Friskrivningsvillkor / friskrivningsklausul

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Friskrivningsvillkor (även kallat friskrivningsklausul) är villkor i köpekontrakt eller överlåtelseavtal som anger att säljaren friskriver sig från framtida ansvar. Om köparen exempelvis upptäcker dolda fel kan något krav på ersättning inte ställas. 

Det krävs att villkoren är korrekt skrivna för att de ska gälla och det finns dessutom tillfällen då friskrivningsvillkoren kan ogiltigförklaras. 

Vad innebär friskrivningsvillkor?

I korthet innebär friskrivningsvillkor att säljaren friskriver sig ansvaret för framtida upptäckter av dolda fel. Köparen har alltså ingen juridisk rätt att kräva ersättning om ett sådant fel skulle upptäckas. 

Om friskrivningsvillkor inte finns skrivna i köpekontrakt eller överlåtelseavtal har säljaren ansvar för dolda fel i tio år för friköpta bostäder och två år för bostadsrätter. Det kan innebära att relativt stora summor behöver betalas om det visar sig finnas ett omfattande dolt fel. 

För att undvika denna kostnad kan säljaren välja mellan att teckna en dolda fel-försäkring eller skriva friskrivningsvillkor i avtalet/kontraktet. 

Skrivs i köpekontrakt eller överlåtelseavtal

Friskrivningsvillkoren skrivs in i ett köpekontrakt eller överlåtelseavtal (bostadsrätt). Det är viktigt att både köpare och säljare är medvetna om vad dessa villkor innebär innan underskrift sker. I vissa fall kan en förhandling ske mellan köpare och säljare, oftast via mäklaren, för att de ska hitta avtalsvillkor som kan accepteras av bägge parter. 

Bör noteras i annons

Då många helt och hållet undviker objekt med friskrivningsvillkor är det viktigt att denna information nämns redan i bostadsannonsen. Nedan är ett citat från Hemnet där en bostad med dessa villkor (även kallad klausul) presenteras. 

Fastigheten säljes med en s.k. friskrivningsklausul för dolda fel. Varmt välkomna på visning!

Kräver extra grundlig undersökning

Eftersom köparen inte har någon möjlighet att häva köpet, eller kräva ersättning i efterhand, för eventuella fel rekommenderas det att en noggrann undersökning eller besiktning sker av bostaden.

Eventuella fel och brister som dyker upp på besiktningen kan sedan tas med till förhandling om priset med säljaren. Hittas stora fel kan säljaren exempelvis gå med att sänka priset. Det finns däremot inget krav på detta och säljaren kan vid prutning välja att vända sig till andra köpare.

Generell eller begränsad

När friskrivningsvillkor skrivs behöver det tydligt framgå om det är generellt är begränsade. Skillnaden förklaras nedan:

Generell

Är villkoren generella betyder det att säljaren avsäger sig ansvaret helt och hållet. Det spelar därmed ingen roll vilka dolda fel som köparen hittar då ersättning aldrig kan krävas. 

Begränsad

Gäller villkoren enbart för en del av bostaden klassas de som begränsade. Det kan exempelvis vara att säljaren inte tar ansvar för dolda fel på en av två byggnader på fastigheten eller att ansvarsfrihet gäller för vissa delar av konstruktionen, exempelvis taket eller husgrunden.

Då används friskrivningsvillkor

Det finns flera tillfällen då köparen önskar friskriva sig från framtida ansvar för en försäljning. Det kan exempelvis gälla vid följande tillfällen:

1. För liten kunskap om bostaden

Om säljaren har mycket begränsad kunskap om bostaden är det vanligt att försäljningen sker med friskrivningsvillkor. Det kan exempelvis vara om försäljning sker via ett dödsbo eller att barnen säljer fastigheter de ärvt. 

2. Säljs via god man, förmyndare osv. 

Om bostaden säljs via en god man, förmyndare eller liknande är det även vanligt med denna ansvarsfrihet. Detta av samma orsak som ovan dvs. låg kunskap om bostadens eventuella felaktigheter. 

3. Maximal trygghet

Säljare som vill ha maximal trygghet i att ersättningskrav inte ska kunna ställas kan välja detta alternativ. Däremot brukar försäljningspriset påverkas mycket negativt om dessa villkor finns då köparen tar en större risk. Ett alternativ kan då vara att säljaren i stället tecknar en Dolda-fel-försäkring. 

4. Bostadens skick

Mycket gamla bostäder säljs ofta med generellt friskrivningsvillkor. Detta både utifrån att nuvarande ägare inte alltid har kunskap om alla fel som eventuellt finns samt att risken för kommande fel är relativt stor. Det är helt enkelt en för stor risk för säljaren att sälja bostaden utan ansvarsfrihet. 

Om ansvarig mäklare anser att bostaden bör säljas med friskrivningsvillkor bör detta påtalas tidigt i försäljningsprocessen. I slutändan är det däremot säljaren som tar beslutet. 

5. Flytt utomlands

Ännu en orsak till att välja detta alternativ är om säljaren planerar att flytta utomlands. För en person som exempelvis bosätter sig i USA kan det upplevas mycket omständligt att behöva ta hand om ett ersättningskrav från en svensk köpare. I detta fall kan det alltså vara värt att sälja med friskrivningsvillkor även om det till största sannolikhet innebär lägre försäljningssumma. 

Undantag – Då gäller inte friskrivningen

Det finns tillfällen då friskrivande villkor inte gäller. Detta även om både köpare och säljare godkänt villkoren och signerat dessa. 

Privatperson köper av företag

Om företag säljer bostäder eller fastigheter, inom dess verksamhet, kan detta inte ske med friskrivningsvillkor om köparen är en privatperson. Ett företag får alltså inte i detta fall friskriva sig från ansvaret. 

Otydlig friskrivning

Det är mycket viktigt att villkoren är tydligt formulerade. I annat fall är risken att de inte anses vara giltiga när säljaren åberopar dem. Det ska exempelvis framgå vad säljaren friskriver sig från. Det räcker därmed inte att det nämns att ”bostaden säljs i befintligt skick”. 

Skador via uppsåt

Om villkoren kan anses vara ”oskäliga” kan de ogiltigförklaras. Det är exempelvis oskäligt att köparen ska behöva acceptera skador som säljaren avsiktligt, eller via grov vårdslöshet, har åsamkat bostaden efter att villkoren undertecknats. 

Undanhållande av information

Friskrivningsvillkor friskriver inte säljaren från dennes upplysningsplikt dvs ansvaret att ange all information som finns tillgänglig om bostaden. Säljaren har alltså inte rätten att undanhålla information om felaktigheter och sedan påpeka att bostaden sålts med friskrivande villkor om köparen upptäcker fel. 

Skulle säljaren ange att bostaden är besiktad och säljs i gott skick kan inte heller friskrivningsvillkoren gälla om det visar sig att bostaden har så allvarliga fel att ”i gott skick” är en kraftig överdrift. 

Är Dolda-fel-Försäkring ett alternativ?

Är dolda fel-försäkring ett alternativ till friskrivningsvillkor? Ja, i vissa fall men inte alla. 

Försäkring som alternativ

Att teckna en dolda fel-försäkring innebär generellt att försäkringsbolaget gör en grundlig genomgång av bostaden och påtalar eventuella fel. För både köpare och säljare skapar denna besiktning en trygghet. Har besiktning skett brukar detta påtalas i bostadsannonsen vilket antingen påverkar prisbilden neutralt eller positivt. 

Denna försäkring ger säljaren en trygghet i att försäkringsersättning kan täcka framtida ersättningskrav från köparen. 

Försäkring är inte ett alternativ

Den tydligaste skillnaden mellan friskrivningsvillkor och dolda fel-försäkring är vilket ekonomisk skydd som säljaren får. Med generell friskrivning har köparen ingen rätt alls att, vid ett senare tillfälle, kräva ersättning. Detta oavsett fel som upptäckts. 

Detta ska ställas mot försäkringen som kan ersätta köparens ekonomiska krav i det fall som försäkringsbolaget anser att det dolda felet faller inom försäkringsvillkoren. Eftersom alla dessa försäkringar har vissa undantag kan det alltså uppstå en situation då köparen hittat ett korrekt dolt fel men som försäkringen inte ersätter.