Nyttjanderätt

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Nyttjanderätt innebär att en privatperson eller en juridisk person har rätten att utnyttja någon annans fastighet till ett förutbestämt syfte. Det kan exempelvis innebära rätten att jaga, använda en brygga eller bo i en bostad på fastigheten. Rättigheterna regleras i ett nyttjanderättsavtal som kan registreras i fastighetsregistret. 

Artikeln kommer utgå från att arrendet gäller privatpersoner. Men denna rättighet kan även gälla exempelvis en organisation, kommun eller ett företag. 

Vad innebär nyttjanderätt?

Nyttjanderätt är ett avtal mellan två, eller fler, parter som reglerar möjligheten att utnyttja delar av, eller hela, fastigheten. Avtalet skrivs av nyttjandeupplåtare och nyttjanderättshavare. 

• Nyttjanderättsupplåtare = Den som upplåter sin fastighet eller annan egendom. 
• Nyttjanderättshavare = Den som får rätten att utnyttja annan persons fastighet eller egendom. 

Exempel 1 – Partiell nyttjanderätt

Anna och Nils är har fastigheterna bredvid varandra längs en smal skogsväg. Av praktiska skäl vill Anna parkera sin bil på en del av Nils fastighet. De reglerar detta i ett nyttjandeavtal som registreras i fastighetsregistret. Därmed har Anna rätten att gratis parkera på den markytan även om Nils säljer sin fastighet. 

Exempel 2 – Total nyttjanderätt

Anna föder upp grisar på sin fritid och söker en jordbruksfastighet för att utföra denna verksamhet på. Hon tecknar därför ett avtal med fastighetsägaren om ett jordbruksarrende. Hon har därmed rätten att utnyttja hela fastigheten till denna verksamhet. Ett arrende innebär att hon betalar för denna rätt. 

Begränsningar gällande tid och omfattning

En nyttjanderätt kan maximalt vara bindande i 50 år. Men det finns ett par undantag. Ett exempel är tomträtt där denna regel inte gäller. Ett annat exempel är att nyttjanderätt maximalt får vara bindande i 25 år om fastigheten ligger inom detaljplanerat område. Detsamma gäller för samtliga jordbruksarrenden. Om inget annat är avtalet gäller dessa tidsbegränsningar. Tidsbegränsningen gäller däremot inte nyttjanderätter som ger staten rättigheter.   

Nyttjanderätten kan gälla för en hel fastighet (total nyttjanderätt) eller enbart en del av den (partiell nyttjanderätt). Detta behöver tydligt framgå i det avtal som skrivs mellan parterna.  

Exempel på nyttjanderätt

Nyttjanderätten villkoras i ett nyttjanderättsavtal. I detta avtal ska det bland annat framgå vilka som är parter i avtalet, eventuella begränsningar i tid, del av fastighet samt vilken rättighet som ges. Ett par exempel är följande situationer:

• Brygga – Rätten att utnyttja grannens brygga. 
• Jakt – Rätten att utöva jakt inom ett begränsat område. 
• Hyra av lägenhet – Ger rätten att bo i lägenheten mot hyra. 
• Tomträtt – Hyra av mark där bostad används. 
• Jordbruksarrende – Hyra av mark där jordbruk förväntas utföras. 
• Parkering – Rätten att parkera en personbil på en begränsad yta. 

Vanliga former av nyttjanderätt

De tre vanligaste formerna av nyttjanderätt är arrende, hyra och tomträtt. Generellt innebär dessa total nyttjanderätt, dvs att hela fastigheten får utnyttjas. 

1. Arrende 

Arrende innebär i korthet att en person får tillgång till en fastighet, eller del av fastighet, mot en viss betalning. Hur dessa avtal är utformade beror delvis på vilket slags arrende det handlar om. Avtalen kommer även att regleras av olika kapitel i Jordabalken. Exempelvis regleras jordbruksarrende av kapitel 9 och bostadsarrende av kapitel 10. Det finns fyra typer av arrende:

Jordbruksarrende

Tillgång ges till exempelvis jordbruks- eller betesmarker. 

Bostadsarrende

Tillgång ges till mark för att där bygga, eller behålla, bostadshus med syfte att bo i bostaden. 

Anläggningsarrende

Tillgång ges till mark för att där bedriva en specifik verksamhet. För att det ska klassas som anläggningsarrende krävs att det minst finns en byggnad på fastigheten. 

Lägenhetsarrende

Tillgång ges till mark med ett syfte som inte nämns ovan. 

2. Hyra

Hyra innebär total nyttjanderätt av exempelvis ett hus, eller del av ett hus, på en fastighet. Ägandeskapet kvarstår hos fastighetsägaren och den som hyr har bland annat rätten att bo där. Hyra regleras av kap 12 i Jordabalken, vilken ofta kallas för hyreslagen. 

3. Tomträtt

Tomträtt kan förekomma på markområden som ägs av kommun eller stat och innebär att en årlig avgift betalas för att få rätten att använda detta markområde. Som exempel kan nämnas att en bostadsrättsförening i vissa fall har deras lägenheter på mark ägs av kommunen och därmed omfattas av tomträtt. De behöver därmed betala en årlig avgift till kommunen alternativt köpa loss tomten. 

4. Officialnyttjanderätt

Officialnyttjanderätt är ett avtal som upprättats efter beslut via en domstol eller en myndighet. Det kan exempelvis vara staten eller kommunen som ges rätten att utnyttja en fastighet.

Ansökan om att registrera nyttjanderätt i fastighetsregistret

Ansökan om inskrivning av nyttjanderätt i fastighetsregistret sker via Lantmäteriets sida ”Ansök om inskrivning av avtalsservitut och nyttjanderätt”. Enklast sker ansökan digitalt men det är även möjligt att ladda hem en blankett via hemsidan. Det som ska ingå i ansökan är:

• Ansökningsblanketten
• Nyttjanderättsavtalet i original
• Helst karta som förtydligar vilka rättigheter som ges via avtalet. (inget krav)
• Fastighetsbeteckning
• Vem som har nyttjanderätten och vad den innebär för rättigheter
• Underskrift av bägge parter

Säga upp nyttjanderätt

Finns önskemål om att avsluta nyttjanderätten ska en ansökan om detta skickas in till Lantmäteriet. Det kallas för att ansökan sker om ”dödning av inskrivningen”. 

Enbart av rättighetsinnehavaren

Uppsägning kan generellt bara genomföras av den person som fått rättigheterna, dvs. har nyttjanderätt. Den person som upplåter sin fastighet kan alltså inte på egen hand ansöka om dödning av inskrivning för att på detta sätt avsluta avtalet. 

Vid hyra

All nyttjanderätt som klassas som hyra regleras av hyreslagen. Det innebär bland annat att den som upplåter sin fastighet har möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Detta även om det inte framgår någon uppsägningstid, eller hyresperiod, i avtalet. Detta gäller enbart i avtal mot privatpersoner. 

Om rättigheten slutat gälla

Skulle avtalets giltighetstid löpt ut kan den som upplåter sin fastighet ansöka om dödning av inskrivning. I detta fall behöver avtalet (kopia) bifogas samt eventuella dokument som påvisar att giltighetstiden för nyttjanderätten är över. 

Dödsbo och exekutiv auktion

När ett dödsbo upprättas sammanställs alla tillgångar och skulder. Därefter regleras skulderna med de tillgångar som finns. Finns det inte tillräckligt med tillgångar kommer dödsboet försättas i konkurs. I detta fall kommer tillgångarna att fördelas utifrån skuldernas prioriteringsordning. 

Skulle nyttjanderätten anses minska försäljningspriset kan denna rätt avslutas. Detta utifrån att prioriterade gäldenärer (de som dödsboet är skyldig pengar) ska kunna få så stor del av skulden betald som möjlig. Ett exempel på detta lyfts upp av Familjensjurist. 

Vad händer vid fastighetsförsäljning?

Vid en fastighetsförsäljning bör säljaren alltid upplysa köparen om att det finns nyttjanderätt på fastigheten. I de flesta fall är det även registrerat i fastighetsregistret vilket gör det tydligt för både mäklare och köpare att se vilka villkor som är aktuella. Villkoren ändras alltså inte om den upplåtande fastigheten byter ägare. 

I det fall som avtalet inte är inskrivet i fastighetsregistret har säljaren skyldighet att upplysa om avtalet så att detta även kan skrivas in i köpekontraktet. Därmed framgår det att köpande part är medveten om den nyttjanderätt som belastar fastigheten. 

Skulle detta inte meddelas, och det inte är registrerat i Fastighetsregistret, finns risken att säljaren blir ersättningsskyldig till den person som hade nyttjanderätten. Detta utifrån att de förlorar en förmån.  

Skillnad mellan servitut och nyttjanderätt

Det som primärt skiljer mellan servitut och nyttjanderätt är vem som avtalet gäller. 

• Servitut

Ett servitut är knutet till en fastighet och kan därmed utnyttjas av ägaren av fastigheten. I det fall som fastigheten säljs följer servitutet med och förmånen tillfaller den nya ägaren. 

• Nyttjanderätt

Nyttjanderätt är knutet till en juridisk person. Även om personen exempelvis skulle flytta eller sälja sin egen fastighet så kvarstår nyttjanderätten. 

🔗 Läs vidare: Jordabalken kap 7 – 13