Köpa bostad och hyra ut
Om du har pengar över som du vill investera kan du köpa en bostadsrätt eller ett hus som du sedan hyr ut. Denna typ av investering ger ett fint kassaflöde och om du gör en bra kalkyl är sannolikheten hög att du kommer tjäna bra med pengar över tid.
I denna artikel skall vi gå igenom regler och tips på vad du skall tänka på.
Artikelns innehåll - Klicka för att gå ner till önskad rubrik
Steg 1 – Lös finansieringen
Först och främst måste du ta reda på om du får låna pengar av banken till bostadsköpet (om du inte redan har alla pengarna sparade så att du inte behöver låna). Du behöver alltså ha ett lånelöfte. Använd en bolånejämförelsetjänst så får du erbjudanden om lånelöfte från flera olika banker med en enda ansökan och kan välja det lånelöfte som passar dig bäst.
Om du redan äger en bostad och har bolån på den kan det bli svårt att få låna till ytterligare en bostad. Banken kommer inte att låna ut pengar till dig om du säger att du skall köpa och hyra ut. Du är tvungen att ljuga lite och säga att du har för avsikt att flytta in i den nya bostaden. Om du sedan flyttar in eller inte bryr sig banken inte om så länge den har godkänt att du får ditt bolån utan några särskilda villkor.
Om du redan äger en bostad och vill låna till ytterligare en skall du vara noga med att kolla villkoren i ditt lånelöfte. Se till så att det inte står att du är tvungen att sälja din gamla bostad eller liknande.
Steg 2 – Gör en kalkyl
Du bör gör en kalkyl där du räknar på intäkter och kostnader. Tänk på att du inte får ta ut vilken hyra du vill. Hyran måste vara skälig. Vi har en artikel med en kalkylator som visar hur man räknar ut vilken hyra du kan ta ut. Om du tar ut en hyra som är oskälig riskerar du att behöva betala tillbaka en del av hyran till hyresgästen om denne vänder sig till hyresnämnden.
- Läs vår artikel om: Skälig hyra för bostadsrätt och hus
Exempel på en enkel kalkyl:
Du köper ett hus för 1 800 000 kronor.
Din ränta på bolånet är 1,5%.
Du lånar 1 530 000 kr (85% av husets pris). Resterande 270 000 kr (kontantinsatsen på 15%) måste du stoppa in själv.
Driftskostnaderna för huset är 2 300 kr/mån. Huset hyrs ut omöblerat.
Med hjälp av kalkylatorn nedan räknar vi ut en skälig hyra på 8 300 kr/mån för detta hus.
Fastighetsskatten beräknar vi till 696 kr/mån (8 349 kr/år) som är den maximala fastighetsskatten 2021.
Underhållskostnader räknar vi med 2 000 kr/mån (generell uppskattning)
+ Hyresintäkt: 8 300 kr/mån
– Driftskostnad: 2 300 kr/mån
– Räntekostnad efter ränteavdraget: 1339 kr/mån
– Fastighetsskatt: 696 kr/mån (8 349 kr/år)
– Underhållskostnader: 2 000 kr/mån
= Vinst per månad: 1965 kr (vinst per år: 23 580 kr)
Du har ju själv investerat 270 000 kr, resterande 1 530 000 kr har du ju lånat. Det innebär att din så kallade direktavkastning blir 23 580 / 270 000 = 8,7 % per år på investerat kapital. Det är inte en fantastiskt avkastning. Börsen ger i snitt en avkastning på 8-10 % per år och då slipper du allt jobb som uthyrningen kräver.
MEN, då har vi ju inte räknat med värdestegringen på huset. Om vi leker med tanken att huset stiger i värde med 3% under första året blir din totalavkastning istället 23 580 + 54 000 = 77 580 kr. 77 580 / 270 000 = 28,7%. Det är däremot en riktigt bra avkastning. Fortsätter huset att stiga i värde med 3% per år framöver kommer din avkastning att explodera tack vare ränta på ränta effekten. År 10 kommer din investering att avkasta 70 458 kr i värdestegring plus 23 580 kr i direktavkastning. Det ger en totalavkastning på 34,8 % vilket är extremt bra. Ju längre tid som går desto högre kommer din totalavkastning att bli (under förutsättning att huset stiger i värde).
Man måste givetvis tänka på att man skall betala skatt på vinsten, betala mäklararvode osv om bostaden säljs i framtiden. Det är dock svårt för oss att räkna med i kalkylen.
Steg 3 – Köpa bostaden
Om du skall köpa ett hus och hyra ut: Det är inte så mycket du behöver tänka på förutom att köpa ett bra hus i ett bra område där du bedömer att det finns en bra efterfrågan på att hyra hus. Köp inte ett ruckel i ett område som ingen vill bo i, då riskerar du att bli stående med ett hus utan hyresgäster.
Om du skall köpa en bostadsrätt och hyra ut: Tänk på att de flesta bostadsrättsföreningar inte godkänner att man hyr ut om man inte har särskilda skäl och då får man normalt bara hyra ut i ett år. Du behöver alltså kolla upp om bostadsrättsföreningen tillåter uthyrning. Det du skall kolla är om det står någon om uthyrning i föreningens stadgar. Står det att uthyrning alltid kräver styrelsens godkännande eller liknande finns risken att du bli nekad att hyra ut. Då är det bättre att leta efter någon annan bostadsrätt att köpa.
Steg 4 – Hyra ut
Se till att hitta en riktigt bra hyresgäst som inte sliter ut och förstör bostaden. Se även till att skriva ett juridiskt korrekt och heltäckande hyresavtal. På Juridiskadokument.nu kan du köpa ett juridiskt korrekt hyresavtal för för några hundralappar och då ingår support och hjälp med att fylla i avtalet korrekt.
Du bör även skriva en inventarielista som du bifogar till avtalet. I en inventarielista står det vilka saker som och ägodelar som är dina och som hyresgästen inte får ta eller förstöra, exempelvis vitvaror, eventuella möbler osv. Skriv även in hur många nycklar det finns till bostaden så slipper du risker en tvist om en nyckel försvinner.
Om du vill ha extra trygghet kan du hyra ut din bostad via en hyresförmedlare, exempelvis Samtrygg. Där får du hjälp med all juridik, avtal och att hitta kontrollerade hyresgäster. Du får även en garanterad månadshyra i 12 månader vilket innebär att du får betalt även om hyresgästen skulle strunta i att betala hyran.
Skatt på hyresintäkterna
Man måste betala 30% i skatt på en del av hyresintäkterna . Du får dra av den del kostnader när du räknar, bland annat schablonbeloppet på 40 000 kr, vilket gör att summan du skall betala i skatt oftast inte blir jättehög. Nedan visar vi hur du räknar ut skatten:
Hus
Du får dra av 40 000 kr + 20% av hyresintäkterna när du skall räkna fram den del av hyresintäkterna som skall beskattas.
Exempel:
Du hyr ut din villa för 120 000 kr per år (10 000 kr per månad).+ 120 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 24 000 (20% av 144 000 kr)
= 56 000 krDu skall alltså skatta 30% på 56 000 kr, dvs 22 560 kr
Bostadsrätt
Du får dra av 40 000 kr + den avgift du betalar till bostadsrättsföreningen per år.
Exempel:
Du hyr ut din bostadsrätt för 96 000 kr per år (8 000 kr per månad).
Din månadsavgift till föreningen är 54 000 kr per år (4 500 kr per månad)
+ 96 000 kr
– 40 000 kr (schablonavdraget)
– 54 000 (avgiften till bostadsrättsföreningen)
= 2 000 krDu skall alltså skatta 30% på 2 000 kr, dvs 600 kr.
