Försäljningsvillkor / försäljningsklausul

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Försäljningsvillkor innebär att köparen, av en bostad, kan häva köpet i det fall som den egna bostaden inte lyckas säljas inom en förutbestämd tidsperiod. Detta villkor kan exempelvis användas om banken kräver att den egna bostaden är såld för att bolån ska kunna beviljas till den nya bostaden. 

När skrivs försäljningsvillkor?

När köpare och säljare skriver på köpekontrakt eller överlåtelseavtal (bostadsrätt) är de juridiskt bundna till att slutföra affären. Men i vissa fall skrivs återgångsvillkor in i dessa avtal vilka måste vara uppfyllda för att affären ska kunna slutföras. Ett exempel är försäljningsvillkor. Några andra exempel på återgångsvillkor är finansieringsvillkor och besiktningsvillkor.

Försäljningsvillkor kan exempelvis innebära att köpare får häva köpet om den egna bostaden inte lyckas säljas inom tre månader efter att köpekontraktet är underskrivet. Med andra ord måste underskrift finnas på köpekontrakt för försäljning av den egna bostaden för att köpet av den nya bostaden ska gå igenom. 

1. Villkor från köparen

Försäljningsvillkor kan önskas av köparen om personen känner sig osäker på att den nuvarande bostaden kommer att kunna bli såld. Oftast kan fastighetsmäklare göra en uppskattning kring möjligheten att få bostaden såld utifrån exempelvis läge, tidigare sålda bostäder i området och intresse hos spekulanter.

Att ha försäljningsvillkor skapar därmed en trygghet att inte behöva stå med två bostadslån och boendekostnader under en längre tidsperiod.  

2. Villkor från bank

Det finns även tillfällen då köparens bank kräver att den egna bostaden blir såld först för att de ska kunna bevilja bolån till den nya bostaden. Även i detta fall kan alltså köpare och säljare komma överens om ett försäljningsvillkor för att kunna möta bankens krav. 

Villkor med pris

I försäljningsvillkoret framgår det ofta till vilket pris som köparen förväntas sälja den egna bostaden. Det gör det tydligare för bägge parter vad som gäller kring försäljningen. Får köparen ett bud på gällande nivå förväntas försäljning därmed ske. Detta enligt lojalitetsplikten som förklaras tydligare nedan. 

Om inte egna bostaden blir såld

Skulle köparen inte få sin bostad såld, inom angiven tidsperiod, har personen rätten att häva köpekontraktet.  Detta utan att säljaren kan kräva ersättning för brutet avtal. Det är alltså upp till köparen att välja mellan följande alternativ:

• Köpa bostaden ändå – Med förhoppningen att den egna bostaden snart kan säljas. 
• Fråga om ökad tidsfrist – Säljaren kan gå med längre tidsfrist för att ge köparen en ytterligare chans att få sitt eget boende sålt. Om köparen får mer tid på sig bör mäklaren dokumentera detta skriftligt. 
• Häva avtalet – Köparen drar sig ur och säljaren behöver söka efter nya spekulanter. 

Lojalitetsplikt

När köpare och säljare signerar köpekontrakt eller överlåtelseavtal har de bägge lojalitetsplikt. Det innebär att de ska vidta nödvändiga åtgärder för att kunna fullfölja avtalet. Köparen förväntas exempelvis lägga ut sin bostad till försäljning och agera för att få den såld. Skulle köparen inte fullfölja sin lojalitetsplikt kan säljaren kräva ersättning utifrån detta. 

Hur långt lojalitetsplikten sträcker sig är däremot inte alltid glasklart vilket har gjort att flera tvister gått upp i domstol. 

Inte ångerrätt

Försäljningsvillkor ska inte ses som ”öppet köp” eller ”ångerrätt”. Det finns nämligen en fundamental skillnad. Vid köp av en tröja på H&M ges öppet köp. Det betyder att tröjan kan lämnas tillbaka utan orsak. Det räcker med att köparen ångrar sig. 

Vid köp av en bostad med försäljningsvillkor krävs att köparen verkligen anstränger sig för att få bostaden såld. Det kan till och med innebära att ett något lägre bud måste accepteras. Om det däremot kan klassas som ”skambud” måste inte köparen acceptera budet. 

Tingsrätten uttalade att klausulen inte kunde tolkas som att köparen hade en allmän ångerrätt, utan tvärtom ålåg det köparen att verkligen anstränga sig för att få bostaden såld, även om detta måste ske för en köpeskilling som understeg marknadsvärdet. /  Mäklarsamfundet.se

Exempel från Svea Hovrätt

Mäklarsamfundet har lyft fram några exempel på när tvist uppstått gällande försäljningsvillkor och lojalitetsplikt. Ett av dessa exempel är Svea Hovrätts mål T 1473/93 vilket förklaras nedan:

Exempel:
Försäljningsvillkoret angav att köparen behövde sälja sin bostadsrätt för 400 000 kronor för att köpet av den nya bostaden skulle kunna genomföras. Strax innan att tidsfristen löpt ut kommer ett bud på exakt den summan. Däremot skrevs inte något överlåtelseavtal inom den angivna tidsfristen. 

Köparen ansåg att affären därmed kunde hävas utifrån att den egna bostaden inte blivit såld. Hovrätten går däremot på säljarens linje och anser att köparen borde agerat annorlunda och accepterat budet. 

”Köparen var med andra ord tvungen att försöka få en överlåtelse till stånd. När han inte accepterade anbudet, kunde han inte heller åberopa försäljningskursen”. (Mäklarsamfundet.se)

Om säljaren har rätt att kräva ersättning beror däremot på ett flertal faktorer. Detta så som vilka försök som köparen gjort för att sälja bostaden och försäljningsvillkorens utformning. Uppstår en tvist bör därför alltid en jurist anlitas. 

Alternativ till försäljningsvillkor

Går inte säljaren med på att ha försäljningsvillkor finns primärt följande alternativ:

1. Få banken att godkänna köp före försäljning

Banken kan ofta godkänna köp före egen försäljning om den egna bostaden relativt lätt förväntas kunna säljas. Hur lättsåld bostaden är bör mäklaren kunna svara på. 

Risken är att köparen äger två bostäder under ett par månader vilket skapar dubbla låne- och boendekostnader. 

2. Chansa

Om banken vägrar dig ett lånelöfte utan försäljningsvillkor kan du chansa och köpa den nya bostaden utan försäljningsvillkor. Då gäller det dock att du hinner få sålt din gamla bostad innan det är dags att tillträda den nya bostaden. Hinner du inte det kan det bli riktigt dyrt så detta alternativ är inget vi kan rekommendera.

3. Sälj med tillträde långt fram

Ett annat alternativ är att sälja sin nuvarande bostad med tillträde exempelvis 6 månader framåt i tiden. I detta fall skulle personen ha ett halvår på sig att hitta ett nytt passande boende. 

Risken är inte någon ny bostad har hittats inom denna period och att boende därmed behöver ske hos vänner eller släktingar under en övergångsperiod. 

4. Sälj först – magasinera

Det mest krångliga alternativet är att först sälja sin bostad och när detta har skett kan kontrakt skrivas på en ny bostad. 

Risken är att utflytt behöver ske flera månader innan tillträde kan ske till den nya bostaden. I detta fall kan möbler behöva magasineras och tillfälligt boende ordnas. 

Försäljningsvillkor för säljare och köpare

För säljaren finns en nackdel med försäljningsvillkor. Risken är att köparen inte får sin bostad såld och att köpet därmed kan hävas. Då det troligtvis dröjt någon månad kan tidigare spekulanter redan hittat andra intressanta objekt. Det kan alltså resultera i en mer utdragen, och dyrare, försäljningsprocess. Som säljare behöver man alltså ta ställning till följande:

– Ska högsta budet väljas med en köpare som vill ha försäljningsvillkor eller ska bostaden säljas till annan budgivare som inte kräver detta villkor?

För köparen finns en fördel med detta villkor och framförallt om nuvarande bostad inte är eftertraktad på bostadsmarknaden. Ett alternativ skulle vara att först sälja bostaden och sedan söka efter en passande ny bostad. Men det innebär risken att behöva flytta ut innan tillträde kan ske till kommande bostad. 

Risken för köparen är att säljaren väljer en annan köpare även om det skulle innebära en något lägre köpeskilling.