Mäklarens ansvar i en försäljning
Uppdaterad: 27 oktober, 2023
En fastighetsmäklare har alltid ansvar att följa fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. Det innebär exempelvis upplysningsplikt, rådgivningsplikt och kontrollskyldighet. Nedan beskrivs mäklarens ansvar vid en försäljning och vad som händer om detta inte följs.
Denna artikel handlar om mäklarens juridiska ansvar. Om du istället vill läsa om vad en fastighetsmäklare är och vilka arbetsuppgifter en mäklare genomför i en affär kan du läsa vår artikel om: Fastighetsmäklarens arbetsuppgifter 🔗
Innehåll
- Opartisk roll
- Fastighetsmäklarlag & God fastighetsmäklarsed
- Kontrollskyldighet
- Upplysningsplikt
- Rådgivningsskyldighet
- Ansvar vid sidoverksamhet
- Mäklarens ansvar vid en tvist
- Mäklarens ansvar vid fel på bostaden
- Mäklare eller mäklarföretag
- Om mäklaren brister i sitt ansvar
- Mäklarens ansvarsförsäkring
- Vanliga frågor om Mäklarens ansvar i en försäljning
Opartisk roll
Mäklaren har ansvar att agera som en opartisk roll och därmed både se till köparens och säljarens bästa. Det finns däremot ett tillfälle då mäklaren enbart ska se till säljarens bästa och det är gällande försäljningspriset. Det innebär att mäklaren skall verka för ett så högt slutpris som möjligt. Vad detta i praktiken innebär regleras av fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.
Fastighetsmäklarlag & God fastighetsmäklarsed
- Fastighetsmäklarlag (2021:516) – Lagen anger vad mäklare förväntas göra, samt inte får göra, inom sin arbetsroll. I lagen anges att en ”fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed”.
- God fastighetsmäklarsed – Det är FMI (Fastighetsmäklarinspektionen) som utvecklar och bestämmer vad god fastighetsmäklarsed innebär. Detta sker främst utifrån tidigare tillsynsärenden samt praxis från förvaltningsdomstolar.
Kontrollskyldighet
Med kontrollskyldighet menas att mäklaren har ansvar att kontrollera vissa specifika uppgifter och inte enbart förlita sig på vad säljaren anger. Det gäller exempelvis följande:
- Äger säljaren bostaden?
- Finns det exempelvis inteckningar eller servitut?
- Är bostaden pantsatt?
- Finns det förfoganderättsinskränkningar, dvs begränsningar för säljaren att kunna sälja bostaden?
- Behövs samtycke från exempelvis maka/make eller sambo?

Upplysningsplikt
Med upplysningsplikt menas att mäklaren ska upplysa köpare och säljare om all väsentlig information om försäljningsobjektet som mäklaren vet om. Detta oavsett om denna information är till fördel eller nackdel för köpare eller säljare.
Upplysningsplikten fråntar däremot inte köparen från sin undersökningsplikt. Det kan exempelvis finnas fel på bostaden som mäklaren inte har kunskap om men som rimligen borde upptäckas när köparen undersöker bostaden.
Rådgivningsskyldighet
Med rådgivningsskyldighet menas att mäklaren förväntas ge råd, till både köpare och säljare, så att de ska kunna ta välgrundade beslut. Det kan exempelvis vara ekonomiska eller juridiska råd. Däremot är det alltid parterna i affären, dvs. köpare och säljare, som har beslutsrätt. Mäklaren kan alltså inte besluta hur parterna ska agera – enbart ge råd.
Ansvar vid sidoverksamhet
Med sidoverksamhet menas att mäklaren, utöver att förmedla affärer mellan köpare och säljare, har ytterligare verksamheter. Det är exempelvis vanligt att samarbete kan finnas med städföretag, flyttföretag eller bolånebanker.
Via dessa samarbeten kan mäklaren få en viss ersättning. I detta fall får inte ersättning vara på någon högre nivå eftersom det då kan påverka arbetet och partiskheten. Några exakta nivåer finns däremot inte lagstadgade och behöver därmed bedömas i fall till fall.
Om det finns en sidoverksamhet ”ska mäklaren tydligt informera om verksamheten, om eventuell uppdragsgivare och om vilken ersättning hen får för den redan innan uppdragsavtalet skrivs under.” (FMI.se)
Mäklarens ansvar vid en tvist
I likhet med att mäklaren ska vara opartisk vid förmedling av bostäder ska mäklaren även vara opartisk om det uppstår en tvist mellan köpare och säljare.
- Tvist under uppdrag
Uppstår en tvist under pågående uppdrag har mäklaren ett ansvar att diskutera med parterna och försöka få dem att hitta en acceptabel lösning. Detta jobb ska dokumenteras så att parterna i efterhand kan gå tillbaka och se vad de kommit fram till.
- Tvist efter slutfört uppdrag
Efter att uppdraget är slutfört har inte mäklaren längre något ansvar i affären. Skulle det uppstå en tvist mellan köparen och säljare innebär det alltså att tvisten behöver lösas direkt mellan parterna eller via domstol.
Det finns däremot mäklare som hjälper till även efter slutfört uppdrag. Men detta sker då utöver mäklarens ordinarie ansvarsområden. Fastighetsmäklarinspektionen anger att uppgifter som kan utföras är exempelvis att ta fram förlikningsavtal eller beskriva för parterna vad lagen säger.
Mäklarens ansvar vid fel på bostaden
Eftersom köpekontrakt, eller överlåtelseavtal, skrivs mellan köpare och säljare är det enbart dessa två som är parter i affären. Mäklaren förmedlar och bistår med hjälp men har inget juridiskt ansvar för det objekt som säljs. Skulle köparen exempelvis upptäcka dolda fel ska alltså säljaren kontaktas, inte mäklaren.
Skadestånd om information undanhålls
Det finns däremot ett tillfälle då mäklaren fortfarande har ansvar, och kan ställas till svar för, eventuella fel på bostaden. Denna situation uppstår om köparen upptäcker ett fel och det visat sig att mäklaren brustit gällande sin skyldighet utifrån fastighetsmäklarlagen. Det kan exempelvis innebära att väsentlig information har undanhållits, dvs att upplysningsplikten inte uppfyllts. Om detta anses har skadat köparen kan skadeståndskrav ställas mot mäklaren. Det kan även handla om att mäklaren lämnat felaktiga uppgifter som inte inhämtats från säljaren.
Exempel:
Mäklaren säger till köparen att det är fritt fram att bygga en brygga på tomten. Det visar sig att det inte är tillåtet. Om denna uppgift inte inhämtats från säljaren kommer mäklaren sannolikt att bli skyldig till att betala skadestånd.
Mäklare eller mäklarföretag
Ansvarsfördelningen mellan en enskild mäklare och det mäklarföretag som personen är anställd av är mycket tydlig. Detta utifrån att alla förmedlingsuppdrag är personliga vilket innebär att det är den enskilde mäklaren som har ett personligt ansvar för uppdraget.
Mäklarföretaget kan alltså inte ställas till svars för ett felaktigt agerande av en mäklare som arbetar där. Skadeståndskrav ställs alltså mot den personen – inte mäklarföretaget.
Det är även mäklarens ansvar att arkivera handlingar kring affären såsom budgivningslista, journal och köpekontrakt. Sker arbetet via ett företag ska däremot kopior på dessa dokument förvaras hos detta företag.
Varje enskild mäklare ansvarar själv för att följa god fastighetsmäklarsed och om mäklaren missköter sig är det den enskilda mäklaren som ytterst kan riskera sin registrering. /FMI.se
Mäklarföretaget har däremot ansvar att exempelvis underlätta för det löpande arbetet för mäklaren samt ta tag i eventuella felaktigheter i detta arbete. Det är något som regleras i fastighetsmäklarlagen. De kan exempelvis inte ”blunda” för felaktigheter som de ser att en av dess anställda utför.
Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer 1, 3, 4 och 6-21 §§/Fastighetsmäklarlag 2021:516
Om mäklaren brister i sitt ansvar
Om säljare eller köpare anser att mäklaren har agerat med bristande ansvar bör först mäklaren kontaktas. I vissa fall kan det helt enkelt handla om missförstånd som går att reda upp tillsammans. Anses agerandet fortfarande vara oansvarigt kan en anmälan genomföras till FMI (Fastighetsmäklarinspektionen). Anmälan av mäklare sker på FMI´s hemsida och kan göras anonymt.
FMI avgör om en granskning ska ske av mäklaren utifrån den informationen om anmälaren lämnar. Vid en granskning kan de exempelvis be mäklaren att skicka in efterfrågade dokument och svara på eventuella frågor. Utifrån insamlad information kan FMI välja mellan följande påföljder:
- Erinran
- Varning
- Återkallelse av mäklarregistrering
- Rättelse
- Ingen påföljd
FMI avgör alltså inte frågor gällande skadestånd till anmälaren. Önskas skadeståndskrav ställas behöver ärendet drivas via en allmän domstol.
Läs mer: Vad innebär en varning för mäklare?
Mäklarens ansvarsförsäkring
En förutsättning för att kunna vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen är innehav av en ansvarsförsäkring. Mäklaren behöver därför skicka in ett försäkringsintyg och om detta inte sker kommer en avregistrering att ske. Det finns även krav på ansvarsförsäkringens omfattning. Exempelvis krävs det att den har:
- Ersättningsbelopp på minst 200 000 kronor för mäklare som bara förmedlar hyresrätter
- Ersättningsbelopp på minst 2 000 000 kronor för mäklare som förmedlar annan egendom än enbart hyresrätter.
Ansvarsförsäkringen är en trygghet både för mäklaren och dig som anlitar mäklaren. Skulle en kund ställa skadeståndskrav, och det fastslås vara korrekt, finns möjligheten att få detta skadestånd tack vare försäkringen.
Vanliga frågor om Mäklarens ansvar i en försäljning
Nej, så kallad närståendeförmedling är förbjudet. Detta eftersom mäklaren inte förväntas kunna inta en opartisk roll i affären.
Fastighetsmäklarlagen anger att mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om personen ”uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter”.
När affären är genomförd avslutas mäklarens ansvar för gällande uppdrag. Däremot finns fortfarande ett ansvar att arkivera dokument kring denna affär.
Mäklarföretaget ska verka för att mäklaren ska följa fastighetsmäklarlagen. Däremot är mäklaren personligt ansvarig för sina handlingar.
