Upplåtelseavtal
Ett upplåtelseavtal är ett avtal som tecknas av den första ägaren till en bostadsrätt. Detta kan ske antingen vid nyproduktion av bostadsrätter eller ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Avtalet tecknas mellan den första ägaren och föreningen.
Innehåll
Vad skall ett upplåtelseavtal innehålla?
Ett upplåtelseavtal måste alltid vara skriftligt och skall innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Dessa uppgifter är:
- Parternas namn – Föreningens samt medlemmens namn.
- Uppgifter om lägenheten – Information om den lägenhet avtalet gäller.
- Insatsbeloppet – Den totala summan som köparen betalar.
- Avgift – Årsavgift samt andelstal i föreningen.
- Eventuell upplåtelseavgift – Förekommer en upplåtelseavgift måste den summan anges
Detta är formkraven vid ett upprättande av upplåtelseavtal. Det är minimalt vad som skall finnas med för att avtalet skall vara giltigt. Men det finns även andra uppgifter som bör finnas med i ett upplåtelseavtal:
- Datum för tillträde – När köparen får tillgång till bostaden.
- Ändamål – Är det tänkt som en bostadsrätt där köparen skall bo bör detta specificeras. Om det istället är upplåtet till ett företag kan det framgå att det är ämnat för kommersiell verksamhet samt vilken verksamhet som får bedrivas.
- Upplåtelse av specifika ytor – Övriga ytor som medlemmen får nyttja för eget bruk ex. uteplats, balkong, tomt, förråd och p-plats.
För att avtalet skall bli giltigt behöver personen först bli medlem i föreningen som då skall ha sin ekonomiska plan registrerad.
När tecknas upplåtelseavtalet och betalar man något som köpare?
Ett upplåtelseavtal tecknas i regel någon månad innan bostadsrätten färdigställts. Det kan även ske senare i samband med tillträdet.
Som köpare betalar man 10 % av den totala köpeskillingen, en sk handpenning till förening. Denna skall betalas i anslutning vid tecknandet av upplåtelseavtalet, men förening bestämmer betalningsvillkoren. Så det kan variera från en vecka till någon månad. Har man tidigare betalat in en bokningsavgift till föreningen så regleras det från handpenningen.
Vid upplåtelseavtalet måste man ha ett giltigt lånelöfte hos en bank. Oftast behöver man det redan tidigare när man eventuellt skriver ett förhandsavtal. Men då det kan dröja lång tid innan man flyttar in i bostaden kan lånelöftet behöva förnyas. Hos de flesta banker är ett lånelöfte giltigt i 6 månader.
När kan man sälja vidare sin bostad?
Så snart upplåtelseavtalet är signerat finns möjligheten att sälja bostaden. Innan dess kan och får man inte sälja den till någon annan.
Då lägenheten kanske är under produktion och inte finns i fysisk form får man sälja den på ritning. Ett krav är oftast att man själv slutför köpet gentemot föreningen och kvitterar ut nycklarna på tillträdesdagen, som man sedan lämnar över till nästa köpare.
När man säljer sin bostadsrätt vidare bör man ha koll på vad som ingår. Det är upplåtelseavtalet som styr inför alla kommande försäljningar av bostaden. Uteplats och förråd är typiska exempel på sådant man som medlem tror tillhör sin lägenhet. Men står ingen information om detta i upplåtelseavtalet tillhör detta bostadsrättsföreningen.
Om man ångrar sig, kan man då häva köpet?
Då ett upplåtelseavtal är bindande kan man inte som köpare ångra sig i efterhand. Vill man ändå häva köpet kan föreningen ställa krav på ersättning. Den ersättning som man som köpare kan bli skyldig att betala grundar sig utifrån de kostnader förening får i samband med en ny försäljning och marknadsföring kring den. Det kan även innefatta årsavgift och liknande kostnader.
Vad kan hända om upplåtelseavtalet skulle vara felaktigt?
Det är av väsentlig betydelse att ett upplåtelseavtal noga anger vad det är som ingår och uppfyller kraven enligt Bostadsrättslagen. Om avtalet inte uppfyller kraven anses det vara ogiltigt. Skulle ett avtal vara ogiltigt kan det bli fråga om stora ersättningskostnader för skadan som uppstår för köparen.
Detta är något föreningen vill undvika till varje pris så man bör lägga mycket tid på att avtalen blir korrekta från start. Desto mer information som är med i upplåtelseavtalet ju mindre är risken att framtida tvister kan ske.
Vad är skillnaden mellan överlåtelseavtal och upplåtelseavtal?
Ett upplåtelseavtal tecknas bara vid första tillfället en bostadsrätt säljs. När man väljer att sälja vidare bostaden så tecknas ett överlåtelseavtal. Då tecknas ett avtal mellan köpare och säljare, till skillnad mot upplåtelse när det är mellan förening och köpare. Överlåtelseavtalet innebär att upplåtelseavtalet blir överlåtet till den nya ägaren.
Vid en överlåtelse har föreningen rätt att ta ut en överlåtelseavgift som uppgår till 2,5% av ett prisbasbelopp. Detta är till för att täcka de administrativa kostnaderna som uppstår vid en överlåtelse av bostadsrätt.
Vid en upplåtelse kan man istället behöva betala en upplåtelseavgift. Den kan enkelt sägas vara skillnaden mellan insatsen och marknadspriset. Det är förening som bestämmer hur stor del av köpeskillingen som är insats respektive upplåtelseavgift och det skall tydligt framkomma i upplåtelseavtalet.
