Hyra ut hus
Uppdaterad: 29 november, 2022
I denna guide går vi igenom vad du bör tänka på när du skall hyra ut ditt hus. Du kan välja mellan att hyra ut hela eller bara vissa delar av huset. Du kan även välja mellan om du vill hyra ut huset under en längre period eller korttidsuthyrning via Airbnb exempelvis.
1. Ta reda på vad som är en skälig hyra för hus
Innan du hyr ut ditt hus bör du beräkna vilken hyra som är skälig att ta ut. Du får inte ta ut vilken hyra som helst utan den ska vara baserad på kostnaderna du har för huset samt kapitalkostnader, som räntekostnader och liknande.
Räkna ut skälig hyra för hus
Med kalkylatorn nedan kan du enkelt räkna ut vad som är en skälig hyra för ditt hus. Se bara till att välja Villa/Radhus och fyll sedan i fälten med rätt uppgifter.
Om du själv vill beräkna skälig hyra för ditt hus kan du läsa vår guide om skälig hyra.
2. Annonsera om att du hyr ut ditt hus
Det finns många olika uthyrningstjänster du kan använda dig av om du vill hyra ut ditt hus. Ska du hyra ut huset i kortare perioder kan det vara ett alternativ att hyra ut via Airbnb, en tjänst som låter dig lägga upp en annons och hitta en tillfällig hyresgäst. Skall du hyra ut under en längre tid är Samtrygg ett bra alternativ.
Tips! Ska du själv annonsera uthyrningen av ditt hus kan du lägga upp annonsen på sidor som Blocket.se och även på Facebook. I så fall kan du läsa mer om vad du bör tänka på när du lägger upp en annons.
När du har hittat en lämplig hyresgäst kan det vara bra att be om referenser och att personen ska ta en kreditupplysning på sig själv att visa dig. På så sätt kan du säkerställa att hyresgästen är pålitlig och att han eller hon kan betala hyran. Detta är särskilt viktigt om du ska hyra ut ditt hus under en längre period.
3. Se över försäkringsskyddet
När du ska hyra ut ditt hus är det viktigt att dina försäkringar täcker detta. Om du ska hyra ut huset någon helg då och då kan din ordinarie hemförsäkring omfatta det, men om du ska hyra ut en längre period bör hyresgästen teckna en egen hemförsäkring.
Det är oerhört viktigt att ha en hemförsäkring eftersom skador som kan uppkomma i ditt hus vid uthyrning kan bli dyra att reparera. Om det är så att hyresgästen måste teckna en egen hemförsäkring bör du påpeka detta innan personen i fråga flyttar in.
Den villaförsäkring eller fritidshusförsäkring du har gäller i regel även under uthyrningen. Dock täcker en vanlig försäkring inte alla situationer som kan uppstå när någon annan nyttjar ditt hus. Därför rekommenderas att skaffa en tilläggsförsäkring som är särskilt anpassad för uthyrning.
4. Upprätta ett omfattande hyreskontrakt
Innan hyresgästen flyttar in bör du upprätta ett omfattande andrahandskontrakt som skyddar både dig och hyresgästen. Hyreskontraktet är utgångspunkten om det skulle uppstå en eventuell tvist mellan parterna eller om något skulle hända med huset. Du som hyresvärd är ansvarig för att upprätta ett hyreskontrakt.
I samband med hyreskontraktet bör även en inventarielista upprättas. Där skriver du in alla inventarier som ingår i uthyrningen. En inventarielista kan vara bra att upprätta även om bostaden inte hyrs ut möblerad. Det kan vara andra inventarier som ingår i uthyrningen så som vattenslang osv som bör tas upp i listan.
5. Gör besiktning vid inflytt
Om det skulle uppstå några skador i eller på ditt hus under hyresperioden är det ditt ansvar att bevisa att skadan skedde när hyresgästen bodde där. Vid inflyttning bör du därför göra en besiktning av huset och föra ett protokoll över alla redan existerande skador.
När hyresgästen flyttar in ska han eller hon själv besiktiga huset och skriva på protokollet. På så sätt har ni bevis på vilka skador som fanns när hyresgästen flyttade in. Det kan vara bra att ta med foton för att ha så många bevis som möjligt.
6. Deklarera dina hyresintäkter
Alla inkomster från uthyrning måste redovisas som inkomst av kapital i din deklaration. Det finns dock vissa avdrag du får göra. Du får dra av 40 000 kr som är ett schablonavdrag och du får dra av 20% av hyresintäkterna.
Såhär räknar du:
Exempel: Du hyr ut ditt hus för 135 000 kr under året.
Hyresintäkter: 135 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 27 000 (20% av 135 000 kr)
= 68 000 kr
Skatt att betala: 20 400 kr
Summan 68 000 kr skall alltså beskattas med 30 % vilket innebär att du skall betala 20 400 kr i skatt.
Uppsägningstid vid uthyrning av hus
Om du som hyr ut ditt hus endast hyr ut 1 st bostad gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Denna lag säger att man inte får avtala om villkor som är sämre för hyresgästen än de som står i lagen. Om avtalade villkor är sämre för hyresgästen kan hyresgästen hänvisa till lagen som då går före avtalet. Hyresvärden har dock ingen sådan rätt.
Om du hyr ut fler än 1 st bostad gäller lagen om uthyrning av egen bostad för den första bostaden. För de andra bostäderna gäller istället hyreslagen.
Uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad
– Hyresgästen kan säga upp avtalet när som helst och har alltid rätt till 1 månads uppsägningstid. Avtalet slutar då gälla vid första månadsskiftet som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Om det finns en avtalad uppsägningstid som är längre än lagens (1 månad) kan hyresgästen välja mellan att använda den avtalet eller lagens uppsägningstid.
– Hyresvärden kan säga upp avtalet när som helst och har rätt till 3 månaders uppsägningstid. Avtalet slutar då gälla vid första månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Om annan uppsägningstid är avtalad går den före lagen, dvs hyresgästen har rätt att kräva att avtalets uppsägningstid följs, det har dock inte hyresvärden.
Hyresavtal utan tidsbegränsning, dvs tillsvidareavtal
– Detta avtal måste sägas upp för att sluta gälla. Annars löper det på.
Tidsbestämt hyresavtal
– Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut.
– Ett tidsbestämt hyresavtal kan sägas upp i förtid enligt reglerna för uppsägning ovan.
Kommentarer
Om ett hus hyrs ut till en familjemedlem och huset redan var i dåligt skick när de flyttade in och har med tiden blivit ännu värre. Vem är det då som är skyldig att renovera huset?
De har inget skrivet kontrakt bara ett verbalt.
Hej. jag är Hyresvärd
Vi har fått problem med våran hyresgäst..
Hon hyr en stuga av oss på våran tomt.
Problemet kom efter att hon tog in en inneboende,
Den inneboende har börjat att hota oss med att förstöra våra bilar och annat.plus att ha ravepartyn med sina knakar kompisar här.
Vi har påtalat detta till hyresgästen, men hon kommer inte att stå för konsekvenserna för detta.
Vi har sagt upp kontraktet som är på 3 mån.
Min fråga är kan vi kräva att hyresgästen med inneboende flyttar ut tidigare.
Tacksam för snabbt svar
Vi lever under hot
Hej,
Jag äger en fastighet (typkod 220) som jag vill hyra ut till privatperson på längre tid.
Vilket av era avtal ska jag använda? Andrahandskontrakt låter inte helt rätt, då det är jag som ägare som ska hyra ut direkt till en privatperson.
Hälsningar
Lena
Hej.
Vi hyr markplan (60 kvm) + 1 rum (15 kvm) på källarplan i ett hus med tillhörande 2 parkeringsplatser för 7500:-/månad. Hyresvärden vill nu ändra avtalet så att endast markplan och 1 parkering hyrs ut. Avgiften ligger kvar på 7500 och man försvarar det med att man inte tagit ut någon höjd avgift under tiden vi bott här. Hur fungerar det här? Att ta bort 20 % av den tidigare ytan + 50 % av parkeringen bör ju inte motsvara utebliven hyreshöjning under de 18 månader vi bott här?
Mvh Johan
Hej, om man hyr ut sitt hus, men behåller dispositionsrätt för en del av bostaden, t ex friggebod på tomten. Vad gäller då? Hyr man ut del av bostaden eller hela bostaden då?
Hej
Vi har hyrt ett privathus i snart tre år. Huset är avdelat så att tre sovrum nu blivit ytterligare en lägenhet. Varken vi eller den andra hyresgästen har några kontrakt, inga hyresavier utan pengarna sätts in på ägarens privatkonto.
Hur vet vi att vi inte betalat svart, dvs att han verkligen tar upp det här i deklarationen?
Hejsan!
Om man hyr ut ett hus privat, vem skal stå för snöskottning och gräsklippning då?
Hyran som genereras när man skriver in uppgifter, vad är inkluderat/exkluderat i den för uthyrning av småhus? El? Vatten? Sophämtning? Slamtömning?
Hej! Först och främst, tack för jättebra info. Nu till min fråga: Hur gör man för att beräkna hyra på ett hus vid förstahandsuthyrning? Säg att jag äger en villa som jag inte tänkt bo kvar i och vill hyra ut den. Ska hyran sättas som marknadsmässig hyra eller skälig hyra? Som sagt, det ska hyras ut i förstahand och eventuellt bedrivas som näringsfastighet.
Hej!
I vår fastighet ingår 2 boningshus, varav det ena hyrs ut. När jag ska upprätta hyreskontrakt med hyresgästen är det då uthyrning ”inneboende”, uthyrning villa i andra hand eller uthyrning lägenhet i första hand?
Hur gäller besittningsrätten då det är en del av vår egen fastighet?
Tack för svar,
Med vänlig hälsning,
Johanna Ekström
Hej
Om en privatperson hyr en stuga av en annan privatperson, och det blir en tvist ang rätt uppsägningstid -ska tvisten prövas av tingsrätten eller hyresnämnden ? Vilken lag är tillämplig ?
Mvh
Susanna Ewerlöf
Hej, fråga kring förutsättningar vid uthyrning.
Vi vill hyra ut tre rum på övervåningen i vår villa, gästerna kommer dela på toalett och kök. Den uthyrda ytan är mindre än 50% av bosytan och därför bör det inte klassas som näringsfastighet? Men då det är mer än 1st lägenheter, har jag läst att det klassas som näringsverksamhet. Eller kan man ha mer än en person som inneboende och fortfarande nyttja privatuthyrningslagen?
Kommer vi kunna hyra ut under privatuthyrningslagen och kunna skatta normal inkomstskatt på hyres betalningarna eller måste det ske på annat sätt?
När jag pratat med vissa företag så har dom varit osäkra hur det blir med tre separata kontrakt.
Ha det gott
//Johan
När jag läser er förklaring om ”skälig” hyra får jag uppfattningen om att det är min privata lånegrad på bostaden som till viss del ska vägas in. Om jag ärvt bostaden utan lån, får jag då inte ta ut samma hyra som om jag hade lånat till den? Låter konstigt, marknadsanpassad hyra borde väl gälla för alla ?? Som hyresgäst ska man väl inte heller behöva betala oskäligt i hyra bara för att fastighetsägaren har höga lånekostnader??