Hyra ut hus
Uppdaterad: 12 september, 2024
I denna guide går vi igenom vad du bör tänka på när du skall hyra ut ditt hus eller delar av ditt hus. Läs om vilka regler som gäller för hyran, uppsägningstider, besittningsskydd och mycket mer samt ta del av våra färdiga mallar för hyreskontrakt, inventarielista osv.
Innehåll
- 1. Ta reda på vad som är en skälig hyra för hus
- 2. Annonsera om att du hyr ut ditt hus
- 3. Se över försäkringsskyddet
- 4. Upprätta ett omfattande hyreskontrakt
- 5. Gör besiktning vid inflytt
- 6. Betala skatt på dina hyresintäkter
- Uppsägningstid vid uthyrning av hus
- Besittningsrätt / besittningsskydd vid uthyrning av hus
- Hyra ut rum eller del av hus
- Läs även våra artiklar
1. Ta reda på vad som är en skälig hyra för hus
Innan du hyr ut ditt hus bör du beräkna vilken hyra som är skälig att ta ut. Du får inte ta ut vilken hyra du vill, den måste enligt lagen vara skälig.
Räkna ut skälig hyra för hus
Lagen om uthyrning av egen bostad, 4§, 2 st styr hur man räknar ut en skälig hyra för ett hus. Enligt lagen är en skälig hyra för ett hus den totala summan av husets driftkostnader och kapitalkostnad plus eventuellt påslag för möblemang. Kapitalkostnaden beräknas som skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
- Kapitalkostnad
Kapitalkostnaden ska beräknas som en rimlig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan anses rimlig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Kapitalkostnaden är den uppskattade kostnaden för att ha kapitalet bundet i bostaden. - Driftkostnader
I driftkostnaderna och övriga kostnader ingår, exempelvis hushållsel, värme, vatten och bredband. Ett påslag på hyran får göras om uthyraren hyr ut bostaden möblerad.
🔗 Läs vår djupgående artikel om skälig hyra om du vill lära dig mer om hur man räknar.
Kalkylator som räknar ut skälig hyra åt dig
Med denna kalkylator kan du räkna ut en skälig hyra enligt lagens regler.
Samtryggs kalkylator
Med kalkylatorn nedan kan du enkelt räkna ut hur mycket du kan ta i hyra för ditt hus om du hyr ut det via Samtrygg. Se bara till att välja Villa/Radhus och fyll sedan i fälten med rätt uppgifter.
Vad kan hända om hyran inte är skälig?
Hyresgästen kan vända sig till Hyresnämnden som kan tvinga igenom en sänkning av hyran om den anses vara för hög.
Hyresgästen har inte rätt att få tillbaka pengar retroaktivt om en överhyra har betalats. Hyresnämnden kan endast sänka hyran för framtida hyresbetalningar.
Vad gäller vid korttidsuthyrning?
Reglerna för skälig hyra är desamma vid korttidsuthyrning som vid långtidsuthyrning. Däremot kommer hyresgästen sannolikt inte hinna med att gå via Hyresnämnden och få hyran sänkt innan dess att hyresperioden är slut.
2. Annonsera om att du hyr ut ditt hus
Det finns många olika uthyrningstjänster du kan använda dig av om du vill hyra ut ditt hus. Ska du hyra ut huset i kortare perioder kan det vara ett alternativ att hyra ut via Airbnb, en tjänst som låter dig lägga upp en annons och hitta en tillfällig hyresgäst. Skall du hyra ut under en längre tid är Samtrygg ett bra alternativ.
Tips! Ska du själv annonsera uthyrningen av ditt hus kan du lägga upp annonsen på sidor som Blocket.se och även på Facebook. I så fall kan du läsa mer om vad du bör tänka på när du lägger upp en annons.
När du har hittat en lämplig hyresgäst kan det vara bra att be om referenser och att personen ska ta en kreditupplysning på sig själv att visa dig. På så sätt kan du säkerställa att hyresgästen är pålitlig och att han eller hon kan betala hyran. Detta är särskilt viktigt om du ska hyra ut ditt hus under en längre period.
3. Se över försäkringsskyddet
När du ska hyra ut ditt hus är det viktigt att dina försäkringar täcker detta. Om du ska hyra ut huset någon helg då och då kan din ordinarie hemförsäkring omfatta det, men om du ska hyra ut en längre period bör hyresgästen teckna en egen hemförsäkring.
Det är oerhört viktigt att ha en hemförsäkring eftersom skador som kan uppkomma i ditt hus vid uthyrning kan bli dyra att reparera. Om det är så att hyresgästen måste teckna en egen hemförsäkring bör du påpeka detta innan personen i fråga flyttar in.
Den villaförsäkring eller fritidshusförsäkring du har gäller i regel även under uthyrningen. Dock täcker en vanlig försäkring inte alla situationer som kan uppstå när någon annan nyttjar ditt hus. Därför rekommenderas att skaffa en tilläggsförsäkring som är särskilt anpassad för uthyrning.
4. Upprätta ett omfattande hyreskontrakt
Innan hyresgästen flyttar in bör du upprätta ett omfattande andrahandskontrakt som skyddar både dig och hyresgästen. Hyreskontraktet är utgångspunkten om det skulle uppstå en eventuell tvist mellan parterna eller om något skulle hända med huset. Du som hyresvärd är ansvarig för att upprätta ett hyreskontrakt.
Ladda ner gratis mall för hyresavtalet
Om du känner dig bekväm med hur avtalet skall fyllas i kan du använda vår gratis-mall. Känner du dig osäker är det bättre att du köper en färdig mall och använder den support och hjälp med att fylla i avtalet som ingår i priset.
🔗 Ladda ner gratis mall för uthyrning av hus (Word-fil) 🗎
🔗 Ladda ner gratis mall för uthyrning av hus (PDF-fil) 🗎
Vi tar inget juridiskt ansvar för de avtals-mallar vi erbjuder och hur de fylls i. Använd mallarna på eget ansvar.
I samband med hyreskontraktet bör även en inventarielista upprättas. Där skriver du in alla inventarier som ingår i uthyrningen. En inventarielista kan vara bra att upprätta även om bostaden inte hyrs ut möblerad. Det kan vara andra inventarier som ingår i uthyrningen så som vattenslang osv som bör tas upp i listan.
Gratis mall för inventarielistan
Vi har upprättat mallar för inventarielistan som kan laddas ner gratis. Om du känner dig osäker på hur den skall fyllas i korrekt kan du istället köpa en lista för runt hundringen och då ingår hjälp och support via telefon så att den blir korrekt ifylld.
🔗 Ladda ner gratis inventarielista för hus (Word-fil)
🔗 Ladda ner gratis inventarielista för hus (PDF-fil)
5. Gör besiktning vid inflytt
Om det skulle uppstå några skador i eller på ditt hus under hyresperioden är det ditt ansvar att bevisa att skadan skedde när hyresgästen bodde där. Vid inflyttning bör du därför göra en besiktning av huset och föra ett protokoll över alla redan existerande skador.
När hyresgästen flyttar in ska han eller hon själv besiktiga huset och skriva på protokollet. På så sätt har ni bevis på vilka skador som fanns när hyresgästen flyttade in. Det kan vara bra att ta med foton för att ha så många bevis som möjligt.
6. Betala skatt på dina hyresintäkter
Alla inkomster från uthyrning måste redovisas som inkomst av kapital i din deklaration. Det finns dock vissa avdrag du får göra från hyresintäkterna när du räknar ut din skatt.
Du får dra av 40 000 kr som är ett schablonavdrag och du får även dra av 20% av hyresintäkterna.
Såhär räknar du:
Exempel: Du hyr ut ditt hus för 135 000 kr under året.
Hyresintäkter: 135 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 27 000 (20% av 135 000 kr)
= 68 000 kr
Skatt att betala: 20 400 kr
Summan 68 000 kr skall alltså beskattas med 30 % vilket innebär att du skall betala 20 400 kr i skatt.
Uppsägningstid vid uthyrning av hus
Använd vår ”kalkylator” för att snabbt se vilka uppsägningstider som gäller.
Om du som hyr ut ditt hus endast hyr ut 1 st bostad gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Denna lag säger att man inte får avtala om villkor som är sämre för hyresgästen än de som står i lagen. Om avtalade villkor är sämre för hyresgästen kan hyresgästen hänvisa till lagen som då går före avtalet. Hyresvärden har dock ingen sådan rätt.
Om du hyr ut 2 st bostäder gäller lagen om uthyrning av egen bostad för den första bostaden. För den andra bostaden gäller istället hyreslagen.
Om du hyr ut 3 st eller fler bostäder gäller hyreslagen för samtliga bostäder.
Uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad
– Hyresgästen kan säga upp avtalet när som helst och har alltid rätt till 1 månads uppsägningstid. Avtalet slutar då gälla vid första månadsskiftet som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Om det finns en avtalad uppsägningstid som är längre än lagens (1 månad) kan hyresgästen välja mellan att använda den avtalet eller lagens uppsägningstid.
– Hyresvärden kan säga upp avtalet när som helst och har rätt till 3 månaders uppsägningstid. Avtalet slutar då gälla vid första månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Om annan uppsägningstid är avtalad går den före lagen, dvs hyresgästen har rätt att kräva att avtalets uppsägningstid följs, det har dock inte hyresvärden.
Hyresavtal utan tidsbegränsning, dvs tillsvidareavtal
– Detta avtal måste sägas upp för att sluta gälla. Annars löper det på.
Tidsbestämt hyresavtal
– Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut.
– Ett tidsbestämt hyresavtal kan sägas upp i förtid enligt reglerna för uppsägning ovan.
Besittningsrätt / besittningsskydd vid uthyrning av hus
Huruvida hyresgästen kan få besittningsskydd eller inte beror på hur många bostäder som hyresvärden hyr ut totalt.
Om hyresvärden endast hyr ut 1 st bostad – då styr lagen om uthyrning av egen bostad och enligt den kan hyresgästen inte få besittningsrätt alls.
Om hyresvärden hyr ut 2 st bostäder – då styr lagen om uthyrning av egen bostad den första bostaden som hyrs ut medan hyreslagen styr den andra. Hyresgästen i den första bostaden kan inte få besittningsskydd medan hyresgästen i den andra kan få besittningsskydd om hyresförhållande varat i över 2 år i följd.
Om hyresvärden hyr ut 3 st eller fler bostäder – då styr hyreslagen samtliga bostäder varpå samtliga hyresgäster får besittningsskydd från och med dag ett.
Hyra ut rum eller del av hus
Reglerna är ungefär desamma när man hyr ut en del av huset som när man hyr ut hela huset. Det finns dock några mindre skillnader. Läs vår djupgående artikel om att hyra ut rum🔗 för att lära dig mer.
Läs även våra artiklar
Kommentarer