar om långtidsuthyrning. De flesta hyresvärdar hyr ut utan möbler men det finns även möblerade alternativ.
Airbnb – Korttidsuthyrning
Airbnb är en internationell plattform för korttidsuthyrning av bostäder. Det handlar främst om semesterboende eller vid jobb på annan ort under någon vecka. Ett billigare och bekvämare alternativ till hotell. De allra flesta uthyrningar sker fullt möblerat.
🔗 Läs mer om uthyrning via Airnbnb
Vanliga frågor om Hyra eller hyra ut möblerad bostad
Oavsett om lägenheten är möblerad eller inte är det hyresvärden som är ansvarig för löpande underhåll. Detta om inte annat är avtalat mellan parterna.
Fullt möblerad bostad innebär att hyresgästen kan flytta in och börja leva ett vardagsliv. Därmed finns exempelvis möbler, husgeråd och dammsugare. Handdukar, konsumtionsvaror och lakan är exempel på vad som inte ingår.
Hyran ska alltid vara skälig och beräknas på olika sätt beroende på om det är en villa, bostadsrätt eller hyresrätt. Är den möblerad får sedan ett tillägg ske med 15%.
Hyresgästens rättigheter regleras i hyreslagen och Lag om uthyrning av egen bostad. Det är ingen skillnad om möblemang finns eller inte. Rättigheterna kring vilka möbler som ska finnas, och ersättas vid eventuell skada, ska framgå i hyresavtalet. I annat fall gäller Skadeståndslagen.
