Sälja nyproduktion innan tillträde (på ritning)

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Att sälja nyproduktion innan tillträde kallas för att ”sälja på ritning”. Det kan ske både av bostadsrätter och villor. Däremot skiljer det sig vilka regler som man behöver förhålla sig till. 

Här beskrivs först vad det innebär att sälja nyproduktion av bostadsrätt och därefter vad som gäller vid försäljning av villa eller fritidshus. 

Sälja på ritning = Sälja en bostad som inte är färdigbyggd vilket innebär att visning inte kan ske.

Sälja nyproducerad bostadsrätt

Bostadsrätter under produktion säljs vanligtvis av byggföretaget ”på ritning”. Det innebär att det finns ritningar, bilder och annan information som påvisar hur bostadsrätten kommer att se ut när det är färdigbyggd. Det är exempelvis vanligt att byggföretag avvaktar med att börja bygga till att en viss procent av bostäderna är sålda ”på ritning”. 

I detta fall skrivs ett upplåtelseavtal mellan köparen och byggföretaget. Däremot får köparen inte nycklarna förrän på tillträdesdagen. 

Önskas bostadsrätten säljas vidare kan detta ske först efter att upplåtelseavtalet är underskrivet. Om bostadsrätten säljs vidare innan den tillträtts (innan man fått nycklarna) innebär att den säljs vidare ”på ritning”. En sådan försäljning sker vanligtvis via en mäklare och har samma process som vid försäljning av färdiga bostäder. Den enda skillnaden är att det inte finns någon bostad där visning kan genomföras vilket även kan innebära ett något lägre mäklararvode. 

Tidigare val kvarstår

Det är den första ägaren av bostadsrätten som gör olika val kring hur bostaden ska byggas. Detta utifrån de val som byggföretaget erbjudit under processen. Det kan exempelvis vara möjligt för bostadsrättsinnehavarna att välja mellan olika byggnadsmaterial, färger och tillval. 

Säljs nyproduktionen vidare så kommer nästa köpare alltså att få dessa val I sin kommande bostad. Det är därmed inte något som kan påverkas vid ett ägarbyte. 

Byggföretag kan ha krav på tillträde

Det är mycket vanligt att byggföretag har krav på att den som skriver under upplåtelseavtalet även måste vara den som tillträder bostaden. I så fall går det alltså inte att låta den nya köparen tillträda bostadsrätten direkt utan den som skrivit upplåtelseavtal med byggföretaget måste tillträda bostaden först, innan den nya köparen kan tillträda. I detta fall sker processen enligt följande exempel. 

1. Köper bostaden

Olof skriver upplåtelseavtal med byggföretaget och blir därmed ägare till kommande bostadsrätt. Olof behöver betala handpenning som vanligtvis är på 10 % av köpeskillingen.

2. Säljer på ritning

Olof hittar sedan någon som vill köpa bostadsrätten. De upprättar ett överlåtelseavtal som anger att bostaden säljs och kommer att tillträdas av den nya köparen några dagar efter Olofs tillträde. Den nya köparen betalar en handpenning på 10% inom några dagar från det att överlåtelseavtalet skrivs.

3. Tillträde för Olof

Olof tillträder bostaden. På tillträdet betalar han återstående del av köpeskillingen och får tillgång till nycklarna. Även om bostaden säljs vidare så måste alltså Olof tillträda bostaden. Det innebär att han måste ta bolån eller ordna annan finansiering som gör att han har råd att tillträda bostaden.

4. Tillträde för den nya köparen

Ett par dagar senare möts Olof, nya köparen och mäklaren. Orsaken att de väntar några dagar är att all information ska ha hunnit registrerats hos bankerna. Den nya köparen betalar nu resterande del av köpeskillingen (bostadens pris minus handpenningen) till Olof och får tillgång till nycklarna. 

Förutsatt att Olof har sålt bostaden till ett pris som är lika högt som han köpte den för (plus mäklarkostnader) kan han direkt lösa sitt bolån. Säljer han till ett lägre pris kommer han behöva lösa resterande lånebelopp på annat sätt, exempelvis via ett privatlån. Det viktigaste är att han diskuterar detta med banken i god tid så att en passande lösning kan skapas. 

Undantag – byggföretaget avgör

Det är alltså byggföretaget som bestämmer om bostadsrätten måste tillträdas av den som skrivit upplåtelseavtalet eller om den nya köparen kan träda in och tillträda bostadsrätten direkt istället. Finns detta önskemål bör alltså byggföretaget kontaktas och villkoren kontrolleras. Det är något som en mäklare kan hjälpa till med. Det är även viktigt att kontakta banken och kontrollera att den föreslagna lösningen kan genomföras. 

Den som skriver upplåtelseavtalet med byggbolaget måste alltså vara väldigt noga med att ha finansieringen ordnad, exempelvis via ett eller flera lånelöften från olika banker, för att kunna tillträda bostaden om det krävs.

Sälja nyproducerad villa

Det är även möjligt att sälja nyproduktion av villa ”på ritning”. Det sker däremot med andra regler och villkor än vid försäljning av bostadsrätt. Detta primärt utifrån vem som äger och har ansvar för produktionen. 

Tomten:

De flesta villor byggs på en friköpt tomt. Ett köpekontrakt har upprättats och ägandeskapet av tomten finns registrerat i Fastighetsregistret. Eftersom personen äger tomten kan den när som helst säljas vidare. 

Villan:

Det vanligaste är att ett entreprenadavtal har upprättats med ett byggföretag som ska genomföra hela byggprojektet. Detta avtal kan inte överlåtas till någon annan då avtalet gäller mellan byggföretaget och dig som privatperson. 

Önskas försäljning ske, under pågående avtalsperiod, behöver alltså avtalet sägas upp mot byggföretaget varpå köparen av tomten kan teckna ett eget entreprenadavtal. Det kan däremot innebära stora kostnader att bryta detta avtal. Om möjlighet finns kan det alltså vara ekonomiskt fördelaktigt att slutföra byggnadsprojektet och därefter sälja tomt med tillhörande villa.