Hyra ut rum
Har du ett rum i din bostad som står tomt kan det vara ett bra alternativ att hyra ut detta. Det kan ge extra pengar och trevligt sällskap, förutsatt att du sätter tydliga regler och avtalar om vad som ska gälla vid uthyrningen. Vid uthyrning av ett rum gäller annorlunda regler än vid uthyrning av en hel bostad.
Innehåll
Inget tillstånd behövs för att hyra ut rum
Att hyra ut ett rum är lite enklare än att hyra ut hela bostaden. Du behöver nämligen inget tillstånd från bostadsrättsföreningen eller hyresvärden, förutsatt att du själv bor i bostaden. Om du inte planerar att bo i bostaden räknas det som en fullständig uthyrning, vilket kräver tillstånd om det gäller en bostadsrätt eller hyresrätt. Ska du hyra ut hela bostaden bör du istället läsa guiden om att hyra ut bostadsrätt, hyresrätt eller hyra ut hus.
1. Räkna ut en skälig hyra för rummet
Det finns inga begränsningar för hur litet eller stort rummet du hyr ut ska vara, däremot finns det regler gällande hur mycket hyran ska vara. Om du skulle ta ut en orimligt hög hyra kan din hyresgäst göra invändningar och i värsta fall kan du i slutändan bli återbetalningsskyldig.
Hur mycket du ska ta ut i hyra varierar beroende på rummets storlek, hyresgästens tillgång till övriga ytor och en del andra parametrar. Hur man räknar skiljer sig åt mellan olika boendeformer. Läs vår artikel om skäliga hyra för att lära dig mer om hur mycket man får ta ut i hyra när man hyr ut hela eller delar av sin bostad.
Se hur mycket du kan ta ut i hyra för ett rum
Vad kan hända om hyran är oskäligt hög?
Då kan hyresgästen gå via hyresnämnden och få hyran nedsatt. Om du hyra ut ett rum i en hyresrätt kan du dessutom bli återbetalningsskyldig retroaktivt i 2 år för den del av hyran som anses oskälig.
2. Skriv ett avtal med hyresgästen
När du hyr ut ett rum är det viktigt att du skriver ett avtal med din inneboende. Det ska det skriftligt framgå om den inneboende får disponera andra delar av bostaden, så som köket, om möbler ingår i hyran och även hyran och uppsägningstiden.
Tänk på! Alla förhållningsregler behöver inte stå med i avtalen men det är den enda bevisning du har på var som faktiskt avtalats mellan dig och din inneboende. Viktiga regler så som rökning och liknande bör därför skrivas med.
Det kan även vara bra att skriva avtal om vissa förhållningsregler som du anser är nödvändiga, exempelvis om rökning är tillåten och om den inneboende får ha gäster. Vissa saker kan ni gemensamt komma fram till som förhållningsregler men det viktigaste bör stå med i avtalet för att du ska kunna bevisa vad ni kommit fram till om hyresgästen skulle missköta sig.
Gratis-mall för hyreskontraktet
Om du känner dig säker på hur hyresavtalet skall fyllas i kan du använda vår kontraktsmall för inneboende för att underlätta utformningen av avtalet. Om du känner dig osäker kan du använda den tjänst vi tipsar om nedan. Där får du en mall, juridisk rådgivning och hjälp med att fylla i avtalet korrekt.
🔗 Ladda ner gratis mall för hyresavtalet för inneboende
3. Låt hyresgästen flytta in
När avtalet är påskrivet kan hyresgästen flytta in och börja betala hyra. I början av hyresperioden kan det vara bra att sätta upp några gemensamma förhållningsregler kring hur ni ska kommunicera, hur städning ska gå till och liknande. Både du och din hyresgäst ska känna er bekväma med boendeförhållandena och därför är det viktigt att ni kommunicerar.
Du bör även kolla upp hur din hemförsäkring fungerar när du har en inneboende. I vissa fall kan du utöka hemförsäkringen så att den även gäller hyresgästen, annars bör hyresgästen teckna en hemförsäkring speciellt anpassad för inneboende.
4. Gå inte in i uthyrningsrummet
Att hyra ut ett rum och bo med en inneboende kan kännas lite ovant från början. Att du respekterar din hyresgäst är minst lika viktigt som att denna förhåller sig till de regler du bestämt. Du bör aldrig gå in i uthyrningsrummet eller städa där, det är din inneboendes privata rum.
Kommentarer
Hej , jag har en inneboende från Ukraina som jag gjorde ett kontrakt med men hon har inte bott på adressen utan hennes 15 åriga son , hon och hennes man får post till min adress , samtidigt så städar jag , lagar mat och diskar åt pojken , jag har sagt upp kontrakt med kvinnan nu och undrar om deposition ska betalas tillbaka eller vad kan jag göra ?
Hej Videl.
Ja depositionen betalas tillbaka enligt avtalet om den inte skall användas för att reglera något.
Mvh admin på boupplysningen
Kan man hyra ut rum med egen ingång men bara tillgång till egen toalett, inget kök el. dusch?
Hej Marita.
Ja, absolut.
mvh admin på boupplysningen
Hej,
kan ett fåmansbolag (aktiebolag) hyra ett rum av en privatperson?
Behöver bostadsföreningen godkänna uthyrning av rum till ett företag?
Hej Johanna.
1. Ja
2. Nej
Mvh admin på boupplysningen
Om man hyr ut ett rum i ca 2-3 månader.
Bör man kolla upp hyresgästen o be om personnummer?
Hej Jamaica.
Ja det bör man alltid, oavsett hyrestid.
Mvh admin på boupplysningen
HAR HYRSGÄSTEN RÄTT ATT GÅ IN I HYRESVÄRDENS VARDAGSRUM NÄR HON INTE ÄR HEMMA UTAN ATT FRÅGA OM LOV
Hej Ann-Britt.
Nej.
mvh admin på boupplysningen
Jag och min sambo bor i Stockholm men jag har hyrt ut min bostadsrätt i Lidköping. Då vi var på hembesök nyss hyrde vi föreningens övernattingslägenhet. Då vi skulle värma en tallrik vanlig barnmat så började det osa ur micron. Vi öppnade luckan och det hade bildas brännmärken på insidan av micron som var nästantill fabriksny. Vi avbröt micrandet. Då vi lämnade över nycklarna och de hade besiktning köpte de inte vår användning utan tycker vi har åstakommit skadan efter vi varit oansvariga. De nämnde först att vi värmt i kastrull, sedan trodde det alufolie men inget av de är sant då vi bara värmt barnmat. Vi har kontaktat vårt försäkringbolag så vi har en kontakt där. Men bara någon dag efter vårt besök har de åkt och köpt en ny micro för 4300 kr och hävdar vi skall betala detta plus installationkostanden. Låter ju helt absurt! Kan man verkligen få köra enmantaktik och bara köpa en ny micro utan ens försäkringsbolaget har inspekterat. Micron går fortfarande att använda det var detta synliga brännmärke på insidan de inte kan tolerera. Vad har jag för rätt på min sida?
Hej Jonas.
Du är skyldig att ersätta för skador som uppkommer om de beror på att du klantat dig.
Om du inte gjort något fel så är du inte skyldig att ersätta något.
Det borde finnas garanti på micron om den var ny?
Hade jag suttit i din sits så hade jag bara vägrat att betala.
Mvh admin på boupplysningen
Om jag hyr ut ett rum till inneboende och vi i kontrakt både kommer överens om hyra och att inneboende avstår rätten att senare kräva tillbaka del av hyran, är lagen sådan att den ger inneboende rätt att kräva tillbaka del av hyran trots att hen avtalat bort rätten?
Hej Karl.
Den rätten går inte att avtala bort eftersom det är negativt för hyresgästen. Hyreslagen kan ej avtalas bort om de avtalade villkoren är sämre för hyresgästen än hyreslagens villkor.
Mvh admin på boupplysningen
Jag bor i en fyra och hyr för tillfället ut två sovrum till inneboende, det tredje sovrummet bor jag själv i. Resten av lägenheten har alla access till. Jag undrar om det finns någon gräns för hur ofta jag måste vara hemma i lägenheten för att det inte ska räknas som ”en ren andrahandsuthyrning”?
Jag kommer nog att resa en del i jobbet framöver och spendera mer tid hos mina föräldrar eller partner, men samtidigt vara i lägenheten lite till och från.
Hej Jag undrar.
Det vågar jag inte svara på tyvärr.
Mvh admin på boupplysningen
Vem/vilka tror du skulle kunna svara på detta?
Hej igen.
Nej tyvärr.
Mvh admin på boupplysningen
En fråga. Jag hyr ut rum till inneboende. Kan jag råka illa ut på nåt sätt om de skulle förvara lite gräs (som man röker) i sitt rum eller nånstans i lägenheten (inte vet jag, om nån skulle ha nån ”gömma” nånstans)?
Jag tillåter inte att man röker i eller i närheten av bostaden, men känner att jag inte vill lägga mig i vad dom ev. gör på fest ibland på fritiden. Men jag vill inte riskera någonting för egen del, att kunna hamna i trubbel.
Hej.
Det vågar jag inte svara på.
Mvh admin på boupplysningen
Vem/vilka tror du skulle kunna svara på detta?
Hej Igen.
Det vet jag inte tyvärr.
Mvh admin på Boupplysningen
Hej!
Jag har hyrt ut ett rum till en inneboende under två årstid. Jag har själv bott där delvis pga tjänsteresor på cirka 1-2 veckor löpande. Personen som hyrt rummet har brutit mot det vi har avtalat gällande ex. Rökning, hyresbetalningar och allmänstörning.
Enligt vår avtal har han tre månaders uppsägning förutsatt att han inte bryter mot boende reglerna samtidigt gäller avtalet ett rum han hyrde först och han bytte till större rum efter ett år. vi skrev inget nytt avtal när han flyttade in i det större rummet i lägenheten utan endast muntlig överenskommelse om högre hyra.
Jag vill att han flyttar ut omgående och jag undrar vad jag kan göra? Han tror att han har besittningsrätt och vägrar att flytta ut från bostaden.
Hej!
Jag skulle rekommendera dig att kontakta någon med lite mer juridiska kunskaper i detta läge, eftersom vi varken kan eller bör ge råd i sådana specifika situationer. Du kan även läsa lite mer om besittningsskydd här https://www.boupplysningen.se/hyra-ut/besittningsskydd
Som du ser så har en inneboende aldrig något besittningsskydd och har således inte rätt att bo kvar om avtalet skulle behöva sägas upp.
Jag hoppas allt löser sig!
/Helena
Hej,
Jag har en BR nära mitt arbete och sover där 3 ggr i veckan,jag funderar ha inneboende där men jag är ej folkbokförd i BR då jag har huvud sakliga vila i min HR, måste jag verkligen vara folkbokförd i min BR för att få ha inneboende?
Även om jag får komma och gå hur jag vill och har nycklar, och sover där när det passar med arbetet ca 3 dagar i veckan. Tack
Hej Alexander,
Det finns ingen lag som säger att du måste vara skriven på din BR för att ha en inneboende. Men det är bra om du kollar vad som står i BRF:s stadgar. Om det inte står skrivet i stadgarna att du måste vara skriven på din BR för att ha en inneboende så har du rätt att ha en inneboende.
Hej
Två funderingar, den ena mer relevant här än den andra:
Har mitt barn, studerande på universitet, samma rättighet/skyldighet att hyra rum av mig?
Med tanke på att han inte har ngn inkomst bör han väl i så fall kunna söka bostadsbidrag som annan hyresgäst?
Detta gäller en bostadsrätt.
(Jag har inte råd att bo kvar men gör mitt yttersta för att han inte ska behöva bo på annan ort)
Hej Christina,
Om du inte lägre har någon försörjningsplikt för din son så finns det inget som säger att du inte får hyra ut ett rum till honom. Om din son är under 29 år har han rätt att ansöka om bostadsbidrag. Hur stort bostadsbidrag han får beror på hans inkomster och kostnader. Läs mer om bostadsbidrag på Försäkringskassans sajt om Bostadsbidrag till unga (under 29år).
Hej
Tack för respons.
Han har sökt, men fick avslag, pga vår släktskap.
Hej Christina
Om du inte har råd att låta ditt vuxna barn bo gratis så är det ju rimligast att studenten söker studiemedel. Det är oavsett att rekommendera. Ett mycket förmånligt lån. Går inte pengarna åt så spara dem!
Utöver det kan man få bostadsbidrag i vissa fall. Det är behovsprövat. Tror chansen är mindre dock om hyresvärden är en släkting
Lycka till
Hej
Tackar för responsen
Han har tagit studielån men studierna går trögt så ville veta vad för alternativ vi har
Hej! Jag vill hyra ut mitt korridorsrum under en termin och undrar om det fortfarande är skälig hyressättning som gäller? Mvh
Hej Ebba,
Ja, det är fortfarande skälig hyressättning som gäller. Här kan du läsa mer om vad som gäller för att hyra ut rum. Tänk på att du kan bli återbetalningsskyldig om du tar ut en för hög hyra. Läs mer om skälig hyra vid uthyrning av bostad på Sveriges Domstolar.
Hej. Jag har ett studentrum i källaren i min villa med egen ingång som hyrs ut fören person att bo i, nu säger studenten att hans kompis ska bo där i ett par veckor som gäst och det vill inte jag tillåta, vad gäller? Får ha låta en till bo där som gäst i flera veckor? Mvh Tony
Hej Tony,
Så länge din hyresgäst själv bor kvar i lägenheten räknas kompisen som inneboende. Att ha inneboende är tillåtet och kräver vanligtvis inte hyresvärdens tillstånd.
Men om ni har skrivit i ert hyresavtal att inte fler än en person får bo i studentrummet är det annorlunda, för då måste hyresgästen förhålla sig till det.
Hej!
Hur bevisar man att man använder sin lägenhet som permanentbostad?
Fick en tillsägelse av styrelsen att jag inte göra det och att jag har hyrt ut i andra hand utan deras tillåtelse. Jag bor i lägenheten, men jag har också inneboende.
Hej Anders,
Tack för ditt mejl.
De ska egentligen räcka med att du är folkbokförd på adressen och inte har någon eftersändning av posten.
Det är ju svårt att bevisa att man använder den som permanentbostad på annat sätt. Den information som jag har fått fram i andra fall där det uppstått en tvist är fallet (NJA 2001 s. 241 II) som tas upp på bostadsratterna.se
I det fallet ansågs det inte föreligga en andrahandsuthyrning. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden och besökte lägenheten ett par gånger i veckan. Detta för att använda sig av köket och ett rum som var undantaget hyresgästen. Domstolen ansåg att bostadsrättshavaren använde lägenheten på sådant sätt att hyresgästen var att betrakta som inneboende. Eftersom det inte krävs samtycke för att inhysa inneboende var det heller inte fråga om en olovlig andrahandsuthyrning.
Hej!
Vi funderar på att köpa en lägenhet i fjällen (brf) där uthyrning är kopplad till en förmedling. Hur skall vi räkna antalet uthyrda dagar? Är det samtliga dagar då vi inte kan disponera lägenheten då den är låst till förmedlingen (tex. v48-v15) eller är det de dagar då det faktiskt finns en betalande hyresgäst?
Detta spelar roll för vilket avdrag vi får göra för månadsavgiften, ~140 dagar alternativt ~60 dagar.
Hej Niclas,
Det är nog bäst att fråga förmedlingen själva om detta.
Jag bor i ett stort hus på landet med sambo och två barn. Min vän, hennes sambo och deras lilla dotter ska nyttja en del av huset samt bo i husvagn/tiny house på vår gård. De kommer inte betala hyra utan hjälpa till på gården och med våra hästar. De är självhushållande och har därför låg inkomst.
När de ändrar till samma registrerade adress som oss, påverkar det oss på något sätt?
Med tanke på att den sammanlagda inkomsten i huset blir lite högre, påverkar det kostnader för fritidsverksamhet, sophämtning, avlopp, ev. bidrag såsom bostadsbidrag eller andra socialbidrag (om vi skulle behöva detta i framtiden)?
Hej Maria,
Det kan åtminstone påverka vissa bidrag och kostnader som grundas på hushållets bostadskostnader och antal personer i hushållet. Jag skulle gissa att det fungerar på samma sätt som när man har inneboende.
Vi har skrivit om vad som händer med bostadsbidrag i det fallet. Räknar Försäkringskassan det som inneboende lär bostadsbidraget påverkas.
Mer specifikt vilken påverkan det får på andra bidrag och olika avgifter kan jag tyvärr inte svara på. Mitt råd är därför att kolla upp hur de avgifterna räknas ut för att avgöra om de påverkas.
Hej! Jag har ett rum som jag funderar på att hyra ut under sommaren till turister. Detta kan gälla både för typ en vecka eller över en helg. Rummet är ca 10 kvm stort och möblerat, det blir med delat kök, toalett och dusch. Hur mycket kan vara skäligt att ta ut i hyra per natt? Jag bor i Brösarp på Österlen, så det är ett väldigt attraktivt område nu i dessa tider:)
Hej Madelene,
Här skriver vi om hur du räknar ut en skälig hyra för bland annat ett rum: Skälig hyra
Hej.
Jag funderar på att hyra ut mitt vardagsrum i min hyresrätt till mindre sällskap för möten etc. Hur ska jag tänka där och finns det folk som sysslar med sådant? Tänkte det kunde vara en bra idé efter covid.
Hej Lillemor,
Det är inte ett koncept jag direkt har hört talas om. Menar du att du vill hyra ut rummet till ett företag kan du läsa mer om det här: Hyra ut bostad till företag.
Om det är olika sällskap som ska kunna hyra in sig vid behov skulle jag säga att det gränsar till näringsverksamhet, så i så fall kan din hyresvärd ha bestämmelser för om du får göra det eller inte. Du kan också behöva betala skatt för den verksamheten.
Prata med din hyresvärd och kolla upp om det upplägg du tänkt dig skulle definieras som en verksamhet.
Hej Filip! Jag har ett trevligt rum att hyra ut, helst internationell student men även svensk. Vet du vilka Sighster det finns utom Boplats där jag har en annons liggande? Mvh Anita Roempke
Hej Anita,
Vi samarbetar med flera bostadssajter där du kan annonsera ut rum och bostäder till uthyrning. De finns med på listan över våra partners.
För att göra en lång historia kort så handlar det om att studenten som hyrt mitt rum har lämnat det obebott under 3-4 veckor och under denna tid har värmen varit avstängd och även ventilen på väggen har varit stängd. Rummet har fått ett stort mögelangrepp som på vissa ställen när nästan halvvägs upp på väggen.
Studenten har vid inget tillfälle informerat mig om att det finns mögel i rummet utan detta har jag upptäckt själv, då jag efter att ha konstaterat att lampan lyst dag och natt i över en vecka gick in i hans rum för att släcka den. Då var taket prickigt med svarta mögelfläckar. Jag började då försöka få tag på honom för att få honom komma och röja upp i sitt rum som var i ett väldigt stökigt skick, med kläder, pizzakartonger och annat på hela golvet. När han väl kom och flyttade ut alla sina tillhörigheter kunde jag se omfattningen av mögelangreppet.
Jag anser att han är skyldig till att möglet har spridit sig på detta sätt. Han har inte meddelat mig så jag kunnat åtgärda det, utan har hanterat det på rakt motsatt sätt och på det sättet fått möglet att sprida sig aggressivt. Jag kommer att behöva slipa golv, byta golvlisteer och måla om hela rummet. Jag måste även slänga säng, hylla och garderob då även dessa är angripna av mögel.
Han å sin sida påstår – nu, efteråt – att han såg möglet redan då han flyttade in. Och det är därför han inte varit i rummet. Och att han därmed borde bli ansvarsbefriad. Han menar att hyresgästen alltid har lagen på sin sida.
Huruvida det var mögel i rummet från början eller inte kan ju jag inte svara på, men jag har ett trygghetsavtal med Anticimex som kommer regelbundet och kontrollerar min källare. Då källaren är inredd så har jag från första början varit väldigt noga med detta. Den senaste besiktningen var i våras och då fanns inget mögel.
Vem av oss har rätt? Vem ska stå för kostnaderna att att återställa rummet?
Hej Annica,
För att avgöra vem som har rätt måste det fastställas om hyresgästen har orsakat möglet eller inte. Har han det bör han stå för kostnaderna. Har han inte det är det du som behöver stå för kostnaderna.
Här kan inte vi på Boupplysningen hjälpa till. Om Anticimex har gjort regelbundna kontroller bör de kunna vara till hjälp att avgöra när möglet uppstått och varför. Sedan kan du behöva gå vidare juridiskt för att fastställa hyresgästens kostnadsansvar.
Om man hyr ett um möblerat måste det ingå kudde, täcke, lakan, handduk osv?
Hej Karin,
Dessa saker måste inte ingå om du ska hyra ut rummet till en inneboende, utan du och den som ska hyra rummet kan själva avtala om vad som ska ingå. Huvudsaken är att inneboende vet om dessa saker ingår eller inte.
Hej. Jag tänkte hyra ut ett rum (vardagsrummet, som är ett stort rum) i min 2a (hyresrätt), till en inneboende, måndag-fredag (dvs veckopendlare). Lägenheten är 43 kvm, och vardagsrummet är 20 kvm. Vad kan jag ta i hyra utan att bryta mot någon lag (eller utan att riskera att bli återbetalningsskyldig)? Bryter jag mot någon lag om jag tar ut för mycket i hyra av en inneboende? Kan jag bli av med mitt hyreskontrakt om jag tar ut för mycket i hyra av en inneboende? Vardagsrummet har en Hästen-säng med motor i, som är ganska dyr samt en Bang & Olufsen TV och en Bang & Olufsen stereo, som båda två är ganska dyra. Får jag lägga på påslag på mer än 15 procent då? Väldigt tacksam för svar.
Hej Johan,
Jag rekommenderar att du läser vår sida om skälig hyra för att se hur du ska räkna ut hyran för din inneboende: Skälig hyra
Ja, det är olagligt att ta ut för mycket i hyra, och du kan bli återbetalningsskyldig om du har tagit för mycket i hyra. I allra värsta fall kan du också bli av med lägenheten. Vi skriver mer om vad lagen säger här: Detta gäller efter nya lagen om andrahandsuthyrning
Gällande möbler finns egentligen inga klara regleringar för påslag, men historiskt sett har hyresnämnden i regel bara godkänt påslag upp till 15 procent för ärenden som kommit in till dem.
Hej ! Jag ska hyra ut ett rum i min bostadsrätt. Vad är kortaste tillåtna uthyrningsperiod ? Är det tillåtet att ha en provmånad för att se om det fungerar med hyresgästen ? Mvh Per-Olof
Hej Per-Olof!
Det finns vad jag vet ingen lägre gräns för hur länge man måste hyra ut. Det bör alltså gå utmärkt att hyra ut i en månad för att prova. Kom ihåg att skriva ett tydligt avtal så att både du och den som hyr rummet är med på vad som gäller. Jag kan tipsa om vår partner Samtrygg om du behöver hjälp med något praktiskt vid uthyrningen. Du kan läsa mer om varför vi rekommenderar Samtrygg här. Lycka till!
Tack !
Hej!
Jag funderar på att hyra ut två sovrum i min lägenhet som är en fyra (det är tre sovrum och ett vardagsrum).
Enligt er kalkylator skulle jag kunna ta ca 5000 kr / månad i hyra för den ena rummet, och ca 4000 kr/ månad för det andra rummet. Om jag lägger mig på dom nivåerna så ligger jag i undre till medel av det spann som kalkylatorn föreslår när jag skriver in mina uppgifter. Eventuellt ännu något lägre då jag hyr ut till studenter. Lägenheten är en bostadsrätt på 73 kvm. Sovrummen är inte så stora, men övriga gemensamma ytor är det. Stor hall, vardagsrum, kök, balkong, badrum. Finns tvättmaskin. Planerar att renovera en del under hösten och bland annat sätta in diskmaskin mm också.
Skulle detta vara okej / rimligt tror ni?
*Eventuellt att jag lägger hyran på lägre nivå än 5000 och 4000
Hej,
Så länge hyran stämmer i förhållande till hur stor del av lägenheten de inneboende hyr och vad du själv betalar för lägenheten, ska det vara okej. Läs gärna vår sida om skälig hyra för en närmare förklaring av hur mycket du får ta ut i hyra.
Jag fyllde i rätt storlek på rummen i kalkylatorn. Då borde det väl funka, eller? Fast den tar ju inte hänsyn till lägenhetens totala storlek?
Tycker det är knepigt… Finns det någonstans man kan få mer hjälp med detta? Tycker det här med driftskostnad och kapitalkostnad är lite knepigt att räkna ut.
Kalkylatorn är en uppskattning av vad som är rimligt att ta ut i hyra, utifrån rummets storlek och området där lägenheten finns. Har du skrivit in rummens storlek tar den alltså hänsyn till vad liknande rum kan hyras ut för i det området.
Jag förstår att det är knepigt att räkna ut driftkostnad och kapitalkostnad. Det viktiga där är just förhållandet till vad du själv betalar för dessa kostnader. I texten om skälig hyra som jag länkat till dig ovan har vi ett exempel på hur drift- och kapitalkostnaden kan räknas ut under rubriken ”Uthyrning av rum i bostadsrätt eller villa”. Läs gärna det för en bild av hur du kan räkna.
Hej!
Jag undrar hur mycket skatt jag ska betala för sovrummet jag hyr ut i min bostadsrätt?
Säg att hyran för den inneboende ligger på 5000 kr/ mån.
5000 x 12 = 60 000
40 000 i schablonabdrag (behöver ej beskattas)
Kvar att beskatta: 20 000
20 000 x 0,3 = 6000 kr i skatt
Är detta korrekt?
Men sen läste jag något om att man kan göra skatteavdrag även för t.ex. månadsavgift till bostadsrättsföreningen. Men detta kanske bara gäller om man hyr ut hela lägenheten, inte bara ett rum? Eller
https://www.samtrygg.se/s/den-kompletta-beskattningsguiden-for-andrahandsuthyrning-lar-dig-allt-om-hur-skatten-paverkar-dig-nar-du-hyr-ut-din-bostad
Tacksam för hjälp!
Hej Christina,
Det stämmer att det är 20 000 kronor av intäkterna som du ska betala skatt på. Innan du räknar ut skatten får du dock göra vissa avdrag, till exempel för avgiften till bostadsrättsföreningen. Det gäller även om du har inneboende, men då får du bara dra av den del av avgiften som avser det sovrum som du hyr ut och inte själv använder. Det gör du lättast genom att räkna ut hur många kvadratmeter sovrummet är och hur stor andel detta utgör av hela lägenhetens yta.
Därefter räknar du ut vilken skatt du ska betala på den summa som återstår, det vill säga cirka 30 procent av den summan.
Tack!
Hej! Skulle man kunna hyra ut ett rum på 20kvm som har egen ingång, hall och toalett men utan tillgång till dusch eller kök? Tänker hur det fungerar med övernattningsrum. Skulle vilja hyra ut extra rummet i lägenheten men vill samtidigt inte ha någon inneboende.
Hej Madeleine,
Jag kan inte hitta några hinder för att hyra ut ett rum under de förutsättningarna. Jag skulle dock föreslå att du hör av dig till Hyresgästföreningen för att få säkert svar, eller någon aktör som arbetar med andrahandsuthyrning. Några sådana aktörer är Samtrygg, Qasa och Renthia.
Om uthyrningen är möjlig är det viktigt att din hyresgäst får veta i förväg att tillgång till kök och dusch inte ingår. Du får inte heller ta ut lika hög hyra om inte dessa saker ingår.
Hej
Jag ska hyra ut ett rum i en lägenhet (Bostadsrätt, 4:a). Jag ska hålla på och flytta till den nya lägenheten och ha kvar den gamla mindre lägenheten parallellt ca ett halvår. Jag kommer då bo ca halvtid i varje lägenhet. Jag tänkte vara skriven i min gamla mindre lägenhet, för jag kan ju inte vara skriven i båda. Måste jag ha tillstånd för att hyra ut ett rum i den större lägenheten när jag inte är skriven i den bostaden (bostadsrätt)?
Hej Åsa,
Det som avgör om du behöver tillstånd är om din inneboende använder lägenheten självständigt eller inte. Eftersom du inte bor i lägenheten på heltid är det troligt att du behöver tillstånd. Det är nog åtminstone bra om du pratar med bostadsrättsföreningen om att du är på väg att flytta in och kommer att ha en hyresgäst där under tiden. Risken är annars att bostadsrättsföreningen tolkar det som att du har köpt lägenheten bara för att hyra ut till någon annan, eftersom du själv inte är folkbokförd där, och då kan du i värsta fall bli av med lägenheten för otillåten andrahandsuthyrning.
Hej! Jag undrar hur ytan för ett rum/ en lägenhet exakt beräknas. Räknar man endast golvytan som går att måtta med måttband, eller räknas ytan som innerväggar tar upp också in?
En annan relaterad fråga: Ett rum har fönster med direkt ljusinsläpp och är i golvyta 2,83 x 2,35 = 6,65 kvm stort. Jag har för mig att för att det ska räknas som ett riktigt ”rum” så måste det vara minst 7 kvm stort. Vad gäller här? Tacksam för svar!
Hej Sara,
Det är mycket riktigt golvytan som räknas in i ytan för ett rum eller en lägenhet. Lantmäteriet definierar rum som ett utrymme med minst sju kvadratmeters golvyta och som har direkt dagsljus.
Tack för svar!
Jag ska på visning för en lägenhet. Omgjord från trea till 4a enligt Hemnet. Jag gissar att det nya rummet är under 7 kvm. Får de säga att det är en fyra då? Eller skulle man då egentligen säga 3,5a? Vad är kriterierna för att en bostad ska klassas som 1,5a 2,5a eller så? Vad finns inuti ”0,5”-delen?
Hej Sara,
Som ett halvt rum räknas ett utrymme som är mindre än 7 kvadratmeter och saknar fönster. Så enligt din beskrivning låter det som att detta skulle räknas som en 3,5:a enligt Lantmäteriets definition.
Lantmäteriets definition syftar dock på vad som räknas som rum i deras lägenhetsregister, men är ingen direkt regel för vad som får marknadsföras som ett rum. Boverkets byggregler nämner inte heller några krav på hur stort ett rum måste vara för att räknas som ett helt rum. Så det går nog inte att säga att lägenheten inte får marknadsföras som en fyra, även om det inte följer de allmänna riktlinjerna.
Hej.
Vi har en bostadsrättslägenhet i två plan. Övervåningen har två rum och en toalett/dusch. Vi tänkte hyra ut båda de rummen till t ex två studenter eller kanske en ensamstående med ett/två barn som då har toa/dusch att dela på. Vi bor på nedervåningen och har då lätt att hålla isär deras utrymme, vi går helt enkelt inte upp på övervåningen. Min fråga är helt enkelt, kan man hyra ut till två olika hyresgäster som inneboende utan att brf´ens styrelse behöver informeras eller frågas om tillåtelse precis som när man hyr ut ett rum till en hyresgäst?
Hej Fredrik,
Eftersom ni själva bor i lägenheten och hyresgästerna bara har tillgång till en avgränsad del av bostaden, bör hyresgästerna räknas som inneboende. Det innebär i så fall mycket riktigt att ni inte behöver bostadsrättsföreningens tillstånd för att hyra ut.
Vill ni ändå vara på den säkra sidan kan ni kontakta till Hyresgästföreningen för att få deras syn på saken.
Hur gör man för att kontakta dem? (Hyresnämnden)
Hej Fredrik,
Jag har korrigerat mitt svar ovan, det är Hyresgästföreningen som kan ge råd i sådana frågor, inte hyresnämnden.
Hej! Jag har en lite rörlig fråga, och tacksam för snabbt svar.
Jag bor i en rätt rymlig bostadsrätt-trea utanför Stockholm och har som regel att jag hyr ut det sovrummet jag själv inte använder till en student. Vardagsrum kök osv. får båda använda.
Fundering: Har skrivit kontrakt och kommer att hyra ut till en inneboende från mitten av juni till mitten av augusti, alltså två månader. Så nästa inneboende skulle behöva flytta in mitten av augusti för att det skulle passa perfekt med överlappningen där inför hösten och framåt. Dock har jag nu hittat en person som jag klickat väldigt bra med, som gärna vill flytta in och bo under höstterminen, men som helst vill hyra redan från mitten av juli. Då är ju tyvärr ”uthyrningsrummet” upptaget. Men! lägenheten är rätt stor och jag planerar att göra om en 4 kvm klädkammare till ett mini-gästrum/sovrum. Skulle jag själv kunna -flytta in- till klädkammaren (den är som ett riktigt rum fast utan fönster) under juli/augusti (en månad) och hyra ut mitt eget sovrum (tar bort mina prylar och småsaker så bara möbler är kvar) till inneboende 2, tills det ordinarie uthyrningsrummet blir ledigt igen?
Detta visste jag ju inte om tidigare, så jag och inneboende 1 har ju skrivit kontrakt redan och förutsättningarna vi pratat om har varit att det är hen och jag som kommer bo i lägenheten under hens två uthyrningsmånader.
Det jag tänker är att jag skulle kunna göra på det viset, om jag först kollar med person 1 att den tycker det är okej att vi blir 3 pers i lägenheten under en månad, kanske kan vi skypa allihopa tillsammans och kolla att alla är okej med varandra? + att jag kan dra av lite på person 1s hyra? Vi är alla av samma kön och i samma ålder och min känsla är att vi skulle trivas och att det snarare kunde bli kul att kunna hitta på saker tillsammans 🙂 Alla är nya i stan och verkar vilja utforska området.
Hej,
Jag tror att det bör gå att lösa situationen som du beskriver, så länge dina inneboende är med på saken. Som du säger behöver du prata med inneboende 1 om de förändrade förutsättningarna, om den personen skrev avtal för att bara ni två skulle bo i lägenheten. Se också till att inneboende 2 är på det klara med att den kommer få byta sovrum efter de första månaderna, och ifall detta påverkar personens hyra.
Tänk på att dina inneboendes hyra ska vara skälig utifrån det utrymme som vardera person hyr. Hur en skälig hyra ska räknas ut kan du läsa mer om på vår sida om skälig hyra.
Tack för snabbt svar Evelina!
– Jag ska höra med inneboende 1 hur personen ställer sig till detta.
– Eventuella inneboende 2 sa att hen tycker att det kan funka bra, och går i så fall med på att hen hyr först ”mitt” sovrum under första månaden, sen resterande 6 månader i uthyrningrummet.
Hyra har jag räknat ut i er kalkyl och den ligger i underkant till medel av föreslaget beloppsspann där.
”Mitt sovrum” är 4-5 kvm större än uthyrningsrummet, men jag tänkte ta samma ”lägre” hyra för den första månaden som för resterande 6 månader för inneboende 2. Hen får alltså samma månadskostnad för alla 7 månader den hyr.
Hej
Jag bor i hyresrätt o tänker skaffa inneboende. Jag frågade hyresvärden dem sade att jag behöver inte nån tillstånd men vill veta exakt vilka regler gäller samt kan troligtvis åka utomlands då o då pga morssjukdom hur länge kan jag stanna max annars vad behöver jag göra …. tack för svar
Hej Josef,
Det finns inga exakta regler för hur länge du kan vara borta från lägenheten för att fortfarande få ha inneboende utan tillstånd. Det jag skulle rekommendera är att förklara även denna situation för din hyresvärd, att du kommer att åka bort då och då. Om hyresvärden vet om att du kommer att vara borta finns inte risken att de tolkar det som att du själv bor någon annanstans än i lägenheten. Skulle hyresvärden anse att du behöver tillstånd för att hyra ut lägenheten under tiden som du är utomlands kan ni då också ordna saken lättare.
Hej. Jag har inneboende i min hyreslägenhet. När jag var utomlands o hälsade på min dotter som studerar där, höll hennes storebror fest i vår lägenhet. Två av gästerna gick fel och gick in på rummet som den inneboende hyr. Ingen skadegörelse eller stöld skedde, detta vet vi med säkerhet, eftersom hyresgästen hade satt upp en övervakningskamera i rummet. Får man göra så?
Hyresgästen hävdar nu avtalsbrott från min sida, och hotar att berätta för hyresvärden att hon varit inneboende till en hyra om 6000kr:månad inklusive tillgång till kök, badrum och tvättstuga utöver ett möblerat rum. Hon hävdar även att det har stått en flaska med sprit (vodka) samt två tomma vinflaskor på köksön en kväll när hon kom hem, efter att jag hade haft gäster på middag. Två veckor innan incidenten med kameran hade hon bett att få avsluta inneboendet i förtid så att bo hos sin pojkvän. Hon ville då inte behöva betala hyran för två månader samt få tillbaka sin deposition. Aldrig mer inneboende. Vilka skyldigheter har jag. Hur vet jag om hon filmat annat i lägenheten?
Hej Andreas,
Rummet som den inneboende hyr räknas som den personens egen bostad, dit du som hyresvärd inte får gå in utan tillstånd. Därför skulle jag tro att den inneboende får ha kamera inne på rummet, så länge den bara övervakar hennes eget utrymme. Däremot bör hon inte få filma de områden i lägenheten som du också använder. Det är hur jag tolkar reglerna, men jag skulle råda dig att prata med en jurist för att få säkert svar.
Om den inneboende vill flytta ut behöver hon säga upp kontraktet enligt den gällande uppsägningstiden, och betala hyran under uppsägningstiden. Undantaget vore om du som hyresvärd hade begått något allvarligt kontraktsbrott, vilket jag inte tror gäller i ditt fall. Men även här vore det bästa att prata med Hyresgästföreningen eller annan jurist för att reda ut vad som gäller i just din situation.
I vårt fritidshus har vi en mindre lägenhet i källarvåningen med egen ingång. Vi hyr ut den fram till 1:a maj så vi ska ha den själva.
Två frågor:
1. Kan du rekommendera något hyreskontrakt som passar?
2.Kan man beräkna skatten utifrån kallhyran?
Hälsn Mats
Hej Mats,
1. Jag rekommenderar att ni använder Hyresgästföreningens mall för hyresavtal för inneboende. Den finns på deras hemsida under Blanketter och avtal.
2. Ja, om du bara tar ut kallhyra och låter hyresgästen själv betala driftskostnader kan du beräkna skatten utifrån kallhyran. Men har driftskostnaderna räknats med i hyresgästens hyra måste det räknas med i skatten.
Hej,
Intressant artikel, jag har en dock en fundering. Hur fungerar det för fastighetsägare som t.ex. äger och förvaltar ett flerbostadshus. Hur funkar det ifall de vill hyra ut enskilda rum i en av lägenheterna i deras bestånd?
Tack på förhand!
Hej Ahmad,
Jag känner inte till att en fastighetsägare till ett flerbostadshus skulle kunna hyra ut enstaka rum i tomma lägenheter. Du kan i regel nämligen inte räknas som inneboende om du använder bostaden självständigt, vilket du gör om ingen annan bor i lägenheten. Därför skulle jag tro att du i så fall räknas som hyresgäst.
När någon bor i lägenheten är det hyresgästen som i så fall kan hyra ut ett rum i bostaden, inte fastighetsägaren.
Om jag har en hyresrätt som kostar mig 13.000kr/ månad. Om jag tar ut en skälig hyra för detta rum så kan väl det inte räknas som en intäkt i deklarationen! Eller?
Personen tar ju en del av en kostnad. Om jag tar upp det i deklarationen får jag ju betala skatt. Kan verkligen detta vara ok? Om jag tar ut en skälig hyra per kvm så förstår jag inte varför jag ska betala skatt på ett rum som är en kostnad för mig? Då får jag ju ändå betala 30% för ett rum som jag inte använder…
Ska jag tänka så här om ja nu hyr ut till en vän för +-0 läge där jag inte behöver beskatta något då jag tar ut en hyra som är exakt skälig?
Jag har en hyreslägenhet på 96 kvm, med en månadshyra på 17 500 kr. Jag hyr ut ett rum på 15 kvm till en vän för 3 730 kr i månaden. Min vän får använda badrummet och köket. Dessutom får hen vistas i det stora vardagsrummet när Jag inte är hemma eller när det i övrigt inte stör Mig.
Skattepliktig årshyra är 44 760 kr (12 månader x 3 730 kr). Avdrag får göras för den delen av hyran som avser det uthyrda rummet, dvs. 15 kvm av 96 kvm = 0,15625 x 17 500 kr x 12 månader = 32 812 kr. Jag har även rätt att göra ett grundavdrag med 12 000 kr, och sammantaget behöver Jag därför inte ta upp det till beskattning då jag får ett underskott på 52 kr (44 760 – 32 812 – 12 000 = -52 kr).
Avdraget ska alltså beräknas genom en proportionering av den egna hyran eller avgiften efter den uthyrda delens storlek i förhållande till hela lägenhetens storlek.
Fråga:
Ska jag ta upp hyra och göra avdrag, eller kan jag bara strunta i det?
Hej JJ,
Om den summa du får in totalt i hyra är högre än de avdrag som du har rätt att göra, räknas hyran som en intäkt som du behöver betala skatt på. Det gäller även om du tar ut en skälig hyra, eftersom det är tillåtet att göra ett visst påslag. Detta skriver vi mer om på sidan om Skälig hyra.
Jag skulle tro att du ändå behöver ta upp hyran och de avdrag du får göra i deklarationen, även om summan går jämt ut och du inte behöver betala skatt. För att få veta exakt vad som gäller skulle jag rekommendera att du kontaktar Skatteverket och frågar om saken.
Hej!
Tack för en bra och informativ hemsida!
Jag och min sambo äger en lägenhet där vi bor och är folkbokförda samt en mindre lägenhet på annan ort som min sambo använder som övernattningslägenhet. Han vistas i lägenheten ca en vecka per månad. Kan man ha en inneboende i övernattningslägenheten trots att det inte är huvudbostaden? Planen är att eventuellt ha en kollega inneboende som kommer vistas i lägenheten ca 1 vecka/månad alternativt någon som bor där heltid, har det någon betydelse för uthyrningsformen?
Med vänlig hälsning
Hanna
Hej Hanna,
Jag förstår din beskrivning som att kollegan kommer att använda övernattningslägenheten självständigt, eftersom din sambo inte kommer att bo där på heltid eller folkbokföra sig där. I så fall skulle jag säga att ni behöver ordna saken som en andrahandsuthyrning, vilket kräver tillstånd. För att kollegan ska räknas som inneboende måste ni som äger lägenheten också använda lägenheten större del av tiden, vilket inte verkar aktuellt i ert fall.
Vad roligt att du har fått hjälp av vår sajt!
Hej,
Jag har köpt en lägenhet som min son och hans kompis ska dela då dom pluggar på annan ort.
Hur bör man avtala och skriva detta typ av boende?
Hej Johan,
Det viktigaste skulle jag säga är att du skriver ett hyresavtal med den som är inneboende i lägenheten. Vill du vara helt säker på att alla avtal och papper är korrekta skulle jag råda dig att kontakta en jurist. Lycka till!
Hej. Om jag köper en lägenhet som min dotter bor i när hon studerar, får jag då hyra ut de andra rummen utan att fråga bostadsrättsföreningen om lov?
Hej Susanne,
Jag skulle rekommendera att du frågar bostadsrättsföreningen hur de ställer sig till saken, för att vara på den säkra sidan. Vanligtvis krävs det nämligen att du själv bor i bostaden för att få hyra ut ett rum utan tillstånd. Bostadsrättsföreningar kan ha olika syn på att låta föräldrar bli delägare i barnets lägenhet, och det är möjligt att detta kan påverka din rätt att hyra ut rum.
Hej!
Detta hittade jag på en annan sajt:
”Exempelvis får man bara ta ut en kostnadsbaserad hyra för den första hyresgästen om man hyr ut flera rum. Den andra eller tredje hyresgästen är enbart skyldig att betala en bruksvärdeshyra enligt hyreslagens regler.”
Vad betyder? Och vad menas med kostnadsbaserad hyra och bruksvärdeshyra?
Säg att jag har en lägenhet (bostadsrätt) med två sovrum som jag hyr ut, rummen är av samma storlek. Vad gäller då? Får jag inte ta samma hyra av båda hyresgästerna?
Hej Sara,
Det stämmer, om du hyr ut rum i din bostadsrätt ska hyran för den första och den andra hyresgästen beräknas på olika sätt.
Den första hyresgästen ska betala en kostnadsbaserad hyra. Det innebär att du ska räkna ut en rimlig hyra utifrån den avgift du betalar till bostadsrättsföreningen, driftskostnader, din kapitalkostnad samt eventuellt påslag om rummet är möblerat.
För den andra hyresgästen får du inte göra på samma sätt, utan då ska du istället sätta en hyra utifrån hyreslagens regler, det vill säga bruksvärdeshyra. Hur vardera hyra ska räknas ut kan du se i våra kalkylatorer för att räkna ut skälig hyra för bostadsrätt respektive hyresrätt.
Detta är vad jag kan utläsa från hyresnämndens information om uthyrning av bostadsrätt. Om du vill få närmare information om vad som gäller rent juridiskt kan jag rekommendera att du kontaktar Hyresnämnden.
Att hyra in sig i en bostadsrättslägenhet:
* betala viss del av avgiften till föreningen, men ska det även ingå en viss betalning till lånet av bostadsrätten eller lånet tillhör endast ägaren av bostaden?
Hej Eva,
Nej, lånekostnader ska inte räknas in i hyran för ett rum i bostadsrättslägenhet, utan lånet tillhör bara ägaren av bostaden. Vilka faktorer som ska ingå i hyreskostnaden hittar du på vår sida om skälig hyra.
Hej. Jag bor i ett radhus med familjen (jag och min fru äger 50% var). Sen har vi även skaffat oss en liten lägenhet som vi äger 50% var. Pga personliga skäl kommer jag själv flytta till lägenheten nu och bo där mestadels av tiden när jag inte reser i tjänsten. För att ha lite sällskap har jag tänkt hyra ut ett rum i lägenheten. Efter att läst er punkt 1 ovan undrar jag vad definitionen är ”förutsatt att du själv bor i bostaden”. Jag kommer bo där själv MEN behöver jag göra adressändring och vara inskriven i lägenheten (vill helst slippa adressändring från radhuset) eller räcker det med att jag bor där för att kunna hyra ut ett rum utan brf godkännande?
Hej Philip,
Eftersom du planerar att bo i lägenheten större delen av tiden bör det inte vara några problem att hyra ut rummet utan tillstånd. Däremot är jag osäker på hur det påverkar situationen om du inte är folkbokförd i lägenheten. Grundregeln är nämligen att du ska vara folkbokförd där du huvudsakligen bor, det vill säga där du regelbundet sover. Om du inte är folkbokförd i lägenheten kan bostadsrättsföreningen därför tolka det som otillåten andrahandsuthyrning.
Jag rekommenderar därför att du antingen ändrar folkbokföring eller kontaktar bostadsrättsföreningen och förklarar situationen, så att det inte uppstår några problem i efterhand.
Hej. Undrar lite om verkligen hyresvärden får gå in i ett uthyrningsrum med egen ingång och egen toa och litet trinettkök för att hålla koll på städingen av hennes nyrenoverade toalett? Hon har varit inne och städat och tvättat duschdraperiet och även visat upp lägenheten/rummet för vänner utan min dotters vetskap och medgivande. Nu hotar hon med att säga upp henne om inte hon får ha tillgång att gå in och städa och tvätta i toaletten. Dottern tycker inte alls om detta då hon hyr läg och det står inget om detta i kontraktet. Vad kan vi göra???? Mvh carola
Hej Carola,
Nej, hyresvärden har inte rätt att gå in i det uthyrda rummet utan din dotters medgivande. Som hyresvärd får hon bara gå in i lägenheten vid akuta behov som inte kan vänta och som riskerar att skada bostaden. För andra ärenden, till exempel städning, måste hon ha din dotters tillåtelse.
Det ni kan göra är att kontakta hyresnämnden för att få hjälp att ändra hyresvillkoren, om inte hyresvärden går med på att inte ha tillgång till din dotters rum.
Hejsan!
Jag har hyresrätt till ett 3:an. Jag tänker att hyra ut 1 rum till 2 inneboende. Rummet är helt möblerad. Inneboende har tillgänglig till alla andra rum i lägenheten (t.ex badrum,toallet,köket,hall och till och med källare om dem behöver lagra grejer). Och får använder alla utrustningar som finns också. Är det skälig att dela hyran i 3 personer istället att 2? Jag menar att det räknas med personer som bor i istället av rummet som hyrs ut? Får jag lägga till 15% från hyran för att täcka kostnad för slitage?
Hej Elin,
Hyran bör bestämmas utifrån hur stor procentuell del av bostaden hyresgästerna bor på eller använder. Det är svårt att svara på om hyran bör delas på två eller tre personer. Det som talar för tre personer är att båda dina inneboenden får använda alla rum i lägenheten. De bör dock få något form av avdrag i och med att de får dela rum. Du får göra ett visst påslag för möbelslitage men kanske inte 15 procent i och med att du själv bor i lägenheten.
Hej! Jag ska hyra ut ett rum och ska själv bo kvar i rummet med balkong 3-4 dagar i veckan. Det jag undrar är vad som gäller för hyresgästen om hen får gå igenom mitt rum för att komma ut på balkongen. Eller om det räknas som om jag hyr ut hela lägenheten?
Hej Rosi,
Nej, det räknas inte som att du hyr ut hela lägenheten för att din hyresgäst går igenom ditt rum för att ta sig ut till balkongen.