Bolån vid ombildning

Uppdaterad: 12 november, 2024

Om ombildning sker från hyresrätt till bostadsrätt, eller bostadsrätt till äganderätt, behöver ett bolån tecknas som finansierar köpet. 

I denna artikel beskrivs vad en ombildning innebär, när bolånet tecknas samt vilka alternativ som finns om du inte får bolån. 

Vad är en ombildning?

Om ombildning innebär att ägandeformen förändras. För privatpersoner sker detta främst vid följande två tillfällen:

Hyresrätt till bostadsrätt

Kommunala, och privata, fastighetsföretag kan önska sälja delar av sitt fastighetsbestånd. Ett alternativ är då att låta hyresgästerna köpa loss sitt boende via en bostadsrättsförening. I detta fall skapas alltså en bostadsrättsförening som varje medlem betalar en insats till. De kan därmed bo kvar men i en ny boendeform. 

Läs mer: Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Bostadsrätt till äganderätt

En bostadsrättsförening kan ta beslutet att låta varje medlem friköpa sin bostad. I detta fall kommer medlemmarna köpa sin bostad, som en fristående fastighet, från bostadsrättsföreningen. 

Läs mer: Ombildning från bostadsrätt till äganderätt

Oavsett ombildning krävs det att den boende får bolån beviljat. Detta utifrån att dessa ändrade ägandeformer innebär att den boende finansierar en större del av boendet än tidigare. 

Bolån – Hyres till BRF

• Låna hela beloppet
• Kontantinsats krävs inte
• Bestäm dig inom 12 månader

Första steget, vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, är att en bostadsrättsförening skapas. Det är denna förening som gör en ekonomisk kalkyl över hur mycket varje medlem kommer att behöva betala för sin bostadsrätt, framtida månadsavgift m.m. 

Det är sedan denna kalkyl som den boende har att ta ställning till i valet om att köpa bostaden eller inte. Det är även denna kalkyl som behöver visas för banken vid ansökan om bolån eller bolånelöfte. Banken kan även önska att få se exempelvis besiktningsunderlag och andra dokument från föreningen. 

Bolånet

Det är fritt att teckna bolånet hos valfri bank. Det finns alltså inget krav på att bolånet måste tecknas hos samma bank som bostadsrättsföreningen lånat pengar. Det viktiga är, som alltid när bolån tecknas, att räntor och villkor jämförs hos flera banker. 

Banken ser både på föreningens ekonomiska planering och låntagarens individuella förutsättningar för att avgöra om lånet ska beviljas eller inte. 

Utan kontantinsats

Det vanligaste är att bostadsrätten säljs till ett betydligt lägre belopp än dess marknadsvärde. Det innebär att den boende kan låna hela köpeskillingen utan att belåningsgraden går över 85 %. På detta sätt behöver inte någon kontantinsats betalas. 

Om inte lån beviljas

Om hyresgästen inte får något bolån beviljat finns ett par alternativ:

1. Bo kvar som hyresgäst

Det vanligaste, och enklaste, alternativet är att bo kvar i lägenheten som hyresrätt. Det enda som ändrar sig är därmed att bostadsrättsföreningen äger fastigheten och att månadshyran betalas till föreningen i stället för till tidigare fastighetsägare. 

Som hyresgäst ska tillgång ges till samma förmåner som tidigare. Föreningen får alltså inte höja hyran enbart utifrån ändrade ägandeförhållanden. 

2. Medlåntagare

Om man inte beviljas bolån kan en eller flera vänner eller släktingar gå in som medlåntagare, dvs stå med som säkerhet på bolånet. Det innebär att banken får en större säkerhet och kan bevilja lånet men även att medlåntagarna blir betalningsansvariga om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet och räntekostnaderna.

Läs mer om: Medlåntagare

3. Överlåt till släkting eller vän

Ett alternativ är du hör med hyresvärden om hyreskontraktet kan överlåtas till en släkting eller vän. Om överlåtelsen godkänns övertar den personen rätten att köpa bostadsrätten vid ombildning. Därefter kan en egen ekonomisk kompensation ske mellan dessa parter. 

Att göra detta, med tanken att du sedan ska bo kvar i bostadsrätten, kan däremot innebära vissa problem. Detta utifrån att många bostadsrättsföreningar exempelvis har regler som anger att den som bor i bostaden måste vara dess ägare. Det kan även finnas regler kring uthyrning som påverkar möjligheten att bo i en bostadsrätt som ägs av någon annan. 

4. Vänta in lösning

En hyresgäst har ett år på sig att lösa den finansiella situationen. Men att vänta kan innebära ökade kostnader. 

• Inom 1 månad

Accepteras bostadsrättsföreningens köpeskilling, inom en månad, betalas den insats som anges. Det pris man erbjuds att köpa för i detta skede är vanligtvis betydligt lägre än marknadsvärdet.

• Upp till 6 månader

Accepteras budet efter en månad, men senast efter 6 månader, kan föreningen både kräva insats och upplåtelseavgift. Denna upplåtelseavgift får maximalt vara på ett belopp som motsvarar referensränta + 2 % på insatsen. 

Är referensräntan på 2,5 % beräknas räntekostnaden alltså med maximalt 4,5 %. Är insatsen på 1 000 000 kronor innebär det extra kostnad på 22 500 kronor på ett halvår. 

• Från 6 månader och framåt

Efter 6 månader har bostadsrättsföreningen rätten att själv avgöra upplåtelseavgiften. Det innebär därmed att föreningen kan sälja bostaden till gällande marknadspris. Dessa prisstegringar, vid ombildning, regleras av 7 kap. 14 § bostadsrättslagen.

Tänk på! Skall du köpa vid en ombildning bör du alltså göra det inom max 6 månader från erbjudandet, annars får du i de flesta fall betala fullt pris, dvs marknadsvärdet för bostaden.

Bolån – BRF till äganderätt

• Låna ”mellanskillnaden”
• Låna utan kontantinsats
• Flexibel ägandeform

När en bostadsrättsförening ombildas till friköpta fastigheter kommer detta ske via två separata affärsöverlåtelser. Först köper föreningen samtliga bostadsrätter inom föreningen. Detta ska ske till aktuellt marknadsvärde för bostadsrätten samt för samma summa för samtliga bostäder. Den mäklare som värderar bostäderna ska värdera dem utifrån ”grundstandard” och inte ta hänsyn till eventuella förbättringsåtgärder. 

Därefter säljer föreningen fastigheten till medlemmen. Även detta sker till marknadsvärde men i detta fall alltså som friköpt fastighet och inte som bostadsrätt.  

Dessa två överlåtelser sker inom samma process vilket innebär att den boende enbart behöver betala mellanskillnaden som uppstår. En mellanskillnad som i korthet är värdeskillnaden på bostaden värderad som bostadsrätt respektive äganderätt. Det är därmed på denna mellanskillnad som bolån behöver tecknas för. 

Bolånet

Ett av de första stegen, vid en ombildning till äganderätter, är en ekonomisk kalkyl som bland annat påvisar värdering av bostäderna, kostnaden för den boende samt föreningens kostnader för ombildningen. 

Det är detta underlag som används i kontakt med banken för att påvisa vilket belopp som behöver lånas. I likhet med övriga bolån ser banken till låntagarens personliga ekonomi för att avgöra om personen förväntas kunna hantera bolånet eller inte. 

Eftersom det nu är en fastighet, i stället för bostadsrätt, behöver även befintligt bolån läggas om. I stället för att det är ”rätten att bo i bostaden” som är säkerhet så är det nu själva fastigheten. 

Utan kontantinsats

I likhet med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt innebär denna ombildning att någon kontantinsats inte behöver erläggas. Orsaken är att fastigheten, som medlemmen köper, är betydligt mer värd än lånesumman. Det innebär därmed att belåningsgraden är lägre än 85 % varpå kontantinsats inte krävs. 

Extra kostnader som tillkommer

Tänk på att nya pantbrev på den nya fastigheten kommer behöva tas ut. Pantbrevens storlek måste minst motsvara storleken på bolånet. Det kostar 2 % av pantbrevets belopp plus en administrativ avgift på 375 kr att ta ut nya pantbrev. Behöver nya pantbrev tas ut till ett belopp på 1 miljon kr kostar det alltså 20 375 kronor.

Om du inte får bolån

Beviljar inte banken bolån finns ett par alternativ:

1. Sälja innan ombildning

Ett alternativ är att sälja bostadsrätten innan ombildning. Eftersom det är ombildning på gång är det något som mäklaren upplyser eventuella spekulanter om. Det i sig påverkar ofta priset positivt då en ombildning generellt är ekonomiskt fördelaktigt för de boende. Det är nämligen ytterst sällan som ombildning sker om detta skulle vara ekonomiskt negativt för de boende.  

2. Bo kvar inom bostadsrättsförening

Är det minst tre medlemmar som väljer att inte vara med i ombildningen kan dessa tre driva en egen bostadsrättsförening. Utifrån att antalet medlemmar minskat skapas däremot helt andra ekonomiska förutsättningar vilket bland annat kan påverka månadsavgiften. 

3. Medlåntagare

Det är generellt lättare att få ett lån beviljat med medlåntagare. Det innebär därmed att ni är flera som är juridiskt ansvariga för att lånet betalas tillbaka vilket ökar säkerhet mot banken. Det är exempelvis vanligt att föräldrar agerar medlåntagare när barn önskar köpa sin första bostad.