Hyrköp
Uppdaterad: 12 januari, 2023
Hyrköp innebär att du hyr en bostad samtidigt som du har ett avtal med fastighetsägaren att bostaden kan köpas efter en viss tidsperiod. Du har rätten, men inte skyldigheten, att genomföra detta köp.
Boendeformen kan exempelvis användas av personer som inte hunnit spara ihop till kontantinsatsen eller för tillfället inte kan få bolån. Hyrköp erbjuds både på bostadsrätter och friköpta villor.
Innehåll
Så fungerar hyrköp i praktiken
- Hyr bostaden – med köpoption
Hyrköp är en boendeform som regleras av ett avtal bestående av två delar. Den första delen är det hyresavtal som gäller från och med att personen flyttar in. Avtalet anger att bostaden är en hyresrätt och att därmed ansvarsfördelningen mellan fastighetsägaren och den boende fördelas utifrån detta.
Den andra delen är en köpoption. Med köpoption menas att du har juridisk rätt att få köpa bostaden vid ett senare tillfälle, exempelvis efter 2 år. Däremot finns inget krav på att köp måste ske.
- Köp efter X år
Efter förutbestämd hyresperiod har du nu rätten att köpa bostaden. Det sker då till det pris som anges i avtalet som skrevs på när du flyttade in i lägenheten. Det kan vara en fast summa men är i regel uppjusterat utifrån exempelvis konsumentprisindex (KPI).
En stor fördel är alltså att du redan från början vet vad bostaden kommer att kosta och kan följa värdeutvecklingen. Därmed blir det även lättare att skapa en budget så att kontantinsatsen kan sparas ihop.
- Eller flytta – eller bo kvar…
Om bostaden inte önskas köpas finns två alternativ. Antingen sägs avtalet upp och du flyttar eller så fortsätter bostaden att hyras. Den fortlöper därmed att vara en hyreslägenhet.
Alternativ 2 – Hyra som tillgodoräknas vid köp
Ett annat alternativ på hyrköp är att hyresbeloppet till fullo får tillgodoräknas vid framtida köp. Om exempelvis 8000 kronor betalas i månadshyra, under 2 år, kommer totalt 192 000 kronor betalats under denna period. När sedan köpet genomförs räknas denna summa som förskottsbetalning på köpeskillingen.
Detta upplägg är alltså extra förmånligt för den boende. Skulle beslut tas att bostaden köps efter hyresperioden har du ”bott gratis” under de tidigare två åren.
(HSB Dela)
Alternativ 3 – Dela, köp halva, hyra halva
År 2020 och 2021 lanserades ytterligare ett hyrköpsalternativ. Detta utifrån det norska konceptet ”Deleie” (deläga). Primärt köps minst halva bostaden medan resterande del är hyres.
Hur stor andel som kan köpas initialt varierar mellan olika fastighetsägare. En del kräver exakt 50 % medan andra ger möjlighet till insats på 50, 60, 70, 80 eller 90 %. Inom en längre tidsperiod, exempelvis 10 år, kan ytterligare insats läggas in upp till att bostaden helt är friköpt. Alternativt betalas hela resterande insats efter att hyrperioden är över.
Det innebär därmed både lägre bolån och kontantinsats. Att bolånet kan hållas nere innebär även att det extra amorteringskravet inte aktiveras lika ofta. Ett krav som enbart gäller de personer som lånar mer än 4,5 gånger sin årsbruttoinkomst.
Exempel på Brf-områden med hyrköp via Obos
Tid att spara ihop till kontantinsats
En av de stora fördelarna med hyrköp är att tillgång ges till nyproducerade lägenheter även till personer som ännu inte hunnit spara ihop till kontantinsatsen. Under hyresperioden, exempelvis 36 månader, finns möjlighet att spara ihop denna summa och därefter köpa loss lägenheten.
Inbetalning under tiden
Hur sparandet till kontantinsatsen sker kan variera mellan olika hyrköpslösningar. I vissa fall avsätts en del av månadshyran till ett personligt sparande. På detta sätt är parterna säkra på att det finns en tillräckligt stor kontantinsats när väl bostaden förväntas köpas.
Ett annat alternativ (se alternativ 3 ovan) är att hela hyran kan räknas in i köpeskillingen vid köpet. I detta fall kan därmed kontantinsatsen sparas ihop via hyresinbetalningar.
Finns det ingen ”inbyggt” system för att spara till framtida kontantinsats behöver det ske via ett privat sparande.
Kan privatpersoner erbjuda hyrköp?
Hyrköp får enbart erbjudas av företag och kan alltså inte erbjudas av privatpersoner. Orsaken är att privatpersoner juridiskt inte kan skriva in ett optionsavtal i ett köpekontrakt eller överlåtelseavtal. Det finns visserligen lösningar på detta problem men ingen är har exakt samma struktur som hyrköp.
- Sälj med tillträdesdatum långt fram
Lägenheten säljs till personen som vill genomföra hyrköp och tillträdesdatum skrivs exempelvis 2 år i framtiden. Det enda som betalas är handpenningen.
Därefter tecknas ett separat hyresavtal på 2 år mellan parterna. Därmed kommer personen först att ha hyrt lägenheten i 2 år och därefter vara ägaren.
Nackdel – Med hyrköp har du möjlighet att flytta från lägenheten, eller välja att bo kvar i en hyreslägenhet, efter hyresperioden. I exemplet ovan är du däremot tvungen att ta över bostaden enligt påskrivet köpekontrakt. Det går visserligen att bryta köpekontraktet men då behöver ersättning betalas till säljare för ökade försäljningskostnader.
- Köpa via företag
Ett annat alternativ är att bostaden säljs, till företag som erbjuder hyrköp, och sedan hyrs av dem till en annan privatperson. Två privatpersoner kan därmed komma överens om att ett hyrköpsföretag går in som ägare under en viss period. I Stockholm finns exempelvis fastighetsföretaget Bodil som erbjuder denna lösning.
I korthet innebär det att Bodil gör en besiktning och värdering av bostaden samt en bedömning av din ekonomiska situation. Utifrån detta anger de hur högt de kan gå i budgivningen samt vilken månadshyra detta skulle innebära för dig som vill utnyttja hyrköp.
Om företaget vinner budgivningen kan du hyra bostaden av dem under en viss period. När hyresperioden är över köps bostaden till marknadsvärde men ”aldrig till ett lägre pris än vad Bodil köpte bostaden för”. Möjligheten finns även att fortsätta hyra eller flytta.
Nackdel – Bostaden kommer att köpas till ett pris utifrån aktuellt marknadsvärde. Har värdet gått upp mycket kan det bli betydligt dyrare än väntat.
- Löfte
Det tredje alternativet är att hyra bostaden med ett muntligt eller skriftligt löfte från fastighetsägaren att köp får ske efter en förutbestämd period. Detta löfte/avtal kommer däremot inte räknas som juridiskt bindande.
Nackdel: Eftersom avtalet inte är juridiskt bindande kan fastighetsägaren välja att inte sälja bostaden när hyresperioden är över. Detta upplägg kräver därmed att köparen helt litar på säljaren.
Fördelar med hyrköp
- Tid att spara ihop till kontantinsats
Den största fördelen med hyrköp är möjligheten att spara ihop till kontantinsatsen under hyresperioden. Det blir därmed ett sätt för unga att lättare komma in på bostadsmarknaden långt innan de haft möjlighet att spara ihop eget kapital till kontantinsats.
- Valfrihet och trygghet
Hyrköp skapar stor valfrihet för dig som boende. Under, eller efter, hyresperioden (beroende på hur optionsavtalet är utformat) kan bostaden köpas. Du kan även välja att bo kvar som hyresgäst när hyresavtalet löpt ut eller när som helst flytta därifrån. Det finns därmed inte några krav – bara möjligheter.
Under hyresperioden kan du exempelvis känna av omgivningen samt fundera på om hyra eller köpa är bäst för din ekonomiska situation. Detta samtidigt som tryggheten finns att köpeskillingen oftast är förutbestämd i förväg.
- Fastighetsägare kan snabbare få ut lägenheterna (fastighetsföretaget)
För fastighetsföretagen är hyrköp ett sätt hyra ut, och sälja, bostäder som annars inte hade blivit sålda. Det kan även vara ett sätt att nå en yngre målgrupp som inte ännu hunnit spara ihop till kontantinsats eller blivit beviljad bolån.
Nackdelar med hyrköp
- Kan bli dyrare än att köpa direkt
Hyrköp kan bli dyrare än andra alternativ utifrån två aspekter. Det första tillfället är om hyrköp väljs utifrån att du inte har sparat ihop pengar till en kontantinsats. Vid dessa tillfällen är privatlån ett alternativ. En bostad, som finansieras med bolån och privatlån, kan eventuellt skapa en lägre månadskostnad än vid hyrköp. Samtidigt är det alltid svårt att ställa kostnaden för att äga mot att hyra.
Det andra tillfället är om marknadsvärdet kraftigt sjunkit under hyresperioden. Eftersom köpeskillingen är förutbestämd kan köpet ske till ett överpris. Visserligen har du rätt att fortsätta hyra, eller flytta, men om önskemål finns att äga bostaden och bo kvar innebär det en värdeförlust.
- Litet utbud
Utbudet av hyrköpsbostäder är fortfarande mycket litet i Sverige. Önskas denna boendeform blir det alltså ett mycket begränsat utbud att välja på.
- Ekonomisk risk (fastighetsföretaget)
Eftersom priset på bostaden anges vid inflyttning tar bostadsföretaget den ekonomiska risken som uppstår utifrån kommande värdeförändring. Skulle värdet gå upp mycket kommer företaget gå miste om denna värdeökning. Går priset ner kan hyresgästen välja att flytta eller låta lägenheten övergå till hyreslägenhet. Det är därmed bostadsföretaget som tar den ekonomiska risken.
Tänk på
Förtur – Det är vanligt att bostadsföretag ger förtur till hyrköpslägenheter till sina medlemmar. Finns önskemål om detta boendealternativ är det alltså en fördel att bli medlem hos flera företag. Det kan även finnas ytterligare krav för att få förtur, exempelvis att du bospar hos dem.
Begränsat antal – Det är sällan som samtliga lägenheter inom en bostadsrättsförening erbjuds via hyrköp. Exempelvis anger Riksbyggen att ”max 10 % av lägenheterna i en bostadsrättsförening” kommer att säljas på detta sätt.
Åldersgräns – Det kan finnas begränsningar gällande vilka åldersgrupper som erbjuds lägenheter via hyrköp. Både Riksbyggen och HSB erbjuder detta alternativ enbart till unga personer. HSB har exempelvis gränsen på 18 – 29 år.
Läs och förstå villkoren – Som visas ovan finns flera olika upplägg på hyrköp. Detta med hyrköp på allt från bostadsrättslägenheter till villor. Det finns inte heller något standardavtal som används vid denna boendeform. Därmed är det extra viktigt att läsa igen och förstå villkoren innan något skrivs under.
Vanliga frågor om Hyrköp
Ett hyrköp innebär att du först hyr en bostad under en viss period, exempelvis 2 år, och därefter får rätten att köpa den till ett förutbestämt pris.
Ja, hyrköp kan erbjudas på både lägenheter, radhus och villor. Främst erbjuds hyrköp på lägenheter.
Nej, en fördel med hyrköp är att du alltid kan flytta från bostaden, både under och efter hyrestiden.
Nej, begreppet används även inom andra områden. Exempelvis finns det bemanningsföretag som erbjuder hyrköpslösningar för sina kunder. I detta fall hyrs först kompetens ut varpå kunden har option på att anställa personen efter hyresperioden är slut.
Ja, förutsatt att det är ett företag som äger fritidshuset kan hyrköp erbjudas.
