Låna ut bostad till kompis eller närstående

Att låna ut sin bostad till en kompis eller närstående, under en längre period, klassas som en andrahandsupplåtelse, oavsett om den som lånar bostaden betalar hyra eller inte. Sker det av en hyresrätt eller bostadsrätt behövs därför ett godkännande innan utlåningen påbörjas. 

Att låna ut är andrahandsupplåtelse

Utlåning av en bostad klassas i de flesta fall som andrahandsupplåtelse. Det spelar därmed ingen roll om den som flyttar in betalar för boendet eller inte. Därmed gäller samma lagar och regler som vid andrahandsuthyrning, vilket skiljer sig mellan om det är en hyresrätt eller bostadsrätt.

Även utlåning av en villa klassas som andrahandsupplåtelse. Däremot behöver villaägaren inte ansöka om tillstånd. Se mer under rubriken ”Låna ut villa” längre ner i artikeln.  

Under följande rubriker förklaras vilka regler som gäller oavsett om utlåning önskas ske av hyresrätt eller bostadsrätt. Därefter förklaras specifika skillnader mellan dessa boendeformer. 

Krävs alltid godkännande

Vid en andrahandsupplåtelse krävs alltid ett godkännande från hyresvärden (hyresrätt) eller styrelsen i bostadsrättsföreningen (BRF). Ett alternativ är att Hyresnämnden gett sitt godkännande då deras beslut står över hyresvärd och styrelsens beslut. 

Krävs giltiga skäl

För att bostaden ska få lånas ut måste det finnas giltiga skäl. Det är samma skäl som kan användas vid önskemål om att hyra ut i andrahand. Vad som är giltiga skäl skiljer sig åt mellan bostadsrätt och hyresrätt. Se rubriken ”Skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt” nedan. Finns det inte tillräckliga skäl kan utlåningen nekas.  

Utlåning eller inneboende

Handlar det om inneboende behövs inget godkännande från hyresvärd, styrelse eller hyresnämnd. En kompis eller närstående kan alltså flytta in och exempelvis hyra eller låna ett rum utan behov av godkännande. 

För att utlåningen ska klassas som inneboende måste ägaren bo i bostaden samtidigt som den inneboende. Finns tveksamheter bör alltid hyresvärd/styrelse kontaktas. 

Tidsbegränsning

I Hyreslagen och Bostadsrättslagen framgår inte någon tidsbegränsning för vad som ska klassas som andrahandsupplåtelse. Att ha en vän som bor i bostaden i en månad kan både klassas som att vännen är på besök, är inneboende eller att andrahandsupplåtelse sker. Det bästa är i regel att fråga hyresvärd eller styrelse så att inte otillåten andrahandsuthyrning råkar ske. 

Att under en kortare period låna ut sin lägenhet till nära och kära, exempelvis under någon sommarvecka, är dock inte att betrakta som en andrahandsupplåtelse. /HSB.se

Fråga om du är osäker!

Fråga alltid hyresvärd eller bostadsrättsförening om du är osäker på om ansökan om andrahandsuthyrning måste ske eller inte. I värsta fall sker otillåten andrahandsuthyrning utan att personen är medveten om det. Sker det av hyresrätt kan hyresavtalet sägas upp direkt.  

Skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt

Kraven för att få låna ut en bostadsrätt i andrahand är lägre än vid utlåning av en hyresrätt. För bostadsrätt krävs enbart ”skäl” medan det för hyresrätt krävs ”beaktansvärda skäl”. Det är detta som primärt avgör vid vilka situationer som en kompis eller närstående förväntas kunna låna bostaden. 

Bostadsrätt – Närstående kan oftast låna

Hyresnämnden har, i flera fall, angett att ”uthyrning till närstående” kan klassas som giltigt skäl till andrahandsupplåtelse. Däremot är det inte ett generellt beslut som kan tillämpas oavsett tillfälle. Det står inte heller i Bostadsrättslagen att närstående alltid ska få låna eller hyra bostaden. 

Hyresnämnden ska alltid ta hänsyn till flera olika faktorer i sin bedömning. Det kan exempelvis vara skillnad på om det är en närstående äldre släkting som tillfälligt behöver tillgång till bostad eller om det är ett par ungdomar som tillsammans vill flytta hemifrån. 

OBS – Det är skillnad på ”närstående” och kompis. Det är alltså generellt lättare att låna ut sin bostad till en släkting än till en kompis. Vad som ska tolkas som ”närstående” avgörs av Hyresnämnden i fall till fall. 

Undantag – Annan ägare

Det finns ett par undantag då närstående inte får låna en bostadsrätt. Ett exempel är om bostaden köps av en förälder för att sedan lånas ut till dess barn. Om en bostadsrättsförening kraftigt misstänker att köpet sker av en person som inte förväntas bo i bostaden kan de neka medlemskap. Utlåning får alltså inte ske av en person som inte har intention till att bo där. 

Hyresrätt – Beaktansvärda skäl krävs

Önskas en hyresrätt lånas ut till en kompis eller närstående klassas detta som andrahandsupplåtelse och kräver därmed beaktansvärda skäl. 

”Utlåning av en hyresrätt betraktas rent juridiskt som en andrahandsuthyrning” / Lawline

Några exempel på beaktansvärda skäl är särskilda familjeförhållanden, längre utlandsvistelse, tillfälliga studier eller sjukdom. I praktiken krävs både att personen som har förstahandskontraktet har behov av att flytta under en begränsad tid samt har behov av att ha kvar anknytning till lägenheten. Det räcker därmed inte generellt med att utlåning önskas ske till en kompis eller närstående som är i behov av tillfällig bostad (som kan ske med bostadsrätt). 

Låna ut villa – Kräver inte tillstånd

Den som bor i villa behöver aldrig ansöka om tillstånd inför att villan lånas/hyrs ut. Gäller det längre tids utlåning finns däremot en fördel i att upprätta ett kontrakt och en inventarielista. Detta för att undvika framtida tvister kring eventuella skador och ersättningar. 

Vad händer om betalning sker ”svart”?

Ibland förekommer det att vänner, eller kompisar, officiellt ”lånar ut” sin bostad till varandra. Men betalning sker sedan ”svart”. Med andra ord finns inget kontrakt som anger hyreskostnaden och hyresvärden anger inte inkomsten på deklaration. 

Eftersom utlåning av bostad juridiskt är samma sak som andrahandsuthyrning omfattas det av samma regler. 

• Hyresvärd – En hyresvärd får inte, enligt lag, ta emot ersättning för att hyra ut sin bostad. Det enda som får tas ut är skälig hyra. Skulle en ersättning krävas kan det resultera i böter och upp till två års fängelse. Dessutom kan Skatteverket begära rättelse och kräva in skattetillägg.
• Hyresgäst – Även en hyresgäst agerar olagligt vid hyra mot ersättning utöver skälig hyra. Dessutom kan hyresgästen fällas för skattebrott om hyresintäkterna inte deklareras. 

Ingen ”fördel” att låna ut

Det spelar ingen roll om bostaden lånas ut, utan ersättning, eller hyrs ut i andrahand. Samma regler gäller ändå gällande exempelvis godkännande från hyresvärd eller bostadsrättsförening. 

Att ”låna ut” den officiellt men sedan ta betalt svart ger därmed ingen ”fördel”. Godkännande krävs ändå och därefter gäller kravet på att enbart skälig hyra får tas ut. 

”Låna ut” likt AirBnb – Stor risk

Ett annat dåligt alternativ är ”låna ut” sin bostad enstaka dagar och ta betalt för detta i likhet med AirBnb. Hyresvärd/bostadsrättsförening får ingen information om detta eftersom den som bor i bostaden officiellt bara ”lånar ut den till vänner” under kort tid. Men att göra så innebär en mycket stor risk oavsett boendeform.

• Hyresrätt – Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet direkt om det klassas som att andrahandsupplåtelse skett utan tillstånd. 
• Bostadsrätt – I värsta fall kan personens rätt att bo i bostaden anses vara ”förverkad och föreningen (är) således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning” enligt Bostadsrättslag  (7 kap. 18 §). I regel ska bostadsrättsinnehavaren däremot få chans till bättring.