Boupplysningen
Generic selectors
Post Type Selectors
Boupplysningen logotyp Gå till startsidan
  • Köpa
  • Sälja
  • Hyra
  • Hyra ut
  • Byta
  • Flytta
  • Bolån
  • Tjänster
    • Jämföra och välja mäklare
    • Kontantinsatslån
    • Elavtal
    • Flytthjälp
    • Hantverkare
    • Hemförsäkring
    • Skatter och juridik
    • Städhjälp
Start » Köpa bostad » Besiktningsvillkor / besiktningsklausul

Besiktningsvillkor / besiktningsklausul

Uppdaterad: 2 maj, 2023

Besiktningsvillkor innebär att köparen har rätten att besikta bostaden efter att köpekontrakt eller överlåtelseavtal har skrivits på. Utifrån besiktningsresultatet kan köparen häva köpet, förhandla om priset eller stå fast vid att betala avtalad köpeskilling.  Besiktningsvillkor används alltså i de fall som köparen inte har möjlighet att besikta före köpekontraktet skrivs under. 

Är det öppet besiktningsvillkor kan köparen häva köpet efter besiktningen utan att behöva ange orsak. Ett alternativ är att försöka förhandla om priset. 

Är det stängt/begränsat villkor kan köparen bara häva köpet om förutsättningarna i besiktningsvillkoret är uppfyllt.

Innehåll

  • När används besiktningsvillkor?
  • Exempel på besiktningsvillkor
  • Om besiktningen påvisar fel
  • Öppet eller stängt besiktningsvillkor
    • Öppet
    • Stängt / Begränsat
  • Villkor för köpare och säljare
  • Vanliga frågor om Besiktningsvillkor / besiktningsklausul

När används besiktningsvillkor?

I samband med att köpekontrakt eller överlåtelseavtal (bostadsrätt) skrivs under åtar sig köpare och säljare juridiskt att slutföra affären. Ibland skrivs däremot återgångsvillkor i kontraktet vilket i korthet innebär att vissa villkor måste vara uppfyllda för att parterna ska vara juridiskt bundna till affären. Ett av dessa är besiktningsvillkor. Exempel på andra återgångsvillkor är finansieringsvillkor och försäljningsvillkor.

Besiktningsvillkor kan exempelvis ange att köparen har 14 dagar på sig att besikta bostaden och komma in med eventuella krav på häva köpet eller förhandla om priset. 

Det krävs alltid att villkoren är realistiska utifrån affärens förutsättningar. Som ett exempel ska köparen hinna göra en besiktning, oftast av besiktningsman, och därefter kunna gå igenom resultatet. Hur lång tid som krävs kan exempelvis bero på besiktningens omfattning. Det finns exempel där Svea Hovrätt ansett att 10 dagar varit för kort tid.  

Köparens undersökningsplikt – efter kontraktsskrivning

Inför ett bostadsköp har köparen alltid en undersökningsplikt. Det innebär i korthet att köparen själv, eller med hjälp av besiktningsman, gör en grundlig undersökning av bostaden som förväntas köpas. Köparen kan därmed inte komma i efterhand, och kräva ersättning, för fel som personen uppenbarligen borde ha sett vid en grundlig besiktning. 

Är det däremot inte möjligt för köparen att utföra sin undersökningsplikt innan kontraktet skrivs under kan besiktningsvillkor skrivas in i kontraktet. Därmed anges att köparen har på sig ett visst antal dagar att genomföra besiktningen och därefter:

  • Häva köpet
  • Förhandla om priset
  • Genomföra köpet enligt avtalad köpeskilling 
besiktningsvillkor / besiktningsklausul

Exempel på besiktningsvillkor

Nedan är ett exempel på hur besiktningsvillkor kan vara utformat. Detta är ett öppet villkor vilket innebär att några specifika krav för att köparen ska kunna häva köpet inte finns.

Exempel:
”Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten/bostadsrätten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång.

Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den (datum) varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s.k dolda fel enligt jordabalkens regler.”

Om besiktningen påvisar fel

Skulle besiktningsprotokollet påvisa större felaktigheter har köparen rätt att antingen dra sig ur affären eller förhandla om ett bättre pris. För att häva köpet krävs att:

  • Besiktning har skett inom villkorets tidsgräns
  • Köparen har hävt avtalet inom villkorets tidsgräns
  • Eventuella villkor i ett ”begränsat besiktningsvillkor” är uppfyllt

Villkoren kan även innehålla en klausul som anger att köparen är tvungen att betala en viss ersättning, till säljaren, om köpes hävs. Detta kan införas för att skapa ett starkare incitament för köparen att genomföra affären. 

Hitta lägsta räntan på bolån och privatlån

Hitta lägsta räntan på bolån och privatlån
  • Hjälper dig hitta lägsta möjliga ränta
  • Jämför flera banker samtidigt
  • Ansökan är kostnadsfri och ej bindande
Till Lånekoll.se

Öppet eller stängt besiktningsvillkor

Besiktningsvillkor kan vara öppna eller stängda. Det är viktigt att köpare och säljare är medvetna om vilket slags villkor det är då detta påverkar möjligheten att häva köpet. 

Öppet

Öppet besiktningsvillkor innebär att köparen kan häva köpet utan att ange till säljaren vad som är orsaken till detta beslut. Det kan tyckas väldigt fördelaktigt mot köparen men samtidigt måste alltid bägge parter uppfylla lojalitetsplikten. 

Lojalitetsplikt

Med lojalitetsplikt menas att bägge parter måste göra sitt bästa för att uppfylla avtalade villkor. Köparen kan alltså inte använda denna klausul för att enkelt kunna ångra sitt köp. Fastighetshetsmäklarinspektionen skriver exempelvis följande:

”Tanken med en öppen besiktningsklausul är inte att köparen ska kunna använda den om hen helt enkelt ångrat sig och inte längre vill köpa. Ett sådant beteende kan anses stå i strid med lojalitetsplikten som två avtalsparter har gentemot varandra”.  

Stängt / Begränsat

Med stängt besiktningsvillkor menas att köparen enbart kan häva köpet om specifika villkor är uppfyllda. Det kan exempelvis vara att besiktningen påvisar:

  • Fel på tak eller bärande kontraktion
  • Vattenskada
  • Fel där kostnaden för att åtgärda dessa övergår en viss summa

I detta fall behöver besiktningsvillkoret vara extra detaljerat utformat så att köpare och säljare är helt överens om när villkoren kan utnyttjas. Stängt besiktningsvillkor kallas även för tröskelklausul. 

Det kan tyckas vara fördelaktigt för bägge parter att ha ett begränsat besiktningsvillkor men det finns flera rättsfall som visat att det kan vara juridiskt otydligt när villkoren egentligen är uppfyllda. Ska besiktningsvillkor användas rekommenderas generellt ett öppet villkor. Genom att inte ha några begränsande villkor blir det tydligare för köpare och säljare vad som gäller. 

Villkor för köpare och säljare

För säljaren finns en nackdel med besiktningsvillkor eftersom köparen har möjligheten, att efter avslutad besiktning, häva köpet eller försöka förhandla om priset. Risken finns därmed att bostaden inte blir såld och att den återigen behöver läggas ut till försäljning med medföljande extrakostnader. 

Även om det finns villkor som anger att köparen måste betala en ersättning, om köpet hävs, blir det en längre försäljningsprocess. Tidigare spekulanter kan även ha hittat andra objekt och därmed inte längre vara intresserade. 

Om flera spekulanter lagt bud kan därför vissa säljare välja att sälja till ett lägre bud men där köparen inte ställer krav på besiktningsvillkor. 

För köparen finns en fördel då kontraktet kan skrivas under även om det inte varit möjligt att genomföra en besiktning. På detta sätt kan köparen säkerställa sig om att någon annan spekulant inte hinner lägga bättre bud eller att säljaren hinner ångra försäljningen. 

Köparen bör däremot inte missbruka besiktningsvillkor för att enkelt kunna ångra sitt köp. På grund av lojalitetsplikten förväntas köpare, och säljare, sträva efter att uppfylla villkoren och därmed slutföra köpet. Missbrukar man ett villkor riskerar man i värsta fall att bli ersättningsskyldig. 

Vanliga frågor om Besiktningsvillkor / besiktningsklausul

Vilka villkor kan skrivas i ett besiktningsvillkor?

Det är upp till köpare och säljare att komma överens om vilka villkor som ska gälla inom besiktningsvillkoret. Det vanligaste är däremot att villkoren är utformade utifrån Mäklarsamfundets riktlinjer. 

Har köparen rätt att pruta för fel som redan påtalats vid visning?

Är det en öppet besiktningsvillkor kan köparen häva köpet, eller försöka förhandla om priset, oavsett orsak. Det är alltså möjligt att försöka pruta utifrån fel som påvisades under visningen. Säljaren är däremot inte skyldig att sälja. 

Vilka lagar reglerar besiktningsvillkor?

Det är jordabalken (1970:997) som reglerar utformningen av köpekontrakt. Dessutom anger fastighetsmäklarlag (2021:516) hur mäklarna ska agera för att verka för både köparens och säljarens intressen. 

Vad är svängsdörrklausul?

Svängdörrklausul är samma sak som öppet besiktningsvillkor

Kan tiden för besiktning ändras i efterhand?

Ja, köpare och säljare kan komma överens om att köparen ska få mer tid på sig att utföra besiktningen. I detta fall ska mäklaren verka för att dokumentera den nya tidsfristen. 

Hitta lägsta räntan på bolån och privatlån

Hitta lägsta räntan på bolån och privatlån
  • Hjälper dig hitta lägsta möjliga ränta
  • Jämför flera banker samtidigt
  • Ansökan är kostnadsfri och ej bindande
Till Lånekoll.se

Relaterade sidor

  • Boneo
  • Bostadsannonser
  • Byggvaruhus
  • Finansieringsvillkor / finansieringsklausul
  • Friskrivningsvillkor / friskrivningsklausul
  • Försäljningsvillkor / försäljningsklausul
  • Handpenning
  • Hyrköp
  • Inredning
  • Köpa bostad utan mäklare
  • Köpa bostad utomlands
  • Köpa fritidshus
  • Köpa nyproduktion
  • Köpa ombildning till bostadsrätt
  • Köpa tomt
  • Köpa vitvaror
  • Köpebrev
  • Köpeskilling
  • Luftvärmepump
  • Möbler
  • Servitut
  • Solpaneler
  • Strategi för budgivning
  • Tillträde
  • Transportköp
  • Trädgårdsmöbler
  • Upplåtelseavtal
Joakim Ryttersson
Joakim Ryttersson Boendeskribent [email protected]
Boupplysningen
Boupplysningen
  • Hojjo Sverige AB
  • Ytterbyvägen 5
  • 442 30 Kungälv
  • Org nr: 559122-2780
Sidor
  • Partners
  • Tjänster
  • Om Boupplysningen
  • Press och media
  • Kontakta oss
Följ oss
  • Facebook
  • Twitter
  • Användarvillkor
  • Cookies
  • Integritetspolicy
Vi använder cookies för en bättre användarupplevelse

Vi använder cookies för att kunna se hur sajten används, göra det lättare för besökare att använda sajten och för att hålla sajten säker. Cookies gör även att besökare får mer relevant innehåll och reklam. Du kan själv ändra dina inställningar och läsa mer om vår cookiepolicy här.
AnpassaGodkänn
Manage consent

Sekretessöversikt

Denna webbplats använder cookies för att förbättra din upplevelse när du navigerar genom webbplatsen. Av dessa cookies lagras de cookies som kategoriseras som nödvändiga i din webbläsare eftersom de är väsentliga för att de grundläggande funktionerna på webbplatsen ska fungera. Vi använder också cookies från tredje part som hjälper oss att analysera och förstå hur du använder denna webbplats. Dessa cookies lagras endast i din webbläsare med ditt samtycke. Du har också möjlighet att välja bort dessa cookies. Men om du väljer bort vissa av dessa cookies kan det påverka din surfupplevelse.
Nödvändiga
Alltid aktiverad
Cookies som är absolut nödvändiga för att webbplatsen ska fungera korrekt. Denna kategori innehåller endast cookies som garanterar grundläggande funktioner och säkerhetsfunktioner på webbplatsen. Dessa cookies lagrar ingen personlig information.
Prestanda
Cookies som används för att leverera en bättre användarupplevelse för besökarna. Dessa cookies hjälper även till att förstå och analysera de viktigaste delarna på webbplatsen.
Analysverktyg
Cookies som används för att förstå hur besökare använder webbplatsen. Dessa cookies hjälper till att ge information om antal besökare, avvisningsfrekvens, trafikkälla m.m.
Marknadsföring
Cookies som används för att visa mer relevanta annonser och marknadsföringskampanjer. Dessa cookies samlar in information om besökare över webbplatser för att kunna visa anpassade annonser.
Övriga
Okategoriserade cookies som ännu inte har klassificerats i en kategori.
Spara & Acceptera