Beskattning vid köp och försäljning av bostadsrätt
Den här artikeln tar upp hur mycket du ska skatta vid försäljning av bostadsrätt, vilka avdrag du kan göra, hur du gör med uppskov samt vad du kan dra av i form från ränteutgifter.
Avdrag för renoveringskostnader vid försäljning
Skatten vid bostadsförsäljning är 22% av vinsten. Vid försäljning får man dra av en del kostnader. Såhär beräknar man kapitalvinst/kapitalförlust vid försäljning av bostadsrätt:
+ Försäljningspris
– Mäklararvode
– Inköpspris
– Förbättringsutgifter
– Kapitaltillskott
= Vinst eller förlust
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust
För att få avdrag för förbättringsutgift måste den ha uppgått till minst 5 000 kr det år förbättringen skedde. Förbättringsutgifterna indelas i “Ny- till- eller ombyggnad” och “Förbättrande reparationer”.
Med ny-, till- eller ombyggnad menas t.ex. ändring av byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion.
Om bostaden var ny då den köptes kan således inget avdrag medges för förbättrande reparation. Avdrag medges bara för förbättrande reparationer som gjorts under försäljningsåret och de fem föregående åren.
Uppskov på skatten vid försäljning
När man säljer sin bostadsrätt har man rätt till uppskov på skatten på försäljningen om man skaffar sig en ny bostad. Detta gäller om man:
- bott i den gamla bostaden minst ett år innan försäljningen eller tre av de fem senaste åren
- bosätter sig där senast den 2:a maj andra året efter försäljningen
- har en vinst på över 50 000 kr (mindre vinster än detta ger inte uppskov) – denna gräns gäller för var och en av ägarna till bostaden
Vill du läsa mer om skatteavdraget så läs direkt i Skatteverkets utförliga bilaga.
Skatteavdrag för räntor (när man bor i bostadsrätt)
När man bor i bostadsrätt beskattar man inte sin lägenhet på samma sätt som man som villaägare beskattar sitt hus. Istället betalar man sin andel av föreningens skatter via årsavgiften.
På sina egna låneräntor betalar man 70 % av kostnaden eftersom man kan dra av 30 % i deklarationen. Avdragsrätten sjunker till 21 % för den del av räntorna (inte lånet!) som ligger över 100 000 kr. Detta gäller alltså dig som har räntor för över drygt 8 000 kr /mån.
Mer information
Notera att denna information bara täcker huvuddragen i Skatteverkets regler. Det är vanskligt att försöka beskriva reglerna alldeles för mycket i detalj, utan där får jag hänvisa till Skatteverket.se. Se också blanketten Försäljning av bostadsrätt – K6.
För att diskutera mer avancerade skattefrågor kan också Skatter.se rekommenderas. Det är en webbsida som har forum och experter. Man kan också läsa mer om skatteavdrag
Hej hej,
Planerar att flytta till England till våren
och min lägenhet som jag köpte för 650000 går att sälja för 900-1 miljon idag. Jag planerar inte att köpa något nytt i Sverige. Vad måste jag tänka på och hur mycket av vinstkakan försvinner till skatter etc?
När det handlar om vad du bör tänka på när du säljer så rekommenderar jag dig att läsa vår sälja bostad-guide. Angående beskattning så gäller det som står i artikeln ovan finns inget att tillägga som är specifikt i ditt fall.
Hej!
Jag har köpt min ombildade hyrresrätt för 1290000, med hjälp av min syster som äger 10% av lägenheten,p.g.a betanmärkningar.
När jag köper tillbaka de 10% behöver hon då betala skatt på beloppet som då är det samma som vid köpet?
Hej! Undrar om det fortfarande finns åldersavdrag samt om jag kan göra några avdrag? Byggde huset-81 för 600.000 och renoverade upp det för 600.000 för 6-7år sedan. Sålde av iår för 4,2m. Det har ju gått mer än 5år, men kan man inte dra av något, ex nytt tak, relaxavd med pool som inte fanns innan mm?
Jag gick in och tittade på skatteverkets hemsida och för år 2011 blir vinstskatten 22/30, dvs 26,6%. Inte 22 % som står vid er sida, det måste vara gamla regler som ni följer?
På skatteverkets sida står det “beskattas 22/30 av vinsten med en skatt på 30 procent”, vilket innebär 22/30 * .3 vilket slutar på 22%.
Precis, det stämmer. Notera att de 21% som står i artikeln alltså gäller för ränteavdrag och det är inte en skatt.
Hej!
Ska precis sälja vår bostad för vi får tillträde till en annan 1 december, då denna måste vara såld. Igår upptäcker vi en vattenskada som måste åtgärdas innan försäljning, vilket inte kommer att hinnas tills den 1 december. Får man ersättning för de dubbla hyrorna ,av försäkringsbolaget, som man kommer att ha under den tid som det tar att åtgärda vattenskadorna??
SUPERTACKSAM för svar….. Har lite panik över att eventuellt stå med 2 hyror på
15000 under flera månader…
Mvh Hanna
Hej!
Vid försäljning av våran gemensamma bostadsrätt så fick vi en vinst på ca 400000. Nu är det så att vi har gått olika vägar och inte längre är ett par. Vi har ju ansökt om uppskov av skattevinsten för att köpa något nytt. Nu kommer vi ju köpa nytt fast på olika håll. Vi har ju skattat och deklarerat var försig med halva värdet av allt var. Måste vi betala in skatten nu eller kan vi skjuta på skattevinsten till dess att vi hittar något varsitt eget?om vi säger att vi köpte vår gemensamma lägenhet för 1milj. jag har ju deklarerar för 500000 och med en vinst på 200000. kan jag nu själv köpa något för mer än 500000 och använda hela vinsten i mitt egna nya hem, eller måste jag betala in min skattevinst?
//Mattias
Hej!
Jag har ärvt en bostadsrätt värd 200000. Hur mycket skatt behöver jag betala på det jag får ut?
Hej,
Om man säljer en bostadsrätt för att tillfälligt flytta in i en hyreslägenhet – får man då uppskov på skatten av vinsten – eller är det bara att betala, sätta in resten av pengarna på ett huskonto och se glad ut?
Malin: Det beror på hur lång tid det dröjer innan du köper en ny bostad. Du har i princip tid att bo i en hyreslägenhet och se dig om efter nya “köpebostäder”. Om du sålt bostaden under 2010 måste du ha avse att köpa en ny under 2011 för att ha kunnat få uppskov. Det finns lite specialregler för om du köper en tomt eller om du inte kommer bosätta dig i den nya bostaden på direkten. Säljer du under 2011 så har du i princip 2012 på dig att hitta något nytt för att kunna begära uppskov. Se gärna Skatteverkets blankett SKV 321 för detaljer och “finstilta”.
Hej,
Mina föräldrar sålde sin villa 2004 och gjorde en vinst på ca 2320000:- de gjorde då uppskov på det beloppet då de behövde pengarna för att investera i ett radhus.(22%= ca500000) Nu ska de sälja radhuset och har gjort en vinst på 1900000:-. De ska nu köpa en lägenhet. Frågan är: Måste de betala det “gamla” uppskovet då de säljer eller kan man ha två olika uppskov? Eller kan man baka ihop vinsterna? Eller hur fungerar det? / Thomas
Thomas: Uppskoven slås ihop till ett, de behöver således inte betala av det gamla uppskovet än.
jag undrar om jag säljer mitt hus som jag köpte 1984 för 210000kr ,för 3000000 idag hur mycket skulle jag betala i skatt.
har gjort både stora&små renoveringar under åren.Har idag lån på ca 850000Kr har gjort allt arbete själv.får man till exempel dra av något för eget arbete har kvitton för material för dom senaste fem åren på ca 500000kr
Bengt: Grattis, det är ingen dålig vinst du gör! 1 790 000 kr, förutsatt att du inte tappade en nolla där. Såtillvida att dina utgifter på 500 000 kr är gjorda de senaste fem åren och är en nybyggnad, ombyggnad eller tillbyggnad så får du dra av dem. Om det är reparation/underhåll får du inte dra av. Skillnaden är att du måste höja standarden, inte behålla standarden. Exempelvis kommer att byte av en tvättmaskin inte räknas som ombyggnad utan som underhåll medan nyinköp av en tvättmaskin som inte fanns tidigare räknas som “nybyggnad” och får dras av.
Hej
Jag köpte min ombildade lägenhet för 1.000.000 september 2010
Sålde för 2.100.000 juni 2011
Köpte nytt (radhus-småhus) 2 maj 2011 för 1950.000
Mäklararvode 46.000
Inga andra avdrag.
Hur mycket MÅSTE jag skatta för nästa år?
Hur mycket kan jag skjuta på av vinsten?
Kan jag räkna bort renoveringar av nya bostaden?
Vänliga Hälsningar /MAria
Hej,
Min man och jag sålde en br och vinsten var ca. 600 000 kr. Vi köpte en ny br (nybyggt) och har uppskov. Jag undrar hur beräknar man skatt på vinsten. Hur mycket blir uppskov för både mig och min man?
Hoppas på vägledning.
Tack!
Sara: Om er vinst är 600 000 kr så blir skatten 22% * 600 000 kr = 132 000 kr. Om ni väljer uppskov kan ni vänta med att betala denna skatt men någon gång måste ni betala den, såtillvida att ni inte går med förlust på någon annan bostadsaffär.
Inför försäljningen av vår bostadsrätt upptäckte vi en vattenskada i badrummet som uppstått vid renovering av förrförra ägaren. Vissa delar av renoveringen fick vi stå för och vissa delar stod försäkringsbolaget för. Då den tidigare renoveringen var dåligt gjord är det helt klart en förbättring, inte underhåll. Kan vi göra avdrag för Våra kostnader, eller för Värdet av renoveringen?
Eva: Ni får lov att sälja när ni vill. Däremot kommer bostadsrättsföreningen räknas som oäkta under det första året vilket gör att ni får högre skattesats (30% istället för 22%) samt att ni inte kan göra uppskov för skatten.
Läs gärna mer under artikeln för äkta och oäkta bostadsrättsföreningar.
HEj
Vi har precis köpt vår lägenhet som blev ombildad från hyres till bostadsrätt- Vi vill inte bo kvar hur länge som utan flytta så fort som möjlig till något annat mer typ radhus. När får vi lov att sälja???? Mvh Eva Steele
Josefin: Det är nog inte speciellt troligt att detta avdrag skulle gå igenom då det inte är en reparation eller förbättrande underhåll. Dessa åtgärder gäller den “fasta delen” av lägenheten och inte lösöre.
Det man kanske skulle kunna argumentera för är om ni marknadsfört lägenheten vid försäljningen som “har digitalbox med hårddisk” och se det som en försäljningskostnad – men även det är nog svårt att få igenom.
Till vår lägenhet som vi sålde hör Telia triple play (digital-TV, internet och IP-telefoni) som inte går att välja bort. Vi köpte till en ny digitalbox med hårdisk som går att spela in på som vi lämnade kvar och lät ingå i köpet när vi sålde lägenheten. Kan man dra av det som förbättring på lägenheten?
Om vi kan det ska vi räkna det året då vi har följesedeln från att vi fick den eller det året vi betalade för den vilket var efter årsskiftet?
Johan: Du kan välja att betala skatt på direkten eller begära uppskov på skatten. Detta innebär att du i samband med deklarationen varje år får betala en mindre ränta på vinstskatten (inte vinsten alltså).
Din vinstskatt borde alltså bli 145.000 * 22% = 31.900 kr. En ränta på 0.5% innebär då en årlig kostnad på cirka 160 kr. Ganska överkomligt alltså.
Hej
Har en fråga och jag tror den varit uppe här förut men är inte säker på att jag förstår dom svaren så jag prövar.
Jag köpte en BR för 720.000 och sålde den efter ett och ett halvt år för 845.000. Frågan är ju givetvis då dom 145.000 kr jag tjänat, ska jag betala skatt på dessa eller ska jag begära uppskov? Om jag nu begär uppskov (om jag nu kan det) vad skulle då det innebära för mig?
Nytt boende är klart och jag ska investera vinstpengarna i den är tanken.
Fredrik: Du drar av dina kostnader (som du har kvitton för) på vinsten du gjort på lägenheten. Sen skattar du för resterande vinst.
Hej!
Vi gjorde omfattande renoveringar i vår bostadsrätt när vi köpte den för tre år sedan. Vi ska nu sälja och undrar om man kan dra av renoveringskostnader på vinsten vid försäljning. Hur långt tillbaka i tiden kan man dra av för renoveringskostnader?
Maria: Det kan du absolut göra, om det innefattas av de typer av renoveringar som beskrivs i artikeln. För mer information rekommenderar jag också att du läser i broschyren hos Skatteverket som länkas där också (den är välskriven och relativt lättläst). Annars är det fem år som gäller för renoveringar.
Hej..
Om man har kvitton på allt som är renoverat, drar man av det på skatten eller på vinsten, när man säljer lägenheten sen?
Isabella: Intressant det du skriver och jag har faktiskt aldrig tänkt på den aspekten själv. Min mormor köpte sin bostadsrätt på 60-talet och betalade 5 000 kr (hon fick då till och med ta bolån!). Hon sålde häromåret för 1.8 Mkr någonting så i princip var säljbeloppet detsamma som vinsten.
Om man ska ta hänsyn till kostnadsläget så innebär det ju att reavinsten blir differensen mellan Konsumentprisindex/inflationen och boprisstegringen, vilket på sätt och vis låter vettigt. Man gör dock inte på samma sätt med någon annan reavinst (aktier eller liknande) så staten får därmed i princip reavinstskatt på inflationen!
Hej,
Det är märkligt att kostnadsökning kallas för vinst. Jag köpte min lägenhet i Stockholm för arton år sedan.Nu flyttar jag till en billigare lägenhet men får mycket högre kostnader på grund av skatten. Vissa av mina grannar har bott i huset i 30 år, de kan aldrig flytta därifrån på grund av den så kallade vinsten. Och varför räknas inte inköpspriset upp till dagens prisnivå. 1,2 miljoner som jag betalade är väl minst 3 miljoner idag. Det kan aldrig vara bra för ett samhälle att förhindra rörligheten. Vi äldre sätter oss fast i för stora lägenheter för att vi inte har råd att flytta.