Uppskov
Uppdaterad: 26 oktober, 2023
Att göra uppskov innebär att du som har sålt en bostad väntar med att betala vinstskatten, som ligger på 22 procent. Uppskovet begärs i samband med att du deklarerar bostadsförsäljningen. Det går bara att göra uppskov när du har sålt en bostad och köpt, eller avser att köpa en ny (en ersättningsbostad). Sedan uppskovsräntan togs bort är det mycket fördelaktigt att göra uppskov eftersom det blir som ett räntefritt lån från Skatteverket.
Innehåll
Uppskovskalkylator
Kalkylatorn hjälper dig att räkna ut hur stor del av din vinst du kan skjuta upp och hur mycket som måste beskattas.
Tänk på att vinst + eventuellt gammalt uppskov uppgå till minst 50 000 kr för att uppskov skall kunna göras.
Tänk även på att uppskovstaket är på 3 miljoner kr per bostad. Om den nya bostaden ägs ihop med någon annan måste du alltså ta hänsyn till att ni totalt kan göra uppskov på max 3 miljoner kr per bostad.
Uppskov innebär att du skjuter upp skatten
Att göra uppskov betyder att du väntar med att betala vinstskatten på försäljning av en bostad. I stället för att betala in hela skatten direkt kan du skjuta upp det till ett senare tillfälle. Du kan skjuta upp vinsten ända fram tills du dör så länge du uppfyller reglerna för uppskov. Du kan begära uppskov hos Skatteverket när du deklarerar försäljningen av en bostad, vilket alltså blir året efter att du sålt din bostad.
Att göra uppskov innebär inte att du slipper betala skatten utan att du skjuter fram betalningen. Ett uppskov räknas alltså som en skatteskuld. Sedan uppskovsräntan togs bort får man dock ha den skatteskulden helt räntefritt vilket såklart är mycket fördelaktigt.
Det kostar inte längre något att göra uppskov – uppskovsräntan har slopats
Fram till den 1 januari 2021 fick du betala en så kallad uppskovsränta, som låg på cirka 0,5 procent per år. Det innebar att du betalade tillbaka en liten del av uppskovsbeloppet varje år som du sköt upp vinstskatten. Men nu har denna årliga räntan på uppskov tagits bort. Det innebär att det inte kostar någonting för dig att göra uppskov.
Du kommer att betala lika mycket i total vinstskatt när du gör uppskov som om du hade betalat vinstskatten direkt, så länge vinstskatten fortsätter vara på 22 procent. Men om reglerna för vinstskatt skulle ändras innan dess kan summorna skilja sig åt. Därför bör du känna till att beloppet du skjuter upp inte är vinstskattbeloppet, utan själva vinsten.
Så beräknas uppskov vid försäljning
Om du har sålt en bostad och ska göra uppskov måste du börja med att beräkna vinsten eller förlusten. Därefter ska du räkna ut vilken vinstskatt du ska betala. Utifrån detta avgörs sedan uppskovsbeloppet.
Uppskov vid köp av dyrare bostad
Om du köper en dyrare bostad kan du skjuta upp hela vinsten. Nedan följer ett exempel på hur man kan beräkna vinstskatt och uppskovsbelopp:
- Beräkna vinstskatt och uppskovsbelopp. Du säljer din bostad och gör en vinst på 500 000 kr. När du säljer bostaden ligger skatten på 22 %, vilket innebär att du ska betala 110 000 kr (500 000 kr X 22 % = 110 000 kr) i skatt. Om du väljer att begära uppskov skjuter du fram skattebetalningen, och ditt uppskovsbelopp blir därför hela vinstbeloppet på 500 000 kr.
- Betala av uppskovet. Om du vill betala av ditt uppskov skall du alltså betala 22% av din uppskjutna vinst. I exemplet ovan skall du alltså betala 0,22 * 500 000 = 110 000 kr för att bli av med uppskovet.
Uppskov vid köp av billigare bostad
Om du köper en billigare bostad går det inte att få uppskov för hela kapitalvinsten. Uppskovsbeloppet beräknas i stället som (kapitalvinsten x (pris för ny bostad/försäljningspris för tidigare bostad) = uppskovsbelopp.
- Beräkna maximalt uppskovsbelopp. Du säljer sin bostad för 2 000 000 kr och gör en vinst på 400 000 kr. Samma år köper du en ny bostad för 1 500 000 kronor. Ditt maximala uppskovsbelopp blir då 300 000 kr enligt: (400 000 kr) x (1 500 000 kr /2 000 000 kr) = 300 000 kr.
- Betala skatt på den del som du inte kan skjuta upp. Eftersom du maximalt kan skjuta upp mer än 300 000 kr blir det 100 000 kr kvar som du måste betala 22% i skatt på.
Du kan göra uppskov på delar av vinsten
Om du vill kan du göra uppskov på en del av vinsten i stället för hela beloppet. I så fall betalar du vinstskatt direkt på den del som inte skjuts upp.
Uppskovsbeloppet får dock inte vara mindre än 50 000 kronor om du är ensam ägare till bostaden. Är ni flera delägare är minimigränsen 50 000 kronor per ägare. I vissa fall, exempelvis vid tvångsförsäljning, ligger minimigränsen för uppskov på 10 000 kronor i stället.
Du måste uppfylla vissa krav för att få uppskov
Att göra uppskov är inte helt villkorslöst, utan det finns en del reglementen och krav som du behöver uppfylla.
- Du har sålt en privatbostad i Sverige eller ett EES-land. Bostaden du säljer måste måste ligga i Sverige eller i ett annat EES-land. Ett EES-land är EU-länderna eller Island, Norge och Liechtenstein. Bostaden måste också ha varit en privatbostad, till exempel villa eller bostadsrätt.
- Du har bott permanent i bostaden du säljer. Med permanentbostad menas att du har bott där minst ett år innan dagen du skriver på köpekontraktet, alternativt minst tre av de fem senaste åren.
- Du köper en ny bostad inom Sverige eller ett EES-land. Du måste köpa en ny bostad, en så kallad ersättningsbostad. Även denna bostad måste ligga inom Sverige eller EES.
- Du köper den nya bostaden inom en viss tidsram. Den nya bostaden ska du köpa tidigast den 1 januari året innan du säljer din gamla bostad och senast den 31 december året efter. Beroende på när du köper bostaden kan du få antingen preliminärt eller slutligt uppskov.
- Du flyttar in senast 2 maj andra året efter försäljningen. Du måste flytta in i din nya bostad senast den 2 maj andra året efter det år du sålde din gamla bostad. Om du exempelvis sålde den gamla bostaden under 2023 behöver du flytta in i ersättningsbostaden senast den 2 maj 2024.
Slutligt eller preliminärt uppskov beroende på kraven
Det går att få olika sorters uppskov beviljat:
- Slutligt uppskov. För att få slutligt uppskov måste du köpa en ny bostad samma år som du sålde din tidigare bostad, eller året före. Du måste dessutom flyttat in senast den 2 maj året efter försäljningen.
- Preliminärt uppskov. Om du inte uppfyller kraven för fullt uppskov kan du få preliminärt uppskov. För att få preliminärt uppskov måste du köpa en ny bostad senast året efter försäljningen av din gamla bostad och flytta in senast i maj året efter det. Har du gjort ett preliminärt uppskov för att få mer tid att hitta en ny bostad att köpa kan du sedan göra om ditt preliminära uppskov till ett slutligt uppskov när du köpt en ny bostad. Om du inte hinner köpa en ny bostad i tid blir du tvungen att betala av ditt preliminära uppskov.
Säljer du den nya bostaden kan du återigen ansöka om nytt uppskov. Du kan alltså skjuta upp betalningen av uppskovsbeloppet under så många år som du uppfyller kraven för detta.
Tips! Du kan göra uppskov på en ny försäljning även om du har ett uppskov sedan tidigare, så länge du uppfyller kraven.
Ska jag göra uppskov eller inte?
Om du ska göra uppskov eller inte är en av de vanligaste frågorna vid försäljning av en bostad. Nu när du inte längre behöver betala uppskovsränta på 0,5 % kostar det dig ingenting att skjuta upp skatten. Då kan du i stället göra andra saker med de pengarna än att betala vinstskatten på en gång.
Ibland behövs till exempel uppskovet för att ha råd med att köpa ny bostad. Då är det fördelaktigt att skjuta på vinstskatten. Dessutom kan du kvitta uppskovet mot en kommande försäljning om du skulle sälja en bostad med förlust i framtiden, så även då kan pengarna vara bra att ha.
Du kan också när som helst börja betala av ditt uppskov om du vill det.
Nackdelar med uppskov?
Det som talar för att inte göra uppskov är om du vill slippa ha en skatteskuld för framtiden. Det är viktigt att komma ihåg att skatten inte försvinner, utan alltid ska betalas förr eller senare. Betalar du vinstskatten direkt är det redan gjort och du behöver inte tänka mer på det i framtiden.
Detta är väldigt individuellt och varierar beroende på din ekonomi, hur mycket du säljer respektive köper bostad för och helt enkelt på vad du tycker är bekvämt. Du kan alltid fråga om råd från din mäklare och den långivare som har gett dig bolån.
Taket för uppskov är 3 000 000 kronor
Sedan 1 juli 2020 finns ett tak för hur mycket uppskov du får göra. Det nya takbeloppet är 3 000 000 kronor per bostad. Tidigare var uppskovet bara 1 450 000 kronor, så det är alltså betydligt högre i dag.
Vänd dig till Skatteverket om du vill göra uppskov
Vill du läsa mer om hur du beräknar vinst, skatt och uppskov kan följande länkar vara till användning:
- Beräkning av vinst med hjälp av Skatteverkets verktyg
- Beräkning av skatt efter försäljning med hjälp av Boupplysningens guide om beskattning
- Begär och hantera uppskov med Skatteverkets deklarationshjälp
Alla övriga frågor om hur du redovisar vinst och uppskov i deklarationen är enklast att ta med Skatteverket.
Vanliga frågor om Uppskov
Den som blir utköpt kan inte göra uppskov.
Ja, i deklarationer som är upp till 6 år gamla.
Samma regler gäller när man bygger hus som när man köper ett färdigt. Man räknar då datumet då man köpte tomten som köptillfället. Reglerna för tillträde är de samma.
Hur många gånger som helst så länge man uppfyller kraven för uppskov.
Hur många som helst så länge man uppfyller kraven för uppskov. Man plussar ihop uppskoven med vinsten från den senaste försäljningen. Summan blir det totala uppskovet.
Kommentarer
Jag köpte bostadsrätt tillsammans med min sambo i 2008, samtidigt jag behåll min egen annan bostadsrätt som jag köpte tidigare i 2006 som ersättning bostad innan jag träffat min sambo. Nu i 2023 min sambo dog, jag och dödsboet sålde bostaden som jag ägde tillsammans med min sambo. Nu bor jag i min egen bostadsrätt som jag köpte i 2006 och hade kvar . Jag behöver veta om jag måste fylla i blankett om uppskov, när jag inte ska köpa utan jag bor nu i min gammalt bostad som köptes i 2006. Jag verkligen inte vet hur man deklarerar i min situation. Ser gärna fram emot med en svar , eller hjälp med skattedeklaration i 2024.
Hej
Jag har sålt br 2022 med vinst och bor nu I hyresrätt i väntan på att köpa ny br under 2023.
Jag begär preliminärt uppskov 2023 på del av vinst som jag får skjuta upp. Den skatt jag inte får uppskov med betalar jag 2023. Jag köper billigare lägenhet 2023. Vad händer då med mitt uppskov? Blir det slutligt eller kommer jag behöva betala ytterligare skatt 2024 för att min nya lägenhet är billigare?
Hej, om man sålt sin lägenhet 2022 med vinst, flyttat in i en hyresrätt men funderar på att kanske köpa en ny lägenhet längre fram är det värt att begära preliminärt uppskov? Hur lång tid kan uppskovet gälla då? Antar att man inte kan vänta hur länge som helst med att köpa en ny lägenhet. Om jag köper en billigare lägenhet året efter försäljningen dvs. 2023 och får preliminärt uppskov med en del av vinsten måste jag ändå betala den del av vinsten jag inte får uppskov med på en gång?
Jättebra artikel! Hittade all info jag sökte. Tack!
Vi köpte grannens lägenhet en 3:a för 2.600 000 och styckade av 1 rum o sålde den igen som en 2:a för 2.280 000 inom 7 mån o gjorde då en förlust. För att bostadsrättsföreningen skulle få rätt i sin dokumentation så ”såldes” båda lägenheterna fram o tillbaka till bostadsrättsföreningen för att bli en 2:a och vår blev en 4:a o KU55 skickades till Skatteverket. Vi har ett uppskov sedan tidigare och bor ju fortfarande kvar i samma lägenhet, måste vi återföra uppskovet eller kan vi kvitta en del med förlusten?
Hej
Tack för bra info! Har en fundering efter att ha sålt vårt hus idag. Har uppskov, ca 900 000 från två tidigare försäljningar och gjorde nu ytterligare vinst på 1 milj. Vi köpte ett fritidshus i juni -22, kan det räknas som ersättningsbostad? Måste vi isf skriva oss där? El måste vi hitta en annan permanent bostad för att få göra ytterligare uppskov😊
Hälsningar Madelene
Hej hej. Vi solgte vores hus i Malmö i marts og købte en lejlighed i Hellerup, København sammen, men nu er vi gået fra hinanden. Min ex-fru er flyttet i lejligheden, som vi stadig ejer sammen og jeg bor til leje. Påvirker det vores uppskov?
Hejsan!
Jag skall sälja mitt hus som jag byggt själv och bott i snart 7 år och undrar lite kring uppskov och vinstskatt.
Mitt fall ser ut såhär.
Inköpspris : 1 600 000:-
Försäljningspris: 3 895 000:-
Försäljningsutgifter 89 500:-
Vinst : 2 205 500:-
Det jag undrar här är om jag kan använda 1 000 000 :- till en ny billigare bostad som uppskov och sen betala 22% vinstskatt på resterande 1 205 500:-.
Mvh Fredrik
Hej!
Jag har såld mitt hus och kommer att köpa ett annat hus som är billigare än mitt nuvarande hus. Det nya huset behöver en hel del renoveringar så som dränering, byte av kök, badrum och omläggning av taket. Jag undrar om någon av dessa kan räknas i uppskovet.
Tacksam för svar
Morteza
Hej, om jag köper en lägenhet billigare än den jag sålde men där det krävs ytskiktsrenovering kan renoveringskostnaderna på nåt sätt gälla vid beräkning av vinsten?
Vi har sålt hus, köpt billigare hus, efter att betalt det huset kontant kommer det nya huset vid försäljning betala den vinstskatt vi har beviljas uppskov med.Är det möjligt att göra så ? Vh Kjell
Hej!
Jag har ärvt ett hus i Stockholm som jag inte bor i nu.
Jag köpte/skriver papper ett nytt hus i Uppsala 2022-06-02.
Jag tänker flytta till min ärvda fastighet i Stockholm 2022-06-01 för att bo där i ett år, till 2023-06-01.
Jag tänker flytta till mitt nya hus i Uppsala 2023-06-01.
Då har jag varit permanent boende i Stockholm i ett år i det huset.
Kan jag då få skjuta upp skatten vid försäljningen av huset i Stockholm.
Jag tänker sälja huset i Stockholm sommaren 2023.
Fråga 2
Fungerar detta även om jag hade flyttat in i min ärvda fastighet en månad efter att jag köpt det nya huset. Alltså om jag hade bosatt mig i Stockholmshuset en månad efter att jag köpt nytt hus i Uppsala för att sedan bo i Stockholms huset i 12 månader och sedan sälja det?
Mvh
Hej,
Gällande textstycket:
”Du köper den nya bostaden inom en viss tidsram. Den nya bostaden ska du köpa tidigast den 1 januari året innan du säljer din gamla bostad och senast den 31 december året efter. Beroende på när du köper bostaden kan du få antingen preliminärt eller slutligt uppskov”.
Vad gäller för oss?
Vi har nämligen skrivit på ett förköpsavtal i maj 2021 med inflytt hösten 2023(nybyggnation). I samband med detta betalade vi in 100tkr som en förhandssumma för att ”tinga” den nya bostaden. Räknas detta som ett faktiskt köp? Vi betalar in hela summan först i samband med inflytten hösten 2023.
Vi kommer sälja vår nuvarande bostadsrätt i år(2022) alternativt våren 2023.
Hej!
Vi har sålt en lägenhet med vinst och planerar att göra uppskov.
Även om vi inte lägger in hela vinsten som handpenning utan planerar att använda de pengarna till renovering av nya huset.
Får uppskov på hela beloppet ändå?
Hej! Min sambo sålde sin lägenhet för ett år sedan. Vi var inte sambos då. Hon fick uppskov på skatten och ska använda dessa pengar till sin del av kontantinsatsen till en ny lägenhet som vi ska köpa tillsammans.
Är hennes uppskov (skatteskuld) personbundet till henne eller kommer det att räknas som samboegendom?
Vi ska skriva ett samboavtal och jag vill försäkra mig om att jag inte kan bli betalningsskyldig på hennes uppskov i framtiden.
Vi är osäkra på hur vi ska tänka samt hur man skulle kunna skriva detta i samboavtalet. Vore tacksam för lite vägledning.
Mvh
Hej, tack för bra info. Vi undrar om vi ska betala vinsten tidigare än året efter försäljningen.
Uppskov? Har en gammal försäljning med 525 000 i uppskov från 2010. 2010 byggde vi ett nytt hus som vi bodde i till 20200610. 2019 köpte vi ett nytt hus för 4 600 000 som vi flyttade in i 20200610 dock ej skrivna på adressen, vi hade kvar hus 2 som byggdes 2010 fram till 20210705, såldes för 5 300 000. När jag skall fylla i så skall det fyllas i en % vilket jag inte förstår?
Hej , jag och min fru köpte en nyproduktion förra året med tillträde i december. 4 månader innan tillträdelsedatum bestämde vi oss för att separera och sålde lägenheten på ritning där vi gjorde en vist på 380,000tkr.
Nu har jag köpt en ny lägenhet som jag precis flyttat in i.
Uppfyller jag kraven för att få uppskov för min del av den vinstskatt som ska betalas på den förra försäljningen trots att vi aldrig tillträdde den lägenheten?
Tacksam för svar
Hej Joakim,
Vi sålde vår lägenhet med vinst i november 2020 och gav köparen tillträde mars 2021. I april 2021 skriv vi på ett köpeavtal med en husleverantör.
På grund av externa omständigheter kommer vi inte att hinna flytta in i huset den 2 maj i år. Vi har undertiden betalt vinstskatt osv.
Skatteverket vill nu att vi antingen omvandlar det till ett slutgiltigt uppskov, vilka krav vi inte uppfyller givet ovan, eller återför hela beloppt till beskattning. Det är olyckligt, då den uppskjutna skatten delfinansierar det nya huset. Vi är dock redan bokförda på adressen som huset uppförs på.
Vilka alternativ har man? Enligt Skatteverket är det flera husbyggare/köpare som hamnat i kläm på grund av begränsade tillgång på byggmaterial mm givet omvärldsläget?
Hej, jag köpte hus som jag äger 100% men nu har min fru och jag köpte ett hus där vi har varsin andel ( själva bostaden är dyrare än den som sålts). Vinsten ligger inom taket på 3mSEK men hur skulle funka uppskov? Att gå från 100% ägd hus som sålts till ett hus som är köpt med 50/50 andel?