Hyra lägenhet

Utskriftsvänlig PDF

Den vanligaste och enklaste formen av hyreskontrakt är förstahandskontrakt. Har du ett förstahandskontrakt betyder det att du som hyresgäst hyr din bostad direkt av fastighetsägaren. Det finns även andra former av hyresavtal som innebär att du hyr av en privatperson eller företag som mellanhand, exempelvis andrahandskontrakt.

Marknaden för hyresrätter är starkt reglerad i Sverige vilket innebär att hyresvärden inte ska kunna utnyttja sin ställning och ta ut vilken hyra denna vill. Detta för att skydda dig som hyresgäst. Istället bestäms hyran vid en förhandling mellan hyresgästföreningen och de kommunala fastighetsbolagen. Gällande privata fastighetsägare får den hyra de tar för sina hyresbostäder inte avvika för mycket från de kommunala bolagens hyressättning.

1. Ställ dig i bostadskö

Det första du i 9 av 10 fall måste göra för att kunna få ett förstahandskontrakt på en bostad är att registrera dig hos de olika bostadsförmedlingarna som erbjuder bostäder i de områdena du är intresserad av att bo. En registrering betyder att du får uppge förnamn, efternamn, telefonnummer och e-post. När du får ställa dig i en bostadskö varierar, men idag är det vanligt att du kan skriva upp dig när du 15-18 år.

Olika bostadsförmedlingar har olika typer av kösystem. Här nedan följer beskrivningar på hur de vanligaste typerna av kösystemen fungerar för att underlätta för dig som befinner sig i bostadsködjungeln.

  • Kötiden börjar räknas från den tidpunkten du registrerar dig. Ett vanligt sätt att beräkna sin kötid är att beräkna hur många dagar som gått sen man registrerat sig hos bostadsförmedlingen. Hos många förmedlingar baseras antalet poäng du har på hur många dagar, veckor eller månader du har stått i kö.
  • Uppdatera din köplats. Oavsett hur köpoängen beräknas kan du gå miste om hela poängpotten om du inte uppdaterar din köplats. Tidigare var detta inte något som alla bostadsförmedlingar använde men då efterfrågan på förstahandskontrakt blir allt större har det blivit allt mer förekommande. Se därför till att uppdatera din bostadskö i tid.
  • Ingen särskild rangordning hos privata hyresvärdar. I vissa bostadsköer kan det gå snabbare än andra. Privata hyresvärdar kan nämligen lägga störst vikt vid din intresseanmälan, därför kan det vara klokt att testa dessa om du behöver en bostad snabbt.

2. Tänk på att köavgift förekommer

Idag har nästan alla bostadsförmedlingar där det förekommer ett kösystem en avgift som du måste betala för att få stå i bostadskön. Första inbetalningen till bostadsförmedlingen sker i samband med att du registrerar dig. Efter det är det vanligt förekommande att bostadsförmedlingen begär att du betalar in köavgiften en gång per år.

Tänk på! Glöm inte att betala in köavgiften för att inte gå miste om dina köpoäng.

Har inte bostadsförmedlingen mottagit din betalning innan köavgiftens förfallodatum blir du “vilande” i kön. Detta betyder att dina eventuella intresseanmälningar på olika hyresbostäder tas bort och att du inte längre kan anmäla ditt intresse för nya lägenheter. Så fort du betalar köavgiften aktiveras din plats åter i bostadskön.

Om betalningen av köavgiften uteblir i mer än 6 månader kommer du automatiskt avregistreras från bostadskön och tappar alla dina köpoäng. Om du skulle anmäla dig till kön igen börjar du alltså om på noll köpoäng. För att undvika det här scenariot är ett tips att be om e-faktura på köavgiften. Detta är ett smidigt sätt för dig som i nuläget inte har en fast adress och därför lätt kan missa när en påminnelse om betalning dimper ner i brevlådan.

3. Visa ditt intresse för hyresrätter

När du har stått i bostadskön ett tag och börjat samla på dig köpoäng kan du börja söka hyresbostäder. För att hitta vilka bostäder som är aktuella för uthyrning just nu kan du gå in på bostadsförmedlingens hemsida. De flesta bostadsförmedlingar har på sin hemsida en sökfunktion där du kan filtrera din sökning gällande storlek, hyra och läge.

När du hittat en eller flera lägenheter du är intresserad av måste du utföra en intresseanmälan på bostaden. Hur många intresseanmälningar du kan göra samtidigt är olika beroende på bostadsförmedling. Vanligen brukar man kunna ha högst tre pågående intresseanmälningar eller visningsinbjudningar samtidigt. Undantaget för detta brukar vara för nybyggda bostäder eller seniorboenden.

4. Gå på visning

När du skickat en intresseanmälan till bostadsförmedlingen är det hyresvärden som bestämmer vilka av de intresserade som får en inbjudan till visningen. Visningen är din möjlighet som hyresgäst att få besöka bostaden innan du bestämmer dig om du vill skriva kontrakt om du skulle få ett erbjudande.

Tips! Genom att tacka ja till så många visningar som möjligt för bostäder du finner intressanta ökar du dina chanser att få erbjudande om förstahandskontrakt.

Ett tips är att gå på så många visningar som du kan för bostäder du är intresserad av. Vad som dock kan vara bra att veta är att du har ett begränsat antal chanser att tacka nej till ett erbjudande om förstahandskontrakt. Vanligtvis brukar det röra sig om cirka sex chanser. Om du tackar nej eller låter bli att svara på ett erbjudande sex gånger eller mer under sex månader blir du vilande i kön. Du kan då inte göra nya intresseanmälningar. För att inte riskera att hamna i den här situationen bör du bara skicka intresseanmälningar på de hyresbostäder du verkligen är intresserad av.

5. Så kan du ta en genväg i bostadskön

Att komma in på bostadsmarknaden kan vara svårt när det förekommer långa kötider. Det finns dock kryphål på hur du kan få ett förstahandskontrakt trots få köpoäng och orättvisa kösystem.

  • Var aktiv och snabb i bostadskön. Grundregeln för att få tag på ett förstahandskontrakt är att vara aktiv i bostadskön. Det finns många exempel på hyresgäster som trots kort kötid och få köpoäng har fått ett förstahandskontrakt genom att ständigt hålla sig uppdaterad på vilka lägenheter som ligger ute.
  • Ta reda på var det byggs nya hyresrätter. På grund av den stora bostadsbristen i Sverige och framförallt i de större städerna byggs det flitigt nya hyresbostäder. De nya hyresbostäderna brukar ha en lite högre hyra, men kan för många vara ett bra alternativ.
  • Ligg på under sommaren. Det är många som är mindre aktiva i bostadskön under sommaren. Det vill säga, många är inte lika flitiga med att skicka in intresseanmälningar och glömmer allt för ofta att komma på en visning de fått en inbjudan till. Se därför till att vara extra aktiv under sommaren om du har en kortare kötid.
  • Först-till-kvarn-lägenheter. Vissa bostadsförmedlingar hyr även ut så kallade “först-till-kvarn”-lägenheter. När du anmäler ditt intresse för en sådan hyresbostad har vanligtvis inte din kötid eller köpoäng någon betydelse. Inbjudan till visning brukar iställer gå till de som snabbast visar sitt intresse för bostaden.
  • Ta över ett förstahandskontrakt. En hyresgäst som har ett förstahandskontrakt och som av någon anledning inte längre behöver sin bostadslägenhet kan överlåta bostaden till en närstående som hyresgästen permanent varit sambo med.

Vanligtvis kan du inte ta över ett förstahandskontrakt av exempelvis en kompis eller familjemedlem. Inte ens om du har bott inneboende hos förstahandshyresgästen under en längre tid. I vissa fall kan privata hyresaktörer tillåta en överskrivning av kontraktet men vanligtvis har hyresvärden en kölista som de går efter.

6. Se till att det upprättas ett hyreskontrakt

När du erbjuds ett förstahandskontrakt är det viktigt att du tecknar ett skriftligt hyreskontrakt, vilket du enligt hyreslagen har rätt till. I kontraktet bör det uppges storleken på hyran, vad som ingår i hyreskostnaden samt bestämmelser om avtalstid och uppsägningstid.

Kom ihåg! Som hyresgäst har du alltid rätt att bo kvar i tre månader efter det att avtalet sagts upp!

Vad som kan bra att veta innan du skriver på ett hyreskontrakt är att om inget annat framgår i kontraktet har du som hyresgäst rätt att säga upp avtalet med en månads uppsägningstid. Däremot kan inte din hyresvärd inte rätt att begära att du flyttar ut ur bostaden på en månad.  att uppsägningstiden för en hyresbostad aldrig kan vara kortare än 3 månader. Om det är hyresvärden som säger upp avtalet kan du som hyresgäst begära en 3 månaders uppsägningstid även om hyreskontraktet uppger en kortare uppsägningstid.

Om hyreskontraktet ingår för obestämd tid måste avtalet skriftligt sägas upp för att det ska sluta att gälla. Om det dock finns en bestämd tid för när avtalet går ut slutar avtalet automatiskt gälla vid det bestämda datumet.

7. Så mycket bör du betala i hyra

Som hyresgäst betalar man ingen insats för sin hyresbostad och man står inte själv för underhåll av lägenheten. Du betalar dock hyra för bostaden samt för övriga tjänster.

Den del av hyran som utgör kostnaden för själva bostaden bestäms utifrån bruksvärdessystemet och brukar vanligtvis förhandlas genoma kollektiva förhandlingar mellan hyresgästföreningen och bostadsförmedlingen. Du ska alltså inte behöva betala mer i hyra än vad som är rimligt för din lägenhet. Dessutom får inte hyran stiga till skyarna, den ska inte öka mer än andra priser i samhället. För mer information om vilken hyra som är rimligt kan du läsa vår artikel om skälig hyra.

Innan du visar intresse för en lägenhet kan det vara bra att räkna på hur mycket pengar du har ekonomin för att lägga på bostadshyran varje månad. Det kan dock vara svårt att beräkna sina övriga månatliga kostnader om man inte vet vad som ingår i hyran förutom månadsbetalningen för själva bostaden. Här nedan följer några exempel på tjänster som vanligtvis är inkluderade i hyran.

  • Värme
  • Vatten
  • Hushållsel (i vissa fall)

8. Bra att tänka på när du ska hyra i första hand

  • Fast inkomst. På grund av den växande bristen på bostäder, framförallt i storstäderna, så har många hyresvärdar höjt kravet för att få ett förstahandskontrakt. Inte bara behöver du idag ha en fast månadslön för att bli erbjuden ett förstahandskontrakt du bör även ha en årsinkomst som är 3-4 gånger så stor som årshyran.
  • Kreditupplysning. Många hyresvärdar vill se över den eventuella framtida hyresgästens ekonomiska bakgrund. Var därför beredd på att hyresvärden kommer att få be om att få göra en kreditupplysning på dig.
  • Hyra bostad och samtidigt äga en bostadsrätt. Det är fullt lagligt att ha flera bostäder samtidigt. Dock kan en fastighetsägare eller hyresvärd säga upp avtalet om denne inte tror att du som hyresgäst bor i bostaden. Ett exempel på detta kan vara om du har en bostad och hyr en annan i samma stad. Om du har en bostad som du samäger, exempelvis en sommarstuga, är detta inte en skälig anledning för hyresvärden att säga upp avtalet.