Låna på befintlig bostad
Uppdaterad: 2 maj, 2023
Du som redan äger en bostad kan ta ett bolån med bostaden som säkerhet, så länge du inte redan har belånat bostaden till 85 procent av marknadsvärdet eller mer. Ett lån på en befintlig bostad är ett bra sätt att finansiera exempelvis en renovering. När du utökar bolånet stiger din belåningsgrad på bostaden. Det kan gör att du tvingas amortera mer än du gjorde tidigare.
Utöka ett befintligt bolån
💡 Belåningsgrad = bolånet / bostadens värde
Du får inte belåna din bostad över 85 procent av bostadens marknadsvärde. Har du ett bolån på din bostad som ligger under den gränsen, kan du ansöka om att utöka det lånet. Det är din belåningsgrad som avgör om du kan utöka ditt befintliga bolån, och i så fall med hur mycket.
Det är däremot inte säkert att du kan låna upp till 85 procent av bostadens värde. Banken tittar nämligen på dina personliga ekonomiska förutsättningar för att avgöra hur mycket just du klarar av att låna på din bostad. Din inkomst och eventuella betalningsanmärkningar är några saker som spelar in i bankens bedömning.
Det minsta beloppet du kan utöka ditt bolån med är 100 000 kronor hos de flesta banker.
När passar det att utöka bolånet?
- Du vill göra en större renovering, till exempel av köket eller badrummet
- Du vill bygga ut bostaden
- Du vill bygga till något till fastigheten, till exempel ett garage, en altan eller en pool
- Du vill bygga om ett fritidshus
- Du hjälper ditt barn att köpa sin första bostad
- Du vill köpa en bil eller båt
- Du vill lösa dyra privatlån eller krediter
Höj ditt bolån för att finansiera renovering
Den vanligaste anledningen till att utöka ett befintligt bolån är att finansiera en renovering av bostaden. På så sätt kan du få ett billigare renoveringslån än om du hade tagit ett privatlån, eftersom utökningen av bolånet har bostaden som säkerhet. Bolån är den typ av lån som har lägst ränta.
Att utöka bolånet och renovera kan vara en bra investering, eftersom en renovering oftast höjer värdet på bostaden.
Tänk på att det kan tillkomma kostnader för pantbrev om du skall utöka lånet på ett hus. Läs mer om det längre ner.
Tips! Ett annat tillfälle att utöka bolånet är om du som förälder vill hjälpa ditt barn att finansiera sin första bostad.
Tänk på att du kan omfattas av amorteringskravet
Om din belåningsgrad blir högre kan du behöva amortera mer än du gjorde förut. Höjningen av ditt bolån kan nämligen leda till att du når upp till ett högre amorteringskrav än tidigare.
Har du lånat upp 50 procent av bostadens värde eller mer måste du amortera minst en procent av bolånet varje år. Om belåningsgraden överstiger 70 procent måste du i stället amortera minst två procent varje år.
Om du tog ditt bolån före juni 2016 och därmed inte har omfattats av amorteringskraven tidigare, kommer nuvarande amorteringskrav att gälla dig när du utökar bolånet.
Exempel: Ludvig har belånat sin bostad på 40 procent av bostadens värde, och behöver därför inte amortera. Nu vill han hjälpa sin son att köpa sin första bostad, och lånar därför upp på bostaden till 60 procent av värdet. Eftersom han då kommer upp över halva bostadens värde kommer han att behöva amortera minst en procent av bolånet varje år.
Huvudregeln är alltså att den summa som du ökar bolånet med läggs till det befintliga bolånet, och du amorterar enligt det amorteringskrav som gäller för din totala belåningsgrad.
Men en del banker tillåter ett undantag från den regeln. Undantaget innebär att du bara amorterar på den utökade delen av lånet, så att amorteringskravet inte ändras för den befintliga delen av bolånet. I så fall behöver du amortera av hela det nya beloppet på tio år efter att du utökade bolånet.
Tips! Hos vissa banker får du amortera den utökade delen av bolånet på tio år, i stället för att amortera mer på det totala lånebeloppet.
Du kan behöva betala för pantbrev eller pantsättning
När du utökar bolånet på ett hus kan du behöva ansöka om ett nytt pantbrev, om det inte finns utrymme i de pantbrev som redan finns för bostaden. Du behöver i så fall betala en viss kostnad för det nya pantbrevet.
Kostnaden består av en fast administrativ avgift & av en stämpelskatt på två procent av värdet på det nya pantbrevet. Om banken hjälper dig att ordna ett nytt pantbrev kan det också tillkomma en viss handläggningsavgift.
Exempel: Om du har ett pantbrev på 700 000 kronor och vill låna 1 000 000 kronor, behöver du ordna ett nytt pantbrev på 300 000 kronor. Det kostar då 6 000 kr (2 %) i stämpelskatt att ta ut det nya pantbrevet.
Utökar du bolånet på en bostadsrätt kan du också behöva betala en avgift för att pantsätta bostaden. Många bostadsrättsföreningar tar ut en sådan pantsättningsavgift (vanligtvis runt 500 kr) när det nya lånet registreras i deras lägenhetsförteckning.
Du behöver oftast utöka bolånet hos samma bank
De flesta banker låter dig bara utöka bolån om du redan är kund hos dem. Dock finns det banker som inte ställer det kravet, utan låter dig ta ett tilläggslån till ett bolån som du har hos en annan bank. I det fallet är det däremot inte säkert att du kan låna upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde.
Kolla upp vad som gäller för din bank och vilket alternativ som blir smidigast och billigast för dig.
Så ansöker du om att utöka ditt bolån
- Ansök om bolån. Du ansöker om lån på befintlig bostad på ungefär samma sätt som när du tar lån inför ett bostadsköp. En del banker använder sig av samma ansökan som för nya bolån, medan andra har särskilda ansökningar för att höja befintliga bolån.
- Du får ett förslag på låneupplägg. Du får lånehandlingar där det framgår hur mycket du kan låna och vilka kostnader det skulle innebära för dig. Hos vissa banker får du ett förslag på låneupplägg direkt när du har fyllt i ansökan, medan andra banker först går igenom din ansökan och sedan skickar lånehandlingarna till dig.
- Skriv under förslaget och skicka. Vill du acceptera låneförslaget signerar du lånehandlingarna eller skickar in din ansökan. Banken ger dig sedan besked om ditt utökade bolån och betalar ut pengarna när de har fått alla uppgifter de behöver från dig och eventuell medsökande.
Värdera bostaden när du ska låna
Banken vill ofta att du låter en fastighetsmäklare värdera bostaden du vill låna upp, oavsett hur mycket du har lånat upp sedan tidigare. Detta för att avgöra vilket låneutrymme du har, det vill säga hur mycket mer du kan låna på din bostad. Ibland kan det hända att bostadens marknadsvärde har ökat sedan du köpte bostaden, och då kan du låna en högre summa.
Tips! Om bostaden har ökat i värde sedan du köpte den kan du få belåna den för en högre summa.
Ta nytt lån på befintlig bostad
Om din bostad är helt obelånad kan du använda den som säkerhet för ett helt nytt lån. Många gånger kan det vara ett bättre alternativ än att ta ett privatlån utan säkerhet eller låna pengar på annat sätt, eftersom räntan och månadsbetalningarna i regel är lägre. Det kan också vara ett sätt att samla flera mindre lån till ett större, och på så sätt kunna betala av sina skulder.
Att ta nytt lån på en befintlig bostad går till på i princip samma sätt som när du lånar inför ett bostadsköp. Se därför till att kolla närmare på vilka banker och långivare som kan ge dig bäst ränta och villkor för ditt nya bolån.
Kommentarer
Grym info!
Jag är i tagen att flytta mitt bolån från en Sparbank till Länsförsäkringar. Det ursprungliga lånet är tecknat innan 16-06-01, dvs brytpunkten för amorteringskrav. Jag har därefter under 2022 lånat upp för renovering.
Jag har nu begärt ut amorteringsunderlag, där har Sparbanken satt hela lånet under krav för amortering. Länsförsäkringar hävdar att det är fel, endast den upplånade delen ska redovisas där. Den ursprungliga delen är fortfarande amorteringsfri.
Jag förstår att det handlar om följande stycke i din text:
”Men en del banker tillåter ett undantag från den regeln. Undantaget innebär att du bara amorterar på den utökade delen av lånet…”
Länsförsäkringar kan dock inte göra det om det inte framgår på amorteringsunderlaget från Sparbanken.
Måste Sparbanken ange att hela lånet står under amorteringskravet pga sin regel, eller har de fritt fram att sätta delen av bolånet som togs före 16-06-01 som amorteringsfri, så att Länsförsäkringar som har undantag från regeln kan rätta sig efter det?