Besiktningsvillkor / besiktningsklausul

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Besiktningsvillkor innebär att köparen har rätten att besikta bostaden efter att köpekontrakt eller överlåtelseavtal har skrivits på. Utifrån besiktningsresultatet kan köparen häva köpet, förhandla om priset eller stå fast vid att betala avtalad köpeskilling.  Besiktningsvillkor används alltså i de fall som köparen inte har möjlighet att besikta före köpekontraktet skrivs under. 

Är det öppet besiktningsvillkor kan köparen häva köpet efter besiktningen utan att behöva ange orsak. Ett alternativ är att försöka förhandla om priset. 

Är det stängt/begränsat villkor kan köparen bara häva köpet om förutsättningarna i besiktningsvillkoret är uppfyllt.

När används besiktningsvillkor?

I samband med att köpekontrakt eller överlåtelseavtal (bostadsrätt) skrivs under åtar sig köpare och säljare juridiskt att slutföra affären. Ibland skrivs däremot återgångsvillkor i kontraktet vilket i korthet innebär att vissa villkor måste vara uppfyllda för att parterna ska vara juridiskt bundna till affären. Ett av dessa är besiktningsvillkor. Exempel på andra återgångsvillkor är finansieringsvillkor och försäljningsvillkor.

Besiktningsvillkor kan exempelvis ange att köparen har 14 dagar på sig att besikta bostaden och komma in med eventuella krav på häva köpet eller förhandla om priset. 

Det krävs alltid att villkoren är realistiska utifrån affärens förutsättningar. Som ett exempel ska köparen hinna göra en besiktning, oftast av besiktningsman, och därefter kunna gå igenom resultatet. Hur lång tid som krävs kan exempelvis bero på besiktningens omfattning. Det finns exempel där Svea Hovrätt ansett att 10 dagar varit för kort tid.  

Köparens undersökningsplikt – efter kontraktsskrivning

Inför ett bostadsköp har köparen alltid en undersökningsplikt. Det innebär i korthet att köparen själv, eller med hjälp av besiktningsman, gör en grundlig undersökning av bostaden som förväntas köpas. Köparen kan därmed inte komma i efterhand, och kräva ersättning, för fel som personen uppenbarligen borde ha sett vid en grundlig besiktning. 

Är det däremot inte möjligt för köparen att utföra sin undersökningsplikt innan kontraktet skrivs under kan besiktningsvillkor skrivas in i kontraktet. Därmed anges att köparen har på sig ett visst antal dagar att genomföra besiktningen och därefter:

• Häva köpet
• Förhandla om priset
• Genomföra köpet enligt avtalad köpeskilling 

Exempel på besiktningsvillkor

Nedan är ett exempel på hur besiktningsvillkor kan vara utformat. Detta är ett öppet villkor vilket innebär att några specifika krav för att köparen ska kunna häva köpet inte finns.

Exempel:
”Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten/bostadsrätten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång.

Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den (datum) varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s.k dolda fel enligt jordabalkens regler.”

Om besiktningen påvisar fel

Skulle besiktningsprotokollet påvisa större felaktigheter har köparen rätt att antingen dra sig ur affären eller förhandla om ett bättre pris. För att häva köpet krävs att:

• Besiktning har skett inom villkorets tidsgräns
• Köparen har hävt avtalet inom villkorets tidsgräns
• Eventuella villkor i ett ”begränsat besiktningsvillkor” är uppfyllt

Villkoren kan även innehålla en klausul som anger att köparen är tvungen att betala en viss ersättning, till säljaren, om köpes hävs. Detta kan införas för att skapa ett starkare incitament för köparen att genomföra affären. 

Öppet eller stängt besiktningsvillkor

Besiktningsvillkor kan vara öppna eller stängda. Det är viktigt att köpare och säljare är medvetna om vilket slags villkor det är då detta påverkar möjligheten att häva köpet. 

Öppet

Öppet besiktningsvillkor innebär att köparen kan häva köpet utan att ange till säljaren vad som är orsaken till detta beslut. Det kan tyckas väldigt fördelaktigt mot köparen men samtidigt måste alltid bägge parter uppfylla lojalitetsplikten. 

Lojalitetsplikt

Med lojalitetsplikt menas att bägge parter måste göra sitt bästa för att uppfylla avtalade villkor. Köparen kan alltså inte använda denna klausul för att enkelt kunna ångra sitt köp. Fastighetshetsmäklarinspektionen skriver exempelvis följande:

”Tanken med en öppen besiktningsklausul är inte att köparen ska kunna använda den om hen helt enkelt ångrat sig och inte längre vill köpa. Ett sådant beteende kan anses stå i strid med lojalitetsplikten som två avtalsparter har gentemot varandra”.  

Stängt / Begränsat

Med stängt besiktningsvillkor menas att köparen enbart kan häva köpet om specifika villkor är uppfyllda. Det kan exempelvis vara att besiktningen påvisar:

• Fel på tak eller bärande kontraktion
• Vattenskada
• Fel där kostnaden för att åtgärda dessa övergår en viss summa

I detta fall behöver besiktningsvillkoret vara extra detaljerat utformat så att köpare och säljare är helt överens om när villkoren kan utnyttjas. Stängt besiktningsvillkor kallas även för tröskelklausul. 

Det kan tyckas vara fördelaktigt för bägge parter att ha ett begränsat besiktningsvillkor men det finns flera rättsfall som visat att det kan vara juridiskt otydligt när villkoren egentligen är uppfyllda. Ska besiktningsvillkor användas rekommenderas generellt ett öppet villkor. Genom att inte ha några begränsande villkor blir det tydligare för köpare och säljare vad som gäller. 

Villkor för köpare och säljare

För säljaren finns en nackdel med besiktningsvillkor eftersom köparen har möjligheten, att efter avslutad besiktning, häva köpet eller försöka förhandla om priset. Risken finns därmed att bostaden inte blir såld och att den återigen behöver läggas ut till försäljning med medföljande extrakostnader. 

Även om det finns villkor som anger att köparen måste betala en ersättning, om köpet hävs, blir det en längre försäljningsprocess. Tidigare spekulanter kan även ha hittat andra objekt och därmed inte längre vara intresserade. 

Om flera spekulanter lagt bud kan därför vissa säljare välja att sälja till ett lägre bud men där köparen inte ställer krav på besiktningsvillkor. 

För köparen finns en fördel då kontraktet kan skrivas under även om det inte varit möjligt att genomföra en besiktning. På detta sätt kan köparen säkerställa sig om att någon annan spekulant inte hinner lägga bättre bud eller att säljaren hinner ångra försäljningen. 

Köparen bör däremot inte missbruka besiktningsvillkor för att enkelt kunna ångra sitt köp. På grund av lojalitetsplikten förväntas köpare, och säljare, sträva efter att uppfylla villkoren och därmed slutföra köpet. Missbrukar man ett villkor riskerar man i värsta fall att bli ersättningsskyldig.