Marknadshyra & reglerad hyra (bruksvärdeshyra)

Marknadshyra innebär fri hyressättning och att hyran därmed påverkas av fastighetsägarens kostnader samt utbud och efterfrågan på bostäder eller lokaler. 

Bruksvärdeshyra (reglerad hyra) innebär att hyresnivån beräknas utifrån bruksvärdet. Därmed påverkas hyran av exempelvis boarea, plats och fastighetens ålder. 

I denna artikel förklaras de olika hyresformerna samt likheter och skillnader mellan dem. 

Marknadshyra vs bruksvärdeshyra

I Sverige tillämpas bruksvärdeshyra vid uthyrning av hyreslägenheter till privatpersoner. Detta med enbart vissa få undantag. Regeln infördes för att skapa en rättvis och stabil hyresmarknad som ger så många som möjligt chansen att kunna få en bostad. 

Skillnaden mot marknadshyra beskrivs kortfattat i tabellen nedan. Därefter följer kapitel där bruksvärdeshyra och marknadshyra förklaras mer utförligt var för sig.  

	Bruksvärdeshyra	Marknadshyra
Främst till	Privatpersoner	Företag, föreningar m.m.
Vad avgör hyran?	Bruksvärdet	Utbud & Efterfrågan
Påverkas av hyresvärdens kostnader?	Nej	Ja
Vem avgör hyran?	Vid tvist – Hyresnämnden	Fastighetsägaren
Finns övre gräns?	Ja, i jämförelse med liknande bostäder	Nej
Förhandling	Sker främst via Hyresgästföreningen	Mellan hyresgäst och hyresvärd
Undantag	Presumtionshyra på nybyggnation	Nej, avtalsfrihet råder

Bruksvärdeshyra

De flesta hyresrätter i Sverige har bruksvärdeshyra. Det innebär att hyresnivån avgörs utifrån bruksvärdet, det vill säga värdet utifrån hyresgästens synvinkel. Detta värde beräknas utifrån flera olika faktorer och speglar alltså hur hyresgäster generellt värderar olika egenskaper, funktioner och platser på lägenheter. 

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel /Domstol.se

Faktorer som påverkar hyran

Faktorerna brukar delas in i de som är specifika för lägenheten samt de som är kringliggande tjänster. Det är fördelar som de flesta hyresgäster uppskattar och är exempelvis följande: 

Lägenheten

• Planlösning
• Antal rum
• Storlek
• Plats
• Balkong
• Läge inom huset
• Husets ålder och skick

Kringliggande tjänster

• Tillgång till tvättstuga, bastu, gym, föreningslokal m.m. 
• Hiss
• Garage
• Förvaring via exempelvis vind eller källare

Faktorer som inte påverkar

Subjektiva fördelar, det vill säga fördelar som enbart vissa hyresgäster uppskattar, ska inte värderas in i bruksvärdet. Det kan exempelvis vara:

• Lekplats på området
• Närhet till skola
• Estetik’

Undantag från bruksvärdeshyra

I samråd mellan hyresvärd och hyresgäst får tillägg och frånval avtalas gällande aktuell bruksvärdeshyra. Detta regleras via Jordabalk 12 kap 55 §. Om detta önskas krävs att följande faktorer är uppfyllda:

• Hyresvärd och hyresgäst är överens om tillägg eller frånval
• Ändringen får maximalt påverka en tredjedel av ursprunglig hyra
• Avtalet måste vara skriftligt
• Avtalet får maximalt gälla i 10 år
• Det får inte finnas synnerliga skäl till att avtalet inte ska gälla

Påverkas inte av fastighetsägarens kostnader

Hyresnivån beräknas utifrån hyresgästens perspektiv och tar inte hänsyn till fastighetsägarens kostnader. 

Det kan exempelvis kosta lika mycket att bygga ett flerfamiljshus på en tomt som är centralt belägen som om samma hus hade byggts på landsbygden. Men med bruksvärdeshyra kan fastighetsägaren ta ut högre hyra för bostäderna på den centralt belägna tomten. 

Exempel – Stamrust: Stamrust är en kostsam renovering för fastighetsägaren och innebär inte, per automatik, en standardhöjning på lägenheterna. Därmed kan inte brukshyran höjas. 

I de flesta fall sker däremot även renovering av badrummen i samband med en stamrust. Det skapar en standardhöjning vilket kan ligga till grund för en högre hyresnivå. 

Tvist avgörs av Hyresnämnden

Om en tvist uppstår mellan hyresgäst och hyresvärd kan Hyresnämnden få uppdraget att beräkna bruksvärdeshyran. De kommer beräkna hyran utifrån flera olika faktorer (se ovan) och avgöra nivån. Någon hänsyn till fastighetsägarens ekonomiska situation ska inte tas. 

55 §  Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Marknadshyra

Marknadshyra tillämpas primärt vid uthyrning till andra hyresgäster än privatpersoner. Detta eftersom privatpersoner främst omfattas av bruksvärdeshyra. 

Med marknadshyra menas att hyresgästen och hyresvärden fritt kan förhandla om hyran samt hyresvillkoren. Det finns därmed inte någon lag som reglerar hur nivån ska beräknas och vad parterna ska förhålla sig till. Hyran kan därmed sättas utifrån utbud och efterfrågan – i likhet med andra varor och tjänster i samhället. 

De som är för marknadshyror, även för privatpersoner, anser att fastighetsägare skulle få större incitament till att bygga bostäder och därmed skulle det vara en lösning på en stor bostadsbrist. Det anses även skapa en mer effektiv bostadsmarknad. 

De som är emot marknadshyror brukar ange att fastighetsägare därmed kan utnyttja hyresgästernas stora behov av bostad och ovilja att flytta vid hyreshöjning. Det skulle skapa en obalans på bostadsmarknaden. 

Skyhöga hyror. Större samhällsklyftor. Ökad otrygghet. Ja, det skulle kunna bli verkligheten om marknadshyror infördes. /Hyresgästföreningen.se

Vad är marknadshyra? (Videon är från Hyresgästföreningen vilka är skarpt kritiska till marknadshyra på hyresrätter för privatpersoner)

Undantag för privatpersoner – Presumtionshyra

Presumtionshyra är en slags marknadshyra som enbart kan tillämpas på nyproducerade bostäder. I detta fall får fastighetsägaren avgöra hyresnivån beräknat utifrån kostnaderna för produktion och underhåll. Hur detta får beräknas regleras av Hyreslagen.  

Att denna typ av marknadshyra får tillämpas vid nybyggnation beror på vissa fastigheter annars inte skulle byggas. Detta utifrån att fastighetsägarna skulle gå med förlust om bruksvärdeshyra hade tillämpats. Presumtionshyra får användas i 15 år. Därefter ska bruksvärdeshyra tillämpas. 

Faktorer som påverkar hyran

Med marknadshyra påverkas hyran på samma sätt som priset på varor och tjänster i samhället. Detta genom en balans mellan utbudet och efterfrågan på marknaden. Med stor efterfrågan kommer därmed hyrorna att pressas uppåt – och tvärtom. Därmed påverkar bland annat följande faktorer vilken hyra som fastighetsägaren kan ta ut:

• Fastighetsägarens kostnader
• Efterfrågan på bostäder inom det området
• Utbudet av bostäder inom det området
• Fördelar i hiss, balkong, service, träningslokaler m.m.
• Hushållens allmänna ekonomiska förutsättningar