Utmätning & tvångsförsäljning av hus eller bostadsrätt

Uppdaterad: 2 september, 2024

Kronofogden kan genomföra utmätning av hus eller bostadsrätt om ägaren till dessa har obetalt skuldsaldo hos Kronofogden. En utmätning sker alltså för att reglera en skuld. 

Kronofogden kan även genomföra tvångsförsäljning av en bostadsrätt på begäran av en bostadsrättsförening. Detta om den boende exempelvis inte har betalat månadsavgifter, vanvårdar lägenheten eller på annat sätt missköter sig grovt.

Utmätning – Steg för Steg

Här beskrivs förfarandet från att Kronofogden påbörjar en utmätning till att bostaden är såld och skulden delvis, eller helt, är reglerad. Förfarandet regleras av Utsökningsbalk (1981:774). 

1. Utredning av ekonomi

När Kronofogden tagit beslut om utmätning är första steget en utredning av personens ekonomiska situation. En sammanställning sker exempelvis av personens pengar på bankkonton, eventuella värdepapper, lön och egendom. 

Kronofogden kan även kontakta myndigheter och företag för att på detta sätt få en komplett bild. Exempelvis kan de kontakta Försäkringskassan, Skatteverket, arbetsgivare och A-kassa. 

2. Utmätning av lös egendom, även bostadsrätt

Utmätning innebär att personen frivilligt ger egendom till Kronofogden som de kan sälja för att på så sätt reglera skulder. Men det kan även innebära att Kronofogden kommer hem till personen för att ta de saker som har ett tillräckligt högt värde för att kunna säljas. 

I första hand tar de likvida medel på bankkonton, därefter sker löneutmätning och därefter utmätning av lös egendom. Bilar och bostadsrätt klassas som lös egendom. 

3. Utmätning av fast egendom – fastighet

Om det inte finns lös egendom som kan utmätas kan Kronofogden ta fast egendom, exempelvis en fastighet. Det är alltså skillnad på bostadsrätt och fastighet gällande turordning för utmätning. 

Vi försöker i det längsta undvika att utmäta din bostad, men i vissa fall är vi tvungna att göra det, även om skulden är liten. / Kronofogden.se

De flesta väljer att ge Kronofogden nycklarna till bostaden och flytta därifrån. Därmed kan processen ske smidigt med försäljning av boendet. Det finns däremot de som väljer att bo kvar och fortfarande motsätter sig Kronofogdens rätt att utmäta bostaden vilket kan resultera i polisingripande. 

Kronofogden föranmäler i regel sitt besök så att personen har tid på sig att flytta ut. Vid behov har de även med sig polis, socialtjänstpersonal eller låssmed. De byter lås på bostaden och ser därmed till att ingen ska kunna använda bostaden fram till att den blir såld. 

4. Försäljning av bostad

Nästa steg är att Kronofogden låter en mäklare värdera och sälja bostaden. Via Hemnet.se går det exempelvis se aktuella bostäder som säljs via Kronofogden. Kronofogden kan även sälja fastigheten via exekutiv auktion. Objektet presenteras då på Kronofogdens hemsida och säljs därmed via ett auktionsförfarande till högsta bud.

🔗 Se aktuella försäljningar på Kronofogden.se

Ibland kan man vid överenskommelse med Kronofogden få möjligheten att sälja sin bostad själv och undvika tvångsförsäljning. Det är något som starkt rekommenderas eftersom man vanligtvis får ut ett högre försäljningspris om man kontaktar en mäklare och genomför en traditionell försäljning. Kronofogden bryr sig inte särskilt mycket om att få ut ett så högt slutpris som möjligt så det är bättre att sälja själv.

5. Eventuell vinstskatt

Även om bostaden säljs av Kronofogden klassas det skattemässigt som en vanlig försäljning. Därmed ska den deklareras i kommande års deklaration och skatt ska betalas på eventuell vinst.  

🔗 Läs vår artikel om hur man beräknar skatt vid försäljning av bostad

Utmätning på begäran vid belåning

Som beskrivs ovan utmäter Kronofogden primärt andra tillgångar än boendet. Detta eftersom det påverkar personen i sådan stor omfattning om en flytt behöver ske. Skulle däremot inte skulden kunna regleras på annat sätt kan de utmäta och sälja bostaden. 

Men det finns ett undantag då bostadsutmätning prioriteras – om den som skulden ska återbetalas till innehar pantbrev på bostaden. 

Pantbrev bevisar belåning

När en bostad belånas skapas pantbrev som tillskrivs långivaren. Banken har dessa pantbrev som säkerhet för lånet så länge som lånet inte är helt återbetalt. De kan därför påskynda processen för utmätning av den belånade fastigheten. 

Om banken ansöker om betalningsföreläggande och får detta fastställt hos Kronofogden kallas det för ett utslag. När banken får beslutet (utslaget) kan de direkt begära att fastigheten ska säljas av Kronofogden så att skulden ska regleras. 

Även om personen har aktier, bilar eller annan egendom kan alltså fastigheten utmätas och säljas förutsatt att den är belånad. 

🔗 Läs vår djupgående artikel om pantbrev

Tvångsförsäljning på begäran av bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening kan ansöka om tvångsförsäljning av en av föreningens lägenheter till Kronofogden. Ansökan exempelvis ske vid:

• Flera obetalda månadsavgifter
• Vanvård av lägenheten i sådan omfattning att värdet anses minska
• Uthyrning i andrahand utan tillåtelse
• Grov misskötsamhet mot föreningens stadgar

Det behöver alltså inte finnas en skuld, så som vid utmätning, även om det oftast finns det. När ansökan kommit in till Kronofogden kommer de informera den boende om kravet samt ta ett beslut i frågan. Förutsatt att beslut tas om tvångsförsäljning kommer Kronofogden att ta in mäklare för värdering och försäljning av bostaden. 

Skulle personen ändå vara kvar i bostaden när köparen ska tillträda ska Kronofogden kontaktas för hjälp med vräkning och handräckning. 

Ett alternativ till att ansöka om tvångsförsäljning är att ansöka om betalningsföreläggande till Kronofogden. Detta förutsatt att den boende har skulder till föreningen. Om beslut om utmätning tas av Kronofogden kommer det primärt ske via pengar på konton eller löneutmätning, se rubrik ”Utmätning steg för steg”. 

Sälj bostaden själv och undvik tvångsförsäljning

Som vi nämner ovan så kan man försöka komma överens med bostadsrättsföreningen eller Hronofogden om att få sälja sin bostad själv med hjälp av en mäklare. Slutpriset blir vanligtvis betydligt högre om man anlitar en mäklare och genomför en traditionell försäljning. Högre slutpris innebär mer pengar i fickan som kan användas för att lösa skulder. Har man tur kanske det till och med blir en slant över när alla skulder är lösta.