Falska bud / bluffbud i budgivningen

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Falska bud, även kallade för bluffbud, innebär att mäklare eller säljare olagligt försöker pressa upp budgivningen på en bostad. Att göra detta klassas som bedrägeri och i ett prejudicerande rättsfall i Högsta domstolen fick en åtalad betala skadestånd på 200 000 kronor. 

Vad är ett bluffbud eller falskt bud?

Ett bluffbud är ett bud som läggs enbart med syfte att pressa upp priset på bostaden. Personen som lägger detta bud har inget syfte att köpa bostaden och skulle, om budet blir vinnande, ”ångra” sig och dra sig ur. 

• Säljaren – Säljaren vill självklart få så bra betalt som möjligt för sin bostad. Ett bluffbud kan inte läggas av säljaren själv men av en vän (bulvan). 
• Mäklare  – Mäklaren har incitament att sälja bostaden till ett så högt pris som möjligt och kan därför använda en bulvan för att pressa upp priset. Mäklaren tjänar däremot mindre än säljaren på att få upp priset samtidigt som hela dess karriär står på spel. 

Bulvan = Person som agerar åt en annan person för att ge den en viss fördel. I detta fall är fördelen att säljaren får sälja bostaden till ett högre pris. 

Bedrägeri

Att använda bulvaner för att pressa upp priset på en bostad klassas som bedrägeri. Både bulvanen och den som anlitat den personen kan alltså få rättsliga följder. 

• Säljaren – I ett rättsfall från Högsta domstolen fick den åtalade betala 200 000 kr i skadestånd, 50 dagsböter samt domstolskostnader på cirka 12 000 kronor. 
• Mäklaren – Mäklaren kan få varning eller tillbakadragen mäklarregistrering från Fastighetsmäklarinspektionen. Detta om mäklaren inte följt god mäklarsed. Mäklaren kan även bli stämd i domstol i det fall som det anses vara ett bedrägeri. 

Vad kan du göra om det upptäcks?

Om du anser att budgivningen har haft falska bud kan du agera enligt följande:

1. Säljarens fel – Kontakta mäklaren

Om du anser att säljaren gjort något fel kan mäklaren först kontaktas. Mäklaren bör kunna svara på frågor kring budgivningen och processen. I vissa fall kan misstanken om felaktiga bud snarare handla om missförstånd kring budgivningsprocessen.    

Skulle däremot säljaren erkänna falskt bud kan köparen försöka häva kontraktet. Detta genom att hävda att säljaren brutit mot reglerna kring ”ogiltighet och jämkning” (3 kap. AvtL) och att säljaren gjort sig skyldig till svek eller jämkning. Skulle däremot säljaren neka till att falska bud förekommit behöver detta först fastställas av domstol. 

En diskussion bör föras med mäklaren kring vad som är bästa, och enklaste, vägen. Säljaren kanske går med på att sälja till ett lägre pris och därmed slutföra affären utan att tvisten behöver dras längre. 

2. Mäklarens fel – Anmäla till Fastighetsmäklarinspektionen

Fastighetsmäklarinspektionen är en tillsynsmyndighet för fastighetsmäklarbranschen. De granskar anmälningar mot mäklare och kan exempelvis ge varningar till mäklare eller dra tillbaka mäklarregistreringar. De genomför däremot inte något som kan liknas med polisiär utredning. De kommer att granska anmälarens uppgifter samt be mäklaren uttala sig i frågan och utifrån detta ta ett beslut. 

3. Polisanmäla och stämma

Eftersom bluffbud är klassat som ett bedrägeri även en polisanmälan upprättas. Det är även möjligt att stämma säljare eller mäklare och därmed driva frågan via svensk domstol. Det är däremot mycket kostsamt med jurister och bevisbördan ligger helt och hållet på dig som köpare. Skulle du förlora målet blir du dessutom ersättningsskyldig för motpartens domstolskostnader. 

Svårt att upptäcka falska bud

Det är både svårt att upptäcka och bevisa falska bud. Detta inte minst eftersom budgivning i Sverige inte är bindande. Det går därmed att vara med i en budgivning ”bara för att det är kul” och utan att behöva ha en enda tanke på att köpa bostaden. Skulle budgivningen vinnas är det bara att dra sig ur utan att behöva ange orsak. 

Uppsåt är avgörande

Det avgörande är därmed om budgivaren har uppsåt att pressa upp priset. Juridiskt måste även detta uppsåt kunna bevisas. Det innebär i praktiken att två identiska budgivningar, där högsta budet drar sig ur, kan tolkas helt olika. 

(Falsk budgivning, svårt för bostadsköparen att upptäcka – EFN)

Exempel:
Erik vill sälja sin villa i Örebro och har anlitat en mäklare för denna försäljning. Utgångspriset är 2,1 miljoner kronor och fem spekulanter har visat sitt intresse. Tre personer är kvar på 2,5 miljoner och vinnande bud blir 2,6 miljoner. Dagen efter budgivningen meddelar personen som gett högst bud att intresse inte längre finns för objektet. Det är helt lagligt och personen behöver inte uppge varför någon affär inte önskas. 

Två veckor senare framkommer det att den som vann budgivningen var Eriks blivande flickvän som nyss flyttat till eget boende. Det finns inget som tyder på att hon verkligen velat köpa Eriks bostad. Hon erkänner uppsåtet vilket innebär att det kan klassas som falsk budgivning. Det är alltså helt och hållet uppsåtet som är avgörande.   

Minska risken för falska bud

Det finns ett par faktorer som kan minska risken för falsk budgivning. Det bör däremot inte ses som någon garanti att det inte kan förekomma. 

• BankID vid budgivning

Det är vanligt att mäklare kräver att spekulanterna identifierar sig med BankID vid budgivning. Det gör det tydligt vilka som lagt bud vilket gör det svårare för bulvaner att lägga bud och sedan gömma sig bakom påhittade namn eller kontaktuppgifter. 

• Lånelöfte

De flesta mäklare kräver att spekulanterna har lånelöfte klart för att bud ska få läggas i budgivningen. Även detta blir en, av flera små, säkerhetsfunktioner. De som inte har möjlighet att få bolån kommer därmed inte kunna lägga bud.  

• Kontrollera budgivningslista

Som köpare har du rätt att, av mäklaren, få en lista på samtliga bud. Budgivningslistan ska både visa buden, namn på budgivaren samt kontaktuppgifter. Den ska överlämnas senast på tillträdesdagen. 

Det är därmed möjligt att kontrollera att personerna finns på riktigt. Skulle det visa sig att en av budgivarna är vän med mäklaren eller säljaren kan det vara en varningssignal. Det innebär däremot inte per automatik att ett falskt bud har förekommit. 

• Varnad mäklare

Kontakta Fastighetsmäklarinspektionen och kontrollera om anlitad mäklare har fått varningar och vad dessa i så fall handlat om. Har mäklaren tidigare fått varningar kring felaktig budgivning, eller liknande, bör det ses som varningssignal. 

Men mycket svårt…

Utifrån gällande lagstiftning är det mycket svårt att bevisa att falsk budgivning förekommit. Detta genom att spekulanter har rätten att dra sig ur affären utan att behöva ange orsak. Det är ytterst få som blivit fällda i svensk domstol för denna bedrägeriform. Det finns däremot ett par mäklare som blivit varnade vilket delvis kan hänvisas till oaktsamhet eller slarv. Det finns även mäklare som förlorat sin registrering på grund av falsk budgivning, se nedan. 

Exempel på bluffbud – Säljare

Det finns ett rättsfall från 2011, som tagits upp i Högsta domstolen 2016, och skapat prejudikat i frågan om falska bud. 

I detta fall lade en dotter flera falska bud på hennes föräldrars bostad när den skulle säljas. Det uppdagades när köparna ville se budhistoriken och insåg att dotterns bud borde klassas som falska. 

Tingsrätt

Frågan lyftes först till Tingsrätten som fällde säljaren och dottern utifrån att syftet varit att pressa upp priset. 

Hovrätt

Beslutet överklagades till Hovrätten som friade dottern och hänvisade till att åklagaren inte kunnat bevisa att försäljningen skett över gällande marknadsvärde. De menade därmed att säljaren inte lidit av dotterns agerande. 

Högsta domstolen

Efter överklagan tog Högsta domstolen upp ärendet (mål B 5336-14). Cirka fem år efter att bostaden såldes fastslog domstolen att dottern och föräldrarna hade genomfört ett bedrägeri. Straffet blev villkorlig dom, böter på ”50 dagsböter på 100 kronor” samt ”skadestånd med 200 000 kr”. Målsägande blev även tvungen att betala ”rättegångskostnader i Högsta domstolen med 12 206 kr”.

Exempel på bluffbud – Mäklare

I början av 2023 valde Fastighetsmäklarinspektionen att återta mäklarregistreringen för en mäklare i Dalarna. Detta efter att det framkommit att mäklaren både beskrivit objektet kraftigt felaktigt samt att bluffbud troligtvis förekommit. 

När köparen skulle tillträda bostadsrätten visade den sig bestå av 46 kvadratmeter boyta och 55 kvadratmeter biarea. Detta i stället för de 101 kvadratmeter boyta som mäklaren angett. Köparen väljer att kontakta de tre övriga spekulanterna och inser snart att två av dessa inte ens lagt något bud och att en hade återtagit sitt bud. I praktiken innebär det att köparen möjligtvis hade kunnat fått köpa för sitt första bud.

Läs även våra artiklar

• Strategier för budgivningen