Risker med att hyra ut (i andra hand)

Det finns alltid risker med att hyra ut sin bostad i andrahand. Det är allt från att skadegörelse kan ske till att hyran inte blir betald. Att vara medveten om dessa risker gör att de kan minskas eller helt och hållet undvikas. Det kan exempelvis handla om att använda tydliga avtal eller att uthyrningen sker via uthyrningsportaler. 

Tips – Minska risken via uthyrningsportal

Genom att hyra ut via uthyrningsportaler minskas ett flertal av riskerna. Detta utifrån att det exempelvis kan ingå försäkringar, hyresgarantier, verifiering av avtalsparterna samt anpassade hyresavtal.  Airbnb – Uthyrning av bostad under kortare perioder, oftast enstaka dagar upp till några veckor. Läs vårt omdöme om Airbnb. Samtrygg – Uthyrning av bostad i en månad upp till flera år. Läs vårt omdöme om Samtrygg.

Allmänna risker vid uthyrning

Här beskrivs först allmänna risker med att hyra ut i andra hand. Längre ner i artikeln finns specifika risker beroende på boendeform (hyresrätt, bostadsrätt eller villa). Vid varje rubrik finns även förslag på hur risken kan minimeras. 

Skadegörelse eller stöld

En uppenbar risk är att hyresgästen skadar egendom, eller bostaden, medvetet alternativt stjäl möbler eller inredning. Det kan dessutom vara svårt att komma överens kring var gränsen går mellan ”vardagligt slitage” och skada samt vilka skador som hyresgästen förväntas betalas för. 

I en uppmärksammad dom från Högsta Domstolen påvisas att hyresgästen inte alltid kan fällas för stöld även om det uppenbarligen varit den personen som tagit bort möbler från lägenheten. Detta utifrån att hyresgästen automatiskt har disponeringsrätt över möblerna vid uthyrning av möblerad lägenhet. I målet fälldes en kvinna istället för ”olovligt förfogande” då möblerna inte återlämnades när hyresperioden var slut.

Tips: 

• Dokumentera – Ta bilder eller filma bostaden inför uthyrning. 
• Notera – Upprätta en inventarielista tillsammans. 
• Försäkra – Teckna tilläggsförsäkring om inte hemförsäkringen täcker allt. 

Att hyran inte betalas

Det är även risk att hyresgästen inte betalar avtalad hyra. Det innebär en utebliven inkomst för hyresvärden som därmed själv behöver betala boendekostnader i form av exempelvis hyra, månadsavgift, räntor och el. Detta utifrån att den som äger bostaden (eller har förstahandskontrakt) alltid är juridisk skyldig att boendekostnaderna betalas. 

Tips:

• Ekonomisk bakgrundskontroll – Be hyresgästen lämna in en kreditupplysning inför att avtalet skrivs under. Kreditupplysning på sig själv kan beställas från Minuc.se.
• Brottslig bakgrundskontroll – Kontrollera om personen finns med i brottsregistret och alltså fällts för brott. Kontroll kan ske via Lexbase.se.
• Deposition – Ha krav på deposition på någon månadsavgift. Pengar som kan användas vid exempelvis utebliven hyra.  

Du har inte rätt att hyra ut din bostad

Vid uthyrning av bostadsrätt eller hyresrätt krävs tillstånd från föreningens styrelse respektive hyresvärden. Allt för många vet inte att detta tillstånd krävs, eller struntar medvetet i det, vilket innebär en stor risk. I värsta fall kan det resultera i både uppsagt avtal och skadestånd. Se mer under rubrikerna för respektive boendeform längre ner i artikeln. 

Tips:

• Fråga alltid styrelse / hyresvärd vad som gäller
• Hyresnämnden kan bistå vid tvister

Hyresgästen bor kvar efter hyresperioden

En ytterligare risk är att hyresgästen väljer att bo kvar även efter att hyresperioden löpt ut. En enkel lösning kan tyckas vara att flytta ut personens egendom och byta lås – men det är inte vad som rekommenderas. 

Om avtalet har löpt ut och hyresgästen ändå inte har flyttat ut är det inte att rekommendera att gå in bostaden och flytta på hyresgästens saker utan dennes tillåtelse, eller att förhindra åtkomsten till bostaden. / Mynewsdesk- HSB

Lösningen är istället att vända sig till Kronofogden och be om handräckning. Denna process kan däremot dra ut på tiden om det visar sig att hyresgästen motsätter sig beslutet. 

Tips:

• Be om referens – Hyresgästen bör lämna referenser som kan kontrolleras innan uthyrning påbörjas. 
• Aktivera adresslås – Via exempelvis tjänsten Adresslåset får du information direkt om ändringar sker på din folkbokföringsadress. Därmed upptäcks om hyresgästen väljer att skriva sig på bostadsadressen trots bara kortvarig och tillfällig hyresperiod. 
• Tydligt avtal – Med tydligt andrahandsavtal minskas risken för ”kryphål” som kan utnyttjas av hyresgästen för att förhala processen. 

Fel lag tillämpas i avtal

Det är viktigt att veta vilken lag som reglerar uthyrningen. Det avgör bland annat vilka villkor som får finnas i andrahandskontraktet mellan hyresgästen och hyresvärden. Risken är att fel lag tillämpas vilket kan resultera i felaktiga, och därmed ej gällande, villkor. Generellt gäller följande: 

• Hyreslägenhet – Hyreslagen
• Bostadsrätt / Villa – Privatuthyrningslagen (Lagen om uthyrning av egen bostad)

Det finns däremot undantag och det är när dessa tillämpas som risken finns att felaktig lag används som underlag för andrahandskontraktet. 

Ett exempel är om en person äger två bostäder och hyr ut bägge. I detta fall omfattas första uthyrningen av privatuthyrningslagen och den andra av hyreslagen. Läs mer och se exempel i denna artikel vid rubriken ”Uthyrning av två privatbostäder”.

Risken att försäkringen inte är tillräcklig

Oavsett boendeform bör det kontrolleras om andrahandsuthyrning påverkar villkoren för hemförsäkringen. I vissa fall kan det exempelvis behöva tecknas ett tillägg för att stöld eller skadegörelse ska ersättas.  

Det är även viktigt att hyresgästen har en egen hemförsäkring. Det handlar inte bara om en ekonomisk trygghet för den personen vid exempelvis stöld eller brand i bostaden. Det skapar nämligen även en extra trygghet för hyresvärden. Skulle det uppstå en rättstvist mellan parterna, som hyresvärden vinner, kan hyresgästens hemförsäkring ersätta för rättsliga kostnader och skadestånd. 

Tips:

• Ditt försäkringsbolag – Kontakta ditt försäkringsbolag och fråga om försäkringen gäller. 
• Hyresgästens försäkring – Be om att få se kopia på försäkringsbrev där det framgår att hemförsäkringen gäller för aktuell bostadsadress. 
• Hyr ut via uthyrningsföretag – Vid uthyrning via uthyrningsföretag ingår ofta ett kompletterande försäkringsskydd till hemförsäkringen. I annat fall kan det tecknas som tillägg. 

(Glöm inte försäkringen när du ska hyra ut – Ekonomikanalen)

Risker med att hyra ut bostadsrätt

De specifika riskerna med att hyra ut en bostadsrätt är följande:

Hyran är inte skälig

Oavsett bostadsalternativ får bara ”skälig hyra” tas ut. Det innebär att hyresvärden inte själv får avgöra hyresbeloppet. Högsta beloppet som får tas ut beräknas utifrån bland annat bostadens driftskostnader och kapitalkostnad. Tas en för hög hyra ut kan hyresgästen begära sänkt hyra på kommande avier. Det kan däremot inte ske retroaktivt. 

Olovlig andrahandsuthyrning

Vid olovlig andrahandsuthyrning av bostadsrätt kan styrelsen i föreningen påpeka att felaktig uthyrning sker varpå personen ”utan dröjsmål” ska avsluta uthyrningen. Förutsatt att det sker ”utan dröjsmål” riskerar personen inte några repressalier. Detta är därmed en punkt som skiljer sig mot olovlig uthyrning av hyresrätt (se rubrik längre ner i artikeln). 

Avslutas däremot inte uthyrningen ”utan dröjsmål” finns risken att styrelsen säger upp avtalet och därmed rätten för personen att bo i bostadsrätten. 

(Vill du hyra ut din bostadsrätt i andrahand? TV4)

Risker med att hyra ut hyresrätt

De specifika riskerna med att hyra ut en hyresrätt är följande:

Hyran är inte skälig

Att ta ut en oskälig hyra vid uthyrning av en hyresrätt innebär en större risk än vid uthyrning av bostadsrätt eller villa. En hyresgäst som anser att oskälig hyra har betalats kan vända sig till Hyresnämnden och få hjälp att få tillbaka en del av hyran retroaktivt för de senaste två åren. 

Har det skett olovlig andrahandsuthyrning, och oskälig hyra tagits ut, kan det klassas som ett brott och personen dömas till böter eller fängelse upp till två år. Detta utöver att hyresvärden har rätt att säga upp förstahandskontraktet (se kommande rubrik).

Olovlig andrahandsuthyrning

Önskas uthyrning ske av en hyresrätt krävs tillstånd från hyresvärden. I annat fall är det olovlig andrahandsuthyrning och hyresvärden har juridisk rätt att bryta hyresavtalet direkt, det vill säga utan uppsägningstid. (Regleras av 12 kap. 42 § 1 st i Jordabalken)

Risk för besittningsskydd

Besittningsskydd innebär att hyresgästen, om andrahandshyra har skett i minst två år, har rätten att bo kvar i bostaden. Däremot behöver flytt i regel ske om personen som har förstahandskontraktet säger upp detta. För att undvika denna situation kan besittningsskyddet avtalas bort.  

(Detta krävs för att få hyra ut i andrahand – TV4)

Risker med att hyra ut villa

De specifika riskerna med att hyra ut en villa eller ett fritidshus är följande:

Svårare med underhåll och reparationer

Vid uthyrning av en villa har villaägaren inte någon rättighet att ta sig in i bostaden utan att hyresgästen gett sitt uttryckliga medgivande till detta. Denna regel gäller visserligen oavsett boendeform men kan skapa störst problem vid uthyrning av en villa då behovet av reparationer och underhåll är större än vid andra boendeformer. Det är därför viktigt att tydligt avtala om/när ägaren får tillgång till villan. 

Svårare med ansvarsfördelningen

Det är även betydligt svårare med ansvarsfördelningen vid uthyrning av en villa än vid uthyrning av en bostadsrätt eller hyresrätt. Risken för konflikter vid behov av underhåll, reparation och renoveringar är därmed större. Det bästa är om ett avtal kan upprättas som reglerar allt, vilket inte är helt lätt.  

– Avtalet ska precisera vad hyresgästen ansvarar för när det gäller inre och yttre underhåll, vem som betalar för nya vitvaror och om du får lov att plocka frukt från träden. Rubbet. Om det inte framgår vem som ansvarar blir det per automatik värdens ansvar. /Susanna Skogsberg, Hyresgästföreningen i Hem Hyra.

(Hyra villa? Det här behöver du veta först – Hem Hyra)

Vanliga frågor och svar