Överlåtelseavtal för bostadsrätt
Ett överlåtelseavtal är det avtal som används när en bostadsrätt byter ägare. Avtalet motsvarar köpekontraktet vid husköp och måste uppfylla bostadsrättslagens formkrav för att gälla. Här förklarar vi vad avtalet ska innehålla, hur överlåtelsen av en bostadsrätt går till steg för steg och vad medlemskapsansökan till föreningen innebär.
Det viktigaste
- Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av både säljare och köpare.
- Avtalet ska ange vilken lägenhet det gäller och priset – annars är överlåtelsen ogiltig.
- Köparen måste bli antagen som medlem i bostadsrättsföreningen, annars blir köpet ogiltigt.
- Formkraven gäller även vid byte och gåva av en bostadsrätt.
Innehåll
Vad är ett överlåtelseavtal?
En bostadsrätt är juridiskt sett en andel i en ekonomisk förening som ger rätt att använda en viss lägenhet. Därför köper man inte en fastighet utan överlåter en rätt. Avtalet som reglerar detta kallas överlåtelseavtal (ibland ”köpekontrakt för bostadsrätt”). Det används vid köp, men också när en bostadsrätt byts eller ges bort.
Vid husköp används i stället köpekontrakt och köpebrev, se Överlåtelse av hus. Själva bostadsrättsföreningens första upplåtelse till en ny medlem (i nyproduktion) görs genom ett upplåtelseavtal. Har du redan hittat en köpare själv kan du låta en mäklare upprätta överlåtelseavtalet genom ett skrivuppdrag.
Formkrav enligt bostadsrättslagen
Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen ska ett avtal om köp av en bostadsrätt:
- upprättas skriftligen
- skrivas under av säljaren och köparen
- innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser
- innehålla uppgift om priset
Motsvarande gäller vid byte och gåva. Uppfylls inte formkraven är överlåtelsen ogiltig. Muntliga överenskommelser om att köpa en bostadsrätt är alltså inte bindande.
Vad brukar stå i ett överlåtelseavtal?
Utöver formkraven innehåller ett normalt överlåtelseavtal ofta:
- Säljarens och köparens namn och personnummer
- Föreningens namn och lägenhetens nummer (föreningens och Lantmäteriets lägenhetsnummer)
- Köpeskilling, handpenning och hur betalningen ska ske
- Tillträdesdag
- Vad som ingår i köpet, till exempel förråd, garageplats eller vitvaror
- Villkor om att köparen antas som medlem och eventuellt lånevillkor
- Lägenhetens skick, köparens undersökningsplikt och eventuella friskrivningar
- Vem som betalar överlåtelse- och pantsättningsavgift
Så går överlåtelsen av en bostadsrätt till
- Budgivning och överenskommelse. Köpare och säljare kommer överens om pris och villkor. Budgivningen är inte juridiskt bindande.
- Överlåtelseavtalet skrivs. Avtalet skrivs under av båda parter, ofta hos mäklaren. Därefter är köpet bindande.
- Handpenning. Köparen betalar normalt 10 procent av köpeskillingen i handpenning.
- Medlemskapsansökan. Köparen ansöker om medlemskap i föreningen.
- Tillträde. Köparen betalar resten av köpeskillingen och får nycklarna. Betalningen redovisas i en likvidavräkning.
- Pantsättning registreras. Om köparen lånar med bostadsrätten som säkerhet underrättar banken föreningen, som noterar pantsättningen i lägenhetsförteckningen.
Medlemskapsansökan i bostadsrättsföreningen
För att få utöva bostadsrätten måste köparen bli medlem i bostadsrättsföreningen. Det är styrelsen som prövar medlemskapsansökan. Föreningen ska enligt 2 kap. 10 § bostadsrättslagen pröva ansökan skyndsamt, normalt inom en månad.
Ansökan innehåller vanligen personuppgifter, kontaktuppgifter, uppgift om inkomst och arbetsgivare samt kopia av överlåtelseavtalet. Vissa föreningar begär också intyg om att köparen ska bo i lägenheten själv.
Kan föreningen neka medlemskap?
Föreningen får neka den som inte uppfyller villkoren i stadgarna eller som föreningen skäligen inte bör godta som bostadsrättshavare, till exempel om köparen saknar ekonomisk förmåga att betala årsavgiften. Föreningen får också neka juridiska personer och – i vissa fall – den som inte ska bo permanent i lägenheten. Föreningen får inte neka på diskriminerande grunder.
Om köparen nekas medlemskap kan beslutet prövas av hyresnämnden. Om köparen inte antas som medlem blir överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen, och säljaren måste betala tillbaka köpeskillingen. Läs mer om föreningens regler i stadgar i en bostadsrättsförening.
Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift
Föreningen får ta ut avgifter vid överlåtelse och pantsättning om det framgår av stadgarna. Avgifterna knyts till prisbasbeloppet, som är 59 200 kronor år 2026.
- Överlåtelseavgift: högst 2,5 procent av prisbasbeloppet, det vill säga högst 1 480 kronor år 2026. Betalas normalt av köparen, men det kan avtalas annorlunda.
- Pantsättningsavgift: högst 1 procent av prisbasbeloppet, det vill säga högst 592 kronor år 2026. Betalas av den som pantsätter.
Ingen stämpelskatt eller lagfart behövs när du köper en bostadsrätt, eftersom du inte köper en fastighet.
Exempel: Anna säljer sin bostadsrätt till Erik för 2 800 000 kronor. De skriver under ett överlåtelseavtal där lägenheten och priset anges. Erik betalar 280 000 kronor i handpenning. Styrelsen godkänner hans medlemskap två veckor senare och på tillträdesdagen betalar Erik resterande 2 520 000 kronor samt en överlåtelseavgift på 1 480 kronor.
Vanliga misstag
- Att avtalet saknar pris eller tydlig uppgift om lägenheten – då kan det bli ogiltigt.
- Att ange ett lägre pris i avtalet än det verkliga (”skenpris”) – det verkliga priset ska anges.
- Att köparen flyttar in innan medlemskapet är godkänt.
- Att inte kontrollera föreningens ekonomi, årsredovisning och stadgar före köpet.
Läs mer
Källor
