Kapitaltillskott inom bostadsrättsförening
Uppdaterad: 14 februari, 2024
Kapitalskott, inom en bostadsrättsförening, är både den del av månadsavgiften som går till föreningens amortering (indirekt tillskott) samt extrakapital som betalats av medlemmen efter beslut av stämman (direkt tillskott).
Summan av direkt och indirekt kapitaltillskott får användas som avdrag i deklarationen vid framtida försäljning av bostadsrätten.
Innehåll
Vad är kapitaltillskott – Kortfattat
Indirekt kapitaltillskott – Den del av medlemmens månadsavgift som använts till att amortera på föreningens lån under tiden medlemmen bott i bostaden.
Direkt kapitaltillskott – Det kapital som medlemmen tillfört föreningen vid ett enskilt tillfälle. Det kan exempelvis innebära att samtliga medlemmar betalar in 10 000 kronor för en extraamortering av föreningens lån.
Avdrag – Vid försäljning av en bostadsrätt ska kapitalvinst räknas ut. Skatteunderlaget beräknas utifrån försäljningspris minus inköpspriset, kostnad för renoveringar samt totalt kapitaltillskott.
Nedan beskrivs de olika delarna mer utförligt.
Direkt kapitaltillskott
Med direkt kapitaltillskott menas att medlemmarna tillför kapital till föreningen vid ett enskilt tillfälle, eller över en kortare begränsad period. Detta utöver eventuell initial insats och månadsavgift.
Det kan exempelvis behövas när en större renovering planeras av en förening som inte har låneutrymme hos banken. Inom direkt kapitaltillskott brukar man tala om frivilligt eller kollektivt kapitaltillskott.
Frivilligt
Föreningen kan erbjuda medlemmarna att tillföra valfritt kapital till föreningen och på detta sätt påverka sin egen månadsavgift. Det finns däremot gränser för hur litet, eller stort, belopp som kan tillföras. Med detta frivilliga alternativ beräknas kommande månadsavgift utifrån bostadens procentuella del av föreningen och dess totala kapitaltillskott.
Kollektivt
Med kollektivt menas att föreningen tar ett beslut att samtliga bostadsrättssinnehavare ska tillföra kapital. Detta exempelvis för att en större amortering ska kunna ske. Beloppet beräknas i regel ut från hur stor procent som bostaden representerar av föreningen. Det medför att ägarna av större bostäder behöver tillföra ett större belopp än ägarna av de mindre bostäderna.
I detta fall betalar medlemmarna en engångsavgift eller en förhöjd månadsavgift under en begränsad period. Om någon medlem inte har möjlighet att betala kan en skuld upprättas mellan medlemmen och personen. Om inte förr så regleras skulden den dag som bostadsrätten säljs.
Orsaker till direkt kapitaltillskott
Det finns flera tillfällen då en förening beslutar om direkt kapitaltillskott – antingen frivilligt eller kollektivt. Nedan beskrivs några exempel:
1. Extra amortering
En bostadsrättsförening kan besluta om kapitaltillskott för att kunna göra en större amortering på befintligt lån. Detta både för att minska räntekostnaden samt belåningsgraden. Med lägre belåningsgrad kan även lägre ränta erbjudas av banken.
Det är därmed ett sätt att bibehålla, eller öka, värdet för bostäderna inom bostadsrättsföreningen. Detta genom att ett lägre lån kan innebära bibehållen, eller lägre, månadsavgift för medlemmarna.
2. Större renovering
Ett kapitaltillskott kan även användas för att finansiera en större renovering. Tack vare detta extrakapital kan föreningen genomföra renoveringen utan att det behöver påverka föreningens ekonomi i någon större grad.
3. Ej låneutrymme
Föreningen kan även vara högt belånad och därmed inte ha möjlighet att låna en större summa. I detta läge blir medlemmarna tvungna till att tillföra kapital om en större investering önskas genomföras.
4. ”Flytta” delar av lånet
Om en medlem lånar pengar och sedan tillför dessa till föreningen finns möjlighet att göra 30 % ränteavdrag på räntekostnaden. Detta utifrån att privatpersoner har ränteavdrag på sina räntekostnader. Ränteavdrag får däremot inte utnyttjas av föreningar eller företag.
I stället för att föreningen exempelvis ska låna 1 000 000 kronor, utan ränteavdrag, kan alltså 10 medlemmar var tillföra 100 000 kronor till föreningen. En summa som medlemmarna får göra ränteavdrag på. Det blir därmed ett sätt att ”flytta” delar av bostadsrättsföreningens lån till medlemmarna och på detta sätt utnyttja både ökat kapitaltillskott samt ränteavdrag.
Indirekt kapitaltillskott
Indirekt kapitaltillskott är summan av föreningens amorteringar som kan tillskrivas den enskilde medlemmens månadsavgifter. Detta utifrån hur länge som medlemmen har bott i föreningen.
Exempel:
Anna bor själv i sin lägenhet inom en bostadsrättsförening bestående av 100 lägenheter. Alla lägenheter är lika stora och betalar därmed lika stor månadsavgift. Därmed är hennes andelstal 1%. Hon bor där i exakt fyra år.
Under denna tid amorterar föreningen 400 000 kronor per år, dvs. totalt 1 600 000 kronor. Av denna summa står Anna för 1 %, via månadsavgiften, vilket motsvarar 16 000 kronor. Det är därmed hennes indirekta kapitaltillskott.
Ej avdragsgillt
Följande räknas inte som indirekt kapitaltillskott även om det skulle innebära högre amortering.
- Insats eller höjning av insats
- Amortering utförd med insats
- Kapitaltillskott som skett före den 1 januari 1974.
- Amortering med lånade pengar
- Amortering med pengar från försäljning av delar av bostadsrätten
Lönsammare med lån…
I vissa fall kan det alltså vara bättre för en förening att teckna ett lån och finansiera en större investering än att använda likvida medel i kassan. Detta för att sedan löpande amortera detta lån och på detta sätt maximera medlemmarna kapitaltillskott.
De som säljer sin bostad får därmed lägre vinst vilket kan kompensera för tillfälligt högre räntekostnad som uppstår.
Beräkna kapitaltillskott
Som visas ovan kan en lägenhetsinnehavare både ha direkt och indirekt kapitaltillskott. Det vanligaste är däremot det indirekta. Det totala tillskottet är därmed summan av dessa två.
Direkt = Summan av inbetalningar utöver månadsavgift och insats.
Indirekt = Föreningens avdragsgilla amorteringsbelopp, under boendetiden, multiplicerat med andelen i föreningen. Se exemplet ovan med Anna.
Skatteavdrag vid försäljning
Vid en försäljning av en bostadsrätt beräknas kapitalvinsten utifrån försäljningspriset minus inköpspriset. Dessutom kan belopp dras av för renoveringar, mäklararvode m.m. Utöver det får avdrag ske för totala summan av direkt och indirekt kapitaltillskott.
Exempel:
Försäljningspris: 2 100 000 kronor
Inköpspris: – 1 200 000 kronor
Renoveringar – 250 000 kronor
Direkt kapitaltillskott – 15 000 kronor
Indirekt kapitaltillskott – 80 000 kronor
Vinst: 555 000 kronor
Skatt att betala (22% av vinsten): 122 100 kr
🔗 Läs även vår artikel om hur man beräknar vinst och förlust vid försäljning av bostad
Vanliga frågor om Kapitaltillskott inom bostadsrättsförening
Kapitaltillskott beräknas genom att ta bostadsrättens andelstal i föreningen multiplicerat med summan av alla avdragsgilla amorteringar som skett under tiden som medlemmen bott i bostaden. Till detta läggs eventuella direkta kapitaltillskott dvs. kapital som tillförs föreningen utöver eventuell insats.
Kollektivt kapitaltillskott betyder att föreningen kommer överens om att samtliga medlemmar ska tillföra kapital. Detta kan ske utifrån bostadsrätternas procentuella andel i föreningen.
Om en bostadsrättslägenhet säljs kommer medlemmen få kontrolluppgifter av föreningen som anger dess totala kapitaltillskott. Det ska sändas ut i slutet av det år som bostadsrätten säljs.
För att kapitaltillskott ska kunna utnyttjas inom en oäkta bostadsrättsförening krävs att föreningen inte kan ställa återkrav på inbetalat kapital, att föreningen bokför det som kapitaltillskott samt att det ökar föreningens egna kapital.
