Strategi för budgivning

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Det finns flera olika strategier för att vinna en budgivning. Man kan exempelvis välja att gå ut hårt eller vara lite mer avvaktande. Vilken strategi som fungerar bäst varierar från fall till fall.

Innan du går in i en budgivning bör du ha ett lånelöfte klart, bestämma dig för ett maxtak för hur högt du kan/vill gå och du bör bestämma dig för vilken strategi du vill använda i budgivningen.

9 strategier för budgivning

Det finns en hel del strategier för en budgivning. Om någon strategi fungerar bättre än någon annan, eller om användandet av en strategi ens har någon inverkan varierar från fall till fall. Det kan oavsett vara bra att känna till dem eftersom det åtminstone kan hjälpa dig att se om någon av de andra budgivarna använder sig av en sådan strategi.

1. Minihöjningen – att höja budet lite i taget

Den här strategin innebär att du svarar på ett bud med minsta möjliga höjning. Det här är ett säkert sätt att höja priset eftersom du aldrig tar risken att höja långt över marknadsvärdet. Det kan dock göra att många lockas in i budgivningen.

2. Avskräckningshöjningen – att lägga ett mycket högre bud

Det här är en stor prishöjning med avsikten att visa styrka och avskräcka de andra budgivarna. Den här taktiken kan fungera bra eftersom de andra budgivarna kan tänka: ”Oj, den här budgivaren kommer aldrig att ge sig. Budgivningen verkar dra iväg, det är kanske bättre att jag fokuserar på andra objekt där konkurrensen är mindre.”

3. Slutprishöjningen – att lägga ditt maxbud direkt

Slutprishöjningen är en vågad budtaktik som bör användas varsamt och bara om du verkligen vill ha bostaden. Det innebär att du lägger ditt slutbud direkt som en sorts avskräckningshöjning. En slutprishöjning kan göras för fina lägenheter med mycket folk på visningarna som riskerar att dra iväg i pris.

4. Det tidiga budet – att buda innan visningarna är klara

Ett bud som kommer innan alla visningar är klara och som är en bra bit över utgångspriset. Syftet med ett sådant bud är att avskräcka de som kommer på visningarna efteråt så att de tappar intresset när de inser att de inte kommer att få bostaden billigt.

5. Sista minuten-budet – att buda precis innan kontrakt ska skrivas

Använder du den här taktiken lägger du ett bud när budgivningen är över och kontraktet är på väg att skrivas under av säljaren och en annan budgivare. Det kan skapa irritation och leda till att den som hade högsta budet blir förbannad och hoppar av. Det kan dock vara svårt att tajma, och effekten är svår att uppskatta.

6. Det snabba svaret – att buda direkt efter att du har blivit överbudad

Att höja direkt efter att du har mottagit ett högre bud kan få andra budgivare att ge sig eftersom det inger känslan av att du inte tänker ge dig. Dessutom bryter du ”budringen”, och de som ligger trea eller fyra i budgivningen hamnar längre efter. Det gör det psykologiskt jobbigare för dem att buda.

7. Budet som överstiger en jämn nivå – att bjuda över specifika nivåer

De allra flesta har satt sin maxgräns på en jämn nivå, exempelvis 1 500 000 kr. Lägger du ett bud på 1 515 000 kr istället för att bjuda 1 500 000 kr så är chansen större att du lyckas skaka av dig andra budgivare som nått sin gräns.

8.  Dold budgivning – att buda utan att meddela andra spekulanter

Dold budgivning innebär att en spekulant lämnar ett bud och ber mäklaren att bara framföra budet till säljaren och inga andra spekulanter. Man kan även tidsbegränsa budet och ge säljaren max 1 dags svarstid exempelvis. Förhoppningen är att säljaren ska vilja skriva kontrakt omgående. Det är dock inte alltid som säljaren accepterar sådana bud utan väljer istället att budgivningen skall vara öppen. Det är säljaren som bestämmer.

9.  Lägga underbud – att lägga det första budet långt under utgångspriset

Om du lägger ett underbud, dvs ett bud under utgångspriset kan det sätta igång lite tankar i de andra spekulanternas huvuden. De kan börja undra om utgångspriset kanske är satt för högt eller om det kanske kan vara något fel på bostaden. Om du kan skapa lite oro hos de andra spekulanterna brukar det ofta leda till att de inte är beredda att gå lika högt i budgivningen.

Det är fritt fram att lägga ett underbud om du vill. Mäklaren är skyldig att framföra budet till säljaren. Det är dock inte säkert att säljaren, i samspråk med mäklaren, vill att budgivningen som visas på nätet skall starta på en så låg nivå så säljaren kan välja att inte starta budgivningen på nätet om ditt bud är alldeles för lågt. Lägger du ett alldeles för lågt bud riskerar du att säljaren ser det som ett skambud och blir arg och irriterad. Då finns risken att säljaren väljer bort dig som köpare även om du vinner budgivningen.

Sammanfattning av strategier för budgivning:

1. Minihöjningen – att höja budet lite i taget
2. Avskräckningshöjningen – att lägga ett mycket högre bud
3. Slutprishöjningen – att lägga ditt maxbud direkt
4. Det tidiga budet – att buda innan visningarna är klara
5. Sista minuten-budet – att buda precis innan kontrakt ska skrivas
6. Det snabba svaret – att buda direkt efter att du har blivit överbudad
7. Budet som överstiger en jämn nivå – att bjuda över specifika nivåer
8. Dold budgivning – att buda utan att meddela andra spekulanter
9. Lägga underbud – att lägga det första budet långt under utgångspriset

Nedan går vi igenom strategierna lite mer djupgående

Ha ett giltigt lånelöfte innan budgivningen

Innan du går in i en budgivning bör du ha ett lånelöfte klart. När du har ett lånelöfte vet du vilka ekonomiska ramar du har att förhålla dig till under budgivningen. De flesta långivare har en viss giltighetstid för lånelöften. Vanligtvis är lånelöften giltiga i 3-6 månader. Innan du börjar buda bör du därför dubbelkolla att ditt lånelöfte fortfarande är giltigt.

I regel tillåter inte mäklare att du lägger bud utan att ha ett lånelöfte. Tänk dock på att inte avslöja hur stort ditt lånelöfte är. Det vore att avslöja hur högt du kan gå för att ha råd med bostaden.

Förbered dig inför budgivningen

Budgivningar sker antingen öppet eller slutet. En öppen budgivning, vilket är det vanligaste, fungerar som en auktion. Budgivningen startar oftast vid utgångspriset men underbud är tillåtna. Varje köpare lägger sedan bud över varandra tills det står ett bud som ingen annan vill bjuda över. Den som lagt det högsta budet köper vanligtvis då bostaden för detta pris.

Tänk på! En säljare har alltid rätt att sälja till vilket bud han eller hon vill. I regel väljer säljaren det högsta budet, men andra faktorer kan också spela in.

Säljaren har rätt att sälja till vilket bud han eller hon vill. Det behöver inte vara det högsta budet utan säljaren kan fritt välja att acceptera ett visst bud. En köpare som exempelvis kan flytta in på ett mer passande datum, kan få köpa bostaden trots att dennes bud kanske inte är det högsta. Försök därför även att förbereda ett eventuellt tillträdesdatum som passar dig och fråga mäklaren om säljaren har några krav/önskemål på utflyttningsdatum.

Att tänka på innan du ger dig in i budgivningen:

1. Mäklaren har egna taktiker för att få upp budet. Eftersom mäklaren enligt lag skall försöka få upp priset så mycket som möjligt ligger det i ditt intresse att försöka genomskåda mäklarens taktik.
2. Avslöja inte vad du har lånelöfte på. För att kunna delta i budgivningen krävs det att du har ett lånelöfte. Berätta dock inte för mäklaren vad du är beredd att ge i slutändan eller hur långt ditt lånelöfte sträcker sig.
3. Berätta hellre för lite än för mycket. Du tjänar i allmänhet sällan på att berätta mer för mäklaren än vad han eller hon behöver veta, det vill säga vad ditt bud är och när du kan flytta in. Visa att du är seriös i ditt bud men avslöja inte att du är jätteintresserad.
4. Ta redan på budintervallen. Fråga mäklaren vad minsta möjliga höjning är i budgivningen. Om mäklaren säger att den är 10 000 kr så bör du inte höja med mindre än det. Detta trots att det egentligen är fritt fram att bjuda precis hur lite/mycket man vill. En höjning som är mindre än önskad minimihöjning kan reta upp både säljare och mäklare och det minskar dina chanser att få köpa bostaden.
5. Bjud jämna summor. Håll dig till jämna tal, exempelvis jämna 5 000-tal eller 10 000-tal när du lägger bud. Lägg inte konstiga ojämna bud som 2 533 625 kr exempelvis. Mäklaren och säljaren kan då uppfatta dig som lite knepig och det minskar dina chanser att få köpa bostaden.

Sätt ett tak på hur högt du kan gå

För att undvika att buda mer än du har råd med bör du sätta ett tak på hur högt du kan gå. En rekommendation är att inte ha ett jämnt tal. Det är bättre att ha ett ojämnt tal eftersom många andra köpare sätter gränsen i jämna siffror.

Tips! I stället för att sätta ditt pristak till ett jämnt tal som till exempel 1 400 000 kronor kan du sätta ditt tak på 1 425 000 kronor för att undvika att hamna på ett jämnt tal. Det kan vara de sista 25 000 kronorna som gör att du vinner budgivningen.

Av samma anledning är det oftast inte en bra idé att bjuda en summa som inbjuder till ett jämnt motbud. Om det är i slutet av en budgivning och du lägger ett bud som är väldigt nära ett jämnt tal finns det risk att den andra budgivaren kan sträcka sig till att lägga det jämna talet som ett sista bud.

Får man lägga bud under utgångspriset?

Ja, som spekulant får man lägga bud både under och över utgångspriset om man vill. Mäklaren är skyldig att framföra budet till säljaren. Ett alldeles för lågt bud riskerar dock uppfattas som ett skambud varpå säljaren, på grund av irritation, i värsta fall kan välja bort dig som köpare, även om du vinner budgivningen. Det har säljaren all rätt att göra.