Beskattning vid köp och försäljning av bostadsrätt

Den här artikeln tar upp hur mycket du ska skatta vid försäljning av bostadsrätt, vilka avdrag du kan göra, hur du gör med uppskov samt vad du kan dra av i form från ränteutgifter.

Avdrag för renoveringskostnader vid försäljning

Skatten vid bostadsförsäljning är 22% av vinsten. Vid försäljning får man dra av en del kostnader. Såhär beräknar man kapitalvinst/kapitalförlust vid försäljning av bostadsrätt:

+ Försäljningspris
– Mäklararvode
– Inköpspris
– Förbättringsutgifter
– Kapitaltillskott
= Vinst eller förlust
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust

För att få avdrag för förbättringsutgift måste den ha uppgått till minst 5 000 kr det år förbättringen skedde. Förbättringsutgifterna indelas i “Ny- till- eller ombyggnad” och “Förbättrande reparationer”.

Med ny-, till- eller ombyggnad menas t.ex. ändring av byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion.

Om bostaden var ny då den köptes kan således inget avdrag medges för förbättrande reparation. Avdrag medges bara för förbättrande reparationer som gjorts under försäljningsåret och de fem föregående åren.

Uppskov på skatten vid försäljning

När man säljer sin bostadsrätt har man rätt till uppskov på skatten på försäljningen om man skaffar sig en ny bostad. Detta gäller om man:

  • bott i den gamla bostaden minst ett år innan försäljningen eller tre av de fem senaste åren
  • bosätter sig där senast den 2:a maj andra året efter försäljningen
  • har en vinst på över 50 000 kr (mindre vinster än detta ger inte uppskov) – denna gräns gäller för var och en av ägarna till bostaden

Vill du läsa mer om skatteavdraget så läs direkt i Skatteverkets utförliga bilaga.

Skatteavdrag för räntor (när man bor i bostadsrätt)

När man bor i bostadsrätt beskattar man inte sin lägenhet på samma sätt som man som villaägare beskattar sitt hus. Istället betalar man sin andel av föreningens skatter via årsavgiften.

På sina egna låneräntor betalar man 70 % av kostnaden eftersom man kan dra av 30 % i deklarationen. Avdragsrätten sjunker till 21 % för den del av räntorna (inte lånet!) som ligger över 100 000 kr. Detta gäller alltså dig som har räntor för över drygt 8 000 kr /mån.

Mer information

Notera att denna information bara täcker huvuddragen i Skatteverkets regler. Det är vanskligt att försöka beskriva reglerna alldeles för mycket i detalj, utan där får jag hänvisa till Skatteverket.se. Se också blanketten Försäljning av bostadsrätt – K6.

För att diskutera mer avancerade skattefrågor kan också  Skatter.se rekommenderas. Det är en webbsida som har forum och experter. Man kan också läsa mer om skatteavdrag

Om denna artikel har hjälpt dig så sprid gärna den till dina vänner.
 

100 Responses to Beskattning vid köp och försäljning av bostadsrätt

  1. Fredrik says:

    Hej!

    Jag har en schablonintäkt på 5225kr, hur mycket ränteutgifter behöver jag ha för att täcka det?

    Anledningen att jag frågar är för att jag har ingen inkomst i sverige och brukar skriva över räntorna på min fru, men hur stor del av mina 18658kr i ränteutgifter bör jag har kvar för att det ska bli plus minus noll i deklarationen?

  2. Deni says:

    Hej,

    Jag köpte en bostadsrätt från min pappa för 720.000kr. Pappa köpte bostaden själv för 720.000kr.

    Bostaden såldes till mig till ett mycket lägre pris än marknadsvärdet som var vid köpetillfället värderat til 1 100 000kr.

    Jag har läst om något som kallas för delningsprincipen (då bostaden såldes till ett lägre pris än marknadsvärdet så räknas resten som en gåva). Hur blir detta ret skattemässigt? Om jag nu säljer bostaden vidare får jag då betala vinstskatt på allt överstigande 720.000kr?

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Detta är en fråga du allra bäst tar upp med Skatteupplysningen (0771 567 567).

  3. Johan A says:

    Om Jag har lagt ner T.ex. 100 timmar på att renovera lägenheten och jag har material genom kvitton. Kan jag göra avdrag för spenderad tid!

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Nej, det är jag ganska säker på att man inte kan göra. Du kan dock göra avdrag för material som står för förbättrande åtgärder. Som vanligt hänvisar jag till Skatteupplysningen för detaljer.

  4. Solveig Aase says:

    Hej!
    Jag funderar på att sälja min bostadsrätt och köpa en dyrare. Som jag förstår det kan man få uppskov med vinstskatten då och betala 0.5% av den per år. Hur många år kan man få uppskov?
    Mvh S

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Jag har läst igenom SKV 321 (som beskriver vad som gäller för uppskov med vinstskatten) och kan inte hitta något maxtak för hur länge man får uppskov. Jag tolkar detta som att man kan uppskov tills man säljer sin bostad helt.

    • Jan Flodin says:

      Nja, det är den uppskjutna reavinsten du betalar 0.5% årlig skatt på. Den skatt du skjuter upp är 22% av reavinsten, så det blir i verkligheten ca 2.27% årlig ränta på det belopp på den skatt du skjuter upp att betala. Om jag nu räknat rätt…

  5. Oscar says:

    Hej. Om jag säljer min bostadsrätt och köper en ny inom ett år behöver jag inte skatta på vinsten om jag förstått det rätt?! Men måste jag skatta på vinsten om jag köper en bostad som är billigare än min förra?

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Man måste alltid skatta för vinsten men om man köper nytt som är för samma pris eller dyrare kan man få uppskov på vinstskatten. Om du köper en billigare bostad får du bara uppskov på delar av beloppet. Ring och prata med Skatteupplysningen och hör dig för exakt hur mycket det blir så att du kan ha med det i beräkningarna!

  6. Sara says:

    Hej! Jag ska köpa min hyresrätt som har ombildats. Egentligen skulle jag vill sälja den därpå för att köpa en större.
    Har hört att det bättre att vänta till årsskiftet. Detta då det blir mer fördelaktigt för mig gällande skatten. Stämmer detta vilken procentsats handlar det om i så fall.
    Är det något annat jag bör tänka på?
    Kommer få en fond på 30000 kr i samband med köpet för att renovera. Är det bättre att jag använder pengarna och renoverar eller struntar i det? Finns det något som är bra att tänka på i så fall? Tacksam för svar.

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Hej,

      Jag känner mig som en trasig LP-skiva ibland i mina kommentarer till denna artikel men de som ÄR allra mest lämpade att svara på skatterelaterade frågor som denna är Skatteupplysningen. De är mycket hjälpsamma och man får bra svar. Att gå omvägen via BoUpplysningen är förståerligt men jag rekommenderar verkligen att man talar med Skatteverket / Skatteupplysningen (0771 567 567) för att veta vad som gäller, och inte gäller.

      Det är också lite svårt för mig att bedöma om du bör renovera eller inte. Är bostaden i dåligt skick och du känner att det är värt att investera dina pengar för att renovera bostaden så är det helt upp till dig. Du bör inte renovera som en investering i den mening att du ska få en avkastning (högre vinst) på bostaden när du säljer den. Nästa ägare kanske inte alls tycker att din lösning, ditt färgval eller val av stil är rätt för dem och då får du inte ut det du lagt ner på renoveringen. I andra fall kan man med enkla (läs: billiga) medel få ut mer av sin bostad för att den ser fräschare och snyggare ut efter en renovering.

      Om du vill renovera din bostad för att få ut mer av den så kolla tex med en mäklare vilken typ av stil som oftast går hem hos köpare. Men grundregeln är du ska renovera för din egen skull.

  7. Peter says:

    Hej!
    Jag är 90% av en lägenhet och min mor äger 10%. Nu kommer vi att sälja den och jag undrar hur man skattar då? Betalar jag 90% och min mor 10% av skatten eller? Om jag köper själv en ny lägenhet utomlands, kan jag då flytta fram skatten även om min mor inte är med på det köpet? Tacksam för svar! Peter

  8. Eva says:

    Hej!
    Jag har nyligen ärvt min mors lägenhet och har nu fått en köpare. Hon betalade 925 000 för lägenheten och jag har nu sålt den för 800 000. Räknas det som en förlust och behöver jag inte skatta i så fall?
    Mvh
    Eva

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Detta är tyvärr inget jag kan svara på med tillräcklig säkerhet. Det enklaste är att ringa Skatteverket 0771-567 567 istället.

  9. Elin says:

    Hej,
    om jag säljer min svenska bostadsrätt för att tidsbegränsat flytta till Norge och därmed inte köper en ny lägenhet/hus, måste ja då skatta på eventuell vinst nu?

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Vanligtvis gäller att om man inte köper en ny bostad för de pengar man säljer en bostad för så ska man beskatta reavinsten. Om det gör någon skillnad på om man flyttar utomlands eller ej, vet jag inte. Detta är definitivt en fråga för Skatteverket: 0771-567 567.

  10. Frassw says:

    Hej

    Nu när jag säljer min bostad som tillhör en oäkta förening så har jag läst någonstans att man kan få göra avdrag för sin andel för bankräntorna som föreningen har fått under de senaste åren som jag har bott där.

    Stämmer det? och Vilken blankett gäller det ?

  11. ulf schillerström says:

    Hej!
    Jag har fått min mors bostadsrättslägenhet i gåva då hon flyttat till äldeboende. Jag har bott i lägenheten under några månader. Nu sålt den för 525.000 kr. Mor köpte den för många år sedan för 145.000.
    Mina fråga är; hur mycket ska jag betala i skatt?

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Hej,

      Frågor som denna brukar jag oftast hänvisa till Skatteverket (0771-567 567) för att få bästa möjliga svar.

  12. Jonas says:

    När man ska göra avdrag för förbättringar, MÅSTE man ha alla kvitton?
    Eller kan man ha före och efter bilder som underlag, från t.ex prospektet när man köpte och prospektet när man sålde?
    En vän till mig hade skrivit ner alla kostnader för hand på papper, och det gick igenom.

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Jag vet inte exakt hur Skatteverket behandlar dessa avdrag men jag har mycket svårt att tro att Skatteverket godkänner före-efter-bilder och kostnader angivna på papper. Det finns säkert undantag, som din kompis fått erfara men rent principiellt måste man ju kunna styrka ett avdrag och då är kvitton och andra verifikat det starkaste beviset. För 100%-iga svar skulle jag ringa 0771-567567 och höra vad Skatteverket godtar som verifikat för avdrag vid renovering.

      Notera också att ett avdrag kan “gå igenom” utan att man har några kvitton alls. Det är möjligt att Skatteverket förlitar sig på dina uppgifter men vill de kontrollera dem vid något (senare) tillfälle så tror jag inte att de godkänner före-efter-bilder eller egenangivna kostnader som verifikat (“bevis”). Min rekommendation är att alltid spara kvitton från renoveringen och kan du inte få kvitton så se till att du kan ange kostnaden på ett “objektivt” sätt.

  13. Viktor says:

    Hej!
    Funderar på att köpa lägenhet nu senast mars och kommer låna av banken.
    Som exempel ifall jag lånar 1 000 000 och har en ränta på 4% skulle det bli en årlig ränta på 40 000. Kan jag då dra av 30% av den räntan vilket skulle ge mig en årlig ränta på ca 32 000?
    Mvh

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Ja, men snarare 28 000 kr (0,7 * 40 000 = 28 000). Tänk på att du också måste ha skattat för minst 28 000 kr för att kunna dra av detta också. Tjänar man väldigt lite kan man inte dra av fullt.

  14. Fredrik örn says:

    Hej köpte vår radhus/bostadsrätts lägenhet vid en ombildning nu i juni,, 2012.. vi vill nu sälja denna och köpa oss ett hus,, hur länge måste vi vänta med att sälja för att inte förlora på det?

  15. T says:

    Hej!

    Jag ska flytta till belgien och undrar ifall jag kan hyra ut min bostadsrätt i sverige utan att dubbelskatta? Förstår inte riktigt vad det innebär?

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Om du hyr ut din bostad på ett sätt att du gör en vinst på den måste du skatta för denna vinst. Jag är själv lite osäker på vad du menar med vad som skulle dubbelbeskattas?

  16. Micke says:

    Hej

    Köpte en bostadsrätt vid en ombildning för 933 tkr, då var den värderad till 1.4. Fick därefter lösa ut min dåvarande sambo för 200 tkr och har därefter renoverat för 150.

    Kan jag räkna med de 200 som jag har avtal på som en köpessumma? Eller endast renoveringen?

  17. Yvonne says:

    Hej!
    Min mamma ska sälja sin bostadsrätt och hon ska inte köpa någon ny. Får hon då skatta för hela vinsten, vilket blir i princip hela försäljningssumman då den inköptes för 40 år sedan för en mindre summa?

  18. Erika Gustavsson says:

    Hej!
    Om jag säljer min BR och gör en vinst på 500′, ska jag då betala 22% vinstkatt vad jag än gör med vinsten?

    Om jag inte köper ny bostad?
    Om jag köper billigare bostad?
    Om jag köper dyrare bostad?

    Mvh

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Hej,

      Om du köper en helt ny bostad så måste du betala vinstskatt i kommande deklaration på hela vinsten. Om du köper en dyrare bostad kan du skjuta upp vinstskatten (uppskov) men betalar då, för närvarande, 0.5% på vinstskatten varje år. Köper du en billigare bostadsrätt så betalar du för mellanskillnaden. Exempelvis, om du köpte bostadsrätten för 500 000 kr och sålde den för 1 000 000 kr och sen köper en ny för 800 000 kr så får du göra uppskov på 300 000 kr men betala skatt på 200 000 kr i samband med nästa deklaration. Notera dock att det kan finnas personliga skillnader som gör dessa beräkningar något annorlunda men i princip stämmer detta.

  19. Åsa says:

    Hej, Jag ska nu deklarera min försäljning av bostadsrätt (såld oktober 2011)och har tidigare en vinst som jag haft uppskov med från ett hus jag sålde 2008. Jag vill nu inte ha uppskov utan återföra allt. Hur fyller jag då i på K2-blanketten?
    Ska jag skriva in uppskovsbelopp som återförs till bskattning, dvs det gamla och lägga till nya vinsten på den senaste försäljningen som var 650 000? Och sedan räknas det skatt med 22 procent – som skatteverket gör själva eller ska jag räkna fram det själv?
    Bästa hälsningar Åsa

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Jag är mindre benägen att svara på direkta skattefrågor i detta kommentarsfält för att det är dels svårt att svara på i varje individs enskilda fall, dels för att jag själv inte är expert på det men framförallt för att Skatteverket själva är så otroligt bra på att svara på dessa frågor. Man får helt enkelt svar snabbare och bättre än här.

  20. Johan says:

    Hej

    Jag har läst på lite om vad gäller för skatt på vinst vid försäljning men är inte helt säker på om jag förstår allt rätt. Så här ligger det till:

    -2009 köpte jag en bostadsrätt för 720.000kr och sålde den i november/december 2010 för 845.000kr
    - Mäklaren tog då 20.000kr i arvode.
    -Jag och sambon köpte i februari 2011 en lgh för 1895.000kr och är 50% var.

    Så min vinst i lägenheten har jag ju använt vid köp av denna bostad och frågan är dom vad som gäller med uppskov? Ska jag begära (eller måste jag) ett slutligt och betala eller kan jag skjuta upp det hela?

    Mvh
    Johan

  21. Lill says:

    Hej,
    Jag sålde en bostadsrätt 2011 med vinst om 650 000. Har ett gammalt uppskov från en tidigare husförsäljning, står “uppskov med 2227012 (har haft bostadsuppskov med 1,67%)på 2010 års deklaration. Det nya uppskovet enl mäklaren som var involverad i senaste försäljningen angav nytt uppskov om 103 840 kr. Har inte för avsikt att köpa något nytt utan ska nu deklarera på K6 samt betala skulden till Skatteverket. Kan summan belopp att betala verkligen bli så mycket som 594 064 kr? Låter väldigt högt!

    • BoUpplysningen-Christoffer says:

      Just skattefrågor brukar jag vara lite försiktig med att svara detaljerat på och rekommendera att ringa Skatteverket 0771-567 567. De är verkligen superhjälpsamma och duktiga!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>