Utöka bolån

Uppdaterad: 11 oktober, 2024

Äger du en bostadsrätt eller ett hus så kan du ta bolån med bostaden som säkerhet. Om du redan har ett befintligt bolån kan du utöka det för att finansiera en större renovering eller en ny bil exempelvis. För att kunna utöka bolånet måste din belåningsgrad understiga 85 % så att du har belåningsbart utrymme i bostaden. Bolån är den låneform med lägst ränta vilket gör att en utökning av bolånet är billigare i längden än att exempelvis ta ett privatlån.

Utöka & höja bolån – så mycket får du låna

Du får belåna din bostad upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde. Har du bolån som understiger den gränsen har du alltså ledigt utrymme att belåna, då kan du ansöka om att utöka bolånet. Det är din belåningsgrad som avgör om du kan utöka ditt befintliga bolån, och i så fall med hur mycket.

Belåningsgrad = bolån / bostadens värde

Det är däremot inte säkert att du alltid får låna upp till 85 procent av bostadens värde. Banken gör alltid en individuell bedömning och tittar på dina ekonomiska förutsättningar för att avgöra hur mycket just du får låna. Din inkomst och eventuella betalningsanmärkningar är några saker som spelar in i bankens bedömning.

Om du saknar ledigt belåningsutrymme kan en mäklare hjälpa dig att värdera upp bostaden för att på så vis frigöra belåningsutrymme. Läs mer om det längre ner i artikeln.

När passar det att utöka bolånet?

Eftersom bolån är den låneform med lägst ränta är det den låneform som blir billigast i det långa loppet. Här följer några exempel på när en utökning av bolånet kan lämpa sig:

• Du vill göra en större renovering, till exempel av köket eller badrummet
• Du vill bygga ut bostaden
• Du vill bygga till något till fastigheten, till exempel ett garage, en altan eller en pool
• Du vill bygga om ett fritidshus
• Du hjälper ditt barn att köpa sin första bostad
• Du vill köpa en bil eller båt
• Du vill lösa dyra privatlån eller krediter

Hitta lägsta möjliga bolåneränta

• Jämför bolån och lånelöften
• Jämför erbjudanden från flera olika banker
• Tjänsten är kostnadsfri & ej bindande
• Kan även sänka räntan på befintliga bolån

Till Zensum.se

Värdera upp bostaden för att kunna låna

Bostaden får som sagt belånas med bolån till maximalt 85 % av bostadens värde. För att kunna utöka bolånet kan du behöva värdera upp bostaden. Värderar du upp bostaden sänker du din belåningsgrad och skapar belåningsbart utrymme i bostaden.

För att värdera bostaden kontakta du en fastighetsmäklare. Mäklaren kommer hem på ett besök och värderar din bostad muntligt. En sådan muntlig värdering är kostnadsfri. Om du är nöjd med den muntliga värderingen kan du be mäklaren att skriva ett skrifligt värderingsintyg. Med hjälp av värderingsintygen kan banken skriva upp värdet på din bostad.

Fastighetsmäklarna tar vanligtvis 1 500 -2 500 kr för att skriva ett värderingsintyg. Vissa gör det dock gratis för att vara schyssta.

🔗 Läs mer om att värdera om bostaden och lägga om bolånen

Tips! Om bostaden har ökat i värde kan du värdera upp den för att kunna utöka ditt bolån (så länge banken godkänner det).

Hur ofta får man värdera om bostaden?

Banken har två olika värderingar för din bostad:

1. Amorteringsgrundande värde
2. Marknadsvärde

Det amorteringsgrundande värdet får bara ändras vart 5:e år. Precis som namnet antyder så är det detta värde som ditt amorteringskrav baseras på.

Marknadsvärdet har inga gränser för hur ofta det får höjas. Det är detta värde som styr hur mycket du får låna. Om du gör en ny marknadsvärdering för att utöka bolånet kommer inte ditt amorteringsgrundade värde att påverkas.

Utöka ditt bolån för att finansiera renovering

Den vanligaste anledningen till att utöka ett befintligt bolån är att finansiera en större renovering av bostaden. På så sätt kan du få ett renoveringslån med lägre ränta än om du exempelvis hade tagit ett privatlån. Eftersom bolånet har bostaden som säkerhet är bolån den typ av lån som har lägst ränta. Privatlån är lån utan säkerhet och har därför en högre ränta.

Att utöka bolånet och renovera kan vara en bra investering, eftersom en renovering oftast höjer värdet på bostaden.

Tänk på att det kan tillkomma kostnader för pantbrev om du skall utöka lånet på ett hus. Läs mer om det längre ner.

Tips! Ett annat tillfälle att utöka bolånet är om du som förälder vill hjälpa ditt barn att finansiera sin första bostad.

Amorteringskrav kan aktiveras när du utökar ditt bolån

Om din belåningsgrad blir högre kan du tvingas att amortera mer än du gjorde förut. Höjningen av ditt bolån kan nämligen leda till att du når upp till ett högre amorteringskrav än tidigare.

Har du belånat 50 procent av bostadens värde eller mer måste du amortera minst en procent av bolånet varje år. Om belåningsgraden överstiger 70 procent måste du i stället amortera minst två procent varje år.

Exempel: Ludvig har belånat sin bostad på 40 procent av bostadens värde, och behöver därför inte amortera. Nu vill han hjälpa sin son att köpa sin första bostad, och lånar därför upp på bostaden till 60 procent av värdet. Eftersom han då kommer upp över halva bostadens värde kommer han att behöva amortera minst en procent av bolånet varje år.

Huvudregeln och undantag för amorteringen

Huvudregeln är att den summa som du ökar bolånet med läggs till det befintliga bolånet, och du därmed amorterar på hela bolånet enligt gällande amorteringskrav.

En del banker tillåter dock ett undantag från den regeln. Undantaget innebär att du bara amorterar på den utökade delen av lånet, så att amorteringskravet inte ändras för den befintliga delen av bolånet. I så fall behöver du amortera av hela det nya beloppet på tio år efter att du utökade bolånet.

Tänk på! Om du tog ditt bolån före juni 2016 och därmed inte har omfattats av amorteringskraven tidigare, kommer nuvarande amorteringskrav att gälla dig när du utökar bolånet.

Kostnader som kan tillkomma vid utökning av bolånet

Det kan tillkomma kostnader för pantsättningen när man belånar sin bostad. Dessa kostnader skiljer sig åt beroende på om det är ett hus eller en bostadsrätt som ska belånas.

Hus / villa / fastighet

När du utökar bolånet på ett hus kan du behöva ansöka om ett nytt pantbrev, om det inte finns utrymme i de pantbrev som redan finns uttagna på fastigheten. Du behöver i så fall betala en kostnad för det nya pantbrevet.

Kostnaden består av en fast administrativ avgift & en stämpelskatt på två procent av värdet på det nya pantbrevet. Om banken hjälper dig att ordna ett nytt pantbrev kan det också tillkomma en viss handläggningsavgift.

Exempel: Om du har ett pantbrev på 700 000 kronor och vill låna 1 000 000 kronor, behöver du ordna ett nytt pantbrev på 300 000 kronor. Det kostar då 6 000 kr (2 %) i stämpelskatt att ta ut det nya pantbrevet + den administrativa avgiften.

Bostadsrätt

Utökar du bolånet på en bostadsrätt kan du också behöva betala en avgift för att pantsätta bostaden. Många bostadsrättsföreningar tar ut en sådan pantsättningsavgift (vanligtvis runt 550 kr) när det nya lånet registreras i deras lägenhetsregister. Detta är en administrativ avgift och den är lika stor oavsett hur stor bolån du tar.

Så ansöker du om att utöka ditt bolån

1. Ansök om bolån. Du ansöker om lån på befintlig bostad på ungefär samma sätt som när du tar lån inför ett bostadsköp. En del banker använder sig av samma ansökan som för nya bolån, medan andra har särskilda ansökningar för att höja befintliga bolån. 
2. Du får ett förslag på låneupplägg. Du får lånehandlingar där det framgår hur mycket du kan låna och vilka kostnader det skulle innebära för dig. Hos vissa banker får du ett förslag på låneupplägg direkt när du har fyllt i ansökan, medan andra banker först går igenom din ansökan och sedan skickar lånehandlingarna till dig. 
3. Skriv under förslaget och skicka. Vill du acceptera låneförslaget signerar du lånehandlingarna eller skickar in din ansökan. Banken ger dig sedan besked om ditt utökade bolån och betalar ut pengarna när de har fått alla uppgifter de behöver från dig och eventuell medsökande.

Hitta lägsta möjliga bolåneränta

• Jämför bolån och lånelöften
• Jämför erbjudanden från flera olika banker
• Tjänsten är kostnadsfri & ej bindande
• Kan även sänka räntan på befintliga bolån

Till Zensum.se

Utöka bolånet för att baka in andra lån

Som vi nämner tidigare i artikeln är bolån den låneform med lägst ränta. Därmed kan det vara en god ide att utöka bolånet och använda pengarna till att betala av andra typer av lån, exempelvis privatlån, billån och andra krediter. Genom att utöka bolånet och baka in andra lån kan du sänka dina räntekostnader rejält.

Exempel: Pelle har tagit ett privatlån på 150 000 kr för att finansiera en renovering. Privatlånet kostar 7 % i ränta. Eftersom Pelle har belåningsbart utrymme i bostaden utökar han sitt bolån med 150 000 kr och använder pengarna till att lösa det dyra privatlånet. Pelle betalar 3 % i ränta på sitt bolån. Han sänkte därmed räntan på sitt renoveringslån med 4 %. Han sparar därmed 6 000 kr/år på att baka in privatlånet i bolånet.

🔗 Läs mer om att utöka bolånet och baka in andra typer av lån

Minsta belopp att utöka bolånet med

Det minsta beloppet du kan utöka ditt bolån med är 100 000 kronor hos de flesta banker men det finns banker som erbjuder en lägre beloppsgräns.

Ta ett bolån på en obelånad bostad

Om din bostad är helt obelånad kan du använda den som säkerhet för ett helt nytt bolån. Att ta nytt lån på en befintlig bostad går till på i princip samma sätt som när du lånar inför ett bostadsköp. Du ansöker om bolån och det är din befintliga bostad som kommer att ligga som säkerhet för lånet.

Om det är ett hus som skall belånas, tänk på att kolla upp hur mycket befintliga pantbrev som finns uttagna. Det kan bli kostsamt om pantbrev på stora belopp behöver tas ut.

Du behöver oftast utöka bolånet hos samma bank

De flesta banker låter dig bara utöka bolån om du redan är kund hos dem. Dock finns det banker som inte ställer det kravet, utan låter dig ta ett tilläggslån till ett bolån som du har hos en annan bank. I det fallet är det däremot inte säkert att du kan låna upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde.

Kolla upp vad som gäller för din bank och vilket alternativ som blir smidigast och billigast för dig.

Fördelar och nackdelar med att utöka bolånet

Det finns både fördelar och nackdelar med att belåna bostaden istället för att ta ett vanligt privatlån. Här listar vi några:

Fördelar 👍

• Bolån är lånetypen med lägst ränta
• Det går att binda räntan på lånet
• Avbetalningstiden är längre än den är på privatlån

Nackdelar 👎

• Kostnader tillkommer för pantsättningen
• Det tar längre tid och är mer omständigt än att ta ett privatlån

Räkna ut vilken värdering du behöver

Använd vår kalkylator för att räkna ut hur mycket bostaden måste värderas upp för att du ska kunna utöka ditt bolån så mycket som du önskar.

Utöka bundet bolån

Man kan inte utöka ett bolån med bunden ränta, däremot kan man ta ett nytt bolån och därmed ha flera olika bolån med olika räntor. Det går alltså att ha flera bolån med samma bostad som säkerhet. vanligtvis måste du ta det nya bolånet hos samma bank som du har det befintliga bolånet hos.

🔗 Läs mer om skillnaden mellan rörliga och bundna bolån