Olika insats vid köp av bostad
Uppdaterad: 30 augusti, 2023
Om ett gift par, eller sambopar, köper en bostad gemensamt kommer värdet på bostaden fördelas lika vid en framtida bodelning. Detta även om parterna har lagt olika stor kontantinsats eller äger bostaden till olika stor andel.
För att skapa en rättvisare fördelning bör det upprättas samboavtal/äktenskapsförord samt ett skuldebrev.
Innehåll
Problemet – om inte avtal skrivs
Om ett gift par, eller sambopar, köper ett boende gemensamt gäller generellt att det klassas som gemensam egendom. Vid en separation delas därmed bostadens värde upp 50/50 mellan dem. Orsaken är att all gemensam egendom ska delas lika mellan parterna.
Risken finns alltså att ena parten kan förlora ett stort kapital om paret går skilda vägar. Det gäller oavsett om paret är gift eller i ett samboförhållande. Det gäller även oavsett om man äger olika stor andel av bostaden. Nedan beskrivs tre exempel samt kortfattade lösningar. Därefter förklaras skuldebrev, samboavtal och äktenskapsförord tydligare.
Läs mer: Ifall du saknar delar av kontantinsatsen kan du finansiera detta genom att använda ett privatlån som kontantinsats.
1. Lika kontantinsats – Samma ägarandel
Anna och Per köper en gemensam bostad för 1 000 000 kronor. De betalar 75 000 kronor var i kontantinsats.
Lösning: I detta fall behöver inget avtal skrivas. Detta utifrån att de lagt in lika mycket i kontantinsats.
2. Olika kontantinsats – Samma ägarandel
Anna och Per köper en gemensam bostad för 1 000 000 kronor. Anna betalar hela kontantinsatsen på 150 000 kronor och de äger bostaden till 50% var. Bolånet är på 850 000 kronor.
Förhållandet bryts upp ett år senare varpå de säljer bostaden för samma summa. Efter att de betalat tillbaka bolånet fördelas resterande summa mellan dem. De får 425 000 kronor var, trots att Anna betalat 150 000 kr i kontantinsats.
Lösning: Skriv ett skuldebrev som reglerar skulden mellan dem, dvs. den del av kontantinsatsen som Anna betalade åt Per. Därutöver behöver äktenskapsförord/samboavtal skrivas som anger enskild egendom (gift) eller vad som inte ska ingå i bodelning (sambo). I annat fall kommer inte skuldebrevet att gälla enligt önskemål.
3. Olika ägarandel
Anna och Per köper en gemensam bostad för 1 000 000 kronor. Anna betalar hela kontantinsatsen på 150 000 kronor. På köpeavtalet framgår att de äger olika stor procent av bostaden. Detta utifrån att Anna betalat mer än Per.
Förhållandet bryts upp ett år senare varpå de säljer bostaden för samma summa. Efter att de betalat tillbaka bolånet fördelas resterande summa via bodelning mellan dem. De får 425 000 kronor var, trots att Anna betalat 150 000 kr i kontantinsats samt har större ägandeandel på köpekontraktet.
Lösning: Skriv äktenskapsförord/samboavtal som reglerar ägandeandelen på bostaden. Något skuldebrev behöver däremot inte upprättas då de äger andel utifrån hur mycket de betalat på bostaden.
Tänk på…
Tänk på att det skiljer sig mellan att vara gift och att vara sambo gällande ägandeskapet på bostäder som köpts innan paret flyttade ihop. Denna text kommer primärt att utgå ifrån att bostaden köps gemensamt och att dess värde, enligt lag, ska fördelas lika mellan parterna om de går skilda vägar.
- Gift par – Ett gift par delar på samtlig egendom, oavsett vem som ägt egendomen innan de gifte sig. Vid en separation delas värdet på bostaden via bodelning.
- Sambopar – Bostad som köpts innan samboförhållandet ägs av den person som köpte bostaden. Vid en separation tillfaller värdet av bostaden den person som köpt in den. Delning av värdet sker enbart om bostaden köpts som gemensam egendom.
Skuldebrev reglerar kontantinsatsen
I skuldebrevet framgår det vad ena parten är skyldig den andra. I detta fall skulle skuldebrevet ange hur stort belopp som ena parten betalat i kontantinsats åt den andra parten. Det innebär därmed att utlåning har skett på detta belopp.
Exempel:
Anna och Karl vill köpa ett hus som kostar 1 000 000 kronor vilket innebär att 150 000 kronor ska betalas i kontantinsats. Om de delat lika hade de betalat 75 000 kronor var. Men Karl betalar bara 25 000 kronor vilket innebär att skuldebrevet ska ange en skuld till Anna på 50 000 kronor. Hon betalar både sin del, 75 000 kronor, samt 50 000 kronor av Karls belopp.
Om paret separerar förväntas därmed denna skuld regleras vilket gör att Anna får tillbaka det belopp hon betalat för Karls del på kontantinsatsen. För att skuldebrevet ska vara giltigt krävs att ett äktenskapsförord, eller samboavtal, är upprättat (förklaras utförligare nedan).
Det spelar alltså ingen roll att det framgår olika stor ägarandel i köpekontraktet. Detta eftersom inköpet sker för en gemensam egendom och därmed ska delas lika vid separation.
Skulle däremot bostaden säljas med förlust kanske enbart bankens lån kan lösas. Kan inte skulden mellan parterna lösas kommer skulden att kvarstå och får därmed betalas vid ett senare tillfälle. Skuldebrevet upprättas på samma sätt oavsett om det är ett gift par eller sambopar.
Gift par – Olika insats vid bostadsköp
Ett gift par äger all egendom gemensamt. Detta oavsett vad de ägde enskilt innan de gifte sig. Om de skiljer sig kommer därmed, lite förenklat, bägge parter få med sig egendom av lika stort värde från bodelningen.
Har ett gift par lagt olika stor insats, vid ett bostadsköp, kommer alltså ändå halva värdet tillfalla dem bägge vid skilsmässa. Önskas denna situation undvikas krävs att ett skuldebrev och äktenskapsförord upprättas. Skuldebrevet beskrivs ovan.
Äktenskapsförord
Genom äktenskapsförord kan egendom, inom ett äktenskap, regleras som enskild egendom. Det som är enskild egendom delas inte upp mellan parterna vid en skilsmässa. Det går även att påverka hur enskild egendom ska gå vidare i arv vid ett dödsfall.
I äktenskapsförordet kan det framgå att skuldebrevet, samt ägandeandelarna, ska ses som enskild egendom. Vid en skilsmässa kommer därmed detta inte räknas in i gemensam egendom.
Äktenskapsförord, och upprättande av enskild egendom, krävs både för att skuldebrevet (se ovan) ska få önskad effekt samt att det gifta paret ska kunna få olika stor del av försäljningen av en bostad.
Sambo – Olika insats vid köp av bostad
Om ett samboende par separerar delas enbart den egendom som de köpt in för gemensamt bruk upp mellan dem. I det fall som ett boende köpts gemensamt, och parterna lagt olika mycket i insats, kommer alltså bostadens värde att fördelas lika. För att undvika denna situation behöver både ett skuldebrev och samboavtal upprättas. Skuldebrev beskrivs ovan.
Samboavtal
Sambolagen är dispositiv, dvs. gäller så länge som annat inte avtalats. Därmed krävs ett samboavtal för att skuldebrevet ska gälla över sambolagen. Det skall då framgå att bostaden inte är samboegendom. Värdet ska alltså inte delas lika och skulden ska först regleras innan samboegendomen fördelas.
Hur ska skulden hanteras?
Om ett skuldebrev upprättats mellan parterna bör det även framgå i detta avtal hur skulden förväntas återbetalas. Det kan exempelvis anges att lånet ska återbetalas:
- Löpande med en viss summa per månad
- Om bostaden säljs
- Vid separation
- Med eller utan ränta
Om det inte framgår att lånet måste återbetalas om bostaden säljs finns alltså inte detta krav. Det är därför viktigt att det tydligt framgår vid vilka situationer som lånebeloppet förväntas betalas löpande och när hela skulden förväntas lösas.
Alternativt olika ägandeskap
Ett alternativt till att skriva ett skuldebrev mellan parterna är att de äger olika stor del av bostaden. Om ägandeskapet fördelas utifrån hur stor kontantinsats som betalas behöver ingen skuld mellan parterna uppstå och något skuldebrev behöver alltså inte upprättas.
Vid en försäljning kommer värdet på bostaden att tillfalla de bägge parterna utifrån ägandeandel. Detta gäller däremot enbart om andelen på bostaden har registrerats som enskild egendom (gift) eller reglerats i samboavtal (sambo). Om detta inte sker kommer fortfarande värdet på bostaden delas 50/50 vid en bodelning. Detta alltså även om ena parten betalat betydligt mer på bostaden.
Olika ägarfördelning kan tyckas som en tydlig och smidig lösning men innebär att paret behöver ta ställning till ett flertal frågor kring finansieringen av bostaden. Generellt är det därför enklare att upprätta ett skuldebrev och därefter äga halva bostaden var.
- Månadsbelopp att betala?
Om Anna äger 60 % och Ulf 40 % ska de då betala representerade del av månadskostnaden på lånet varje månad?
- Vem avgör och finansierar renoveringar?
Vem avgör vilka renoveringar som ska ske och ska även dessa finansieras 60/40 enligt exemplet ovan. Vad händer om ena parten inte har råd att betala en renovering?
Utan skuldebrev och/eller avtal
Nedan beskrivs situationer som kan uppstå om parterna inte har ett giltigt skuldebrev upprättat samt inte har skrivit ett samboavtal eller äktenskapsförord.
- Utan skuldebrev och utan samboavtal/äktenskapsförord
Vid en bodelning delas bostadens värde upp 50/50 mellan parterna. Detta oavsett om de betalat olika stor kontantinsats eller äger olika stor del av bostaden.
- Utan skuldebrev men med samboavtal/äktenskapsförord
Med samboavtal eller äktenskapsförord kan ägandeskapet av bostaden regleras. Vid en bodelning tillfaller värdet av bostaden de olika parterna utifrån dess ägandedel. Att de betalat olika stor kontantinsats påverkar inte detta förhållande.
- Med skuldebrev och utan samboavtal/äktenskapsförord
Vid en bodelning delas bostadens värde upp 50/50 mellan parterna. Detta eftersom de bägge juridiskt är 50 % ägare av bostaden. Skuldebrevet kommer inte kunna användas enligt önskemål eftersom det inte finns samboavtal eller äktenskapsförord som anger att skulden ska regleras inför en bodelning.
- Med skuldebrev och med samboavtal/äktenskapsförord
Vid en bodelning tillfaller värdet av bostaden de olika parterna utifrån dess ägandedel. Skuldebrevet anger en skuld mellan parterna. Skulden regleras före bodelning.
Vanliga frågor om Olika insats vid köp av bostad
Har ett par, gifta eller sambo, köpt en bostad tillsammans och parterna betalat olika mycket i kontantinsats krävs skuldebrev samt samboavtal eller äktenskapsförord för att andelen av kontantinsatsen ska fördelas enligt insats vid försäljning.
Nej, det är separata dokument men exempelvis erbjuds detta paket av Juridiskadokument.nu för några hundralappar.
Ett samboavtal upprättas i två exempel och hanteras sedan av vardera part. Någon registrering måste inte ske. Ett äktenskapsförord ska däremot alltid registreras hos Skatteverket. Därmed skapas även en större säkerhet i förhållande till samboavtal.