Hyreslagen

Allt om hyreslagen och dess innehåll

Utskriftsvänlig PDF

I hyreslagen finns omfattande bestämmelser som rör hyra av både bostad och lokal. Hyreslagen är, namnet till trots, inte en egen lag. När man refererar till hyreslagen pratar man om jordabalkens 12 kapitel. Även om hyreslagen reglerar de flesta former av uthyrning finns det även andra lagar i vissa fall.

Hyreslagens innehåll

Hyreslagen innehåller 73 paragrafer indelat på 16 olika sektioner. Lagen behandlar huvudsakligen relationen mellan hyresgästen och hyresvärden vid en förstahandsuthyrning. Vid en sådan uthyrning har både hyresvärden och hyresgästen vissa rättigheter och skyldigheter som alla går att utläsa ur hyreslagen.

Vid uthyrning av en bostad som uthyraren själv äger gäller även lagen om uthyrning av egen bostad.

Särskilt viktiga bestämmelser i hyreslagen

Eftersom hyreslagen innehåller många bestämmelser är det också många bestämmelser som  är särskilt viktiga att ha koll på. De vanligaste frågorna som berör reglerna i hyreslagen handlar om hyrestid och uppsägning.

Tänk på! När du hyr ut en bostad träder efter en tid besittningsskyddet i kraft vilket innebär att hyresavtalet inte får sägas upp hur som helst.

De frågorna handlar om det så kallade besittningsskyddet som anger när och hur en hyresvärd får säga upp ett hyreskontrakt. Förutom besittningsskyddet berör hyreslagen när hyresgästen har rätt att hyra ut sin bostad i andra hand och vilka krav på lägenhetens skick som hyresgästen kan ställa på sin hyresvärd.

Hyreslagen går att läsa i sin helhet på Riksdagens hemsida.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

32 Relaterade frågor & svar

Suzanne Bergman skriver:

Mina föräldrar har tecknat avtal på en tre rumslägenhet i ett bostadsbolag i Värmland. De har sagt upp sin fyrarumslägenhet i samma bostadsbolag. Problemet är att hyresgästerna i trerumslägenheten vägrar flytta ut. Detta blir naturligtvis en kedjereaktion då fyrarumslägenheten är tecknad av en tredje familj. Vräkningen av hyresgästerna i trerumslägenheten kan ta tid. Bostadsbolaget vill göra en enkel lösning och erbjuda mina föräldrar (som är handikappade och går med rulatorer) ett icke handikappanpassat övernattningsrum på 20 kvadrat. Detta påverkar mina föräldrar mycket negativt. Vilket lagrum kan vi åberopa?

Evelina skriver:

Hej Suzanne,

Jag är tyvärr osäker på vilket lagrum som blir aktuellt här. För bostadsanpassning av permanentbostad gäller följande lag: Lag (2018:222) om bostadsanpassningsbidrag. Hyreslagen tar inte upp frågan vad jag känner till.

Hyresgästföreningen kan säkert svara på vilka rättigheter och skyldigheter som gäller i den här frågan.

Carola Karlsson skriver:

Vår hyresvärd tänker återställa uteplatserna för oss hyresgäster som har sådan. Enligt hyresvärden ska uteplstsen gå under grannens balkong. Vi hyresgäster har konkludenta avtal även e- post brev där vi fått tillåtelse att bygga in våra uteplatser som är. 3x 6 m. Alla hyresgäster har haft uteplatserna över 13 år. Nu ska våra uteplatser vara under grannens balkong vilket gör att vi mister minst 2 m. X 6 m. Vi anklagas av hyresvärden för att ha byggt olovligen vilket inte är sant. Vad kan vi göra för att få rätt mot hyresvärden?

Evelina skriver:

Hej Carola,

Är ni medlemmar i Hyresgästföreningen rekommenderar jag att ni vänder er dit för råd och vägledning. Annars får jag hänvisa till annan juridisk hjälp.

hellvi skriver:

Hej! Hyresvärden har skickat ut ett informationsblad om installation av elektroniskt passagesystem och en blankett att fylla i ja eller nej för ett godkännande.
Får man göra så utan att meddela hyresgästen om att det blir en extra avgift på hyresavin för detta?

Evelina skriver:

Hej Hellvi,

Om hyresvärden vill genomföra en åtgärd som innebär höjda kostnader för hyresgästerna brukar de behöva meddela om detta i förväg. Jag är dock osäker på om det gäller även vid engångskostnader eller bara om det höjer hyran på längre sikt.

Om åtgärden kräver godkännande från hyresgästerna brukar hyresvärden också behöva ta ärendet vidare till hyresnämnden om någon hyresgäst inte godkänner saken. Det kan vara bra att kolla upp om detta gäller för den här installationen.

pelle skriver:

Hej, jag undrar om hyresvärden kan tvinga/har rätt att visa upp min lägenhet under uppsägnings tiden/anses lägenheten som uthyrnings bar under uppsägningstiden?

Evelina skriver:

Hej Pelle,

Det beror på om hyresvärden tänker sälja lägenheten eller hyra ut den till någon annan. Ska den säljas har hyresvärden ingen rätt att visa upp den, utan du har rätt att vägra. Ska den däremot hyras ut är du skyldig att visa upp den för nya potentiella hyresgäster när det passar.

nazrin skriver:

Hej!
vi hur en förskolelokal. Under den hela tiden har vi hur och före när vi kom på visning, har vi inte fått informationen om viktiga rör på parkerings platsen. Alltså att det finns viktiga rör om man kör på denna tomt. Nu är rören är sönder och fastighet kräver att vi betalar fakturan för reparationen.
Fast de parkerade bilar själva på samma plats. Min fråga är, vilken förordning eller lag kan man hänvisa till i sin begäran i att avstå för utbetalningen av fakturan.

Evelina skriver:

Hej,

Det är hyreslagen (dvs. Jordabalken kap 12) som gäller när du hyr lokal och parkering. Jag kan dock inte svara på exakt hur den ska tillämpas juridiskt i det här fallet.

Kurt skriver:

Hej.
Eftersom att jag sagt upp min hyresrätt så gav jag hyresvärden tillstånd att reparera lite fel som fanns. Detta för att hyresvärden skulle ha det klart till visning som kommer. Hyresvärden tog bilder i hemmet i samband med reparationerna, vilket jag inte medgivit. Mina möbler o tillhörigheter syns på bilderna. Får man som hyresvärd göra så. Utan att fråga först ?

Evelina skriver:

Hej Kurt,

Nej, hyresvärden behöver fråga dig först för att få fotografera i din lägenhet.

Edin Jakupovic skriver:

Hej! Vi har 1 månad kvar på vår uppsagda lägenhet men vi har flyttat ut och lämnat nycklarna till hyresvärden! Vi har betalat hyran för sista månaden men ni har vi sett att någon har flyttat in i lägenheten utan att vi har fått ta del av det! Har vi rätt att få tillbaka pengarna för hyran eller inte?

Daniel skriver:

Hej! Under uppsägningstiden har ni rätt att bo kvar i lägenheten. Om ni däremot valt att lämna lägenheten genom att flytta därifrån har ni inte någon rätt att kräva att bostaden ska stå tom under uppsägningstiden. Du kan alltid vända dig till din före detta hyresvärd och begära att få pengar för uppsägningstiden, men det är inte helt självklart att hyresvärden måste gå med på detta. Mitt råd om ni vill ta det här vidare är att kontakta en jurist för vägledning. Lycka till!

Ida skriver:

Har man rätt att begära tillbaka nycklar och själv bo där sista veckorna istället då? Om man har betalat för hela månaden ut måste man väl kunna få bo där..?

Evelina skriver:

Hej Ida,

Jag är osäker på om ni kan det. Som Daniel svarat ovan har ni rätt att bo kvar under uppsägningstiden, men eftersom ni redan har flyttat ut och lämnat ifrån er nyckeln kan ni ju anses ha kommit överens med hyresvärden om att inte utnyttja den rätten. Det kan vara bra att prata med en jurist om vilka rättigheter ni har här.

Oskar Smith skriver:

Hej.
Jag har precis flyttat in i en hyresrätt och den gick inte igenom slutbesiktningen och är i allmänt dåligt skick. Kan hyresvärden då kräva att man ska kunna betala full hyra då?

Evelina skriver:

Hej Oskar,

Om lägenhetens skick inte lever upp till vad du och hyresvärden kom överens om bör du kunna få någon slags kompensation för det, till exempel nedsatt hyra eller åtgärdsföreläggande.

Kerstin skriver:

Hej! Är det rimligt att höja hyran på ett kommunalt äldreboende från 5401 kr per månad till 7184 kr per månad? Hänvisning har gjorts till bestämmelse i hyreslagen 12 kap 55 paragrafen. Meddelandet innehöll relevanta uppgifter enligt bestämmelse i hyreslagen förutom att det inte framgår vart skriftlig motsägelse ska skickas. Socialnämnden önskar tillämpa enhetlig hyresmodell enligt bruksvärdesprincipen. Bostaden är ett rum på 32 kvadratmeter med toalett, dusch, kylskåp och diskbänk.

Evelina skriver:

Hej Kerstin,

Jag kan tyvärr inte svara på vad som är en rimlig höjning av hyran. Den som bor på äldreboende betalar dels för själva hyran av bostaden utifrån dess storlek och standard, dels för kostnader för den vård, omsorg och mat som personen får på boendet. Du kan vända dig till hyresnämnden för att pröva hyran om du anser att den är oskälig.

Kerstin skriver:

Den angivna kostnaden avser endast hyra.

Evelina skriver:

Hej Kerstin,

Den paragraf som du nämnde tar mycket riktigt upp att bruksvärdet är styrande för vilken hyra som är rimlig. För att vara skälig ska hyran inte skilja sig stort från lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Det du kan göra är därför att titta på vilken hyra som tas ut på andra, liknande äldreboenden på orten.

Om du tycker att hyran är för hög jämfört med hyran på liknande äldreboenden är det som sagt hyresnämnden som du kan vända dig till för att få saken prövad. Jag kan tyvärr inte avgöra om höjningen är rimlig eller inte eftersom det beror på ort, lägenhetens standard och om några ändringar har gjorts som påverkar bruksvärdet.

kathleen skriver:

Hej . Gäller hyreslagen när man hyr lägenhet på särskilt boende enligt SOL kap 4.1. Jag är 35 år med psykisk ohälsa och bor på ett boende. En 2:a på 56 kvm med balkong. Jag är med i hyresgästföreningen.

Evelina skriver:

Hej Kathleen,

Ja, hyreslagen gäller för lägenheter på särskilt boende, så länge det finns ett hyresavtal.

Shia skriver:

Hej

Jag har fått en studentlägenhet med inflyttning den 1 maj.
Jag tog frågan med Uppsala hem och undrade hur det blir i och med att 1 maj är helg och en fredag. De svarade att då blir flytten måndag den 4 maj.

Jag utgick ifrån att hyran skulle justeras så att den gäller från 4 maj.

Nu har jag fått avin att betala från 1 maj med hänvisning till hyreslagen. Kan det stämma?
ska jag få nycklarna till studentlägenheten först 4 maj men tvingas betala från 1 maj

Evelina skriver:

Hej Shia,

Ja, detta stämmer med hyreslagen. Inflyttningsdagen är i regel den första i månaden, men om denna dag är en helgdag får hyresgästen i stället tillträde nästkommande vardag. Hyran ska i regel ändå betalas för hela månaden.

Roger skriver:

Hej Evelina. Lite samma fråga om helgdagar, föregående hyresgäst får dom ha tillgång till lägenhet efter 30/4 när hyran erläggs av annan ??

Evelina skriver:

Hej Roger,

I första hand gäller det utflyttsdatum som hyresgästerna och hyresvärden kommit överens om. Om utflyttsdatumet är satt till 30/4, bör det alltså vara då som hyresgästen ska flytta ut.

Jhonny Gyllenvråk skriver:

Hej
Jag flyttade ut från en andrahands lägenhet för ca. 11 veckor sedan,som jag bott i 3,5 år. Jag bad hyres värden att komma och besiktiga lght tillsammans med mig innan jag gav tillbaka nycklarna, vilket han inte ville göra, bad mig bara att lägga nycklarna i postlådan.

Efter tre veckor återkom han med bilder på en sovrumsvägg där jag haft huvudändan av sängen, det var en fläck som han menade på gjorde att han var tvungen att tapetsera om. Jag har inte fått något kostnadsförslag för hantverkare men ett kvitto på tapet á 800 kr/rulle.
10 veckor senare skickar han en bild på vardagsrumstaket och menar att det skulle vara sot från öppnaspisen och att han nu är tvungen att måla om även där, vilket skulle medföra mer kostnader.
Jag har betalat in en deposition på ca 26 000kr som han nu vägrar att betala tillbaka. Jag har även betalat hyra i förskott/halvår.
Vet ej vad jag ska göra.
Gör han rätt? Eller har jag rätt att få tillbaka min deposition?

Evelina skriver:

Hej Jhonny,

Hyresvärden måste kunna bevisa att du har orsakat skadorna för att du ska bli betalningsskyldig. Skadorna måste också anses vara värre än normalt slitage, vilket jag är tveksam om att dessa skador är.

Blir du betalningsskyldig är det depositionen som ska täcka dessa kostnader i första hand. Om hyresvärden har behållit depositionen och de täcker kostnaderna ska du alltså inte behöva betala något mer. Är skadorna inte värre än normalt slitage har du rätt att få tillbaka din deposition.

Den deposition och förskottshyra du har betalat är mycket högre än vad som rekommenderas. Även om det inte är inskrivet i lagen är den allmänna rekommendationen allra högst tre månadshyror i antingen deposition eller förskottshyra. Det verkar alltså inte som att hyresvärden har skött detta på rätt sätt.

Är du medlem i Hyresgästföreningen råder jag dig att kontakta dem för att få hjälp. Annars rekommenderar jag att du vänder dig till annan juridisk expertis för att få hjälp med tvisten, om du inte får tillbaka dina pengar.

Sara Stenquist skriver:

Hej!
En fråga om uppsägning av hyresavtal. Två sambos står båda två på hyresavtalet. En vill säga upp sin ”del” och flytta ut. Hyresvärden godtar inte uppsägning av ”del” av kontraktet. Den andra sambon vill inte säga upp och vill inte heller betala hyra. Klart är att de är solidariskt betalningsansvariga för avtalet, men hur länge? Kan den ena sambon ”tvinga” kvar den andre i hyresavtalet?

Evelina skriver:

Hej Sara,

Enligt de regler jag kan hitta ska den ena sambon kunna säga upp sin del av hyreskontraktet. När uppsägningstiden går ut är då den personen inte längre betalningsansvarig för lägenheten, utan bara den sambon som bor kvar. Det hyresvärden då får avgöra är om de kan godkänna att den kvarvarande sambon som ensam ansvarig för kontraktet och hyresbetalningen.

Det ska alltså inte vara möjligt för den andra sambon att hålla kvar den sambo som vill flytta ut vid kontraktet.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen