Topplån

Vad ett topplån är och hur det fungerar

Utskriftsvänlig PDF

Innan reglerna om bolånetaket infördes var det vanligt att dela upp bolånet i två delar: topplån och bottenlån. Topplånet är samma sak som ett privatlån som tillsammans med ett lån med bostaden som säkerhet bildar ett bolån. Topplånet kallas topplån för att det representerar den sista delen av belåningsgraden.

Topplån används inte idag

Topplån är i och med införandet av bolånetaket inte lika vanligt förekommande och normalt inte något du behöver ta hänsyn till om du ansöker om bolån. Topplån gäller i princip bara om bottenlånet är lägre än 85 %, vilket ibland gäller för villor, bostadsrätter samt bostäder i glesbygd.

Tänk på! För att få ett bolån måste du idag ha minst 15 % av bostadens värde i kontant.

Topplån och bottenlån kan sägas vara en indelning av ditt bolån i två olika risknivåer. Bottenlånet står för den säkra delen av lånet medan topplånet står för den mindre säkra delen. Ett topplån motsvaras idag av så kallade kontantinsatslån som, precis som topplånet, tas utan säkerhet för att finansiera den sista delen av köpesumman.

Idag finns det kontantinsatslån istället

Ska du köpa en bostad kommer du behöva betala minst 15 % i kontantinsats. Detta kunde det tidigare topplånet till en viss del kunde finansiera. Idag kan kontantinsatsen inte finansieras med ett bolån, däremot finns det kontantinsatslån. Precis topplån har dagens kontantinsatslån oftast en rörlig ränta och kortare avbetalningstid än ett bottenlån. Du kan läsa mer om hur detta fungerar i vår artikel om kontantinsatslån.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

58 Relaterade frågor & svar

Bo Eliasson skriver:

Hej jag har en fråga om kontant insats
Är man tvungen att betala det om man köper en bostad till underpris ca 500 000 kr billigare. Vi ska köpa av mina svärföräldrar .Eller finns det ett sätt att ifrån gå det. Den är värderad i början av detta är.
Tacksam för svar snarast
Tack på förhand

Filip Svensson skriver:

Hej,
Ja, om du tar ett bolån är du tvungen att betala 15 procent i kontantinsats. Det har att göra med det bolånetak som finns, vilket innebär att banken inte lånar ut mer än 85 procent av köpesumman. Kontantinsatsen kan dock finansieras med ett kontantinsatslån. Det är ett lån utan säkerhet, med något högre ränta en bolånet och kortare återbetalningstid.

Hussäljare skriver:

Om vi säger att huset värderas till 2 miljoner kroner men att köparen i slutändan betalar 80% av värdet, dvs 1,6 miljoner. Behövs det då varken egen kontantinsats eller topplån?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Den slutgiltiga värderingen av bostaden görs av marknaden, det vill säga att om marknaden bedömer priset till 1.6 Mkr (dvs, det högsta budet är 1.6 Mkr) så är det också det priset som banken använder som riktmärke för bolånet. Då är det precis samma sak som att köpa vilken bostad som helst vad gäller kontantinsats och topplån. Som svar på din fråga då, jo, de behövs.

Jag vet inte vad du menar att ”huset värderas till 2 miljoner” men jag antar att det är en mäklare som angivit detta. Detta är bara en kvalificerad uppskattning av mäklaren och det är i slutändan marknaden som avgör. Om man säljer ett hus till ett underpris, tex till en vän eller släkting, så kan kanske mäklarens uppfattning om det riktiga värdet på bostaden bli riktvärde men det är absolut något man ska kolla med banken först, för att se hur de resonerar.

Björn skriver:

Hej,
Jag och min sambo ska precis köpa hus och har lånelöfte från två banker. Vi skall snart välja vilken bank vi ska låna av.
Den ena banken (1) har en lite högre ränta 4,14% på 5 år medan den andra (2) har en lägre ränta på 3,9% men med ett topplån med räntan 5,5%. Topplånet är 10% av köpeskillingen och bottenlånet 75%. Enligt mina beräkningar kommer den effektiva räntan att vara lägre (4,09%) för bank 2 med topplån trotts extrabiten med högre ränta.

Min fråga nu är om jag ska förvänta mig att bank 2 kommer att behålla samma jämförelsevis låga ränta på bottenlånet eller om bankerna regelmässigt lockar med låga räntor på bottenlånet för att sen höja när topplånet är avbetalat?
Tack,
Björn

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Jag tror inte att banken har en lockränta för sitt bottenlån och jag skulle rekommendera Bank 2 i ditt fall. Om de, mot förmodan, skulle höja har du ju också all möjlighet att byta bank igen. Den rabatt de räknat ut för er är ju baserad på dels era förhandlingar men till stor del också er ekonomiska situation och om inte den förändras nämnbart borde också ränterabatten förbli densamma.

Cecilia skriver:

Hej,
Jag undrar om man ”måste” ha toplån? Har man 15% i insats borde det ju kunna undvikas?
Vad är bästa fördelningen på de bolån man då har kvar, i fast/rörlig ränta (och antal år). mvh
Ceciliia

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Nej, man måste inte ha topplån och topplån har också blivit vanligare med tanke på den 15%-iga kontantinsatsen som motsvarar det som oftast var topplånet förr. I vissa fall har dock bankerna bara bottenlån till 80% och ibland även lägre. Då behöver man fortfarande ett topplån.

Vilket som är den bästa fördelningen försöker jag gå igenom i kapitlet om rörlig och fast ränta så läs först där.

Leo skriver:

Hejsan
Jag undrar om man får lov att äga flera st bostadsrätter på olika platser om föreningarna går med på att man hyra ut i 2 hand?
Jag kommer inte låna något från banken.
Hur blir man beskattad på hyresintäkter och övrigt?
Mvh
Leo

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Leo: Visst får man lov att äga flera bostadsrätter men nyckelfrågan är om brf går med på att hyra ut i andrahand. Det är dock inte troligt om syftet är att tjäna pengar på att hyra ut bostadsrätten. Oftast får man bara hyra ut bostadsrätten för utlandsarbete etc.

Andrahandsuthyrning beskattas med 30%. Läs mer i kapitlet om andrahandsuthyrning.

Bruno skriver:

Hej. Köpte hus för över 5 år sen och då fick vi ta bolån för 1,1 M delad i 2 st; topplån och bottenlån.
taxeringsvärde var då ca 1 M. Nu efter stora renoveringar, bad jag en mäklarfirma göra en uppvärdering av huset och fick som förslag 1,6 M. I veckan fick jag förslaget för taxeringsvärdet för 2012 på mer än 1,4M.
Min fråga är om jag kan begära banken att lägga om lånen för att få bort topplånet?
Tack för svaret.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Bruno: Ja, absolut! Du kan läsa mer om detta i vår artikel om omvärdering av bostaden.

Kent skriver:

Hej sitter och kollar mina bolån och märker att topplånets ränta bara stiger och stiger och är nu uppe i 6,3%.
Är det normalt eller är det dags att söka sig till en ny bank?
Lånet är på ca 150000 med en amort på ca 1000/mån
Bottenlånet ligger på ca 220000 med 4,3% rörlig(3mån)
Bor på landsbygd.
Mvh Kent

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Kent: Räntorna har stigit och topplånen är ju rörliga så det är inte så konstigt att de stiger. Om du tycker att topplånets ränta är högre än i andra banker bör du definitivt prata med din bank om det, samt kolla upp vad du skulle få hos andra banker!

G.K skriver:

Hejsan!
Jag och min man skrev nyligen på ett kontrakt om lån, bokontraktet är redan klart, huset kostar 650 000, vi har tänkt oss ett lån på 800 000. enligt kontraktet skulle vi betala 65 000 nu, och resten 585 000 när vi får huset, vilket är i 2 december. bankmannen fördeöver dom 65 000 från min mans kreditkort, och vi har räntefritt ca 3 månader på oss att betala av den, vilket vi kan, vi kommer ha ca 100 000 kr innan vi tar över bostaden, och med de tänkt betala av dom 65 000 och lite till, min fråga är, när börjar dom ta ränta från lånet och vad är lånet? visst vi bad om 800 000 men det är inte säkert vi ska ha allt, är kommer de bli ränta på hela dom 800 000 eller bara på dom 585 000 som vi kommer börja med? sen undrar jag oxå, vad topplånet kommer va på? vi vill bli av med topplånet så fort som möjligt, och sen sikta in oss på botten lånet, kan man komma undan räntan om man betalar en viss summa innan räntan infaller? Jag hoppas du förstog allt jag skrev, allt är så snurrigt just nu, massa siffror överallt, känns bra men snurrigt, tacksam för svar snarast. MVH G.K

Caroline skriver:

Vilken bra sida!
Jag har tänkt lite på det här med topplånet. Är det något som bankerna erbjuder blanco eller har de fortfarande säkerhet i fastigheten som de har till bottenlånet?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Caroline: Topplån finns fortfarande kvar men bara i de fall där bottenlånet inte når upp till 85%. Säg att bottenlånet är på 70%, då kan topplånet vara 10% till och är i såna fall kopplat till fastigheten som säkerhet.

För lån över 85%, eller lån över topplånet, så är det blanco-lån som gäller och då står inte bostaden som säkerhet.

Robin skriver:

Hej! Efter att ha läst här känner jag att jag har bra mycket mer koll än innan, men är fortfarande osäker på mycket.

Vi har nyss hittat drömlägenheten, och skulle verkligen behöva flytta ut ur våran etta snarast..
Den kommer kosta 1,9mkr. Vi har ca 60k sparat, och det kommer inte hinna bli mer än kanske 20 till innan vi måste köpa.. Hur kan vi lösa de sista pengarna på ett smart sätt? Är privatlån helt åt skogen tänkt rent ekonomiskt? Vi har båda en väldigt bra ekonomi, men vill heller inte chansa och riskera att förstöra allt.

Helt nya på det här, så ledsen om det är förvirrande!
Tack för en underbar sida!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Robin: Roligt att du gillar sidan!

Ni kommer att behöva lägga in åtminstone 285 000 kr och då har ni ungefär 200 000 kr för lite för handpenningen för er drömlägenhet. Ni kommer då att landa på en belåningsgrad på runt 97 %.

Ni är ett ganska intressant exempel på en situation som jag tror många befinner sig i. Man vill ha en lägenhet men har inte råd med de nya reglerna (som försöker få svenskarna minska sina belåningsgrader).

De är också en stor anledning att man satte de nya reglerna med bolånetak – att få folk att tänka både en och två gånger innan man köper något dyrare. Därtill om man köper något dyrare ska det till 15% vara för egna pengar.

Om Anders Borg skulle svara på denna fråga så gissar jag att han skulle säga: Ni kanske inte verkligen, verkligen måste flytta? Ni kanske kan tänka er att köpa något billigare, men kanske inte riktigt lika fint? Ni kanske kan spara ett år till innan ni köper er lägenhet?

Man drivs gärna med av att ens kompisar har fina och stora lägenheter i innerstan, med motsvarande löner och vill förstås ha samma standard. Det är, antar jag, något som driver det som skulle kunna bli/vara en bostadsbubbla.

Med det sagt…

I princip har ni två alternativt: låna från närstående eller låna från banken. Att låna från närstående är ju billigare men tänk på att en ”psykologisk skuld/ränta” kan vara minst lika jobbig som en monetär ränta.

Om ni inte kan låna från närstående så är banken ert enda alternativ och då är det privatlån (blancolån) som gäller. Beroende på er inkomst och kredithistoria bör ni kunna låna detta, se här för förslag.

Det ni bör tänka över är: Kommer vi ha råd med detta om räntan går 1-2 % och kanske 3 %? Hur kommer det bli om bostadspriserna går ned 5-10%? Hur säkra är ni på era jobb?

Om ni känner att fördelarna överväger riskerna i just ER situation så ansök om ett privatlån. Annars kan det vara läge att fundera en extra gång.

maria skriver:

Hej!
Vilken jätte bra sida! Fick många svar, men har några frågor kvar.
Jag och min sambo funderar på att köpa lägenhet. Vi studerar båda två, men har fått lånelöfte tack vare våra föräldrar.
Jag har använt mig utav swedbanks hemsida för att räkna ut månadskostnaden. Kan man förlita sig på den summa som man får där?

Där räknas topplån med, men vad jag förstod det som så finns inte topplån längre?

Många säger att det är dåliga tider att köpa lägenhet i. Är det så att man inte bör köpa lägenhet just nu?

Hur mycket ska man räkna med att räntan kan gå upp?

Tacksam för svar!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

maria: Roligt att du uppskattar sidan.

Angående lånelöfte: Man kan (faktiskt) inte förlita sig till 100% att man får låna den summa man får ett lånelöfte om. Det är dock väldigt troligt. Läs gärna kapitlet om lånelöfte för mer information om varför det är så.

Angående topplån: Topplån finns i praktiken inte för nya lån men de finns kvar för de som hade topplån innan bolånetaket.

Angående dåliga tider: Man bör köpa bostad när man behöver flytta, så enkelt är det egentligen. Man kan försöka tajma konjunkturer, väder och vind, räntor etc men i slutändan är det så många faktorer som spelar in att just behovet av en bostad är det allra viktigaste.

Angående räntan: Jag vågar inte sia om hur räntebanan kommer se ut men om man tolkar Riksbankens räntebana så räknar de med att räntan fortsätter upp. Räkna kanske med en ränta som åtminstone är 1-2 % högre om 2 år för att vara på säkra sidan. Se också till att ta höjd för att den eventuellt kan bli ännu högre. Ha inte 1-2% högre som vad ni maximalt kan klara av!

Helene skriver:

Hej!

Åter till det här med handpenning: Jag är sugen på att köpa nyproduktion. Den kommer säljas för 1 890 000:- och handpenning på 10% ska betalas vid kontraktskrivningen. Resterande belopp ska betalas vid inflytt, ca 6 månader senare.
Då undrar jag, att om jag betalar denna summa med ”egna” pengar – kan jag då tillgodose dessa pengar eller kommer banken som jag tar lån av vilja ha en insats a 15% på resterande belopp? If so, ska jag ta lånet på en gång, vid kontraktskrivningen men bara på första delen – och vänta med resten för att slippa betala ränta?

Suck, vilket irrvarr av frågor – men ajg är helt ny på det här och har pinsamt dålig koll!
Tusen tack för svar!

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Helene: Jag är inte säker på om jag hänger med men jag tolkar det som att det du överväger att göra är att betala handpenningen (10%) med egna pengar. Sen gissar jag att du syftar på att banken vill ha 15% från din egna ficka pga bolånetaket/bankens regler. Rätta mig om jag har fel.

Om detta är rätt tolkat så tror jag du tänker lite fel. Handpenningen är ju en del av den totala köpeskillingen, den motsvarar i ditt fall 10%. Om banken erbjuder lån för 85% av värdet så behöver du alltså bara betala 5% till ur egen ficka.

Alternativet är att ta ett blancolån på 10% från dag 1 och betala handpenningen med och sen ytterligare 5% vid inflyttningen. Därutöver tar du ett ”vanligt” bolån för resterande 85%.

Jag rekommenderar att du betalar ur egen ficka om du kan. Blancolånen har ofta högre ränta än vad du får att ha dessa egna pengar på banken.

Amalia skriver:

Är handpenning och insats samma sak?

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Amalia: Nej, det är det inte.

Handpenning är den summa man ger i samband med kontraktsskrivningen (vanligtvis direkt efter att budgivningen är avslutad). Den är ofta 10% av köpeskillingen.

Insats är den summa man betalar ur egen ficka i köpeskillingen (dvs det som inte är bolån). Det kan vara de 10% som man ger i handpenning, men det kan också vara 15% eller kanske halva köpeskillingen, beroende på hur mycket egna pengar man har.

Twain skriver:

Hej
Vi har idag ett radhus som köptes för 1,640 därav en toplån på 190000. Det kommer vara fördelsaktigt att lösa tomt rätten årsskiftet 2011/2012 (i samband med ny taxeringsvärde). Tomten kommer kostar ca. 200000. Detta innebär att vi kommer ha ett topplånd påöver 300000, somkänns orimligt. Vad är ditt bästa råd i denna stiuation?
Borde vi titta efter billigare boende? eller pröjsa upp mot en 10000/mnd för att bli kvitt topplånet fort innan tomträtten köps loss?

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Twain: Det spelar ingen roll om ni betalar av topplånet nu, om ni ändå måste låna mer och få nytt topplån sen så kommer det ändå bara att bli en avbetalning.

Jag menar att om ni har ett topplån idag på 190 000 kr som kommer att utökas med runt 100 000 kr, så kommer de 100 000 kr fortfarande att behövas även om ni betalat 190 000 kr innan. Ett topplån på 300 000 kr är förstås kännbart så ni får räkna på hur mycket det kommmer kosta er.

Ett sätt att se på det är, förutsatt att ni har pengar att kunna betala av topplånet med, att ni ser på avkastningen. Säg att ni har pengarna på banken med en ränta på 1% men topplånet kostar er 3% (och kommer förmodligen höjas i högre takt än sparräntan), då är min starka rekommendation att amortera så mycket ni kan på topplånet då ni ”förlorar” 2% varje år.

Har ni pengarna i högavkastande placeringar på 8% är det förstås lönsammare att behålla pengarna där. Jag rekommenderar er hursomhelst att amortera på topplånet, det kommer komma räntehöjningarna och topplånet lär bara bli mer kännbart för er.

Therese skriver:

Hej!

Stämmer det att alla banker redan gått över till 15% i insats och kommer det i så fall att fortsätta vara så alltid?
Undrar även om a-kassa kommer att räknas som inkomst ifall man blivit uppsagd när den perfekta lägenheten dyker upp?

Tacksam för svar! Och tack för bra info.

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Therese: Bolånetaket blir verklighet från och med 1:a oktober i år (2010) och det innebär att man måste ha 15% egen insats. Det kommer vara såhär så länge ett politiskt beslut görs om att bolånetaket ska försvinna.

Anledningen till bolånetaket är bland annat att Riksbanken mfl är oroliga för att svenskarna lånar för mycket och har för hög belåningsgrad.

A-kassa räknas som inkomst men man måste ju fortfarande ha tillräckligt mycket betalningsförmåga för att kunna betala räntor mm, även vid högre räntor än dagsläget. Det kan förmodligen bli svårt att köpa bostadsrätt när man går på A-kassa. Allt beror förstås på hur din totalekonomi ser ut (sparade pengar, sambo med inkomst osv).

bob skriver:

hej!

Jättebra sida, med bra svar på frågor!

I oktober försvinner ju topplånen, eftersom det nya bolånetaket ligger på 85 %. Som förstagångsköpare innebär det att man helt plötsligt inte har råd med många av de lägenheterna man kunde köpt tidigare. Vore intressant med ett inlägg om detta, vad det kommer få för effekt på marknaden, och vad man kan göra för att komma runt det – t.ex. den högre kostnaden för privatlån ställt mot ev prisökning på bostäder under tiden det skulle ta att spara ihop motsvarande summa, osv.

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

bob: Kul att du gillar sidan!

Du har helt rätt och jag är faktiskt på gång att skriva om bolånetaket i artikelform. Har nämnt det tidigare på bloggen bara.

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Mattias Jonsson: Det är definitivt värt att bli av med topplånet och du ska verkligen göra ett försök. Läs här för hur du gör en omvärdering: http://www.boupplysningen.se/tips/vardering-av-lagenhet/. Lycka till!

Mattias Jonsson skriver:

Hej jag har en lägenhet som är värderad på papper till 1,650000 detta dock för två år sedan. Jag köpte den till en kostnad av 1,450000 jag lånade till allt och har ett topplån på ca 200,000kr nu har det gått två årsedan värderingen och jag har fått en muntlig värdering av en mäklare på 1,795000

Vad ska jag göra och ev hur ska jag göra för att få bort topplånet. är det värt att få bort topplånet?

Stefan skriver:

Jag har kollat på Swedbanks sida och om man använder deras kalkyler så ser det ut som att topplånet numera är hela 25% av den totala kostnaden för villan dvs inte mellan 10-15%.

Möjligen tar de in kostnaden från baltikum och ukraina på bolånetagare

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Stefan: Det är ofta en högre andel topplån för villor än för lägenheter, den siffran som anges på BoUpplysningen.se handlar om bostadsrätter och där är andelen lägre – det borde jag kunna vara lite tydligare med förstås.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Det stämmer att de bara har 75% bottenlån numera. 10% är alltså topplån och därefter resterande 15% kontantinsats.

Christian skriver:

Dum fråga kanske, men räknas topplånet på ex 15% utifrån totala beloppet på lägenheten eller efter man betalat 10% ur egen ficka?
Om min lägenhet totalt kostar 660 000sek och jag får topplån på 15% men redan betalat 66 000sek i handpenning/insats hur bör då mina ”siffror” se ut?

MVH
Christian

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Christian: Här är alla frågor välkomna! Topplånet är den delen som är utöver ditt bottenlån och handpenning. Så är bottenlånet 85 %, du betalar själv 10 % så blir topplånet i såna fall 5%. I ditt fall är topplånet 33 000 kr.

Jag har ändrat texten nu för att förtydliga det.

olimbik skriver:

Hej!

Jag har köpt ett hus förra året som jag har topplån på.
Nu behöver vi byta taket och min fråga då är får man låna till takbytet och baka in i huslånet eller måste man ta ett privat lån vid sidan av eller måste man vänta tills topplånet är avbetalt?

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Olimbik: I din fråga utgår jag ifrån att du har bottenlån + topplån idag. Hade det bara varit bottenlån hade det inte varit några konstigheter.

Topplån däremot är det ofta amorteringstvång på och det är av anledningen att banken vill att topplånet försvinner relativt snart. Av den anledningen tror jag att det kan bli svårt att få sätta bostaden som säkerhet för lånet.

Att byta taket höjer eventuellt värdet på bostaden så det kan innebära att risken för banken blir densamma och då kan det fungera (se Värdering av lägenhet). Annars finns det så kallade renoveringslån (kolla om din bank har det). Ditt tredje alternativ blir privatlån.

Benjamin skriver:

Hej. Jag pluggar just nu och har därför ingen möjlighet att spara några större pengar. Funderar på att köpa bostadsrätt när jag börjar arbeta efter studierna. Kan man låna 100% av insatsen? Och om man kan det är det dumt, dvs. väldigt oekonomiskt?
Mvh Benjamin

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Benjamin: I det läget vi befinner oss i nu, mars 2010, är det praktiskt taget omöjligt att få låna 100% av insatsen. Ekot av finanskraschen ligger fortfarande tungt…Sen är det kanske inte ett bra läge heller då priserna förväntas gå ned och räntorna stiga. I din situation borde du nog se till att spara ihop till 5-10% av köpeskillingen innan du ger dig in på bostadsmarknaden.

Cecilia skriver:

Läser insändaren ”Benjamin” innan och sedan svaret.
Jag jobbar heltid och tjänar bra men bor i hyresrätt. Om jag nu som Benjamin vill köpa, hur ska jag lyckas spara ihop ca 200.000 kr om nu det ex är handpenningen.
Kommer ta ÅR!

Christoffer – BoUpplysningen.se skriver:

Cecilia: Det är tyvärr den bistra sanningen i dagsläget. Det kanske kan låta hårt men det är inte alla förunnat att bo i bostadsrätt – framförallt inte i denna lågkonjunktur. Man kan heller inte räkna med att få bo i en 2 Mkr-bostadsrätt (=200 000 kr i handpenning).

Det är dock långt ifrån omöjligt. Det finns banker och låneinstitut som lånar ut upp till 95 %. Därtill går det att hitta bostadsrätter, även i Stockholm för under 1 Mkr, i alla fall ettor. Då blir handpenningen bara 50 000 kr – och det går ju att spara ihop, även med relativt dålig lön.

Ett sista alternativ är att ta ett privatlån för överskjutande del. Lycka till!

Çamëria skriver:

Hej!

Jag har lånat 850.000 hos Swedbank och 15% av det utgör topplån. Nu tänkte jag flytta över lånet till SBAB där jag slipper topplånet som är på ca 131.000 men jag debiteras 22.000 kr. av Swedbank.

Är det en lönsam affär för mig? Hur vet jag om det blir lönsamt eller inte?
Räntorna ligger på ungefär samma nivå.

Tacksam för svar!

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Cameria: Det du måste jämföra är hur mycket bottenlånsräntan (BTR) hos SBAB skiljer sig från topplånsräntan (TPR) hos Swedbank. Sen kan du räkna på hur lång tid i år (TID) det tar innan det lönar sig.

Du kan använda följande formel:

TID = 22000 / (131 000 * (TPR-BTR))

Tex med en topplåneränta på 3% och en bottenlånsränta på 1.5% så skulle det ta 11 år innan du räknar hem en vinst. Jag har svårt att se att det är lönsamt.

Varför debiteras du 22 000 kr? Är det för att du löser in ett bundet lån i förtid, där räntan gått upp emellan?

Anne skriver:

Efter att låta en annan bank göra en uc på mig för att se om jag kunde få bättre lånevillkor hos dem stod inte topplånet med. Tog kontakt med min bank om orsaken till detta och fick svar att topplånet inte lämnas ut till andra banker. Tycker detta låter väldigt konstigt och skulle vilja veta hur det hänger ihop. Tcksam för svar.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Anne: Jag utgår ifrån att det är för att skydda sina affärsöverenskommelser gentemot konkurrenterna. Topplånet är ofta mycket mer rörligt och avtalsbart än bottenlånet och är därmed känslig information att lämna ut till konkurrenter, så det är inte så konstigt att de inte vill lämna ut uppgifterna faktiskt.

Pontus skriver:

Jag har lån hos Swedbank och topplån motsvarande 15%. Jag köpte lägenheten för 1 750 000kr. Om jag värderar lägenheten nu bedömer jag att den är värd ca 2 000 000 kr. Kan jag då begära att banken ska reducera mitt topplån alternativt skriva om det helt till bottenlån? Tacksam för svar.

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Pontus: Visst kan du göra det och banken bör gå med på det, det kan dock vara värt att bara dubbelkolla med dem innan du gör det. Jag har personligen gjort det efter en renovering och det gick alldeles utmärkt.

Tänk på att du måste använda dig av en mäklare för omvärderingen och få ett intyg du kan visa upp. Det kostar c:a 1000-2000 kr.

Wille skriver:

Kanske en oerhört dum fråga men om man tar ett lån på 2.000.000 till ett hus som kostar 2milj och har en kontantinsats på 500.000 slipper man då topplånet?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Wille: Inte alls en dum fråga. Med en kontantinsats på 500 tkr på ett 2Mkr-hus så blir din belåning 75% av den totala köpesumman. Bottenlån brukar vara från 75% till 90% och därtill brukar topplånet täcka upp till 85% till 95%.

Alltså, hur man än vänder och vrider på det så kommer din belåningsgrad inte upp i ”topplånehöjder” och du behöver alltså inte ha något topplån.

Spiken skriver:

Hej!Ska reporäntans kurva avspegla sig i räntan på ett rörligt topplån?
Mvh/J

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Spiken: Det behöver nödvändigtvis inte vara så. Det finns många fler variabler att ta hänsyn till även om reporäntan definitivt påverkar hur topplåneräntan rör sig.

Anonym skriver:

Om man lånar från en bank som separerar bottenlån och topplån – kan man amortera bort topplånet?

Anta att man gradvis amorterar ner hela lånet – är topplånet då de fem ”första” eller ”sista” procenten av lånebeloppet som försvinner?

MVH/A

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Anonym: Man kan absolut amortera bort topplånet, ofta kräver till och med banken det. Topplånet är också det första man amorterar bort. Teoretiskt skulle man nog kunna amortera bottenlånet samtidigt men det skulle vara fullständigt onödigt då topplånet alltid är dyrare.

Okänd besökare skriver:

Om man tex har fått ett lånelöfte bolån på 1650000 från en bank som inte har topplån, kan man då få ett topplån från en annan bank?

Christoffer - BoUpplysningen.se skriver:

Nej, man kan inte få bottenlån och topplån från olika banker.

Du kan i värsta fall ta bottenlånet hos en bank och ett privatlån hos en annan bank. Detta är dock inte att rekommendera!

Vad du behöver veta om kommentarerna på BoUpplysningen