Ärva bostad – Hus och bostadsrätt
Uppdaterad: 18 oktober, 2023
När någon dör övertar personens dödsbo alla den avlidnes tillgångar och skulder. Dödsboets delägare skall göra en boutredning och upprätta en bouppteckning som visar dödsboets tillgångar, skulder och vilka som är dödsbodelägare. Om den avlidne ägde en fastighet eller bostadsrätt ägs den av dödsboet tills dess att dödsboet genomför en försäljning av bostaden eller att dödsbodelägarna ärver bostaden via ett arvskifte.
I denna artikel skall vi fokusera på bostaden och hur man gör med den.
Innehåll
Steg för steg – guide
Steg 1. Ansök om lagfart för dödsboet
Bostadsrätt: För bostadsrätter finns ingen lagfart så man kan skippa detta steg.
Fastighet/hus: Först och främst behöver man ansöka om en så kallad dödsbo-lagfart om det är ett hus eller en fastighet som ägdes av den avlidne. Dödsboet måste alltså bli lagfaren ägare av fastigheten innan man kan vidare. Ansökan om dödsbolagfart gör man hos Lantmäteriet och den skall innehålla en bestyrkt kopia av bouppteckningen. Bouppteckningen måste vara registrerad hos Skatteverket innan ansökan skickas in.
Steg 2. Bestäm om bostaden skall säljas eller ärvas av dödsbodelägarna
Bostaden ska ärvas
Om någon eller några av dödsbodelägarna skall ärva bostaden så gör man ett arvskifte och skiftar ut alla tillgångar – skulder till dödsbodelägarna. Om det är flera dödsbodelägare men alla inte vill ärva bostaden reglerar man så att de personer som inte skall ärva blir utlösta och får ut sin del i pengar istället. Bostaden skall då värderas, förslagsvis av 2-3 st olika fastighetsmäklare. Man kan sedan dra ett snitt på de olika värderingarna och använda det värdet i bouppteckningen.
Glöm inte att eventuell vinstskatt skall räknas ut och räknas bort från värderingen. Den eller de som ärver en bostad tar nämligen över den avlidnes inköpspris och om bostaden säljs i framtiden kommer de som ärver att behöva betala den avlidnes vinstskatt för bostaden.
Exempel: Pelle, Stina och Alfred är dödsbodelägare i ett dödsbo där det finns en bostadsrätt som är värderad till 3 000 000 kr. Pelle och Stina vill ta över bostaden men det vill inte Alfred. Vid arvskiftet får därför Pelle och Stina ersätta Alfred med 1 000 000 kr minus eventuell vinstskatt.
Om det är en fastighet/hus som ärvs måste de som ärver söka lagfart så att de blir de nya lagfarna ägarna av fastigheten. När man ärver en fastighet kostar det 825 kr (administrativ avgift) att ansöka om lagfart. man behöver inte betala stämpelskatt vid arv.
Bostaden ska säljas
Om dödsbodelägarna bestämmer sig för att sälja bostaden måste bouppteckningen vara upprättad innan försäljningen kan påbörjas. Den behöver däremot inte vara registrerad hos Skatteverket för att man skall kunna påbörja en försäljning. Bouppteckningen måste dock vara registrerad hos Skatteverket innan en ny ägare kan tillträda bostaden.
När dödsboet säljer bostaden går försäljningen till precis som en vanlig bostadsförsäljning. Det är då dödsboet som skall stå som säljare i kontraktet och alla dödsbodelägarna måste skriva under (om inte fullmakter används). Pengarna från försäljningen går in på dödsboets konto, eventuella lån löses och blir det pengar över fördelas de mellan dödsbodelägarna tillsammans med övriga tillgångar vid arvskiftet.
Dödsboet bör jämföra flera olika mäklare innan man bestämmer vilken man vill anlita till försäljningen, precis som man alltid bör göra när man säljer en bostad som privatperson.
Om man inte kommer överens om vad som skall göras med bostaden?
För att kunna ta beslut om vad som skall göras med dödsboets tillgångar krävs det att alla dödsbodelägarna kommer överens. Om de inte kommer överens kan man be tingsrätten att utse en boutredningsman som tar över förvaltningen av dödsboet och som sedan även kan genomföra arvsskiftet om de önskar. Läs mer om boutredningsman på Sveriges. Domstolar.
Steg 3. Se till att det finns pengar kvar i dödsboet för eventuell vinstskatt
När bostaden är såld skall försäljningen deklareras av dödsboet. Om bostaden säljs med vinst skall dödsboet betala vinstskatt på 22% precis som vid vanliga bostadsförsäljningar. Se därför till att det finns tillräckligt med pengar kvar i dödsboet för skatten.
Vad händer med eventuella bolån?
Om den avlidne hade bolån på bostaden måste dessa flyttas över till de som ärver eller så måste de lösas. För att bolånen skall kunna övertas av de som ärver måste banken godkänna det.
Om du skall ärva en bostad med bolån kan du passa på att förhandla om bolåneräntan eller ta ett nytt bolån i en annan bank istället för att sänka räntekostnaderna för lånet. Jämföra räntor hos flera olika banker innan du bestämmer dig för vilken bank du vill ta ditt bolån hos.
Vad händer om det är en hyresrätt i dödsboet?
En sambo eller maka/make som bodde tillsammans med den avlidne har vanligtvis rätt att ta över hyreskontraktet. Man kontaktar då hyresvärden så att kontraktet kan skrivas över.
Barn eller släktingar har inte rätt att ärva eller överta hyreskontraktet om inte hyresvärden godkänner det.
Fullmakt för att sköta dödsboet
Om ni är flera dödsbodelägare kan ni utse en eller flera personer som skall sköta försäljningen av bostaden och skriva under alla papper. Då behöver ni skriva en fullmakt som ger fullmaktshavaren/havarna rätten att skriva under för er andra dödsbodelägare.
När alla tillgångar skall skiftas ut via ett arvskifte
När allt är klart och alla dödsboets tillgångar skall skiftas ut till dödsbodelägarna upprättas ett arvskifteshandling. I denna handling står det helt enkelt vem som skall få vad. Om det endast är en dödsbodelägare behövs ingen arvskifteshandling.
En arvskifteshandling innehåller:
- Vad som finns kvar att ärva, efter att alla skulder är lösta
- Vilka som är dödsbodelägare
- Vilka som ska ärva
- Om det finns några äktenskapsförord eller testamenten att ta hänsyn till
Arvskifteshandlingen tar man med till banken som genomför överföringarna av pengarna från dödsboet till dödsbodelägarna. Alla dödsbodelägarna måste signera arvskiftesavtalet och man skall även ta med bouppteckningen som vid det här laget måste vara registrerad hos Skatteverket.
Vanliga frågor om Ärva bostad – Hus och bostadsrätt
Om det finns bolån på bostaden och banken inte godkänner ett övertagande av lånet måste dödsboet lösa lånet innan bostaden kan skiftas ut till dödsbodelägarna.
Nej, man betalar bara skatt om man säljer bostaden i framtiden. När man ärver en bostad övertar man den avlidnes inköpspris. Om bostaden ägts länge av den avlidne finns det risk att inköpspriset är väldigt lågt i förhållande till försäljningspriset vilket gör att skatten blir hög vid en försäljning.
