Uppskov

Hur du fördröjer skatten vid försäljningen av din bostad

Utskriftsvänlig PDF

Att göra uppskov innebär att du som sålt en bostad väntar med att betala vinstskatten, som ligger på 22 procent. Istället betalar du runt 0,5 procent av vinsten i årlig skatt. Uppskovet begärs i samband med deklarering av bostadsförsäljningen och du ansöker om detta hos Skatteverket. Det går endast att göra uppskov vid försäljning av en bostad. I vissa fall kan det vara lönsamt att göra uppskov, i andra fall är det inte det.

Uppskov innebär att du skjuter upp skatten

Att göra uppskov betyder att du avvaktar med att betala vinstskatten på försäljning av en bostad. Istället för att betala in hela skatten betalar du ungefär 0,5 % av din vinst i årlig skatt. Detta kan du begära hos Skatteverket när du deklarerar försäljningen av en bostad, vilket alltså blir året efter du sålt din bostad. Att göra uppskov innebär inte att du slipper betala skatten utan innebär att du skjuter fram betalningenEtt uppskov gills som en skatteskuld och du bör därför även vara beredd på att det kan leda till en viss restskatt.

Schablonintäkt på uppskovsbeloppet motsvarar ca 0,5 %

När man talar om uppskov och uppskovsbelopp är det stor sannolikhet att stöta på begreppet schablonintäkt på uppskovsbeloppet. Detta förklarar varför man säger att skatten på uppskovsbeloppet är ungefär 0,5 %. Schablonintäkten är nämligen 1,67 % av det uppskovsbelopp som du har kvar vid början av det kalenderår som du gör din deklaration för. Därefter är skatten på schablonintäkten 30 %. Det innebär att skatten blir ungefär 0,5 % av uppskovsbeloppet enligt uträkningen 1,67 % x 30 % = ca 0,5 %.

Tänk på! Schablonintäkten beräknas på det uppskovsbelopp du har kvar. Om du återför någon del av uppskovsbeloppet vid en deklaration räknas alltså det beloppet som en inkomst som du haft under det kalenderår du deklarerar för.

I denna guide används 0,5 % i beräkningarna för att det ska vara enklare att förstå. Vill du göra en mer exakt beräkning kan du helt enkelt ersätta 0,5 % med (1,67 % x 30 %) i dina egna uträkningar.

Så beräknas uppskov vid försäljning

Om du sålt en bostad och ska göra uppskov måste du börja med att beräkna vinsten eller förlusten. Därefter räknar du ut vilken vinstskatt du ska betala. Utifrån detta avgörs uppskovsbeloppet som därefter ligger till grund för det du ska betala årligen.

Uppskov vid köp av dyrare bostad

Om du köper en dyrare bostad kan uppskovsbeloppet uppgå till hela kapitalvinsten, ökat med tidigare uppskovsbelopp. För att beräkna ditt uppskov och skatt gör du enligt följande:

  1. Beräkna vinstskatt och uppskovsbelopp. Du säljer din bostad och gör en vinst på 500 000 kr. När du säljer bostaden ligger skatten på 22 % och du ska alltså betala 110 000 kr (500 000 kr X 22 % = 110 000 kr). Om du väljer att begära uppskov skjuter du fram denna betalning av skatt och ditt uppskovsbelopp blir därför 500 000 kr.
  2. Beräkna skatt på uppskovsbeloppet. Istället för att betala in hela beloppet direkt vid försäljning får du betala en skatt på 0,5 % av ditt uppskovsbelopp. Det görs årligen från och med nästföljande deklaration efter försäljningen, så länge du har något kvar av uppskovsbeloppet. Med ditt uppskovsbelopp på 500 000 kr får du årligen betala en skatt på 2500 kr (500 000 kr x 0,5 % = 2500).

Uppskov vid köp av billigare bostad

Om du köper en billigare bostad går det inte att få uppskov för hela kapitalvinsten. Uppskovsbeloppet beräknas istället som (kapitalvinsten x (pris ny bostad/ försäljningspris tidigare bostad) = uppskovsbelopp.

  1. Beräkna uppskovsbeloppet. Du säljer sin bostad för 2 miljoner kr och gör en vinst på 400 000 kr. Samma år köper du en ny bostad för 1,5 miljoner kronor. Ditt uppskovsbelopp blir då 300 000 kr enligt: (400 000 kr) x (1,5 miljoner kr /2 miljoner kr) = 300 000 kr.
  2. Beräkna skatt på uppskovsbelopp. Precis som vid köp av dyrare bostad måste du betala en årlig skatt på 0,5 % av uppskovsbeloppet vilket i detta fall blir 1500 kr (300 000kr x 0,5 % = 1500 kr).

Om du vill kan du välja ett lägre uppskovsbelopp, förutsatt att det inte understiger minigränserna på 50 000 respektive 10 000 kr.

Ta hjälp av mäklare vid beskattning

Ofta kan din mäklare hjälpa dig med skattefrågor relaterade till försäljningen av din bostad. Via företagen nedan kan du få hjälp att jämföra mäklare genom att ta del av betyg och recensioner.

HittaMäklare.se
  • Gratis jämförelsetjänst för mäklararvode
  • Hitta mäklare i just ditt område
  • Ta del av omdömen och recensioner
Hitta mäklare

Du måste uppfylla vissa krav för att få uppskov

Att göra uppskov är inte helt villkorslöst, utan det finns en del reglementen och krav som behöver uppfyllas.

  • Du måste flytta in i din nya bostad senaste den 2 maj andra året efter det år du sålde din gamla bostad.
  • Bostaden som du sålt måste ha varit privatägd samt din permanentbostad, t.ex. villa eller bostadsrätt, ej fritidshus.
  • Du måste ha köpt en ny bostad. Du ska vara bosatt i denna inom en viss tid.
  • Den gamla eller den nya bostaden måste ligga i Sverige eller i ett EES-land. Ett EES-land är EU-länderna eller Island.

Fullt eller preliminärt uppskov beroende på kraven

Det går att få olika sorters uppskov beviljat:

  1. Slutligt uppskov. För att få ett fullt uppskov måste den nya bostaden ha samma eller högre värde en den bostad du sålde innan. För att få slutligt uppskov måste du också köpa en ny bostad samma år som du sålt din tidigare och du måste dessutom flyttat in senast den andra maj året efter
  2. Preliminärt uppskov. Om du inte uppfyller kraven för fullt uppskov kan du få preliminärt uppskov. För detta måste du köpa en ny bostad senast året efter försäljning av din gamla och flytta in senast i maj året efter det. Har du gjort det kan du få slutligt uppskov, annars blir du tvungen att betala det preliminära uppskovsbeloppet.

Säljer du den nya bostaden kan du återigen ansöka om nytt uppskov. Du kan alltså skjuta upp betalning av uppskovsbeloppet under så många år som du uppfyller kraven för detta.

När räntorna är låga är det bättre att betala skatt direkt

Om du ska göra uppskov eller inte är en av de vanligaste frågorna vid försäljning av en bostad. Med de rekordlåga räntorna på marknaden är det i allmänhet en bättre affär att betala vinstskatten på bostaden direkt. Det rekommenderas därför inte att skjuta på det, alltså att inte göra uppskov. Detta är dock väldigt individuellt och varierar beroende på din ekonomi och hur mycket du säljer samt köper bostad för. Det bästa är att fråga om råd från din mäklare samt den långivare som gett dig bolån.

Tips! Har du möjlighet att betala skatten direkt – gör det medan ränteläget är lågt.

Däremot kan det finnas faktorer som gör att uppskov passar bättre för dig. Ibland behövs uppskovet för att ha råd med att köpa ny bostad. Då kan det kännas mer fördelaktigt att skjuta på vinstskatten. Du kan när som helst börja betala av ditt uppskov vilket kallas frivillig återföring.

Exempel – Att göra uppskov eller inte

Vi utgår från exemplet med uppskovsbeloppet vid köpet av en billigare bostad. I detta fall var vinsten på 400 000 kr, det tidigare uppskovsbeloppet på 100 000 kr och det beräknade uppskovsbeloppet efter köp av ny bostad 375 000 kr.

  • Alternativ 1: Betala skatten direkt vid försäljning. Vid betalning beräknas skatten som (Vinst + Tidigare uppskovsbelopp x 0,22 %) vilket ger en skatt på 110 000 kr. För att betala in detta belopp kan du exempelvis utöka ditt bolån med samma belopp. Då måste du ta hänsyn till bolåneräntan för att se om det är värt det. Om räntan på ditt bolån är 2 % blir din årliga kostnad (110 000 x räntan på 2 %) – ränteavdrag på 30 % = 1 540 kr/år.
  • Alternativ 2: Begär uppskov. Om du istället ansöker om uppskov och betalar den årliga skatten på 0,5 % av ditt uppskovsbelopp blir det 375 000 kr x 0,5 % = 1 875 kr/år.

I detta fall hade det varit mer förmånligt att betala skatten direkt istället för att be om uppskov från Skatteverket. Detta förutsätter dock att du kan betala in skatten direkt (antigen genom egna medel eller genom att utöka bolånet) samt att räntan på ditt bolån inte överstiger 3,25 % (och att schablonintäkten inte ändras).

Taket för uppskov är tillfällig borttaget

Tidigare fanns regler om hur mycket uppskov som får göras. Under 4 års tid, 21 juni 2016- 30 juni 2020, tas detta tak bort och det är därför möjligt att göra uppskov för hela uppskovsbeloppet. Anledningen till förändringen och borttagningen av uppskovstaket är för att rörligheten på bostadsmarknaden ska öka. Ingen ska bli begränsad till att göra uppskov förutsatt att kraven för uppskov uppfylls.

Vänd dig till Skatteverket om du vill göra uppskov

Vill du läsa mer om hur du beräknar vinst, skatt och uppskov kan följande länkar vara till användning:

  1. Beräkning av vinst med hjälp av Skatteverkets verktyg
  2. Beräkning av skatt efter försäljning med hjälp av Boupplysningens guide om beskattning
  3. Begära och hantera uppskov genom Skatteverkets deklarationshjälp

Alla övriga frågor om hur du redovisar vinst och uppskov i deklarationen är enklast att ta med Skatteverket.