Sälja bostad till närstående eller barn – skatt, gåva och regler
Många vill sälja eller ge bort sin bostad till ett barn eller annan närstående. Det går bra, men priset avgör hur affären beskattas. Säljer du till marknadspris är det en vanlig försäljning. Säljer du under marknadspris kan det räknas som en blandning av köp och gåva. Ger du bort bostaden helt är det en gåva. Här går vi igenom reglerna.
Det viktigaste
- Det finns ingen gåvoskatt i Sverige.
- Försäljning till underpris kan delvis räknas som gåva – det påverkar skatten för både säljare och köpare.
- Ingen stämpelskatt betalas vid gåva av hus så länge ersättning och övertagna lån understiger 85 procent av taxeringsvärdet.
- En gåva till ett barn räknas normalt som förskott på arv.
Innehåll
Sälja till marknadspris
Säljer du till ett marknadsmässigt pris behandlas affären som vilken försäljning som helst. Du betalar skatt på vinsten, och köparen betalar stämpelskatt för hus. Ta gärna fram en skriftlig värdering så att priset är dokumenterat. Avtalen skrivs på samma sätt som vid annan försäljning, se avtal i en bostadsaffär. Många använder ett skrivuppdrag för att få korrekta handlingar.
Sälja under marknadspris – köp eller gåva?
Hus och ägarlägenhet
För småhus tillämpar Skatteverket huvudsaklighetsprincipen. Om ersättningen är lägre än eller lika med taxeringsvärdet för året före överlåtelseåret räknas hela överlåtelsen som en gåva. Då blir det ingen vinstbeskattning för dig, och mottagaren tar över ditt omkostnadsbelopp. Är ersättningen högre än taxeringsvärdet räknas hela affären som en försäljning.
Bostadsrätt
För bostadsrätter används delningsprincipen. Affären delas upp i en köpdel och en gåvodel i förhållande till marknadsvärdet. Bara köpdelen vinstbeskattas.
Exempel: Johan säljer sin bostadsrätt till sin son Ludvig för 900 000 kronor. Marknadsvärdet är 1 200 000 kronor. Försäljningen utgör 75 procent (900 000 / 1 200 000) och gåvan 25 procent. Johan beräknar vinst på 75 procent av bostadsrätten och får dra av 75 procent av sitt omkostnadsbelopp.
Ge bort bostad i gåva
Du kan ge bort en bostad utan ersättning. Det finns ingen gåvoskatt, och du som ger bort bostaden betalar ingen skatt. Mottagaren tar över ditt ursprungliga anskaffningsvärde, vilket påverkar skatten den dagen hen säljer.
Gåvan ska dokumenteras i ett gåvobrev. För ett hus behöver gåvobrevet innehålla en överlåtelseförklaring och mottagaren ska söka lagfart. För en bostadsrätt gäller bostadsrättslagens formkrav även vid gåva, och mottagaren måste godkännas som medlem i föreningen.
Gåvobrev för bostad
- Givarens och mottagarens namn och personnummer
- Fastighetsbeteckning eller bostadsrättens förening och lägenhetsnummer
- En tydlig överlåtelseförklaring (”jag överlåter som gåva…”)
- Eventuella villkor, till exempel att bostaden ska vara mottagarens enskilda egendom
- Om mottagaren tar över lån
- Underskrift av givare och mottagare
Stämpelskatt vid gåva och försäljning till närstående
Vid gåva av hus betalas ingen stämpelskatt, bara expeditionsavgiften på 825 kronor. Om mottagaren betalar ersättning eller tar över lån som uppgår till 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde räknas det som ett köp, och då ska stämpelskatt på 1,5 procent betalas. Läs mer om stämpelskatt. Saknar fastigheten taxeringsvärde, till exempel efter en avstyckning, behöver ni lämna ett värdeintyg till Lantmäteriet.
Arv och rättvisa mellan syskon
Enligt ärvdabalken presumeras en gåva till en bröstarvinge, alltså ett barn, vara förskott på arv. Det innebär att gåvans värde avräknas från barnets arv när du dör, om inte annat har bestämts. Vill du att gåvan inte ska räknas som förskott behöver det framgå skriftligen. Läs mer om att ärva bostad.
Lån och kontantinsats för köparen
Köper ditt barn bostaden med bolån gäller samma regler som vid andra köp: bolånetaket är 90 procent och kontantinsatsen minst 10 procent sedan den 1 april 2026. Banken utgår normalt från köpeskillingen, eller ett lägre marknadsvärde.
Läs mer
Källor
- Skatteverket: Försäljning av småhus eller ägarlägenhet
- Skatteverket: Försäljning av bostad
- Riksdagen: Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter
- Lantmäteriet: Ansökan om lagfart vid gåva
- Riksdagen: Ärvdabalk (1958:637)
Uppdaterad oktober 2026.
