Beaktansvärda skäl – Giltiga skäl för uthyrning

Beaktansvärda skäl kan åberopas vid önskemål om att hyra ut en hyresrätt i andrahand. Om Hyresnämnden anser att skälen uppfylls får uthyrning ske även om hyresvärden tidigare nekat detta. 

För uthyrning av bostadsrätt i andrahand krävs bara ”skäl” medan uthyrning av villa inte omfattas av dessa regler alls. I denna artikel presenteras vad som gäller utifrån de olika boendeformerna. 

En bostadsrättsförening eller hyresvärd kan alltid ha mer fördelaktiga villkor gällande andrahandsuthyrning än vad lagen och rättspraxis säger. De kan däremot aldrig ha mer restriktiva regler. 

Beaktansvärda skäl vid andrahandsuthyrning av hyresrätt

Vid uthyrning av en hyresrätt, i andrahand, krävs tillstånd från hyresvärden. Om hyresvärden nekar uthyrning finns möjlighet att vända sig till Hyresnämnden för ett avgörande i frågan. För att Hyresnämnden ska godkänna uthyrningen krävs att det finns ”beaktansvärda skäl”. 

I det fall som Hyresnämnden beviljar uthyrning står detta beslut över hyresvärdens åsikt i frågan. Däremot kan uthyrning fortfarande nekas i det fall som personen som förväntas hyra i andrahand exempelvis är känd för att vara störande alternativt om uthyrning inte sker med skälig hyra. 

 Vad är beaktansvärda skäl?

Jordabalk 12 kap. 40 § nämner att beaktansvärda skäl kan vara:

• Särskilda familjeförhållanden
• Ålder
• Sjukdom
• Tillfälligt arbete på annan ort
• Tillfälliga studier på annan ort
• Längre utlandsvistelse
• Orsaker som är jämförbara med ovan nämnda

(Läs mer om de olika skälen under kommande rubriker)

Utöver dessa orsaker till att hyresgästen behöver bo på annan plats, under en begränsad tid, måste det även finnas ”beaktansvärda skäl” till att hyresgästen behöver ha kvar anknytning till bostaden. Dessutom påverkas möjligheten att det ska klassas som beaktansvärda skäl utifrån om hyresgästen redan tidigare hyrt ut i andrahand med hänvisning till samma skäl. 

Exempel – Tredje uthyrningstillfället nekades

År 2020 fastslog Svea Hovrätt att en man inte hade rätten att hyra ut sin hyresrätt i andrahand efter att han redan gjort detta vid två tillfällen under 6-månaders perioder. Hyresgästen hade tidigare använt ”tillfällig utlandsvistelse” som beaktansvärt skäl och fått uthyrningen godkänd. Men vid det tredje tillfället nekade hyresvärden, ett beslut som även Hyresnämnden ställde sig bakom. Frågan togs då vidare till Svea Hovrätt. 

I Hyresnämndens svar anges att det visserligen inte finns någon tidsbegränsning i lagen men ju längre tid som uthyrning önskas desto ”starkare måste skälen vara” för fortsatt uthyrning. Även Hovrätten hänvisar till att det var återkommande uthyrning samt att det i detta fall även kunde uppkomma en fråga om ”utlandsvistelsen är så omfattande att lägenheten inte längre kan anses utgöra hyresgästens egentliga hem och bostad (permanentbostad)”

Särskilda familjeförhållanden

Lagen anger inte exakt vad som menas med ”särskilda familjeförhållanden”. Det är därmed en tolkningsfråga som Hyresnämnden får ta ställning till i fall till fall. Ett exempel som däremot ofta nämns är ”provboende”. I korthet innebär det att en person vill flytta in hos sin partner för att prova på att bo tillsamman. Det är även ett exempel som lyfts upp på Lawline. Där nämns att ”kravet på beaktansvärt skäl torde vara uppfyllt” vid provboende. Men det tilläggs även att ju längre tid som provboendet önskas ske desto högre krav kan ställas. 

Ålder eller sjukdom

Ålder är i sig inte ett beaktansvärt skäl. Däremot om åldern innebär att personen behöver flytta till ett tillfälligt boende. Detsamma gäller vid sjukdom eller personskada. I dessa fall kan hyresvärden kräva in läkarintyg. 

Tillfälligt arbete eller studier på annan ort

Vid behov av att tillfälligt bo på annan ort på grund av arbete eller studier är kravet att denna ort inte är på pendlingsavstånd. Rättspraxis anger att det är minst 8 – 10 mil bort från nuvarande bostad, samt 1,5 timmes resväg. Erbjuds studieplats på närmare ort förväntas istället personen kunna pendla och har därmed inte behov av att tillfälligt flytta och hyra ut i andrahand. 

Längre utlandsvistelse

Längre utlandsvistelse kan exempelvis ske på grund av studier eller arbete. För att styrka resan kan hyresvärden exempelvis kräva att få se biljett. Vid dessa tillfällen kan även en kontaktperson behöva utses i Sverige som hyresvärden kan kontakta vid frågor eller behov av att gå in i bostaden. 

Orsaker som är jämförbara med ovan nämnda

Eftersom det inte i lagtexten anges exakta definitioner på beaktansvärda skäl finns ordalydelsen ”eller därmed jämförbara förhållanden” i lagtexten. Vid orsaker som kan liknas de som nämns vid rubrikerna ovan kan det alltså finnas rätt till att få hyra ut i andrahand. 

Alltid en helhetsbedömning

Vid en tvist som går till Hyresnämnden kommer alltid en helhetsbedömning ske utifrån flera olika förhållanden. Det går därmed inte att generellt säga att andrahandsuthyrning ”alltid” ska beviljas vid exempelvis längre tids utlandsvistelse eller studier på annan ort. Det kan även vara felaktigt att utgå ifrån att uthyrning ska beviljas utifrån att ett specifikt skäl gett denna rätt tidigare. Se exempelvis Hovrättsdomen ovan som illustrerar detta. 

Begränsad tid för andrahandsuthyrning

I det fall som Hyresnämnden gett tillstånd för andrahandsuthyrning gäller detta beslut alltid under en begränsad tid. Generellt ges inte tillstånd på mer än 1 år i taget vilket innebär att ny ansökan behöver ske om uthyrningen önskas förlängas. I stort sett enbart vid arbete utomlands kan flera års uthyrning beviljas på en och samma gång. 

OBS! Vilka beaktansvärda skäl som krävs skiljer sig mellan om andrahandsuthyrning önskas ske eller om det handlar om lägenhetsbyte. Begreppet tolkas alltså olika beroende på boendesituation. Denna artikel har enbart fokus på giltiga skäl för andrahandsuthyrning.

Skäl vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt

Bostadsrättslagen ändrades 2014 vilket innebär att det idag inte längre krävs beaktansvärda skäl för att få hyra ut sin bostad. Ändringen innebär att det nu enbart behövs ”skäl”. 

I första hand ska ägaren av en bostadsrätt fråga styrelsen i bostadsrättsföreningen om godkännande för andrahandsuthyrning. Nekar de uthyrning kan frågan avgöras av Hyresnämnden. 

Skulle Hyresnämnden bevilja andrahandsuthyrning kan styrelsen enbart neka uthyrning om det finns ”befogad anledning”. Det kan exempelvis vara att det i stadgarna står att enbart personer över en viss ålder får bo föreningens bostäder (seniorförening). Det kan även vara att uthyrningen sker i så stor omfattning att styrelsen anser att fastighetsförvaltning inte kan genomföras i tillräcklig god omfattning. 

Skäl för uthyrning

Organisationen Bostadsrätterna anger att följande skäl är vanliga vid uthyrning av bostadsrätt i andrahand. Dessa ska däremot enbart ses som exempel.

• Arbete eller studier på annan ort
• Andrahandsuthyrning sker till närstående
• Provboende med sambo
• Bostaden är svår att sälja
• Anhörigvård på annan ort
• Ålder och/eller sjukdom
• Utlandsvistelse
• Flytt planeras vid kommande pension

Ytterligare skäl, som bland annat nämns av organisationen Fastighetsägarna, är:

• Militärtjänst
• Fängelsevistelse
• Behov av vårdhem

Praxis från Hyresnämnden

Tidigare beslut från Hyresnämnden har skapat praxis kring hur lagen bör tolkas under specifika omständigheter. Bostadsrätterna anger exempelvis följande:

• Begränsning till ett års uthyrning vid provboende
• Begränsning till ett års uthyrning vid svårsåld bostad
• Hela studietiden vid studier på annan ort

Inget krav på anknytning

Sedan lagändringen 2014 finns inte något krav på att bostadsrättsinnehavaren ska förväntas flytta tillbaka till bostaden efter uthyrningstiden. Det kan vara något som Hyresnämnden väger in i sitt beslut men får inte vara avgörande för om uthyrning ska beviljas eller inte. 

Vad är inte skäl?

Generellt gäller att ”skäl” är orsaker till att personen inte har möjlighet att bo i bostaden alternativt behov av att bo tillfälligt på annan ort. Enbart ekonomiska skäl räcker inte. 

Det innebär exempelvis att uthyrning via AirBnb kan nekas av bostadsrättsföreningen. Det är även mycket vanligt att dessa korttidsuthyrningar regleras av föreningens stadgar. 

Att hyra ut lägenheten till AirBnb på helgerna för pengars skull är inget skäl. / Christina Fregne, fastighetsjurist, i artikel på Borättforum.se

Beaktansvärda skäl krävs ej vid uthyrning av villa

Uthyrning av en villa, eller ett sommarhus, kräver aldrig några specifika skäl. Detta eftersom villaägaren äger bostaden. Det är den stora skillnaden mot bostadsrätt där bostadsrättsinnehavaren enbart äger rätten att bo där. 

Vanliga frågor och svar