Handpenningavtal

Vid köp av fast egendom som villor och fritidshus är det vanligt att skriva ett handpenningavtal innan själva köpekontraktet skrivs på. Detta görs eftersom muntliga löften om att köpa eller sälja en villa inte är bindande. Ett handpenningavtal fungerar då som en sorts säkerhet för båda parter. Säljaren lovar att inte sälja huset till någon annan och köparen lovar att genomföra köpet.

Handpenningavtal skrivs innan köpeavtal

För att ett avtal om fastighetsköp ska vara giltigt krävs att formkraven i 4 kap. 1 § 1 st jordabalken är uppfyllda. Köpeavtalet ska vara skriftligt, skrivas under av både köparen och säljaren, innehålla en uppgift om köpeskillingen och innehålla en förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Innan ett sådant köpeavtal har kommit till är det vanligt att upprätta ett handpenningavtal för att försäkra båda parter om att köpet ska fullgöras.

Köparen kan bli ersättningsskyldig

Eftersom ett handpenningavtal ensamt inte räknas som ett faktiskt bindande köpeavtal kan båda parter fortfarande lagligen dra sig ur köpet fram till dess att ett köpeavtal som uppfyller formkraven undertecknats. Det går i sådana fall alltså inte att tvinga den part som vill dra sig ur att genomföra köpet mot sin vilja. Högsta domstolen har dock tolkat handpenningavtal som ett åtagande från köparen att ersätta säljarens eventuella skada om köparen drar sig ur.

Tänk på! Handpenningen fungerar som en övre gräns för hur mycket skadestånd säljaren kan få. Är handpenningsavtalet på 25 000 kr kan säljarens skada maximalt ersättas till det beloppet.

Vad som menas med det är att om köparen ångrar sig och inte vill genomföra köpet efter att ha skrivit på ett handpenningavtal måste köparen ersätta de skador som säljaren dragit på sig genom att förlita sig på att köparen kommer att genomföra köpet. Sådana utgifter skulle till exempel vara kostnader för mäklare och annonsering.

Exempelvis: Marufa har en villa som hon tänkt sälja. Jens erbjuder Marufa 1 000 000 kr för villan, vilket hon tycker är ett rimligt pris. De skriver ett handpenningavtal där Jens ger Marufa 15 000 kr. Det står ingenting om något skadeståndsåtagande för någon av parterna. Marufa anlitar en mäklare för att se till att köpeavtalet blir korrekt utformat, det kostar henne 5000 kr. Innan Jens och Marufa hinner skriva på köpeavtalet ångrar sig Jens och vill dra sig ur köpet och få tillbaka handpenningen. Marufa har då rätt att behålla 5000 kr av handpenningen för att täcka kostnaderna för mäklaren och måste därför bara betala tillbaka 10 000 kr till Jens.

Säljare har större möjlighet att dra sig ur

Om det däremot är säljaren som drar sig ur efter att ha skrivit ett handpenningavtal är denne inte skyldig att ersätta köparens eventuella skada. Säljaren kan alltså välja att sälja fastigheten till någon annan och undkomma skadeståndsansvar. Givetvis måste säljaren i sådana fall ändå betala tillbaka hela handpenningen. På grund av detta väljer många att särskilt skriva in i handpenningavtal att säljaren visst ska vara skyldig att ersätta köparens skador om säljaren väljer att bryta mot löftet.