Hyra ut hus
Uppdaterad: 12 oktober, 2026
I denna guide går vi igenom vad du bör tänka på när du skall hyra ut ditt hus eller delar av ditt hus. Läs om vilka regler som gäller för hyran, uppsägningstider, besittningsskydd och mycket mer samt ta del av våra färdiga mallar för hyreskontrakt, inventarielista osv.
Innehåll
- 1. Ta reda på vad som är en skälig hyra för hus
- 2. Annonsera om att du hyr ut ditt hus
- 3. Se över försäkringsskyddet
- 4. Upprätta ett omfattande hyreskontrakt
- 5. Gör besiktning vid inflytt
- 6. Betala skatt på dina hyresintäkter
- Uppsägningstid vid uthyrning av hus
- Besittningsrätt / besittningsskydd vid uthyrning av hus
- Hyra ut rum eller del av hus
- Läs även våra artiklar
1. Ta reda på vad som är en skälig hyra för hus
Innan du hyr ut ditt hus bör du ta reda på vilken hyra du kan ta ut. För avtal som ingås från och med den 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen, och då är hyran i grunden fri – men den får inte vara väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut privat.
Så bestäms hyran för ett hus
Enligt privatuthyrningslagen kommer du och hyresgästen överens om hyran, som ska anges som ett bestämt belopp. Ni kan också avtala om att hyresgästen betalar för el, värme, varmvatten och vatten efter faktisk förbrukning. Om hyresgästen tycker att hyran är för hög kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden. Nämnden sänker hyran om den är väsentligt högre än hyran för liknande bostäder som hyrs ut privat. Enligt förarbetena kan en hyra som är mer än tio procent högre normalt anses vara väsentligt högre. Jämför därför gärna med annonser för liknande hus i samma område.
Gäller avtal ingångna före 1 juli 2026: Då gäller den äldre lagen om uthyrning av egen bostad. Hyran får då inte påtagligt överstiga husets kapitalkostnad och driftkostnader:
- Kapitalkostnad
Kapitalkostnaden beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på husets marknadsvärde. Den är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden och har ingen koppling till dina faktiska räntekostnader. Som jämförelse för räntenivån kan du titta på Riksbankens referensränta. - Driftkostnader
I driftkostnaderna ingår de faktiska och nödvändiga kostnaderna för bostaden, exempelvis hushållsel, värme, vatten och bredband.
🔗 Läs vår djupgående artikel om skälig hyra om du vill lära dig mer om hur man räknar.
Kalkylator för skälig hyra (avtal före 1 juli 2026)
Obs! Kalkylatorn räknar enligt den gamla kostnadsbaserade metoden och gäller bara hyresavtal som ingicks före den 1 juli 2026. För nya avtal bestäms hyran av vad liknande bostäder hyrs ut för.
Samtryggs kalkylator
Med kalkylatorn nedan kan du enkelt räkna ut hur mycket du kan ta i hyra för ditt hus om du hyr ut det via Samtrygg. Se bara till att välja Villa/Radhus och fyll sedan i fälten med rätt uppgifter.
Vad kan hända om hyran inte är skälig?
Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt om den är väsentligt högre än hyran för liknande bostäder som hyrs ut privat.
För avtal från och med den 1 juli 2026 gäller den sänkta hyran från dagen för hyresgästens ansökan, om nämnden inte beslutar något annat. Det hyresgästen har betalat för mycket efter det ska du då betala tillbaka med ränta. Hyresgästen kan inte ansöka efter att avtalet har upphört. För avtal som ingicks före den 1 juli 2026 kan hyran som tidigast sänkas från dagen för ansökan.
Vad gäller vid korttidsuthyrning?
Om huset hyrs ut för fritidsändamål, till exempel till semesterfirare, gäller inte privatuthyrningslagen. Då gäller i regel hyreslagen (12 kap. jordabalken) i stället. Vid korta uthyrningar hinner hyresgästen dessutom sällan få hyran prövad innan hyresperioden är slut.
2. Annonsera om att du hyr ut ditt hus
Det finns många olika uthyrningstjänster du kan använda dig av om du vill hyra ut ditt hus. Ska du hyra ut huset i kortare perioder kan det vara ett alternativ att hyra ut via Airbnb, en tjänst som låter dig lägga upp en annons och hitta en tillfällig hyresgäst. Skall du hyra ut under en längre tid är Samtrygg ett bra alternativ.
Tips! Ska du själv annonsera uthyrningen av ditt hus kan du till exempel lägga upp annonsen i bostadsgrupper på Facebook. I så fall kan du läsa mer om vad du bör tänka på när du lägger upp en annons.
Vill du ha hjälp med uthyrningen kan du använda en förmedlare som Samtrygg, som hittar hyresgäst och ger garanti för hyra och skador.
När du har hittat en lämplig hyresgäst kan det vara bra att be om referenser och att personen ska ta en kreditupplysning på sig själv att visa dig. På så sätt kan du säkerställa att hyresgästen är pålitlig och att han eller hon kan betala hyran. Detta är särskilt viktigt om du ska hyra ut ditt hus under en längre period.
3. Se över försäkringsskyddet
När du ska hyra ut ditt hus är det viktigt att dina försäkringar täcker detta. Om du ska hyra ut huset någon helg då och då kan din ordinarie hemförsäkring omfatta det, men om du ska hyra ut en längre period bör hyresgästen teckna en egen hemförsäkring.
Det är oerhört viktigt att ha en hemförsäkring eftersom skador som kan uppkomma i ditt hus vid uthyrning kan bli dyra att reparera. Om det är så att hyresgästen måste teckna en egen hemförsäkring bör du påpeka detta innan personen i fråga flyttar in.
Den villaförsäkring eller fritidshusförsäkring du har gäller i regel även under uthyrningen. Dock täcker en vanlig försäkring inte alla situationer som kan uppstå när någon annan nyttjar ditt hus. Därför rekommenderas att skaffa en tilläggsförsäkring som är särskilt anpassad för uthyrning.
4. Upprätta ett omfattande hyreskontrakt
Innan hyresgästen flyttar in bör du upprätta ett omfattande andrahandskontrakt som skyddar både dig och hyresgästen. Hyreskontraktet är utgångspunkten om det skulle uppstå en eventuell tvist mellan parterna eller om något skulle hända med huset. Du som hyresvärd är ansvarig för att upprätta ett hyreskontrakt.
Ladda ner gratis mall för hyresavtalet
Om du känner dig bekväm med hur avtalet skall fyllas i kan du använda vår gratis-mall. Känner du dig osäker är det bättre att du köper en färdig mall och använder den support och hjälp med att fylla i avtalet som ingår i priset.
🔗 Ladda ner gratis mall för uthyrning av hus (Word-fil) 🗎
🔗 Ladda ner gratis mall för uthyrning av hus (PDF-fil) 🗎
Vi tar inget juridiskt ansvar för de avtals-mallar vi erbjuder och hur de fylls i. Använd mallarna på eget ansvar.
I samband med hyreskontraktet bör även en inventarielista upprättas. Där skriver du in alla inventarier som ingår i uthyrningen. En inventarielista kan vara bra att upprätta även om bostaden inte hyrs ut möblerad. Det kan vara andra inventarier som ingår i uthyrningen så som vattenslang osv som bör tas upp i listan.
Gratis mall för inventarielistan
Vi har upprättat mallar för inventarielistan som kan laddas ner gratis. Om du känner dig osäker på hur den skall fyllas i korrekt kan du istället köpa en lista för runt hundringen och då ingår hjälp och support via telefon så att den blir korrekt ifylld.
🔗 Ladda ner gratis inventarielista för hus (Word-fil)
🔗 Ladda ner gratis inventarielista för hus (PDF-fil)
5. Gör besiktning vid inflytt
Om det skulle uppstå några skador i eller på ditt hus under hyresperioden är det ditt ansvar att bevisa att skadan skedde när hyresgästen bodde där. Vid inflyttning bör du därför göra en besiktning av huset och föra ett protokoll över alla redan existerande skador.
När hyresgästen flyttar in ska han eller hon själv besiktiga huset och skriva på protokollet. På så sätt har ni bevis på vilka skador som fanns när hyresgästen flyttade in. Det kan vara bra att ta med foton för att ha så många bevis som möjligt.
6. Betala skatt på dina hyresintäkter
Alla inkomster från uthyrning måste redovisas som inkomst av kapital i din deklaration. Det finns dock vissa avdrag du får göra från hyresintäkterna när du räknar ut din skatt.
Du får dra av 40 000 kr som är ett schablonavdrag och du får även dra av 20% av hyresintäkterna.
Såhär räknar du:
Exempel: Du hyr ut ditt hus för 135 000 kr under året.
Hyresintäkter: 135 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 27 000 (20% av 135 000 kr)
= 68 000 kr
Skatt att betala: 20 400 kr
Summan 68 000 kr skall alltså beskattas med 30 % vilket innebär att du skall betala 20 400 kr i skatt.
Uppsägningstid vid uthyrning av hus
Använd vår ”kalkylator” för att snabbt se vilka uppsägningstider som gäller.
Om du hyr ut ditt hus med ett avtal som ingåtts från och med den 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen. Den säger att man inte får avtala om villkor som är sämre för hyresgästen än de som står i lagen. Om avtalade villkor är sämre för hyresgästen kan hyresgästen hänvisa till lagen som då går före avtalet. Hyresvärden har dock ingen sådan rätt. För äldre avtal gäller i stället lagen om uthyrning av egen bostad.
Lagen gäller även om du hyr ut två bostäder. Hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder som inte ingår i din egen bostad gäller i stället hyreslagen för samtliga uthyrningar.
Hyresavtal som ingicks före den 1 juli 2026 följer fortfarande den äldre lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Enligt den gällde lagen bara den första uthyrningen om du hyrde ut flera bostäder; för övriga gäller hyreslagen.
Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen (avtal från 1 juli 2026)
– Tillsvidareavtal: både hyresgästen och hyresvärden kan säga upp avtalet utan att ange skäl. Uppsägningstiden är tre månader för båda, och avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Ni får avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen eller en längre för hyresvärden, men inte tvärtom.
– Tidsbestämt avtal: avtalet upphör automatiskt när hyrestiden är slut. Hyresgästen får alltid säga upp det i förtid till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresvärden får bara säga upp det i förtid om hyresgästen har misskött sig, till exempel betalat hyran mer än två veckor för sent, hyrt ut i andra hand utan lov eller stört grannarna.
Hyresavtal utan tidsbegränsning, dvs tillsvidareavtal
– Detta avtal måste sägas upp för att sluta gälla. Annars löper det på.
Tidsbestämt hyresavtal
– Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut.
– Ett tidsbestämt hyresavtal kan alltså sägas upp i förtid av hyresgästen, men inte av hyresvärden utan särskilda skäl. Uppsägningen ska vara skriftlig.
Gäller avtalet från före den 1 juli 2026? Då gäller den äldre lagen om uthyrning av egen bostad: hyresgästen har en månads uppsägningstid och hyresvärden tre månader, och även ett tidsbestämt avtal får sägas upp i förtid med de uppsägningstiderna.
Besittningsrätt / besittningsskydd vid uthyrning av hus
Huruvida hyresgästen kan få besittningsskydd eller inte beror på hur många bostäder som hyresvärden hyr ut totalt.
Om privatuthyrningslagen gäller – alltså för avtal från och med den 1 juli 2026 när du hyr ut en eller två bostäder – kan hyresgästen inte få besittningsskydd. Rum som du hyr ut i din egen bostad räknas inte in i antalet.
Hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder gäller hyreslagen för alla uthyrningarna, och då kan hyresgästerna få besittningsskydd. Den som hyr en bostadsrätt i andra hand får det när hyresförhållandet har varat mer än två år i följd, medan den som hyr ett hus i regel får det från början – om ni inte har gjort en giltig överenskommelse om att avstå från det.
För avtal som ingicks före den 1 juli 2026 gäller de gamla reglerna: den första uthyrningen omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad och ger inget besittningsskydd, medan hyreslagen gäller för övriga uthyrningar.
Hyra ut rum eller del av hus
Reglerna är ungefär desamma när man hyr ut en del av huset som när man hyr ut hela huset. Det finns dock några mindre skillnader. Läs vår djupgående artikel om att hyra ut rum🔗 för att lära dig mer.
Läs även våra artiklar
Kommentarer