Nekad uthyrning
Uppdaterad: 12 maj, 2025
En hyresvärd eller bostadsrättsförening kan neka uthyrning i andrahand om uthyrningen exempelvis sker till oskälig hyra eller om det saknas tillräckliga skäl.
Nedan presenteras först vid vilka tillfällen som uthyrning kan nekas oavsett om det är bostadsrätt eller hyresrätt. Därefter följer specifika orsaker beroende på bostadsalternativ.
Innehåll
Godkänd ansökan finns inte
För att andrahandsuthyrning ska få ske måste godkännande finnas från hyresvärd (hyresrätt) eller styrelse i bostadsrättsförening (Brf). I det fall som de nekar uthyrning kan ansökan ske hos Hyresnämnden som därmed kommer att avgöra i frågan. Ger Hyresnämnden ett positivt svar gäller detta beslut oavsett tidigare beslut av hyresvärd eller bostasrättsrättsförening.
OBS – Ansökan gäller aldrig retroaktivt. En godkänd ansökan måste alltså finnas innan uthyrningen påbörjas.
Uthyrning sker enbart av ekonomiska skäl
Andrahandsuthyrning kan alltid nekas om det sker enbart av ekonomiska skäl. Ett exempel på det är om bostaden tillfälligt hyrs ut via AirBnb.
För att förtydliga detta krav har många bostadsrättsföreningar regler kring korttidsuthyrning i deras stadgar. Detsamma kan gälla hyresavtal från hyresvärdar.
Korttidsuthyrning, till exempel Airbnb, kan alltid nekas, men det finns exempel på föreningar som accepterar detta i en reglerad omfattning / Bostadsrätterna.se
Nekad förlängd uthyrning
Om en hyresgäst, eller bostadsrättsinnehavare, får en ansökan om andrahandsuthyrning godkänd gäller detta beslut under en begränsad period. Därefter behöver en ny ansökan ske. Även om exakt samma skäl anges kan uthyrningen nekas. Orsaken är att det i beslutet även kan tas hänsyn till om uthyrning tidigare skett utifrån samma skäl.
Ett exempel, som togs upp i Svea Hovrätt, är en man som nekades en tredje uthyrningsperiod när han ansökte om andrahandsuthyrning med skälet ”längre utlandsvistelse”. Detta efter att han redan hyrt ut sin bostad, i sex månader per period, vid två tillfällen med hänvisning till liknande utlandsvistelse.
Det är generellt lättar att få förlängd uthyrning vid studier än arbete på annan ort. Detta då studier i regel ger rätten till uthyrning under hela studietiden.
Oskälig hyra tas ut
Oavsett om andrahandsuthyrning sker av bostadsrätt eller hyresrätt får enbart skälig hyra tas ut. I det fall som hyran är oskälig kan uthyrningen nekas och utöver det kan det innebära ekonomiska konsekvenser. Om oskälig hyra har tagits ut vid uthyrning av en hyresrätt, och godkänd ansökan inte finns, kan det till och med anses vara brottsligt.
Uthyrningen klassas inte som inneboende
Uthyrning kan även nekas om hyresvärd, eller bostadsrättsförening, anser att den boende hyr ut i andrahand även om den boende hävdar att det handlar om inneboende.
Skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning är om det handlar om ”självständigt brukande” av lägenheten eller inte. En definition som inte alltid är glasklar men som det finns rättspraxis som reglerar.
Det vanligaste är att uthyrning sker av ett rum i bostaden till den inneboende. Dessutom kan tillträde ges till vissa delar av bostaden, exempelvis kök och badrum. Förutsatt att personen som har förstahandskontraktet även bor i bostaden klassas det som inneboende. I detta fall krävs inte ett godkännande av hyresvärd/brf.
Det är främst när den som har förstahandskontraktet bara delvis, eller inte alls, bor i bostaden som det tolkas som andrahandskontrakt, vilket kräver godkännande av hyresvärd/brf.
Nekad uthyrning av hyresrätt
En hyresvärd kan neka andrahandsuthyrning av en hyresrätt om det saknas ”beaktansvärda skäl” eller om hyresvärden har ”befogad anledning” att göra detta. Dessa situationer förklaras nedan.
Beaktansvärda skäl saknas
För att få hyra ut en hyresrätt i andrahand krävs att hyresgästen har ”beaktansvärda skäl” ( 12 kap. 40 § JB).
Beaktansvärda skäl innebär att hyresgästen tillfälligt har behov av att bo på annan ort men samtidigt behöver ha kvar anknytning till bostaden. Det gäller exempelvis arbete eller studier på annan ort, längre tids utlandsvistelse eller önskemål om att provbo med en partner.
Hyresvärden har befogad anledning
En hyresvärd kan alltid neka uthyrning om det finns ”befogad anledning” till det. I detta fall står dessa anledning över eventuellt beslut från Hyresnämnden om godkänd uthyrning.
I intresseorganisationen Fastighetsägarnas ”Riktlinjer för andrahandsuthyrning av hyresbostäder” anges exempelvis följande befogade anledningar.
- Känd för att vara störande –Om personen som vill hyra i andrahand är känd för ett störande beteende kan hyresvärden neka uthyrning.
- Utlandsvistelse utan kontakt – Längre utlandsvistelse är vanligtvis ett beaktansvärt skäl. Men uthyrningen kan ändå nekas om hyresgästen ”inte kommer att kunna nås”. En lösning på det problemet är däremot att utse ett ombud och använda fullmakt.
Ekonomi är inte en befogad anledning!
Uthyrning kan inte nekas med hänvisning till att andrahandsgästen inte har ekonomisk förmåga att betala hyran. Detta eftersom ”förstahandshyresgästen svarar för förpliktelserna enligt förstahandskontraktet”.
Nekad uthyrning av bostadsrätt
En bostadsrättsförening kan neka andrahandsuthyrning av en bostadsrätt om det saknas ”skäl” eller om föreningens styrelse har ”befogad anledning” till detta. Dessa situationer förklaras nedan.
Skäl saknas
För att hyra ut en bostadsrätt i andrahand krävs att bostadsrättsinnehavaren har ”skäl”. Finns inte tillräckligt goda skäl kan föreningen neka uthyrning.
Med ”skäl” gäller liknande tillfällen som vid uthyrning av hyresrätt (se rubrik ovan) men med ett par tillägg. Det kan exempelvis även gälla om det är svårt att sälja bostaden eller vid förväntad flytt inför kommande pensionering. Något krav på att bostadsrättsinnehavaren förväntas flytta tillbaka finns inte heller.
Föreningen har befogad anledning
En bostadsrättsförening kan neka uthyrning om föreningen har ”befogad anledning att vägra samtycke” (Bostadsrättslag 11 § ). Detta gäller även om Hyresnämnden anser att uthyrning bör få ske. Intresseorganisationen Bostadsrätterna anger följande exempel på befogade anledningar.
- Föreningen är mycket liten – Mycket små föreningar kan neka uthyrning och hänvisa till att det påverkar styrelsearbetet och förvaltning. Detta exempelvis om det är fem bostadsrätter och medlemmarna gemensamt delar på styrelsearbetet. Någon exakt gräns finns däremot inte nämnd i lagtexten.
- Dokumenterad störning – Föreningen kan även neka uthyrning om det önskas ske till en person som tidigare bott i föreningen och då tydligt stört grannarna via exempelvis hög musik eller låtit obehöriga sova i källaren.
- Inte bosatt i bostaden – Ännu en anledning är om andrahandsuthyrning sker av föräldrar, till dess barn, i det fall som föräldrarna inte bor i bostaden. Det kan tolkas som att föräldrarna köpt bostaden men utan syfte att bo där själva.
- Ålderskrav – Föreningen kan ha ålderskrav (seniorförening) vilket innebär att uthyrning i andrahand kan nekas om personen som önskar hyra är för ung.
Inget krav vid uthyrning av villa
Vid uthyrning av hus (villa) kan inte personen som äger villan bli nekad att hyra ut i andrahand. Detta utifrån att personen äger villan – i motsats mot hyresrätt och bostadsrätt. Däremot gäller fortfarande att enbart skälig hyra får tas ut. Dessutom behöver villaägaren förhålla sig Lag om uthyrning av egen bostad.
Vanliga frågor om Nekad uthyrning
Nej, eftersom Bostadsrättslagen är tvingande står den över föreningens stadgar. I lagen anges att andrahandsuthyrning ska godkännas om det finns giltiga skäl.
Ja, hyresvärden kan neka uthyrning om det saknas beaktansvärda skäl. Förutsatt att dessa skäl är uppfyllda kan fortfarande hyresvärden neka om det finns ”befogad anledning”. Se artikeln för utförligt svar.
Beaktansvärda skäl krävs vid uthyrning av hyresrätt i andrahand. Det kan exempelvis vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort.
Ja, hyresvärden eller bostadsrättsföreningen kan neka andrahandsuthyrning trots att Hyresnämnden gett godkännande. Det krävs i så fall ”befogad anledning”.
