Fast eller rörligt arvode till mäklaren?

Det går att välja mellan fast och rörligt arvode till mäklaren. Inom rörligt finns även flera olika alternativ. Här förklaras de olika beräkningsmodellerna samt dess fördelar och nackdelar. 

Fast arvode

Med fast arvode vet säljaren i förväg exakt vad mäklaruppdraget kommer att kosta. Mäklaren beräknar nivån utifrån exempelvis objekt, marknad och förväntat slutpris.  

Detta alternativ är extra populärt i det fall som säljaren själv vill göra en del av arbetet. Det kan exempelvis vara fotografering, visning, marknadsföring eller om det redan finns en köpare. Se exempelvis videon nedan där Privatmäklaren förklarar hur arvodet då kan pressas. 

(Presentation av Privatmäklaren)

Räkneexempel:
Mäklare A erbjuder fast arvode på 40 000 kronor och inom detta ingår samtliga mäklartjänster. Mäklare B erbjuder också ett fast arvode men på bara 13 000 kronor. Det som ingår då är enbart ”skrivuppdrag”. Det betyder att säljaren får hjälp med juridiska dokument och kontakt med bankerna under köpprocessen. 

Fördelar & nackdelar med fast arvode

✅Förutsägbart  – Säljaren vet exakt hur högt arvodet kommer att bli.
✅Fördelaktigt vid eget arbete – Vill säljaren göra delar av arbetet själv är fast arvode ofta det bästa alternativet.
❌ Lägre motivation – Mäklaren har inget incitament till att hitta många intressenter och få en budgivning som kan öka slutpriset.  

Rörligt arvode i procent

Med rörligt arvode i procent betalas en förutbestämd procentsats av slutpriset till mäklaren. Hur stor procentsatsen är kan variera kraftigt beroende på vilka objekt som säljs samt inom vilket prisspann de förväntas säljas. En mäklare som enbart säljer mycket dyra och exklusiva villor i Stockholm kan exempelvis ta en lägre procent än de som säljer billigare bostadsrätter i en småstad. 

Räkneexempel:
Mäklare C tar 2 % i arvode. Ett objekt säljs för 2 000 000 kronor vilket innebär en kostnad för säljaren på 40 000 kronor. 

Kom ihåg! I 22 § 1 st. Fastighetsmäklarlagen anges att mäklarens ”ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision) om inte annat har avtalats”. Anges det inte i förmedlingsuppdraget hur provisionen ska beräknas är det alltså denna beräkningsmodell som kommer att användas. 

Procent – men med lägsta nivå

Det är mycket vanligt att mäklare som tar arvode i procent även har en fast lägsta nivå. Beroende på slutpriset betalas därmed antingen denna nivå, alternativt procentsatsen. 

Räkneexempel:
Mäklare D tar 3%, men lägst 30 000 kronor, i arvode. Vid ett pris på 1 000 000 kronor, eller lägre, kommer säljaren att behöva betala 30 000 kronor. Vid ett pris över 1 000 000 kronor beräknas det på 3% av priset. 

Försäljningspris	Arvode
800 000 kronor	30 000 kronor – Lägsta nivån
1 000 000 kronor	30 000 kronor – Lägsta nivån
1 200 000 kronor	36 000 kronor – 3% av priset

Fördelar & nackdelar med rörligt arvode 

✅Högre motivation – I jämförelse mot fast arvode kan detta alternativ ge mäklaren större motivation och incitament till att nå ett högre slutpris. 
✅Standard enligt Fastighetsmäklarlagen – Om inget annat är avtalet är det rörlig provision som gäller enligt Fastighetsmäklarlagen. En lag som skapar trygghet för samtliga parter. 
❌Kan innebära proportionerligt högt arvode – Om det finns en ”lägsta nivå” kan arvodet bli proportionerligt högt i förhållande till försäljningspriset. Är lägsta nivån på 30 000 kronor och ett enkelt torp säjs för 240 000 kronor innebär det en provision på 12,5%. 

Rörligt arvode via trappmodell

Trappmodellen innebär att arvodet är uppdelat i två delar. De kan namnges på olika sätt men innebär i regel följande:

• Grundprovision – Procentuell del av försäljningspriset upp till en förutbestämd nivå. 
• Bonusprovision – Betydligt högre procent än grundprovision. Gäller enbart på den del av försäljningspriset som är över beloppet som omfattas av grundprovision. 

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) anser att provisionstrappa ”endast är acceptabel under förutsättning att brytpunkten där den högre prisnivån börjar gälla läggs på en nivå som motsvarar det förväntade marknadsvärdet” (Maklarsamfundet.se)

(Vad är ett rimligt arvode till fastighetsmäklaren? – Videon börjar där provisionstrappa förklaras)

Räkneexempel:
Mäklare E erbjuder, för ett specifikt uppdrag, ett rörligt arvode på 2,5% upp till ett försäljningspris på 2 000 000 kronor. Säljs bostaden för ett högre belopp betalas 10% på överstigande del. Det innebär exempelvis följande arvode:

Pris	Arvode
1 800 000 kronor	2,5% = 45 000 kronor
2 000 000 kronor	2,5 % = 50 000 kronor
2 300 000 kronor	Totalt 80 000 kronor2,5 % av 2 000 000 = 50 000 kronor10 % av 300 000 = 30 000 kronor

Fördelar & nackdelar med trappmodellen

I Mäklarsamfundets artikel ”Det här bör du tänka på vid användandet av provisionstrappa” nämns följande fördelar och nackdelar med detta sätt att beräkna mäklarens arvode. 

✅Mäklaren ”sporras” mer – Trappmodellen ger en ännu högre motivation för mäklaren att försöka sälja objektet till ett högre pris. 
❌Incitament till vilseledning – Mäklaren gynnas av att värdera bostaden lågt och därmed få en låg brytpunkt för att på detta sätt tjäna mer. 

Om den (trappmodellen) används på rätt sätt kan provisionstrappan medföra både ett för säljaren högre försäljningspris och en högre provision för mäklaren. /Mäklarsamfundet.se

Ska fast eller rörligt arvode väljas?

Om fast eller rörligt arvode bör prioriteras beror till stor del på vilket objekt som önskas säljas samt dess marknadsvärde. Dessutom är det avgörande om säljaren önskar genomföra delar av försäljningsprocessen själv eller inte. 

Få en marknadsbild – Ta in offerter

Ett enkelt sätt att avgöra modell på arvode är att ta in offerter från ett par olika mäklare. I dessa offerter presenteras en, eller flera, modeller som går att välja på. Dessa kommer vara anpassade utifrån objekt, marknadsläge och andra faktorer. 

Lågt marknadsvärde – Kontrollera lägsta nivån

Har bostaden, eller fritidshuset, ett lågt marknadsvärde finns en fördel att sälja med fast arvode. Ett alternativ är rörligt arvode men utan en lägsta nivå. Men det är sällan som mäklare kan erbjuda detta alternativ vid ett lågt marknadsvärde då arvodet i så fall förväntas bli mycket lågt. 

”Motivation” är sällan det viktigaste – Jämför mäklare

De flesta fördelar och nackdelar, som presenteras ovan, handlar om vilken ”motivation” som mäklaren får, eller inte får, via rörlig eller fast arvode. Grundtanken är att ett betydligt bättre arbete kommer att utföras med rörlig provision. En mäklare ska däremot, enligt god mäklarsed, alltid ska verka för ett så högt slutpris som möjligt. Detta oavsett prismodell. 

Om en jämförelse sker av mäklare bör alltså betydligt fler faktorer vägas in än hur arvodet beräknas och dess nivå. Bland annat påverkar även lokalkännedom möjligheten för mäklaren att få upp slutpriset.