Skälig hyra för bostadsrätt, villa & hyresrätt
Uppdaterad: 8 oktober, 2026
Bostäder som hyrs ut måste hyras ut med en så kallad skälig hyra. Detta regleras i hyreslagen och privatuthyrningslagen. Reglerna kring skälig hyra skiljer sig åt beroende på om det är en ägd bostad (bostadsrätter & hus) som hyrs ut samt om det är en hyresrätt som hyrs ut i första eller andra hand. I denna artikel går vi igenom vilka riktlinjer man ska följa för att räkna ut en skälig hyra för en bostad.
OBS! Nya regler för skälig hyra infördes 1:a juli 2026.
Den gamla kostnadsbaserade beräkningsmodellen har bytts ut mot att man nu istället ska bedöma hur mycket andra jämförbara privatägda bostäder hyrs ut för och sedan lägga sin hyra på ungefär samma nivå eller lägre. Ägarens kostnader styr alltså inte längre beräkningen.
De nya reglerna gäller enbart bostadsrätter och villor, inte hyresrätter.
Räkna ut skälig hyra
Med denna kalkylator kan du se vad som är en skälig hyra för din bostadsrätt eller ditt hus.
Längre ner på sidan kan du även räkna ut en skälig hyra för en hyresrätt.
🔗 Gå direkt ner till: kalkylatorn som beräknar skälig hyra för hyresrätt
Skälig hyra för bostadsrätt och villa
Nya regler – gäller avtal som ingås efter 1 juli 2026
Från den 1 juli 2026 gäller nya regler för hur hyran bestäms vid privatuthyrning av exempelvis bostadsrätter och villor. Hyresvärden och hyresgästen får komma överens om hyran, men hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar om den är för hög. Den tidigare beräkningen utifrån bostadens marknadsvärde, en skälig avkastningsränta och driftskostnader har ersatts av en jämförelse med hyrorna för andra privatuthyrda bostäder.
Vid prövningen jämförs hyran med vad som i allmänhet tas ut för liknande eller lika efterfrågade privatägda bostäder som omfattas av privatuthyrningslagen (alltså bostadsrätter och villor som ägs av privatpersoner). Storlek, standard, skick och läge har betydelse. Bostäderna behöver inte vara identiska och kan ligga i olika områden om efterfrågan är jämförbar. Ägarens bolåneränta eller avgift till bostadsrättsföreningen avgör alltså inte längre vilken hyra som är skälig.
För att hyran ska sänkas måste den vara väsentligt högre än jämförelsehyrorna. En mindre avvikelse räcker inte. Lagen anger ingen exakt procentsats, men i förarbetena nämns mer än tio procent som ett möjligt riktmärke. Det är ingen fast gräns eller automatisk rätt att lägga på tio procent.
Det är i första hand hyresgästen som behöver visa vilka jämförbara bostäder som finns och vilka hyror som faktiskt tas ut. Hyresvärden kan också lämna underlag. Om jämförelsematerialet är otillräckligt ska begäran om sänkning avslås, och den avtalade hyran fortsätter att gälla.
De nya reglerna gäller för avtal som ingås från den 1 juli 2026. Avtal som ingåtts tidigare än detta datum följer fortfarande de äldre reglerna. Ändringen gäller inte första- eller andrahandsuthyrning av hyresrätter.
Gamla regler – gäller avtal som ingicks FÖRE 1 juli 2026
Enligt lagen om uthyrning av egen bostad, 4§, 2 st är en skälig hyra för en bostadsrätt eller en villa den totala summan av bostadens driftkostnader och kapitalkostnad plus eventuellt påslag för möblemang. Kapitalkostnaden beräknas som skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
När man pratar om privatägda bostäder syftar man på bostadsrätter och villor som ägs av privatpersoner. Bestämmelserna i lagen om uthyrning av egen bostad gällande skälig hyra för uthyrning av bostadsrätter och villor lite annorlunda ut i jämförelse med reglerna för andrahandsuthyrning av en hyresrätt, som alltså istället regleras i hyreslagen.
Så räknar man ut en skälig hyra för hus och bostadsrätt enligt de gamla reglerna
För att räkna ut en skälig hyra för ett hus eller en bostadsrätt skall man plussa ihop bostadens kapitalkostnad med driftkostnaderna och övriga kostnader.
- Kapitalkostnader. Bostadens kapitalkostnad ska beräknas som en rimlig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan anses rimlig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Till skillnad från driftkostnaderna, som relaterar till uthyrarens faktiska kostnader, är kapitalkostnaden den uppskattade kostnaden för att ha kapitalet bundet i bostaden.
- Driftkostnader & övriga kostnader. I driftkostnaderna och övriga kostnader ingår exempelvis avgiften till bostadsrättsföreningen, hushållsel, parkering, vatten och bredband. Ett påslag på hyran får göras om uthyraren hyr ut bostaden möblerad. I vissa fall har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en uthyrningsavgift, vilket också räknas in i driftkostnaderna.
Formel för uträkning:
Driftkostnader + övriga kostnader + eventuell månadsavgift till bostadsrättsföreningen + (bostadens marknadsvärde * avkastningsräntan) = Skälig hyra
Om du hyr ut bostaden fullt möblerad får du göra ett påslag på 15 % på hyran. Då multiplicerar du alltså hyran du räknat fram med 1,15.
Vad gäller vid oskälig hyra i bostadsrätt och hus?
- För hyresgäst: Om du som hyresgäst upplever att din hyra inte är skälig kan du skicka in en överklagan till Hyresnämnden. Hyresnämnden granskar då din anklagan och gör en bedömning. Hyresnämndens beslut är situationsbaserat och kan därför skilja sig från fall till fall. Om du som hyresgäst får din anklagan godkänd tvingar hyresnämnden igenom en sänkning av din hyra. Du kan dock inte få tillbaka pengar retroaktivt för tidigare betald överhyra när du hyr ett hus eller en bostadsrätt. Tänk på att du riskerar att ditt hyreskontrakt blir uppsagt om du väljer att gå till Hyresnämnden. Den som hyr en bostadsrätt eller ett hus har nämligen sällan besittningsrätt.
- För hyresvärd: Om du som hyresvärd tar ut en icke-skälig hyra och hyresgäster anmäler detta till Hyresnämnden kan Hyresnämnden tvinga igenom en sänkning av hyran.
Skälig hyra för en hyresrätt
Reglerna kring skälig hyra skiljer sig åt om hyresrätten hyrs i förstahand eller andrahand.
1. Hyresrätt som hyrs i första hand
Enligt hyreslagen, 12 kap, Jordabalken, 55§ styrs hyran vid en uthyrning av en hyresrätt av bostadens bruksvärde och av hyrorna för likvärdiga hyresrätter i samma område.
Hyran förhandlas vanligtvis fram mellan hyresvärden och den lokala hyresgästföreningen. Enligt hyreslagens huvudregel ska hyran vara skälig, vilket betyder att den inte får vara betydligt högre än hyran för likvärdiga bostäder som hyrs ut i första hand i samma område och vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser.
Tips! Om du är osäker på hyran för ett förstahandskontrakt kan du kolla upp hur hög hyran är för lägenheter i samma storlekskategori som ligger i samma område.
Bostadens bruksvärde stiger om det finns förmåner som hiss, tvättstuga, källarförråd och god fastighetsservice.
- Med en likvärdig lägenhet menas en lägenhet i ungefär samma storlek, antal rum, planlösning, standard, avstånd till centrum, liknande boendemiljö i området osv.
- Bruksvärdet baseras bland annat på storlek, planlösning, läge inom huset, standard och ljudisolering.
- Hyran får avvika med cirka 4–5 procent jämfört med en likvärdig lägenhet.
- Om du anser att din hyra är för hög kan du först och främst informera hyresvärden. Om ni inte kommer överens kan du vända dig till Hyresnämnden för att få en prövning av ditt ärende.
2. Hyresrätt som hyrs i andra hand
Hyreslagen, 12 kap, Jordabalken, 55§, 4 st styr vad som räknas som en skälig hyra vid uthyrning av en hyresrätt i andra hand. Hyran anses skälig om den är på samma nivå som uthyraren själv betalar plus eventuella tillägg för driftkostnader och möblemang. Den som hyr ut får alltså endast ta ut samma hyra som han/hon själv betalar plus eventuella påslag.
Påslag för möbler
Om någon hyr ut sin hyresrätt i andra hand har den personen rätt att göra ett påslag på hyran om bostaden hyrs ut helt eller delvis möblerad. Det finns inga regleringar för hur mycket extra uthyraren får ta ut i hyra för möblemang, men vanligtvis brukar inte Hyresnämnden godkänna ett påslag som är större än 10–15 procent för en lägenhet som är fullt möblerad. Det här måttet är dock inte hugget i sten utan Hyresnämnden bedömer detta från fall till fall.
Vad som kan vara bra för dig som är uthyrare att veta är att det inte räcker med en nedsutten soffa, en säng och ett fåtal köksstolar för att uthyraren kan hyra ut bostaden som fullt möblerad. En bostad anses fullt möblerad när hyresgästen kan bo där utan att behöva ta med sig egna möbler.
Andra skäliga påslag
Uthyraren har även rätt att lägga på ett påslag på hyran om till exempel en parkeringsplats eller fri hushållsel ingår. I så fall har uthyraren rätt att lägga på en summa som motsvarar den faktiska kostnaden för dessa bekvämligheter.
Vad gör man vid oskälig hyra när man hyr en hyresrätt i andra hand?
Om hyresgästen som hyr hyresrätten i andra hand anser att hyran är orimligt hög kan han eller hon vända sig till Hyresnämnden och be om att få hyran sänkt samt retroaktivt få tillbaka den del av hyran som överstiger en skälig hyra. Med Hyresnämndens hjälp kan hyresgästen få tillbaka den del av hyran som överstiger en skälig hyra retroaktivt i upp till 2 år.
Den som hyr ut riskerar att bli av med sitt hyreskontrakt vid oskälig andrahandshyra.
Skälig hyra för ett rum eller inneboende
Vid uthyrning av ett rum eller en del av en bostad till en inneboende räknar man ut den skäliga hyran i tre steg:
1. Räkna ut en skälig hyra för hela bostaden, dvs om hela bostaden hade hyrts ut.
2. Gör en bedömning av hur stor del av bostaden som hyrs ut (som hyresgästen har ensam tillgång till).
3. Multiplicera den skäliga hyran för hela bostaden med andelen som hyrs ut.
OBS, Endast de delar av bostaden som hyresgästen har ensam tillgång till räknas som uthyrd del.
Exempel:
Den skäliga hyran för en bostad på 100 kvm beräknas till 10 000 kr/mån (om hela bostaden hade hyrts ut). Det är 1 stort sovrum av bostadens två sovrum som skall hyras ut. Bedömningen är att hyresgästen hyr 35 % av bostaden.Beräkningen av den skäliga hyran för den uthyrda delen av bostaden blir då:
10 000 * 35% = 3 500 kr/mån
Uthyrning av rum till inneboende i bostadsrätt eller villa
När man hyr ut ett rum i en bostadsrätt eller villa är det lagen om uthyrning av egen bostad som gäller för att avgöra vad som är en skälig hyra.
Om man bara hyr ut ett rum eller en del i en privatägd bostad tycker inte Hyresnämnden det är rimligt att hyresgästen betalar lika stor hyra som om han eller hon hade hyrt hela bostaden. En skälig hyra för en inneboende bör bestämmas utifrån hur stor procentuell del av bostaden hyresgästen har ensam tillgång till.
Du kan använda någon av våra kalkylatorer i artikeln för att räkna ut en skälig hyra för hela bostaden.
Uthyrning av rum till inneboende i en hyresrätt
När man hyr ut ett rum i en hyresrätt gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad. I stället är det hyreslagen som reglerar vilken hyra hyresvärden får kräva. Hyran ska beräknas på vad den som hyr ut själv betalar i hyra. Då blir det också rimligt att den inneboendes hyra bestäms utifrån hur stor del av bostaden hyresgästen nyttjar.
Är man två personer som delar bostaden lika är det skäligt att den inneboende också betalar hälften av hyran. Om hyresvärden tillhandahåller möbler är det skäligt att göra ett visst påslag för slitage.
Vanliga frågor om Skälig hyra för bostadsrätt, villa & hyresrätt
Ja, ägarlägenheter räknas som fastigheter (3d-fastigheter) och skälig hyra beräknas därmed på samma sätt som för ett hus.
Läs även våra artiklar
Kommentarer