Privatuthyrningslagen – regler när du hyr ut din bostad privat

Den 1 juli 2026 trädde privatuthyrningslagen (2026:772) i kraft. Den ersätter lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och är en egen, fristående lag för privatpersoner som hyr ut en bostad. Hyreslagen i jordabalken gäller alltså inte för de avtal som omfattas. Här är en översikt över vad lagen säger om hyran, uppsägning, andrahandsuthyrning och vad som gäller för avtal som ingicks före 1 juli 2026.

När gäller privatuthyrningslagen?

Lagen gäller avtal där en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter ett hus eller en del av ett hus för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Det kan vara en bostadsrätt, en ägarlägenhet, en villa, ett fritidshus som hyrs ut som permanentbostad eller ett rum i din egen bostad.

Lagen gäller däremot inte om:

• du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad,
• du själv hyr bostaden med hyresrätt – då gäller hyreslagen när du hyr ut i andra hand,
• uthyrningen avser fritidsändamål, till exempel en semestervecka i sommarstugan.

Om ett avtal är undantaget för att du hyr ut fler än två lägenheter, eller för att du själv hyr bostaden, gäller undantaget även om förhållandena ändras under avtalstiden. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller alltså hyreslagen.

Lagen är till största delen tvingande till hyresgästens förmån: villkor som är sämre för hyresgästen än lagen gäller inte mot hyresgästen, om inte lagen säger något annat (1 kap. 4 §). Avtalet ska vara skriftligt om någon av parterna begär det (1 kap. 5 §).

Hyran

Parterna ska komma överens om hyran, och den ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Det är tillåtet att avtala om att el, värme, varmvatten, kyla och vatten och avlopp betalas efter faktisk förbrukning. Om parterna inte har kommit överens om hyran ska den betalas med ett skäligt belopp.

Hyran ska betalas i förskott, senast sista vardagen före varje kalendermånad om inget annat har avtalats (2 kap. 2 §), och betalas via bank eller liknande betalningsförmedlare (2 kap. 3 §).

Indexhyra

Parterna kan avtala om att hyran ska följa ett index (2 kap. 4 §). Den som vill ändra hyran enligt indexvillkoret ska meddela det skriftligen. Den nya hyran börjar gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar en månad efter meddelandet, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år.

Hyresnämnden kan sänka en för hög hyra

Om hyresgästen vill ändra hyran på annat sätt kan hen ansöka hos hyresnämnden (2 kap. 5 §). Om hyran är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt privatuthyrningslagen, ska nämnden sätta ned den till ett skäligt belopp. Jämförelsen görs alltså i första hand med andra privatuthyrda bostäder – inte med hyresrätter eller med vad bostaden kostar dig att äga. Enligt förarbetena kan en hyra som är mer än tio procent högre än jämförbara hyror normalt anses vara väsentligt högre.

Den nya hyran gäller från dagen för ansökan, om inte nämnden beslutar annat. Om hyran sänks för förfluten tid ska hyresvärden betala tillbaka det som tagits emot för mycket, med ränta enligt räntelagen (2 kap. 6 §). Läs mer om skälig hyra.

Andrahandsuthyrning och inneboende

Hyresgästen får inte överlåta avtalet till någon annan utan hyresvärdens samtycke (5 kap. 1 §), och får inte heller hyra ut bostaden i andra hand för självständigt brukande utan samtycke (5 kap. 2 §). Om hyresgästen inte själv använder bostaden i beaktansvärd utsträckning räknas varje upplåtelse som självständigt brukande.

Inneboende är tillåtna i den utsträckning som hyresvärden skäligen ska behöva godta (5 kap. 3 §). Vid bedömningen vägs bland annat in hur många som bor i bostaden i förhållande till storleken, hur länge de inneboende har bott där och risken för störningar. Om bostaden är en del av hyresvärdens egen bostad – till exempel ett rum i din villa – får hyresgästen inte ha inneboende utan ditt samtycke.

Uppsägning och upphörande

Ett avtal gäller tills vidare om ingen bestämd hyrestid har avtalats (1 kap. 6 §). Ett tidsbestämt avtal upphör när hyrestiden går ut, men hyresgästen får alltid säga upp det till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 1 §). Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av båda parter med samma uppsägningstid (6 kap. 2 §).

Hyresgästen har inget besittningsskydd. Hyresvärden behöver alltså inte ange något skäl för att säga upp ett avtal som gäller tills vidare, men måste följa uppsägningstiden. Uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 7 §). Säger hyresgästen upp avtalet muntligt räcker det om hyresvärden bekräftar uppsägningen skriftligt.

Uppsägning i förtid

Hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra omedelbart i vissa fall (6 kap. 3 §), bland annat om:

• hyran betalas mer än två veckor för sent,
• hyresgästen utan samtycke hyr ut i andra hand eller överlåter avtalet,
• bostaden vanvårdas eller det förekommer störningar, och hyresgästen inte rättar sig efter tillsägelse,
• bostaden används för allvarlig brottslighet.

Om det som hyresgästen gjort är av ringa betydelse får avtalet inte sägas upp. I flera fall förlorar hyresvärden rätten att säga upp om hyresgästen rättar sig innan uppsägningen sker (6 kap. 5 §).

Vad gäller för avtal från före 1 juli 2026?

Enligt övergångsbestämmelserna gäller den upphävda lagen om uthyrning av egen bostad fortfarande för avtal som har ingåtts enligt den. Har du ett hyresavtal från före 1 juli 2026 gäller alltså de gamla reglerna, bland annat att hyran fick täcka kapitalkostnad och driftkostnad. Läs mer på sidan om lagen om uthyrning av egen bostad.

Bostadsrättsföreningens samtycke behövs fortfarande

Privatuthyrningslagen reglerar förhållandet mellan dig och din hyresgäst. Om du hyr ut en bostadsrätt behöver du fortfarande bostadsrättsföreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd enligt bostadsrättslagen. Läs mer i vår guide om andrahandsuthyrning av bostadsrätt efter 1 juli 2026.

Skatt när du hyr ut

Skattereglerna är oförändrade av den nya lagen. Inkomst från uthyrning av privatbostad beskattas i inkomstslaget kapital. Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad, plus 20 procent av hyresintäkten om du hyr ut ett småhus, eller den avgift du betalar till föreningen om du hyr ut en bostadsrätt. Överskottet beskattas med 30 procent. Läs mer om skatt vid uthyrning.

Läs mer

• Skriftliga eller muntliga hyresavtal
• Inventarielista
• Risker med att hyra ut i andra hand
• Nyhet: Nya lagen om andrahandsuthyrning

Källor

• Privatuthyrningslag (2026:772)
• Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
• Prop. 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad
• Skatteverket: Hyra ut bostad

Uppdaterad oktober 2026.