Uppskov

Hur du fördröjer skatten vid försäljningen av din bostad

Utskriftsvänlig PDF

Att göra uppskov innebär att du som har sålt en bostad väntar med att betala vinstskatten, som ligger på 22 procent. I stället betalar du runt 0,5 procent av vinsten i årlig skatt. Uppskovet begärs i samband med att du deklarerar bostadsförsäljningen och du ansöker om detta hos Skatteverket. Det går bara att göra uppskov när du har sålt en bostad. I vissa fall kan det vara lönsamt att göra uppskov, i andra fall är det inte det.

Uppskov innebär att du skjuter upp skatten

Att göra uppskov betyder att du väntar med att betala vinstskatten på försäljning av en bostad. I stället för att betala in hela skatten betalar du ungefär 0,5 procent av din vinst i årlig skatt. Du kan begära uppskov hos Skatteverket när du deklarerar försäljningen av en bostad, vilket alltså blir året efter att du sålt din bostad.

Att göra uppskov innebär inte att du slipper betala skatten utan att du skjuter fram betalningenEtt uppskov räknas som en skatteskuld. Därför bör du vara beredd på att det kan leda till en viss restskatt.

Schablonintäkt på uppskovsbeloppet motsvarar cirka 0,5 procent

När man talar om uppskov och uppskovsbelopp brukar man ofta använda begreppet ”schablonintäkt på uppskovsbeloppet”. Det förklarar varför man säger att skatten på uppskovsbeloppet är ungefär 0,5 procent.

Schablonintäkten är 1,67 procent av det uppskovsbelopp som du har kvar vid början av det kalenderår som du gör din deklaration för. Därefter är skatten på schablonintäkten 30 procent. Det innebär att skatten blir ungefär 0,5 procent av uppskovsbeloppet enligt uträkningen 1,67 % x 30 % = ca 0,5 %.

Tänk på! Schablonintäkten beräknas på det uppskovsbelopp du har kvar. Om du återför någon del av uppskovsbeloppet vid en deklaration räknas alltså det beloppet som en inkomst som du haft under det kalenderår du deklarerar för.

I denna guide används 0,5 % i beräkningarna för att det ska vara enklare att förstå. Vill du göra en mer exakt beräkning kan du helt enkelt ersätta 0,5 % med (1,67 % x 30 %) i dina egna uträkningar.

Så beräknas uppskov vid försäljning

Om du har sålt en bostad och ska göra uppskov måste du börja med att beräkna vinsten eller förlusten. Därefter räknar du ut vilken vinstskatt du ska betala. Utifrån detta avgörs uppskovsbeloppet, som därefter ligger till grund för det du ska betala årligen.

Uppskov vid köp av dyrare bostad

Om du köper en dyrare bostad kan uppskovsbeloppet uppgå till hela kapitalvinsten, ökat med tidigare uppskovsbelopp. Nedan följer ett exempel på hur man kan beräkna vinstskatt och uppskovsbelopp:

  1. Beräkna vinstskatt och uppskovsbelopp. Du säljer din bostad och gör en vinst på 500 000 kr. När du säljer bostaden ligger skatten på 22 %, vilket innebär att du ska betala 110 000 kr (500 000 kr X 22 % = 110 000 kr) i skatt. Om du väljer att begära uppskov skjuter du fram skattebetalningen, och ditt uppskovsbelopp blir därför hela vinstbeloppet på 500 000 kr.
  2. Beräkna skatt på uppskovsbeloppet. Istället för att betala in hela beloppet direkt vid försäljning får du betala en skatt på 0,5 % av ditt uppskovsbelopp. Det görs årligen från och med nästföljande deklaration efter försäljningen, så länge du har något kvar av uppskovsbeloppet. Med ditt uppskovsbelopp på 500 000 kr får du årligen betala en skatt på 2 500 kr (500 000 kr x 0,5 % = 2 500).

Uppskov vid köp av billigare bostad

Om du köper en billigare bostad går det inte att få uppskov för hela kapitalvinsten. Uppskovsbeloppet beräknas istället som (kapitalvinsten x (pris för ny bostad/försäljningspris för tidigare bostad) = uppskovsbelopp.

  1. Beräkna uppskovsbeloppet. Du säljer sin bostad för 2 000 000 kr och gör en vinst på 400 000 kr. Samma år köper du en ny bostad för 1 500 000 kronor. Ditt uppskovsbelopp blir då 300 000 kr enligt: (400 000 kr) x (1 500 000 kr /2 000 000 kr) = 300 000 kr.
  2. Beräkna skatt på uppskovsbelopp. Precis som vid köp av dyrare bostad måste du betala en årlig skatt på 0,5 % av uppskovsbeloppet, vilket i det här fallet blir 1 500 kr (300 000 kr x 0,5 % = 1 500 kr).

Om du vill kan du välja ett lägre uppskovsbelopp, förutsatt att det inte understiger minigränserna på 50 000 respektive 10 000 kronor.

Du måste uppfylla vissa krav för att få uppskov

Att göra uppskov är inte helt villkorslöst, utan det finns en del reglementen och krav som behöver uppfyllas.

  • Du har sålt en privatbostad i Sverige eller ett EES-land. Bostaden du säljer måste måste ligga i Sverige eller i ett annat EES-land. Ett EES-land är EU-länderna eller Island. Bostaden måste också ha varit en privatbostad, till exempel villa eller bostadsrätt. Fritidshus räknas inte som privatbostad.
  • Du har bott permanent i bostaden du säljer. Med permanentbostad menas att du har bott där minst ett år innan dagen du skriver på köpekontraktet, alternativt minst tre av de fem senaste åren.
  • Du köper en ny bostad inom Sverige eller ett EES-land. Du måste köpa en ny bostad, en så kallad ersättningsbostad. Även denna bostad måste ligga inom Sverige eller EES. Beroende på när du köper bostaden kan du få antingen preliminärt eller slutligt uppskov.
  • Du flyttar in senast 2 maj andra året efter försäljningen. Du måste flytta in i din nya bostad senast den 2 maj andra året efter det år du sålde din gamla bostad. Om du exempelvis sålde den gamla bostaden under 2019 behöver du flytta in i ersättningsbostaden senast den 2 maj 2021.

Fullt eller preliminärt uppskov beroende på kraven

Det går att få olika sorters uppskov beviljat:

  1. Slutligt uppskov. För att få ett fullt uppskov måste den nya bostaden ha samma eller högre värde än den bostad du sålde innan. För att få slutligt uppskov måste du också köpa en ny bostad samma år som du sålde din tidigare bostad, och du måste dessutom flyttat in senast den 2 maj året efter.
  2. Preliminärt uppskov. Om du inte uppfyller kraven för fullt uppskov kan du få preliminärt uppskov. För att få preliminärt uppskov måste du köpa en ny bostad senast året efter försäljningen av din gamla bostad och flytta in senast i maj året efter det. Har du gjort det kan du få slutligt uppskov, annars blir du tvungen att betala det preliminära uppskovsbeloppet.

Säljer du den nya bostaden kan du återigen ansöka om nytt uppskov. Du kan alltså skjuta upp betalningen av uppskovsbeloppet under så många år som du uppfyller kraven för detta.

Tips! Du kan göra uppskov på en ny försäljning även om du har ett uppskov sedan tidigare, så länge du uppfyller kraven.

När räntorna är låga är det bättre att betala skatt direkt

Om du ska göra uppskov eller inte är en av de vanligaste frågorna vid försäljning av en bostad. Med de rekordlåga räntorna på marknaden är det i allmänhet en bättre affär att betala vinstskatten på bostaden direkt. Det rekommenderas därför inte att skjuta på det, alltså att inte göra uppskov.

Detta är dock väldigt individuellt och varierar beroende på din ekonomi och hur mycket du säljer samt köper bostad för. Det bästa är att fråga om råd från din mäklare och den långivare som har gett dig bolån.

Tips! Har du möjlighet att betala skatten direkt – gör det medan ränteläget är lågt.

Däremot kan det finnas faktorer som gör att uppskov passar bättre för dig. Ibland behövs uppskovet för att ha råd med att köpa ny bostad. Då kan det kännas mer fördelaktigt att skjuta på vinstskatten. Du kan när som helst börja betala av ditt uppskov. Det kallas frivillig återföring.

Exempel – att göra uppskov eller inte

Vi utgår från exemplet med uppskovsbeloppet vid köpet av en billigare bostad. I det här fallet var vinsten på 400 000 kr, det tidigare uppskovsbeloppet på 100 000 kr och det beräknade uppskovsbeloppet efter köp av ny bostad 375 000 kr.

Alternativ 1: Betala skatten direkt vid försäljning. Vid betalning beräknas skatten som (vinst + tidigare uppskovsbelopp x 0,22 %) vilket ger en skatt på 110 000 kr. För att betala in detta belopp kan du exempelvis utöka ditt bolån med samma belopp. Då måste du ta hänsyn till bolåneräntan för att se om det är värt det. Om räntan på ditt bolån är 2 % blir din årliga kostnad (110 000 x räntan på 2 %) – ränteavdrag på 30 % = 1 540 kr/år.

Alternativ 2: Begär uppskov. Om du istället ansöker om uppskov och betalar den årliga skatten på 0,5 % av ditt uppskovsbelopp blir det 375 000 kr x 0,5 % = 1 875 kr/år.

I det här fallet är det alltså mer förmånligt att betala skatten direkt i stället för att be om uppskov från Skatteverket. Det förutsätter dock att du kan betala in skatten direkt (antingen genom egna medel eller genom att utöka bolånet) och att räntan på ditt bolån inte överstiger 3,25 % (och att schablonintäkten inte ändras).

Taket för uppskov är tillfälligt borttaget

Tidigare fanns regler om hur mycket uppskov som får göras. Under fyra års tid, från den 21 juni 2016 till den 30 juni 2020, tas detta tak bort. Det gör det möjligt att göra uppskov för hela uppskovsbeloppet.

Anledningen till att uppskovstaket har tagits bort är att rörligheten på bostadsmarknaden ska öka. Ingen ska bli begränsad till att göra uppskov, förutsatt att kraven för uppskov uppfylls.

Vänd dig till Skatteverket om du vill göra uppskov

Vill du läsa mer om hur du beräknar vinst, skatt och uppskov kan följande länkar vara till användning:

  1. Beräkning av vinst med hjälp av Skatteverkets verktyg
  2. Beräkning av skatt efter försäljning med hjälp av Boupplysningens guide om beskattning
  3. Begär och hantera uppskov med Skatteverkets deklarationshjälp

Alla övriga frågor om hur du redovisar vinst och uppskov i deklarationen är enklast att ta med Skatteverket.

Filip Svensson

Boende-skribent

filip.svensson@boupplysningen.se

42 Relaterade frågor & svar

Tord skriver:

Jag sålde lgh med 1,1 Mkr i vinst 2017. Vinsten dekl. – och skatten betalades 2018. I år har jag sålt min lgh som jag köpte 2017 med relativt stor förlust.
Jag kan begära omprövning av betald skatt och söka uppskov för vinsten 2017 och får då betala uppskovsskatt från 2017.
Men kan det finnas några problem med att, då jag 2021 dekl. min förlust, återföra uppskovet enligt ovan från 2017 för att kvitta förlusten mot vinsten?

Evelina skriver:

Hej Tord,

Tyvärr kan jag inte ge något säkert svar i den här frågan, utan råder dig att kontakta Skatteverket för att se om det skulle innebära några problem.

Anna skriver:

Hej,
Vad rekommenderar du? Att betala vinstkatten ,uppskovsbeloppet direkt eller varje år betala 0.5 % till Skatteverket? Har köpt en ny bostad som var mycket dyrare och ökade därför bostadslånen med mycket.
Jag har en gjort en stor vinst och därmed blir det årligen också en stor summa till Skatteverket. Kan det vara lönsamt att ta ett lån från tex banken istället?

Evelina skriver:

Hej Anna,

Jag rekommenderar att du gör en uträkning för båda alternativen och ser vilken lösning som blir minst kostsam för dig. Skatteverket har en beräkningshjälp för uppskov som du kan använda för att se vad det skulle kosta för dig varje år att göra uppskov. Jämför detta med vad den totala räntekostnaden och eventuell amorteringskostnad skulle bli per år om du tog ett nytt lån för att betala vinstskatten direkt.

Tänk på att ränteläget kan förändras, vilket också påverkar saken. Som vi skriver ovan kan det löna sig att betala vinstskatten direkt om räntorna är låga.

Fredrik skriver:

Jag sålde min första bostad 2004 med 1.4 miljoner i vinst. Jag köpte en dyrare villa och fick fullt uppskov med vinstskatten, utan någon uppskovskostnad. Nu har jag sålt denna villa med 2.5 miljoner i vinst, behöver jag nu betala för att fortsatt ha kvar det gamla uppskovet, som tidigare inte kostade något?

Evelina skriver:

Hej Fredrik,

Du betalar ingen extra kostnad för uppskov utöver den uppskjutna skatten på 0,5 procent av vinsten varje år. Om du köper en ny bostad kan du få lägga på det gamla uppskovet på ett nytt uppskov om du vill och uppfyller kraven, och på så sätt behålla det gamla uppskovet. Om du däremot inte köper en ny bostad måste du betala tillbaka uppskovet.

Fredrik skriver:

Om jag inte hade sålt min ersättningsbostad, så skulle jag inte ha behövt betala någonting för mitt gamla uppskov. Det hade sedan reglerats av dödsboet. Är det så att uppskovet är knutet till ersättningsbostaden snarare än individerna som gör vinsten? Jag tycker det rimliga vore att det gamla uppskovet låg kvar med de gamla reglerna (ingen 0.5% beskattning på uppskovet varje år) och att det nya uppskovet hanterades enligt de nya reglerna.

Evelina skriver:

Hej Fredrik,

Ja, det är så jag förstår Skatteverkets information. De skriver att du kan ha kvar uppskovet så länge du äger ersättningsbostaden. Men för säkert svar på vad som gäller för ditt uppskov enligt den överenskommelse du har med Skatteverket, rekommenderar jag att höra med dem direkt.

Mer information om uppskovets koppling till ersättningsbostaden finns på följande sidor på Skatteverkets hemsida: Uppskov med skatten när du har sålt din bostad
och När ersättningsbostaden säljs eller övergår till en ny ägare.

David Cederström skriver:

Hej!

Vi har ett innestående uppskov och kommer troligtvis att sälja vårt nuvarande hus till sommarn. Det kan hända att vi kommer behöva hyra bostad där vi skall flytta. Vad händer med vår uppskjuten vinstskatt? Kommer vi behöva betala allt på en gång för förra bostad och eventuell vinst för nuvarande?

Undrar
/david

Evelina skriver:

Hej David,

Ja, när du säljer ersättningsbostaden (den bostad du köpte vid försäljningen som du fick uppskov på) ska du betala tillbaka den uppskjutna vinstskatten. Det kan du göra genom att lägga till uppskovsbeloppet när du beräknar vinsten i deklarationen för den här försäljningen. Mer om vad som gäller när du säljer en ersättningsbostad kan du läsa om hos Skatteverket.

Camilla Persson skriver:

Vad menas med att man sla ha bott permanent i huset det senaste året. Räcker det med att man har varit skriven i huset 12 månader varav man ägt det själv i en månad?

Evelina skriver:

Hej Camilla,

Med det menas att huset ska ha varit din huvudsakliga bostad, det vill säga att du tillbringat större delen av dygnsvilan där och att du varit (eller borde ha varit) folkbokförd i huset under den tiden. Den regeln innebär framför allt att du inte kan göra uppskov om du säljer ett fritidshus.

Du ska antingen ha bott i huset i minst 12 månader, eller ha bott minst tre av de senaste fem åren i huset för att kunna få uppskov. Skatteverket beskriver närmare vad dessa krav innebär: Förutsättningar för uppskov

derek fraser skriver:

jag har uppskov med 63825kr på min fastighet.
Är det den summan jag skall betala i skatt eller 22% av den summa ?

Evelina skriver:

Hej Derek,

Uppskovsbeloppet 63 825 kronor är den vinst du skjuter upp, inte den summa du ska betala i skatt. Har du fått uppskov betalar du cirka 0,5 procent av den summan i skatt varje år. 22 procent gäller bara om du väljer att betala skatt på vinsten på en gång, utan att skjuta upp betalningen genom uppskov.

Använd gärna Skatteverkets räkneverktyg för uppskov för att se vad du ska betala i skatt.

ingalill skriver:

Hej, enligt deklarationen så beräknas beloppet avseende bostadsuppskov med 1,67% inte 0,5%, varför?

Evelina skriver:

Hej Ingalill,

1,67 procent syftar på schablonintäkten, det vill säga en andel av det uppskovsbelopp som du hade i början av året du deklarerar för. Den siffran används i mer exakta beräkningar, som i deklarationen. För att underlätta beräkningen brukar man dock ibland tala om att skatten är 0,5 procent av hela uppskovsbeloppet.

Det handlar alltså om olika sätt att räkna. Vi förklarar detta närmare i texten ovan under rubriken ”Schablonintäkt på uppskovsbeloppet motsvarar cirka 0,5 procent”

Rolf Sundström skriver:

Hej, jag sålde min bostadsrätt mars 2020 med en vinst på 2000000, köpte ett hus för 2000000 mars 2020. Söker uppskov med vinstskatt. Vad blir min årliga utgift i kronor räknat?

Evelina skriver:

Hej Rolf,

Den årliga uppskovsskatten blir 0,5 procent av vinstbeloppet, i det här fallet 10 000 kronor.

Charlie skriver:

Hej! Kan man göra uppskov två gånger utan att betala det förstnämnda?

Vi sålde en lgh och gjorde vinst ca 1 MKR 2017. Fick uppskov på detta vilket vi fortfarande har. 2019 sålde vi vårt hus och gjorde även 1 MKR i vinst här. Kan man skjuta upp även denna vinsten eller måste vi betala vinstskatt på vår första försäljning?

Många tack!

Evelina skriver:

Hej Charlie,

Ja, enligt informationen jag kan hitta från Skatteverket ska det gå att göra uppskov även för denna försäljning, så länge ni köper en ersättningsbostad och uppfyller kraven för uppskov.

Oscar skriver:

Hej, jag och min sambo har sålt vår villa i Sverige och kommer att köpa ett nytt hus i Spanien och samtidigt hyra en lgh i Sverige. Kan vi få uppskov med fastighetsskatten om vi fortfarande är folkbokförda i Sverige? Om man däremot måste folkbokföra sig i Spanien för att få uppskov, måste man då vara folkbokförd där för alltid eller är det bara vid själva uppskovstillfället?

Evelina skriver:

Hej Oscar,

För att få göra uppskov på husköpet behöver ni flytta in i den nya bostaden i Spanien senast den 2 maj andra året efter att ni sålde er bostad i Sverige. Att flytta in är enligt Skatteverket samma sak som att folkbokföra sig där, eftersom ni enligt lag måste vara folkbokförda där ni bor.

Ni måste alltså bo och vara folkbokförda i huset i Spanien enligt detta krav för att få göra uppskov. Efter själva uppskovstillfället verkar det inte finnas några krav på att ni ska fortsätta folkbokförda där. Men tänk på att ni fortfarande enligt folkbokföringslagen ska vara folkbokförda där ni faktiskt bor.

Läs gärna våra sidor om folkbokföring och dubbel bosättning för vidare information kring detta. Mer om kraven för uppskov finns också på Skatteverkets hemsida.

Darko Novoselic skriver:

Om vi säljer vår villa 10 juli 2019. Är det 2 maj 2020 vi skall ha flyttat in i det nya huset ELLER är det 2 maj 2021 som är senaste inflyttningsdatumet?

Alexandra skriver:

Hej Darko,
Om ni har sålt er villa 10 juli 2019 är det 2 maj 2021 som är senaste inflyttningsdatum till ert nya boende.

Åsa skriver:

Hej,

Jag flyttade in i min bostadsrätt i december 2017. I september 2018 till maj 2019 hyrde jag ut den i andra hand medan jag provbodde som sambo. I slutet av juni sålde jag min bostadsrätt. Har jag rätt att göra uppskov? Tänker på detta med permanentbostad/att man måste ha varit bosatt i bostaden minst ett år innan avyttring.

Evelina skriver:

Hej Åsa,

Nej, det verkar inte som att du kan göra uppskov på försäljningen. Som du säger behöver bostadsrätten ha varit din permanentbostad i minst ett år för att få göra uppskov.

Ninni skriver:

Är det inte så att om man ägt bostadsrätten i 5 år måste man bott i den 3 av de 5 åren, det behöver inte vara det senaste året.

Evelina skriver:

Hej Ninni,

Ja, det stämmer, man behöver uppfylla något av de två kraven. Jag har uppdaterat texten så att detta framgår.

Bengt Nordgren skriver:

Hej
Vad gäller ang uppskovsbelopp som finns registrerat på mig om jag skänker min fastighet till några av mina barn? Måste de 22% betalas vid gåva eller kan barnen överta uppskovsbeloppet i avvaktan på framtida försäljning?

Evelina skriver:

Hej Bengt,

Uppskovet återförs till beskattning det år som du skänker fastigheten till barnen. Det innebär alltså att du behöver betala den uppskjutna skatten när du inte längre äger fastigheten, så barnen kan inte ta över uppskovsbeloppet.

Håkan skriver:

Hej! Är uppskovsskatten på 0,5% en typ av ränta eller betalar jag långsamt av skulden?

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Håkan,

Uppskovsskatten är den del av den vinstskatten du betalar tillbaka varje år. Det är alltså inte en ränta, utan snarare ett annat sätt att beräkna vinstskatten på, där slutsumman dock kan bli annorlunda än om du betalat vinstskatten direkt.

Det du betalar varje år är inte heller direkt en skuld, utan en del av den skatt som du har valt att inte betala direkt utan skjuta upp.

Karolin skriver:

Hej
Frågar vidare på denna fråga hur vida uppskovsskatten (0,5%) är en årsavgift/ränta eller avbetalning på skatteskulden (reavinstskatten). Menar ni att reavinstskatten som uppstått vid försäljning sjunker årligen när man betalar dessa 0,5%? Det är inte så jag tyder det på SKV hemsida. Kanske jag missförstår ert svar till Håkan.

Evelina skriver:

Hej Karolin,

Det belopp du betalar varje år är 0,5 procent av den summa som du valde att skjuta upp. Därför blir den inte mindre allt eftersom du betalar av uppskovsskatten.

Jag har utvecklat mitt svar till Håkan ovan och hoppas att det är mer klargörande.

Per Wendin skriver:

Hej! Bör man inte ta hänsyn till inflationen i beräkningarna? Om jag skjuter upp en vinst på 500.000 kr i t.ex tjugo år och inflationen är 2% per år, så kommer jag (eller mina arvingar) behöva betala tillbaka ett betydligt lägre belopp.

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Per,

Nej, när det gäller uppskov tas ingen hänsyn till inflationen. Den summa som du gör uppskov på är den summa som du ska betala senare.

Carl Hansson skriver:

Hej! Jag äger min bostad tillsammans med min pappa (så det är HANS permanentbostad inte min) När vi säljer med vinst och köper nytt (dyrare) tillsammans, kan jag göra uppskov på min ”del” av vinsten när vi äger den nuvarande 50% vardera? Mvh Carl

Evelina – Boupplysningen.se skriver:

Hej Carl,

Ja, du kan göra uppskov på din del av vinsten.

Peter Svensson skriver:

Hej!
Jag har ett lägre reavinstuppskov sedan tidigare. Är det möjligt att ”bygga på” det uppskovet med en ny försäljning? Det innebär i så fall att jag skulle få uppskov från två bostäder.

Evelina skriver:

Hej Peter,

Tyvärr kan jag inte svara på om det är möjligt att få uppskov på två bostäder samtidigt. Jag kan inte hitta någon allmän regel om saken, utan det är i så fall upp till Skatteverket att bedöma.

Darko liljeqvist soltic skriver:

Hej jag har en fråga angående vinstskatt på försäljning av hus .Är det möjligt att betala halva dvs 50% av skatten och få upskov på resten av beloppet

Mvh liljeqvist

Evelina skriver:

Hej,

Ja, det är möjligt att göra uppskov på delar av vinsten när du säljer ett hus.

Kommentera

Obligatoriska fält är märkta *

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen